Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-8133/2019 ~ М-7158/2019 от 03.09.2019

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Калужский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Тимохиной Н.А.,

при секретаре Гришукове О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Новоселова А. И. к обществу с ограниченной ответственностью «Калуга-Лидер», Фонду поддержки доступного жилья в <адрес> о признании договора участия в долевом строительстве договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, признании права собственности, обязании передать жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ Новоселов А.И. обратился в суд с иском к ООО «Калуга-Лидер», в котором просит признать договор участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами, действительной сделкой купли-продажи будущей недвижимой вещи - жилого помещения, площадью 64,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, обязать ответчика передать истцу по передаточному акту индивидуально-определенную вещь в виде указанного жилого помещения, обязать зарегистрировать в ЕГРН переход права собственности к истцу на данный объект недвижимости, признав право собственности истца на жилое помещение, признать прекращенным право собственности ответчика на жилое помещение.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан договор участия в долевом строительстве №№, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> передать объект долевого строительства – двухкомнатную <адрес> проектной площадью 63,75 кв.м, расположенную на четвертом этаже указанного дома, истцу. Срок окончания строительства ДД.ММ.ГГГГ, передача объекта долевого строительства по акту приема-передачи должна была быть осуществлена не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Цена договора составила 599 000 рублей, которая оплачена истцом ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик от регистрации договора участия в долевом строительстве уклоняется, обязательства по передачи объекта недвижимости до настоящего времени не исполнены, право собственности на объект зарегистрировано за ответчиком. Считает, что договор участия в долевом строительстве содержит все существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимости, в связи, с чем его следует считать договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле качестве третьего лица привлечен Фонд поддержки доступного жилья в <адрес>, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя истца Новоселова А.И. – Арасланова Е.Г. Фонд поддержки доступного жилья в <адрес> переведен из числа третьих лиц в соответчики.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ был объявлен перерыв до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец Новоселов А.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, его представитель по доверенности Арасланов Е.Г. исковые требования уточнил, просил также признать оплату по договору участия в долевом строительстве №Д-№ от ДД.ММ.ГГГГ произведенной в полном объеме, в остальной части исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «Калуга-Лидер» по доверенности Цуканов Р.И. возражал против удовлетворения иска.

Представитель ответчика Фонда поддержки доступного жилья в <адрес> по доверенности Вайнер О.А. возражала против удовлетворения иска.

Третье лицо Управление Росреестра по <адрес>, извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направило.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, материалы гражданских дел №, №, №, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Новоселовым А.И. (инвестор) и ЗАО «Калугаградостроитель» (застройщик) был заключен договор об инвестировании в строительство, предметом которого являлось финансирование инвестором по принципу долевого участия двухкомнатной <адрес> общей площадью 49,43 кв.м в третьей очереди в жилом <адрес>.

Пунктом 2.1 договора определено, что инвестор финансирует строительство указанной квартиры на условия, утвержденных данным договором, и после окончания строительства получает указанную квартиру от застройщика по праву собственности, с соответствующим оформлением документов. Застройщик обязуется передать квартиру по акту приема-передачи в 1 квартале 2007 года (пункт 4.1 договора).

В пункте 5.1 договора указано, что инвестор заявляет финансирование двухкомнатной квартиры за 484 414 рублей. Инвестор производит оплату в сумме 78 000 рублей в момент заключения данного договора, 67 726 рублей ежемесячно в течении двух лет, начиная с февраля 2005 года, оставшуюся сумму 338 688 рублей передачей принадлежащей ему однокомнатной <адрес> жилом доме по <адрес> (пункт 6.1 договора).

Таким образом, в счет оплаты <адрес>, истец должен был передать застройщику в том числе однокомнатную <адрес>.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что жилой <адрес> построен не был, Новоселовым А.И. по указанному договору произведена оплата в размере 128 000 рублей.

Решением Калужского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за Новоселовым А.И. признано право на № долей в праве собственности на неоконченный строительством жилой <адрес> согласно проектно-сметной документации (третья очередь) расположенного в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Фондом поддержки строительства доступного жилья в <адрес> (участник 1) и множественностью лиц (участники 2) в составе всех собственников долей в недостроенном <адрес>, в том числе и Новоселова А.И. был заключен договор о сотрудничестве.

По условиям пункта 2 договора участники обязуются путем объединения имущества, денежных средств, иных материальных ресурсов, своего профессионального опыта, совместно действовать без образования юридического лица для осуществления строительства 22-х этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 9467 кв.м.

Согласно пункту 3.3 договора участник 1 засчитывает участникам 2 стоимость оплаченных квадратных метров, произведенную ими по ранее заключенным договорам в счет 100% оплаты равнозначного количества квадратных метров, предоставляемых в соответствии с вновь заключенными договорами долевого участия в 22-х этажном многоквартирном доме по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 9467 кв.м.

В случае неполной оплаты участниками 2, принадлежащей им доли в праве на незавершенные строительством жилые дома, инв.№, <данные изъяты>, расположенных на земельном участке площадью 9 467 кв.м, находящихся по адресу: <адрес>, денежные средства в счет доплаты стоимости вносятся участнику 1 в срок до завершения строительства объекта, в соответствии с решениями Калужского районного суда <адрес> или иных документов, на основании которых за участниками 2 признано право собственности на вышеуказанные доли.

Участники согласовали, что если значение общей проектной площади квартиры во вновь строящемся доме, принадлежащей передаче участником 1 в соответствии с договором долевого участия будет превышать значение общей площади, указанной в приложении 1, участники 2 будут оплачивать участнику 1 превышение площади по цене 1 кв.м, установленной Приказом Министерства регионального развития РФ для <адрес>, действующей на момент подписания договора субаренды земли (действующая цена на 1 квартал 2012г. – 33450 рублей за 1 кв.м).

ДД.ММ.ГГГГ между некоммерческой организацией «Фонд поддержки строительства доступного жилья в <адрес>» и ООО «Калуга-Лидер» было заключено соглашение о намерениях, о правах и обязанностях по реализации защиты прав граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов, пострадавших от действий недобросовестного застройщика, по условиям которого Фонд обязался после получения статуса получателя бюджетных средств на решение проблем пострадавших соинвесторов, профинансировать работы по проектированию, изыскательные работы и строительство инженерно-технического обеспечения проблемного объекта - незавершенное строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 9467 кв.м (пункт 2.1 Соглашения).

В построенном многоквартирном доме Фонд, являясь застройщиком указанного дома, передает дольщикам количество квартир, равное тому количеству, на приобретение которых дольщиками были заключены договоры участия в долевом строительстве с ЗАО «Калугаградостроитель» (пункт 3.1 Соглашения).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (Сторона 1) и Фондом поддержки строительства доступного жилья в <адрес> (Сторона 2) заключен предварительный договор в котором стороны обязались заключить в будущем договор участия в долевом строительстве объекта – многоквартирного жилого дома, возводимого в обеспечение требований пострадавших соинвесторов <адрес>, в соответствии с которым Сторона 1 будет являться участником строительства двухкомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже во 2 подъезде 8-и этажного жилого дома общей проектной площадью <адрес>,98 кв.м в соответствии с проектной документацией.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве Стороне 1 Стороной 2 будет засчитываться количество оплаченных Стороной 1 квадратных метров общей площади по ранее заключенным договорам.

В случае превышения количества квадратных метров общей площади предоставляемой квартиры, количеству ранее оплаченных квадратных метров общей площади, Сторона 1 доплачивает Стороне 2 за каждый квадратный метр площади исходя из стоимости 1 квадратного метра общей площади 33 450 рублей (пункт 1.5 договора).

В протоколе общего собрания обманутых дольщиков по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ граждане, в том числе и Новоселов А.И., выразили свое согласие с предварительным распределением квартир во вновь строящемся доме по адресу: <адрес>, в котором указана проектная площадь квартиры Новоселова А.И. – 62,98 кв.м, количество комнат – две, этаж четвертый.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, Новоселовым А.И., от имени которого действовала ФИО7, ФИО8 (продавцы) и ООО «Калуга-Лидер» (покупатель) был подписан договор купли-продажи № доли в размере № в общей долевой собственности в незавершенном строительством пятиэтажном жилом доме по адресу: <адрес>, доля Новоселова А.И. составила №, стоимость отчуждаемой доли составила 128 000 рублей. При этом оплата доли может быть произведена иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, в том числе взаимозачетом однородных встречных требований.

Согласно пункту 3.2 договора покупатель приобретает право собственности на долю с момента государственной регистрации перехода этого права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Калуга-Лидер» (застройщик) и Новоселовым А.И., от имени которого на основании доверенности действовала ФИО7, (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве №№, по условиям которого застройщик обязуется построить и передать участнику двухкомнатную <адрес>, расположенную на четвертом этаже общей проектной площадью 63,75 кв.м с лоджией площадью 65,42 кв.м согласно проекту, срок окончания строительства ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 2.1 договора указано, что участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в сумме 599 000 рублей, которая включает в себя: возмещение затрат на строительство в размере 449 250 рублей, оплата услуг застройщика 149 750 рублей.

Стоимость объекта долевого строительства в размере 599 000 рублей оплачивается участником долевого строительства в следующем порядке: 128 000 рублей не позднее пяти дней с момента государственной регистрации настоящего договора; 471 000 рублей не позднее пяти дней с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Указанный договор в соответствии с требованиями статьи 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не прошел государственную регистрацию.

Решением Калужского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Калужского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Новоселова А.И. к ООО «Калуга-Лидер» о понуждении к государственной регистрации договора участия в долевом строительстве отказано, при этом указано, что многоквартирный дом введен в эксплуатацию, право собственности на объект долевого строительства зарегистрировано за ответчиком, в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» отсутствуют основания для государственной регистрации договора участия в строительстве.

По окончании строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>, на основании постановления Городской Управы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-№, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Калуга-Лидер» уведомило ФИО7, действующую по доверенности от имени Новоселова А.И., о завершении строительства объекта и предложило в соответствии с условиями договора о сотрудничестве от ДД.ММ.ГГГГ оформить документы по передаче жилого помещения – квартиры, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, корпус № в пользу Новоселова А.И.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Калуга-Лидер» повторно направило в адрес ФИО7 извещение о завершении строительства дома и оформлении документов по передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры, оплачиваемой площадью 65,75 кв.м (в том числе общая площадь 64,1 кв.м, лоджия 1,65 кв.м) стоимостью 1 909 547 рублей. В извещении указано, что 128 000 рублей за 13,06 кв.м, ранее оплаченных по договору об инвестировании в строительство от ДД.ММ.ГГГГ засчитывается за равнозначное количество квадратных метров площади в новой квартире и оформляются актом взаимозачета в день подписания договора купли-продажи квартиры в счет оплаты по договору купли-продажи доли № от ДД.ММ.ГГГГ. 1 762 480 рублей 50 копеек доплачиваются денежными средствами за оставшиеся 52,69 кв.м по цене 33 450 рублей за 1 кв.м согласно пункта 3.3 Договора о сотрудничеств от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 было внесено на счет ООО «Калуга-Лидер» 599 000 рублей, в назначении платежа указано: договор участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.59).

Обращаясь в суд с иском, Новоселов А.И. просит признать договор участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ сделкой купли-продажи будущей недвижимой вещи, при этом ссылается на то, что договор содержит все существенные условия и отвечает всем требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи объекта недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №Д№.

Таким образом, к правоотношениям сторон подлежит применению Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который в соответствии с частью 1 статьи 1 регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи.

Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, приведенных норм закона, разъяснений, содержащихся в пункте 11 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», взаимоотношений сторон, договора о сотрудничестве от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что договор участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ не может являться договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, поскольку правоотношениям сторон регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Сама по себе оплата, произведенная истцом по договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 599 000 рублей, а также ранее засчитанная ООО «Калуга-Лидер» в счет оплаты квартиры сумма в размере 128 000 рублей, не может свидетельствовать о наличии оснований для признания за истцом права собственности на <адрес> по адресу: <адрес>, с учетом, установленных по делу обстоятельств, а также цены указанной квартиры в размере 1 909 547 рублей.

В указанной связи, суд отказывает Новоселову А.И. в удовлетворении исковых требований к ООО «Калуга-Лидер», Фонду поддержки доступного жилья в <адрес> о признании договора участия в долевом строительстве договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, признании права собственности, обязании предать жилое помещение, в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Новоселова А. И. к обществу с ограниченной ответственностью «Калуга-Лидер», Фонду поддержки доступного жилья в <адрес> о признании договора участия в долевом строительстве договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, признании права собственности, обязании передать жилое помещение - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Калужский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий: Н.А. Тимохина

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.