Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1917/2016 ~ М-1164/2016 от 21.03.2016

Дело №2-1917/16

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 июня 2016 года

Ленинский районный суд г. Смоленска в составе:

председательствующего (судьи) Малиновская И.Э.

при секретаре Селивончик Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кузнецова В.С. к ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» и ФГУП «ФКП Росреестра» по Смоленской области об обязании внести изменения в технический паспорт квартиры,    

у с т а н о в и л:

Кузнецов В.С. (с учетом уточненных требований) обратился в суд с иском к ответчикам, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «<данные изъяты>» заключен договор долевого участия в строительстве жилья, по которому дольщик принимал участие в долевом строительстве трехкомнатной квартиры <адрес>, общей площадью по проекту <данные изъяты> площадь лоджии (балкона) по проекту <данные изъяты> названные площади указаны ориентировочно, поскольку к учету принималась площадь по данным технической инвентаризации. Согласно технической документации изготовленной ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» при внесение сведений в технический паспорт квартиры не был применен понижающий коэффициент <данные изъяты> для балкона. В связи с чем, истец просит о внесении изменений в технический паспорт с учетом понижающего коэффициента <данные изъяты> технических характеристик площади балкона и общей площади квартиры <адрес>, а именно в графе 9 «площадь лоджий, балконов, террас, веранд (с коэф.)» пункта 8 «номер по плану здания, комнат, кухни, коридор и пр.» вместо величины «<данные изъяты>» указать «<данные изъяты>»; в графе 5 «общая площадь квартиры» пункта 8 «номер по плану здания, комнат, кухни, коридор и пр.» вместо величины «<данные изъяты> указать «<данные изъяты>»; в графе 5 «Общая площадь квартиры» в строке «Всего:» вместо величины «<данные изъяты>» указать «<данные изъяты>», а также обязании ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Смоленский филиал за счет собственных средств изготовить новый технический паспорт квартиры <адрес> с учетом внесенных изменений. Кроме того в иске поставлен вопрос об обязании ответчика внести изменения в технический паспорт квартиры № дома <адрес> <адрес>, а именно в плане квартиры № (выкопировка из поэтажного плана дома) вместо величины площадь балкона «<данные изъяты>», указать «<данные изъяты>» и о взыскании в возврат государственной пошлины <данные изъяты>

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Эверест».

Кузнецов В.С. в суд не явился; его представитель Куренков В.В. в судебном заседании иск поддержал по доводам выше приведенным.

Представитель ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» - Соколова С.А. в судебном заседании иск не признала, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях, обратив внимание на то, что ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» не осуществляет государственный технический учет объектов капитального строительства на территории Смоленской области, в соответствии с Законом о кадастре недвижимости, филиалом были переданы органу кадастрового учета – филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области копии технических паспортов и фотообразы инвентарных дел ранее учтенных объектов капитального строительства – зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. В связи с чем, правовые основания по внесению изменений в сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости, у ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральная БТИ» отсутствуют.

Представитель ФГУП «ФКП Росреестра» по Смоленской области - Фадеев И.Д. в судебном заседании иск не признал, указав на то, что учреждение является органом осуществляющим «техническую работу» по внесению сведений об объекте недвижимого имущества; сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости (ГНК) органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном Законом о кадастре порядке документов, в связи с чем учреждение не является лицом, определяющим площадь спорного объекта, в остальном поддержав доводы, приведенные в письменных возражениях.

Представитель ООО «Эверест» - Смерековская О.С. в судебном заседании требования иска сочла необоснованными, указав, что договором долевого участия, заключенным между истцом и обществом применение понижающих коэффициентов не предусмотрено. По условиям заключенного между сторонами договора долевого участия достигнуто соглашение о цене договора, исходя из проектной (фактической) площади помещений, таким образом, отражение в кадастровом паспорте площади балкона с понижающим коэффициентом или без такового не повлечет перерасчет цены договора.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований п. 4 ст. 4 указанного Федерального закона договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно ст. 5 Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу положений п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно доводам Кузнецова В.С., при расчете площади балкона подлежит применению понижающий коэффициент <данные изъяты>, который отсутствует в техническом паспорте его квартиры, что, впоследствии, повлекло нарушение его прав, как потребителя и причинения ему имущественного вреда.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Кузнецовым В.С. с одной стороны, и ООО «Эверест», с другой стороны, Кузнецов В.С. личными средствами принял участие в долевом строительстве трехкомнатной квартиры № на восьмом этаже по адресу: <адрес> (строительный адрес), общей площадью квартиры по проекту <данные изъяты> площадью лоджии (балкона) по проекту <данные изъяты> данная площадь в договоре указана ориентировочно, поскольку к учету принимается площадь по данным технической инвентаризации.

Базовая стоимость квартиры на день заключения договора составила <данные изъяты> которая складывается из стоимости общей площади квартиры, исходя из цены одного квадратного метра общей площади в размере <данные изъяты> что составляет в сумме <данные изъяты> также из стоимости лоджии (балкона), исходя из цены одного квадратного метра лоджии (балкона) в размере <данные изъяты> что составляет в сумме <данные изъяты> (л.д. 7).

В силу п. 1.2. договора стороны производят перерасчет исходя из общей площади квартиры, а также площади лоджии (балконов) согласно данным технической инвентаризации, произведенной в соответствии с действующими нормами.

Согласно п. 2.1. дольщик обязан произвести оплату базовой стоимости квартиры в следующие сроки: <данные изъяты> не позднее пяти банковских дней с момента регистрации настоящего договора в Управлении Росреестра по Смоленской области; <данные изъяты> оплачивается за счет кредитных средств, предоставленных дольщику Банком ВТБ 24, путем перечисления кредитных средств на расчетный счет застройщика в течение трех рабочих дней, считая с даты предоставления дольщиком в Банк копии настоящего договора, прошедшего государственную регистрацию.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Смоленской области ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д. 9).

Как усматривается из материалов дела Кузнецов В.С. исполнил свои обязательства по оплате базовой стоимости квартиры, что сторонами не оспаривалось.

Согласно технического паспорта и кадастрового плана квартиры <адрес>, общая площадь квартиры составила <данные изъяты> площадь балкона – <данные изъяты> общая площадь квартиры с учетом балкона составила <данные изъяты>

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира передана Обществам истцу, и последним принята (л.д. 8).

Таким образом, истец принял для оформления в собственность квартиру площадью согласно условиям заключенного с ООО «Эверест» договора долевого участия в строительстве жилья.

Из плана квартиры, содержащегося в техническом паспорте, усматривается, что доступ на лоджию обеспечивается единственным проходом из квартиры истца, исключая, таким образом использование лоджии лицами, не являющимися законными правообладателями данной квартиры.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу указанных выше правовых норм стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять как подлежащий передаче объект долевого строительства, так и стоимость строительства объекта в соответствии с проектной документацией.

На основании вышеизложенного, суд полагает, что включение в расчетную площадь квартиры, подлежащую оплате истцом, площади лоджии без применения понижающего коэффициента, не противоречит как нормам гражданского, так и жилищного законодательства, а также специальным нормам Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закона РФ «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителя).

Строительная организация при заключении договоров долевого участия в строительстве вправе оговорить любой порядок расчета стоимости взноса за квартиру - как с применением, так и без применения понижающих коэффициентов. Поскольку в законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки объекта долевого строительства, то стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ.

В рассматриваемом случае, в самом договоре долевого участия стороны предусмотрели, что фактической площадью квартиры является приведенная площадь квартиры, включая площадь балконов, лоджий, устанавливаемая в ходе контрольных обмеров, производимых органами технической инвентаризации (БТИ) при первичной инвентаризации многоквартирного дома (п. 1.2. договора).

Таким образом, стороны в договоре согласовали способ подтверждения фактической площади объекта долевого строительства после введения его в эксплуатацию - документы первичной инвентаризации, составленные органами технического учета (БТИ). В связи с этим никакими другими доказательствами, данное обстоятельство подтверждено быть не может.

То обстоятельство, что орган технической инвентаризации по-иному определяет площадь квартиры, не дает оснований для изменения того порядка определения цены договора, который стороны определили при его заключении.

Доводы истца о том, что включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате дольщиком, площади жилых помещений и площади балкона без применения понижающего коэффициента нарушает его права, как потребителя, суд, исходя из свободы договора, принимая во внимание явно выраженное согласие истца, полагает необоснованными.

Согласно положениям ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Пункт 3.33. Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ определяет, что подсчет площадей помещений производится в экспликации. При подсчетах следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака.

В соответствии с п. 3.34. вышеназванной Инструкции по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир).

Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.

Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Жилая площадь квартиры согласно п. 3.35. Инструкции определяется как сумма площадей жилых комнат.

Площадь квартиры жилого здания в соответствии с положениями п. 3.36. вышеназванной Инструкции определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

В соответствии с п. 3.37. Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0, однако расчет общей площади в соответствии с данным пунктом Инструкции осуществлялся до введения в действие ЖК РФ, а соответственно после его введения названный пункт утратил силу.

При этом, указанная Инструкция, действует только в части, не противоречащей ЖК РФ.

При заполнении технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства соответствующий орган руководствуется Порядком оформления технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 17.08.2006 № 244 «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества».

Согласно п. 8 указанного выше Порядка в экспликации к поэтажному плану жилого дома производится описание помещений, комнат и расчет площадей.

В строки экспликации вносятся все комнаты и помещения вспомогательного использования жилого дома.

Комнаты и помещения вспомогательного использования указываются в следующей последовательности: упорядочивание по литере (в алфавитном порядке), возрастанию этажа, номера помещения, номера комнаты.

При заполнении экспликации площади квартиры соответствующие графы заполнены следующим образом: графа 1 - указывается литера объекта индивидуального жилищного строительства, этаж; графа 2 - указывается номер помещения по поэтажному плану; графа 3 - указывается назначение частей помещения; графа 4 - указывается формула подсчета площадей части помещений; графа 5 - указывается общая площадь квартиры; графа 6 - указывается площадь квартиры; графа 7 - указывается площадь жилая площадь квартиры; графа 8 - указывается подсобная площадь квартиры; графа 9 - указывается площадь лоджий, балконов, террас, веранд; графа 10 - указывается высота помещений по внутреннему обмеру.

Таким образом, указанный Порядок при заполнении графы 9, в которой указывается площадь помещений вспомогательного использования, не включенных в общую площадь жилого помещения (балконов, лоджий, террас, веранд), не регламентирует обязательное указание в экспликации на применение понижающего коэффициента.

При этом, как уже было выше отмечено, в заключенном между ООО «Эверест» и истцом договоре долевого участия в строительстве жилья не предусматривался подсчет площади помещения с учетом понижающего коэффициента.

Также необходимо отметить, что услуги по техническому учету и инвентаризации были проведены ответчиком на основании договора с ООО «Эверест», являющимся собственником квартиры № 158. Истец стороной данного договора не является.

В случае, если истец не согласен с действиями ООО «Эверест» по определению стоимости квартиры из расчета площади квартиры без учета понижающего коэффициента, он не лишен права оспаривать в предусмотренном порядке условия заключенного с ООО «Эверест» договора долевого участия в строительстве жилья в части определения цены квартиры.

На основании изложенного, исковые требования о внесении изменения в технический паспорт квартиры, суд полагает не подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Кузнецову ФИО9 к ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», ФГУП «ФКП Росреестра» по Смоленской области о возложении обязанности по внесению изменений в технический паспорт квартиры с учетом понижающего коэффициента технических характеристик площади балкона и общей площади квартиры – отказать.

На решение в течение одного месяца может быть подана апелляционная жалоба в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска.

Председательствующий Малиновская И.Э.

М.р.и.16.06.2016