Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-629/2020 (3а-1610/2019;) ~ М-1599/2019 от 06.12.2019

Дело № 3а-629/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июля 2020 года     г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Федотова А. А.овича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Федотов А. А.ович (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости нежилого здания площадью 9569,7 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты> и просил установить ее в размере равном рыночной на дату определения кадастровой стоимости.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца настаивал на удовлетворении требований, просил установить стоимость в размере, определенном в отчете об оценке, представленного в качестве доказательств.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых согласился с результатами судебной оценочной экспертизы, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением согласился.

Иные лица участвующее в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав эксперта Титова С.Б., дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости нежилое здание площадью 9569,7 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Из справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2018 года и утверждена в размере 105 452 965,64 рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Агентство Экспертизы Собственности «Практика», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 67 635 000,00 рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту Некоммерческого партнерства «Деловой союз судебных экспертов» Титову С. Б..

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 040/04/2020-ЭЗ от 14 апреля 2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 105 052 820,00 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта Титова С.Б. согласились представители Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представитель административного истца просил установить стоимость спорного объекта недвижимости в размере, установленном согласно представленного отчета об оценке, ходатайств о назначении повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы не заявлял.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 10-21 экспертного заключения), так эксперт указал, что в рамках сравнительного подхода при расчете стоимости объекта оценки – нежилого здания в качестве аналога № 2 принят объект представляющий собой склады для сены, т.е. фактически навесы, что несопоставимо с объектом оценки. В отчете не представлены все фотографии по аналогу № 2, ввиду чего информация о состоянии складов скрыта от пользователей отчета. Истинное состояние аналога № 2 в отчете не приводится, корректировки отсутствуют, нарушение п. 5 ФСО № 3. В рамках сравнительного подхода при расчете стоимости объекта оценки – нежилого здания корректировка на местоположение производилась на основании данных о средней стоимости сотки земли в Московской области, т.е. на основании данных по другому сегменту рынка и по данным отчета составила (-17,2%). На основании данных аналитики компании Профессиональное финансовое консультирование цена продажи объектов производственно-складского назначения, расположенных в юго-восточном направлении от 10 км от МКАД до ММК (объект оценки) дороже аналогичных объектов в восточном направлении (аналог № 3 г. Электросталь) на 18,6 %, нарушение п. 5 ФСО № 3 и п. 20 ФСО № 7. В рамках затратного подхода на стр. 53 отчета значение прибыли предпринимателя принято в размере 12% для неактивного рынка. Объект оценки расположен примерно в 40 км от МКАД вблизи ММК, в связи с чем рынок нельзя назвать неактивным. Для активного рынка, к которому относится объект оценки, указанный показатель согласно использованному в отчете справочнику составляет 17%. Дополнительно эксперт отметил, что оценщиком в рамках сравнительного и доходного подхода использованы данные для активного рынка (скидка на торг), нарушение п.5 ФСО № 3. При проверке отчета экспертом были проанализированы используемые в рамках доходного подхода для расчета арендной ставки аналоги и было выявлено: аналог № 1 принят на основании архивных данных интернет сайта, полный текст публикации на дату проведения экспертизы по приведенной в отчете ссылке не открывается. Экспертом были выявлена указанная публикация на других сайтах, где из полного текста объявления склад является неотапливаемым, оценщик не анализирует указанное различие и не вносит необходимую повышающую корректировку; аналог № 2 также принят на основании архивных данных интернет сайта, полный текст публикации на дату проведения экспертизы по приведенной в отчете ссылке не открывается. Экспертом были выявлена указанная публикация на других сайтах, где из полного текста объявления склад является неотапливаемым, оценщик не анализирует указанное различие и не вносит необходимую повышающую корректировку - нарушение п. 5 ФСО № 3 и п. 20 ФСО № 7.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административного истца представил письменные возражения, в которых указал, что выборка из трех аналогов не репрезентативна, отсутствуют критерии отбора аналогов; экспертом не проанализирован тот факт, что у аналога № 1 не оформлены права на земельный участок, земельные налоги не платятся, и хотя границы участка признаны соседями, оформлять права придется покупателю; на стр. 37 заключения указаны ошибочные весовые коэффициенты; объект оценки находится в 52 км от МКАД, при этом выбранные аналоги находятся существенно ближе, не была внесена понижающая корректировка; проведенные корректировки на основании экспертного мнения других оценщиков не были проанализированы на соответствие рыночным данным; объект оценки значительно менее обеспечен земельным участком, нежели аналоги, поэтому, по мнению представителя административного истца, необходима понижающая корректировка в стоимость аналогов; ни в доходном, ни в сравнительном подходах экспертом не проанализирован фактор высоты этажа; в доходном подходе операционные расходы, недозагрузка, ставка капитализации не проанализированы на соответствие рыночным данным при наличии такой информации; эксперт в качестве аналогов для расчета годовой ставки аренды выбрал очень маленькие помещения; у земельного участка, объекта недвижимости, единого объекта недвижимости разные ставки капитализации.

Не соглашаясь с доводами представителя административного истца эксперт в судебном заседании пояснил, что на стр. 21 заключения экспертом была проанализирована большая совокупность аналогов по продаже объектов производственно-складской недвижимости. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов. Кроме того, на стр. 20 заключения приведены обобщенные рыночные данные по продаже коммерческой недвижимости, в соответствии с которыми средняя рыночная стоимость производственно-складской недвижимости, расположенной в юго-восточном направлении на расстоянии от 10 км от МКАД до ММК составляет 32 500 руб/кв.м, (диапазон 12 200- 58 800 руб/кв.м.). Указанные значения согласуются с выводами, приведенными на стр. 25 заключения о диапазоне цен предложения к продаже производственно-складских объектов в Подмосковье (с учетом стоимости земельного участка), сопоставимых с объектом исследования, составляет 12 000 - 60 000 руб./кв.м, в зависимости от основных ценообразующих факторов.

Также вопреки мнения представителя административного истца экспертом был проанализирован тот факт, что у аналога №1 не оформлены права на земельный участок. Так, в соответствии с действующим земельным и гражданским законодательством собственник недвижимости обладает исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду. Таким образом, приобретая права на здания, покупатель приобретает права на пользование участка и исключительные права на выкуп либо аренду, таким образом, продаваемый объект в безусловном порядке содержит земельную составляющую. Указанный факт учтен выделением земельной составляющей из стоимости объекта.

Эксперт в судебном заседании также пояснил, что математическая ошибка в расчетах отсутствует. Расчеты в рамках данной экспертизы проводились с использованием программного продукта Microsoft Excel. При копировании расчетных таблиц в редактор Microsoft Word в таблицах отображаются значения, которые не являются округленными, а отражают лишь заданное в Microsoft Excel количество разрядов. В связи с этим возможны несовпадения при пересчете на калькуляторе отображенных в Microsoft Word значений расчетных таблиц, что является следствием того, что Microsoft Excel осуществляет расчеты с использованием полного числа разрядов, a Microsoft Word демонстрирует их ограниченное число. Данное несовпадение не является ошибкой, так как расчеты по значениям, отображенным в Microsoft Word, являются приблизительными (округленными).

На стр. 15 заключения приведены данные о местоположении объекта-аналога относительно удаления от МКАД - объект расположен в непосредственной близости от трассы А-107 в 39,6 км от МКАД, все объекты расположены в одной ценовой зоне, причем довольно компактно относительно друг друга.

На стр. 31 в описании корректировки на местоположение указано: «На основании данных исследования «Сводный обзор стоимости коммерческой недвижимости московского региона за пределами МКАД по итогам IV квартала 2017 года» компании ПФК (pfagroup.ru) объект оценки и все аналоги расположены в одной ценовой зоне - юго- восток от 10 км от МКАД до ММК» При этом понижающая корректировка на местоположение введена для аналога №2, расположенного в г. Раменском на различие в типе населенного пункта, замечание не обосновано.

Справочник оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера является авторитетным изданием в области оценочной деятельности, его использование для расчета стоимости объектов недвижимости в МО является общепринятой практикой. Используемые в расчетах данные справочника вовсе не являются экспертным мнением составителя заключения, это данные справочника рыночных данных, проверяемая информация, потому нарушение п.13 ФСО №3 отсутствует. Истец же предлагает при наличии актуальной информации, предшествующей дате оценки 01.01.2018, о влиянии анализируемого фактора на стоимости недвижимости использовать данные, актуальные на дату позже даты исследования (01.04.2018), что является нарушением п.8 ФСО №1.Вывод истца, что использование при расчете корректировки данных, отраженных в Справочнике Лейфера Л.А. «Справочник оценщика недвижимости -    2017. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов», под ред. канд. техн. наук - Лейфера Л.А., Н.Новгород, 2017 приводит к какому-либо искажению результатов, абсолютно безоснователен.

Кроме того эксперт пояснил, что в описании предложений о продаже объектов-аналогов №1-3 отсутствует информация, которая бы свидетельствовала о наличии избыточного земельного участка в составе реализуемых объектов. Обеспеченность объекта исследования земельным участком тут роли не играет, поскольку судом перед экспертом поставлен был вопрос о стоимости ОКС (без учета стоимости земельного участка под ним). Таким образом, расчет стоимости ОКС через анализ продаж на рынке аналогичных БОН с неизбыточным земельным участком с последующим выделением доли ОКС из стоимости БОН на основе рыночных данных является абсолютно корректным вариантом расчета. Вариант расчета, приведенный истцом, суд считает некорректным, и кроме того содержит явные неточности: так, площадь участка объекта оценки указана как 7745 кв.м., что не соответствует данным публичной кадастровой карты, в соответствии с которой площадь составляет 38 462 кв.м.

Существенных различий в высоте этажа объекта экспертизы и объектов-аналогов судом не выявлено. Экспертом была введена понижающая корректировка для этажей ниже и выше первого, которые, как правило, обладают худшими характеристиками высоты, указанная корректировка как раз и учитывает предпочтения арендаторов.

В рамках доходного подхода объект экспертизы рассматривался экспертом с точки зрения сдачи арендопригодных площадей в аренду, в т.ч. по частям. На стр. 50 заключения указано, что в качестве площади сдаваемой в аренду принималась арендопригодная, а не общая площадь (т.е. использован понижающий коэффициент к общей площади), т.е. рассматривался вариант сдачи объекта не целиком, а помещениями в составе здания, что в большей степени соответствует рыночной практике. Таким образом, корректировка на фактор масштаба при расчете ставки аренды не требуется.

Суд также не согласен с мнением представителя административного истца, что у земельного участка, объекта недвижимости, единого объекта недвижимости разные ставки капитализации. На рынке к продаже предлагаются объекты единые объекты недвижимости, которые, как правило, содержат в себе долю земельного участка, данные в использованном справочнике формируются на основе рынка, поэтому никаких противоречий нет, дополнительные допущения не требуются.

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщика были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным и доходным подходами, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы суд, исходит в том числе, из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства,

О проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы стороны не ходатайствовали, а повод для ее назначения по инициативе у суда отсутсвует.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 06 декабря 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Федотова А. А.овича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 06 декабря 2019 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания площадью 9569,7 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Требования Федотова А.А. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости определенной в отчете об оценке № 185/2019 от 10.06.2019 года, подготовленный оценщиком ООО «Агентство Экспертизы Собственности «Практика» - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 10 июля 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова