Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6583/2010 ~ М-6194/2010 от 12.08.2010

Петрозаводский городской суд Дело № 2-6583/19-2010

г.Петрозаводск, ул.Красная, д.33

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

15 октября 2010 года город Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Орловой Анны Александровны, при секретаре Трофимовой М.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Букина А.Ю. к Булыгиной М.В., Виноградову В.Е. о взыскании денежной суммы по соглашению о задатке,

у с т а н о в и л:

Иск мотивирован тем, что 23 апреля 2010 года между истцом и Булыгиной М. В., в лице ее представителя Виноградова В.Е., действовавшего на основании доверенности, было заключено соглашение о задатке и предварительный договор купли продажи земельного участка и строения на нем. Задаток в размере 150.000 рублей был уплачен истцом 23 апреля 2010 года, что подтверждается распиской в получении денежных средств.

В соответствии с соглашением и договором стороны обязались в срок до 30 июля 2010 г. заключить основной договор купли продажи земельного участка и строения на нем на общую сумму 850.000 рублей.

08 июля 2010 года Букиным А. Ю. Виноградову В. Е. по расписке была передана оставшаяся сумма в размере 700.000 рублей, подписан договор купли- продажи земельного участка и строения на нем, и передан на государственную регистрацию. В расписке о получении документов на государственную регистрацию регистрационной службой была сделана отметка об отсутствии нотариально заверенного согласия супруга на отчуждение объекта недвижимости. Указанный недостаток при подаче документов ответчик обещал устранить в кратчайший срок.

20 июля 2010 года истцу стало известно о неисполнении ответчиком своих обязательств по договору и приостановлении государственной регистрации договора купли- продажи, в связи с непредставлением нотариально заверенного согласия супруга Булыгиной М. В. на отчуждение объекта недвижимости. Все переговоры с ответчиком об устранении основания для приостановления государственной регистрации сделки к положительному результату не привели, замечание не устранено, денежная сумма задатка не возвращена.

В связи с вышеизложенным, ссылаясь на ч. 2 ст. 381 ГК РФ, истец просит взыскать с ответчика, обращая свое требование как к Булыгиной М. В., так и к Виноградову В. Е., задаток, уплаченный по соглашению о задатке от 23 апреля 2010 года в двойном размере, то есть в сумме 300.000 рублей., отнести на ответчика расходы по оплате госпошлины.

В судебном заседании Букин А. Ю. и его представитель Булычев Ю. Н., допущенный к участию в деле по устному ходатайству на основании ч. 6 ст. 53 ГПК РФ, иск поддержали.

Булычев Ю. Н. заявил о том, что надлежащим ответчиком, по мнению стороны истца, является Булыгина М. В., с которой и следует взыскать требуемое; вместе с тем, они не намерены отказываться от иска в части требований к Виноградову В. Е.

Букин А. Ю. пояснил, что посмотрев в апреле дом, предложенный для продажи, решил купить его. В риэлтерском агентстве заключил предварительный договор, отдав Виноградову, на имя которого была выписана доверенность, задаток. На тот момент дом не был оформлен. Булыгина отказалась платить за его оформление даже пополам (12.000). Позже, когда риэлтор все оформил, договор был подписан, со стороны продавца – Виноградовым, ему же были переданы 700.000 рублей. После чего, получив ключ от дома, стал им пользоваться – завез свои вещи. По просьбе Булыгиной позвонил ей, она сказала, что суммы, уплаченной за дом, ей мало. В итоге, договор не был зарегистрирован, так как Булыгина не представила согласие мужа на сделку.

Ответчица Булыгина М.В. в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, но в присутствии ее представителя.

Ее представитель Колеушко Е.Б., действующая на основании доверенности, иск не признала.

Полагала, что Булыгина М. В. не несет ответственности по договору, так как договор на предоставление услуг был заключен с ООО «Карел Риэлт Комп», но полномочий по продаже не было. Первая часть договора была исполнена – ей оформили право собственности на дом, а вторая – по продаже в соответствии с оговоренными условиями, не исполнена. Доверенность на имя Виноградова В. Е. не предусматривала полномочия на получение задатка, возможность его получения ими также не обсуждалась, о наличии заключенного договора о задатке она не знала.

По ее мнению, полученная Виноградовым сумма не является задатком, так как предварительный договор не содержит денежных обязательств, а задаток не может обеспечивать безвозмездное обязательство. Предварительный договор был прекращен исполнением, поскольку основной договор заключен. Кроме того, сумма задатка была получена агентством, Булыгиной не передавалась, Виноградов распорядился ею по своему усмотрению.

Вины Булыгиной М. В. в том, что сделка не прошла регистрацию, нет, так как ее муж, вначале согласившийся на продажу, затем отказался – его не устроила цена, на что Булыгина не могла повлиять, следовательно, обязательство прекратилось невозможностью исполнения.

Никаких сумм по договорам (предварительному и основному) ее доверительница не получала, поэтому когда узнала о передаче задатка Виноградову и передаче ключей без ее ведома покупателю, отозвала свою доверенность, а супруг – согласие на сделку.

Ответчик Виноградов В.Е. иск не признал, полагая, что надлежащим ответчиком является Булыгина М. В.

Пояснил, что работает на ООО «Карел Риэлт Комп» на основании агентского договора. В 2009 году Булыгина М. В. обратилась в ООО «Карели Риэлт Комп» с намерением продать дом. Поскольку ее права не были надлежащим образом оформлены, первое время занимались поиском покупателей без договора. Ей объясняли, что следует оформить права на дом, потому что покупатели не хотят приобретать землю в отсутствие надлежащего оформления находящейся на ней недвижимости. 20.04.2010г. она заключила с агентством договор на предоставление услуг по продаже недвижимости. Оценили предмет сделки в 700.000 рублей. Так как не было надлежащего оформления, договорились, что она получит 700.000 рублей, остальная сумма пойдет агентству в счет услуг по оформлению.

После чего на его имя была оформлена доверенность. 23.04.2010г. заключен предварительный договор с истцом, получен задаток в размере 150.000 рублей, о чем Булыгиной М. В. сообщали по телефону. Деньги ей не передавались, так как требовались для оформления прав на дом. 06.06.2010г. поехал с истцом в Кондопогу, муж Булыгиной дал согласие на сделку. Булыгина сама вывозила свои вещи, а затем отдала ключи, которые были переданы истцу сотрудником агентства.

После сдачи договора на регистрацию Булыгина пояснила, что отдаст согласие супруга, когда получит 700.000 рублей. Получив 08.07.2010г. от истца 700.000 рублей, в тот же день приехал к Булыгиной, но она отказалась их получать – сказала, что желает получить на 100.000 руб. больше.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, генеральный директор ООО «Карел Риэлт Комп» Макаров А. В. поддержал позицию Виноградова В. Е.

Дополнительно пояснил, что единственной причиной, по которой не состоялась сделка, по его мнению, было намерение Булыгиной М. В. получить большую сумму от продажи, нежели было оговорено. Доводы о неизвестности ей условий договора, о пользовании домом, счел необоснованными. Пояснил, что в день совершения сделки был с ней на продаваемой даче- помогал перевозить вещи. По возвращении оттуда в агентство предложил ей взять деньги, но она попросила их оставить «на выходные». После выходных звонили ей, муж сказал, что они хотят большую сумму. Задаток был получен согласно договору о предоставлении услуг по продаже, 50% от его суммы – это вознаграждение агентства, из них 40% - Виноградову, остальное – расходы на оформление.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 20 апреля 2010 года между Булыгиной М. В. и ООО «Карел Риелт Комп», в лице генерального директора Макарова А. В., был заключен договор на оказание услуг по продаже принадлежащего Булыгиной М. В. объекта недвижимости: земельного участка, <данные изъяты> и строения на нем, право собственности на который не оформлено. Стоимость недвижимости стороны установили в размере 700.000 рублей, пунктом 3.5 договора договорившись ее не менять. По условиям договора вознаграждением исполнителя (ООО «Карел Риелт Комп») должна была быть разница между стоимостью недвижимости, указанной в договоре купли- продажи и стоимостью, указанной в настоящем договоре. Пунктами 2.9, 3.0 договора исполнитель облечен правом привлекать третьих лиц для надлежащего оказания услуг; брать задаток, авансовый платеж от потенциального покупателя за продаваемый объект.

20 апреля 2010 года Булыгиной М. В. на имя Виноградова В. Е., являющегося агентом ООО «Карел Риелт Комп» на основании агентского договора от 01 января 2009 года, выдана нотариальная доверенность, впоследствии – 06.08.2010г. отозванная. Доверенностью Виноградов В. Е. уполномочен быть представителем во всех компетентных учреждениях и организациях г. Петрозаводска и Кондопожского района, Республики Карелия по вопросам подготовки, сбора документов и продажи вышеуказанного земельного участка и жилого дома, с правом заключения и подписания договора купли- продажи, акта приема- передачи, получения денег, расписываться за доверителя и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.

23 апреля 2010 года между Букины А. Ю. и Булыгиной М. В., в лице ее представителя Виноградова В.Е., действовавшего на основании доверенности, было заключено соглашение о задатке и предварительный договор купли продажи земельного участка и строения на нем. Задаток в размере 150.000 рублей был уплачен истцом и получен Виноградовым В. Е. 23 апреля 2010 года, что подтверждается распиской.

В соответствии с соглашением (пункт 2) и договором (пункт 1.1.) стороны обязались в срок до 30 июля 2010 г. заключить основной договор купли- продажи земельного участка и строения на нем на общую сумму 850.000 рублей.

08 июля 2010 года истцом Виноградову В. Е. по расписке было передано 700.000 рублей, подписан договор купли- продажи, который передан на государственную регистрацию.

15 июля 2010 года регистрация была приостановлена в виду отсутствия нотариально удостоверенного согласия супруга Булыгиной М. В. на сделку, на что также указывалось при принятии документов. В связи с приостановлением регистрации до устранения оснований для приостановления 23 июля 2010 года 700.000 рублей были возвращены Виноградовым В. Е. Букину А. Ю.

Имевшееся согласие ФИО8 на отчуждение недвижимости, датированное 01 июля 2010 года, отозвано им 21 июля 2010 года, в регистрационную службу не представлялось.

Из объяснений представителя ответчицы Булыгиной М. В. следует, что о заключении договора последняя узнала в конце июня 2010 года, ей предложили представить согласие супруга, он дал его, так как цена была озвучена другая. Муж узнал о том, что цена занижена, когда пришло уведомление о приостановлении государственной регистрации, поэтому отозвал свое согласие.

Между тем, ранее выданное предполагало согласие на продажу за цену и на условиях по усмотрению Булыгиной М. В. А договором, заключенным с ООО «Карел Риелт Комп» 20.04.2010г., последняя согласилась на продажу недвижимости за 700.000 рублей, условившись указанную цену не менять.

Рассматривая правоотношения, возникшие между сторонами, суд исходит из установленного факта действительности доверенности, выданной Виноградову В. Е., на момент их возникновения, а также учитывает условия договора между Булыгиной М. В. и ООО «Карел Риелт Комп», агентом которого являлся Виноградов В. Е., имея в виду, что договор является действующим и никем не оспорен.

Учитывая согласованную сторонами (Булыгиной М. В. и ООО «Карел Риелт Комп») продажную цену недвижимости, размер и условия вознаграждения агентства, суд считает, что у Булыгиной М. В. отсутствовали основания для отказа от исполнения предварительного договора, вызванные иной ценой недвижимости, указанной в договоре.

Предварительный договор содержит условие о продаже недвижимости по цене 850.000 рублей. В договоре купли- продажи цена обозначена как 750.000 рублей. Между тем, сторонами не оспаривается факт получения доверенным лицом Булыгиной М. В. 850.000 рублей (150.000 + 700.000). Вместе с тем, причины, вызвавшие указанное разночтение, равно как и факт неполучения задатка самой Булыгиной М. В., по мнению суда, не имеют правого значения для разрешения рассматриваемого иска.

Договором на оказание услуг по продаже недвижимости Булыгина М. В. обязалась не менять оговоренную цену – 700.000 рублей, согласившись с тем, что сумма, полученная сверх указанной, является вознаграждением агентства. Виноградов В. Е., будучи агентом ООО «Карел Риелт Комп», которому договором по оказанию услуг по продаже недвижимости было предоставлено право на получение, в том числе и задатка, был вправе получить задаток за принципала; а действуя по доверенности от Булыгиной М. В. был облечен полномочиями на совершение всех действий, связанных с продажей недвижимости, в том числе, правом получения денег.

Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно части 1 статьи 454 Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 ГК Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Кодекса и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Как следует из содержания соглашения, задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи на согласованных условиях в определенный срок. Денежным являлось обязательство покупателя по основному договору купли-продажи, в зачет которого и поступила внесенная им сумма задатка. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.

Соглашением о задатке, заключенным 23.04.2010г. установлен срок подписания основного договора купли- продажи – 30.07.2010г.; договор купли- продажи подписан 08.07.2010г., представителю продавца передана сумма, согласованная в предварительном договоре, покупателю – ключи. Таким образом, исполнение обязательства началось, что исключает возможность применения п. 1 соглашения о задатке, согласно которому при прекращении обязательств до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Пункт 2 соглашения о задатке предусматривает, что если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка в течение трех суток.

Ссылаясь на то, что Булыгина М. В. не ответственна за волю супруга, отозвавшего свое согласие на сделку, представитель ответчицы полагала, что обязательство прекратилось в соответствии с ч. 1 ст. 416 ГК РФ – по обстоятельствам, за которые стороны не отвечают. Суд находит, что данная позиция не соответствует обстоятельствам дела.

Согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Однако в рассматриваемом случае единственная мотивация отзыва согласия – несогласие с продажной ценой недвижимости, совпадающая с позицией ответчицы, которая, как явствует из объяснений сторон, обусловила представление согласия, повышением суммы, причитающейся ей по договору. Характер и последовательность действий Булыгиной М. В. и ее супруга ФИО8 свидетельствуют о том, что определяющим фактором в отзыве согласия и отказе от сделки явилось получение вознаграждения агентством за счет задатка, несогласие с продажной ценой.

Вместе с тем, презюмируется, в соответствии с ч. 2 ст. 253 ГК РФ, что супругу ответчицы должно было быть известно о намерении продать земельный участок и дом, о заключении ею соответствующего соглашения, предусматривающего обязательства по продаже за оговоренную цену, что подтверждается и фактом дачи согласия супругом до подписания договора купли- продажи. Договор на оказание услуг по продаже недвижимости супругом по мотивам нарушения п. 3 ст. 253 ГК РФ не оспаривался.

Не приняв основную сумму по договору купли- продажи и отказавшись представить письменное согласие супруга, имевшееся на момент подписания договора, Булыгина М. В., в нарушение ст. ст. 309, 310 ГК РФ, отказалась от исполнения обязательств в одностороннем порядке.

При таких обстоятельствах, суд находит, что стороной, ответственной за неисполнение обязательства, является Булыгина М. В., с которой, на основании ч. 2 ст. 381 ГК РФ, в пользу истца подлежит взысканию задаток в двойном размере в сумме 300.000 рублей (150.000 х2).

Имея в виду, что в соответствии со ст.182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого, суд считает, что истец вправе требовать удовлетворения от стороны по сделке, коей являлась Булыгина М. В.

Ни ООО «Карел Риелт Комп», ни Виноградов В. Е. сторонами по обязательствам, на которых основано исковое требование, не являлись, материальные претензии к ним Булыгиной М. В. к предмету спора не относятся, поэтому Виноградов В. Е. не может быть признан надлежащим ответчиком по заявленному иску.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчицы подлежат взысканию в пользу истца расходы по уплате госпошлины в размере 6.200 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск Букина А.Ю. к Булыгиной М.В., Виноградову В.Е. о взыскании денежной суммы по соглашению о задатке удовлетворить частично.

Взыскать с Булыгиной М.В. в пользу Букина А.Ю. 300.000 (триста тысяч) рублей – двойную сумму задатка, а также 6.200 (шесть тысяч двести) рублей в возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче заявления.

В иске к Виноградову В.Е. отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.А.Орлова

Мотивированное решение изготовлено 20.10.2010г.