Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-7038/2020 ~ М-7368/2020 от 29.10.2020

10RS0011-01-2020-013605-31

Дело №2-7038/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 декабря 2020 г. г.Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Курчавовой Н.Л.
при секретаре Кутузовой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федорова А. Н. к Фиски О. Л. о взыскании денежных средств,

установил:

Федоров А.Н. обратился в суд к Фиски О.Л. по тем оснвоаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, а также земельного участка, категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального дачного строительства, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Согласно пункту 2.1.2. договора стоимость жилого дома составляла <данные изъяты> рублей, стоимость земельного участка - <данные изъяты> рублей. Порядок оплаты предусмотренный договором определял, что часть стоимости объектов в сумме <данные изъяты> рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя при подписании предварительного договора в качестве задатка; часть стоимости в сумме <данные изъяты> рублей покупатель выплачивает продавцу за счет средств материнского (семейного) капитала; оставшаяся стоимость объектов в сумме <данные изъяты> рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю ПАО <данные изъяты> в соответствии с кредитным договором. ДД.ММ.ГГГГ истцом был передан задаток ответчику в размере <данные изъяты> рублей. В соответствии с п.3.2. предварительного договора стороны приняли на себя обязательства заключить договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, основной договор купли-продажи в установленный срок заключен не был. В ходе анализа объектов недвижимости экспертами банка была выявлена необходимость внесения изменений в ЕГРН, а именно: исключение сведений о том, что приобретаемый жилой дом расположен на двух земельных участках; исключение сведений о том, что на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> расположены два объекта недвижимости. До окончания срока действия предварительного договора - до ДД.ММ.ГГГГ необходимые изменения в ЕГРН внесены не были. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца поступило письмо, согласно которому, Фиски О.Л., возлагает на истца вину за не заключение основного договора и сообщает, что переданный ею задаток оставляет у себя. Также ответчик указал на намерение обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении истца к заключению основного договора купли-продажи. По изложенным в иске основаниям, истец просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в сумме 100000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 406,42 рублей, расходы на уплату государственной пошлины в сумме 3208,13 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО Сбербанк, ООО «Квадратный метр», ООО «Центр недвижимости Сбербанка».

Истец в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела в установленном порядке, его представитель Ульянова А.В., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Фиски О.Л. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена в установленном законом порядке, ее представитель - адвокат Кугачева О.В., действующая на основании ордера, в удовлетворении иска просила отказать, поддержала позицию, изложенную в отзыве.

Третье лицо ООО «Квадратный метр» в лице директора Анисимова А.И., с иском не согласился.

Третьи лица ПАО Сбербанк и ООО «Центр недвижимости Сбербанка» в судебное заседание своих представителей не направили, извещены судом о рассмотрении дела в установленном законом порядке.

Суд, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, а также земельного участка, категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального дачного строительства, кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 2.1.2. предварительного договора стоимость жилого дома и земельного участка составила <данные изъяты> рублей, в том числе: жилой дом – <данные изъяты> рублей земельный участок - <данные изъяты> рублей.

В п.2.1.3 предварительного договора (раздел 2 «Существенные условия договора купли-продажи») стороны установили порядок оплаты стоимости объектов: часть стоимости в сумме <данные изъяты> рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя при подписании предварительного договора в качестве задатка; часть стоимости в сумме <данные изъяты> рублей покупатель оплачивает продавцу за счет средств материнского (семейного) капитала; оставшаяся стоимость объектов в сумме <данные изъяты> рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю ПАО <данные изъяты> в соответствии с кредитным договором.

ДД.ММ.ГГГГ, во исполнение условий предварительного договора, истцом был передан задаток ответчику в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается распиской.

В соответствии с п.3.2. предварительного договора стороны приняли на себя обязательства заключить договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленной в материалы дела переписки ООО <данные изъяты> по вопросу заключения договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, следует, что ДД.ММ.ГГГГ истцу одобрена ипотека, ему предложено загрузить документы на объект недвижимости для согласования с банком. Сопровождение сделки со стороны продавца осуществляло ООО «Квадратный метр», ДД.ММ.ГГГГ директор данной организации <данные изъяты> добавлен в чат. ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> прикрепил в чат для оценки специалистами ООО <данные изъяты> документы, необходимые для оформления сделки.

По результатам проверки представленных документов, ДД.ММ.ГГГГ специалистом ООО <данные изъяты> указано на сведения, содержащиеся в выписке на жилой дом, согласно которым этот объект недвижимости расположен в пределах двух кадастров <данные изъяты> и <данные изъяты>.

Из сведений, представленных в материалы дела Управлением Росреестра по Республике Карелия, следует, что с заявлением об изменении характеристик объекта недвижимости в части описания местоположения здания и учете изменений в связи с уточнением местоположения объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> ответчик обратилась в Управление Росреестра по Республике Карелия через <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ директор ООО «Квадратный метр» <данные изъяты> направил в ООО <данные изъяты> сообщение, в котором указал на исправление ошибки в ЕГРН, подтвердив данный факт прикреплением новой выписки из ЕГРН в отношении жилого дома.

В ходе судебного разбирательства также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец отказался от заключения ипотечного кредитного договора с ПАО <данные изъяты>, о чем был проинформирован директор ООО «Квадратный метр» посредством смс-информирования со стороны ПАО <данные изъяты>.

Как следует из установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств, отказ истца от заключения ипотечного кредитного договора был обусловлен как изменением материального положения семьи, так и выяснением обстоятельства выбора кредитной программы, не соответствующей предмету сделки. При этом выбор кредитной программы осуществлялся истцом при участии специалиста банка, которому представлялись для изучения документы о виде объектов недвижимости, планируемых к приобретению. Факт осведомленности ответчика о данных обстоятельствах, свидетельствует из предложения ответчика заключить основной договор купли-продажи недвижимости, направленного в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратилась в Управление Росреестра по Республике Карелия с заявлением о внесении в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «индивидуальное жилищное строительство» с ранее указанного в ЕГРН вида разрешенного использования земельного участка «индивидуальное дачное строительство». Указанные действия ответчика по своей сути были направлены на приведение сведений, содержащихся в ЕГРН, в отношении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в соответствие с Правилами землепользования и застройки Шуйского сельского поселения, утвержденных Решением XXXIII сессии III созыва Совета Прионежского муниципального района от 10.05.2017 №5.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направила в адрес истца предложение заключить основной договор купли-продажи недвижимости ДД.ММ.ГГГГ в <данные изъяты> часов <данные изъяты> минут в ипотечном центре ПАО <данные изъяты> по адресу: <адрес>, указав, что неявку в обозначенное время она будет оценивать как неисполнение предварительного договора по вине истца, что влечет за собой оставление суммы задатка в распоряжении ответчика.

Приведенные факты свидетельствуют о том, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ совокупность документов, необходимых для совершения сделки, была представлена в ООО <данные изъяты>, вместе с тем сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН, свидетельствовали о наличии технической ошибки в ЕГРН, которая требовала устранения, и на дату прекращения срока действия предварительного договора, то есть на ДД.ММ.ГГГГ, устранена не была.

Данный факт подтверждается сведениями, представленными в материалы дела Управлением Росреестра по Республике Карелия.

Доводы стороны ответчика о том, что выписки из ЕГРН были переданы истцу в <данные изъяты> году, когда впервые у истца возникла заинтересованность в приобретении жилого дома и земельного участка, таким образом, истец был заблаговременно проинформирован о всех характеристиках объекта, планируемого к приобретению, и наличие данной технической ошибки не препятствовало заключению сделки, судом во внимание не принимаются. Предварительным договором, заключенным сторонами, был предусмотрен порядок оплаты, свидетельствующий о привлечении покупателем кредитных средств для оплаты приобретаемых объектов недвижимости, что само по себе накладывает дополнительные обязательства на участников сделки по предоставлению банку или уполномоченному им лицу документов, относительно участников сделки и объектов недвижимости, составляющих предмет сделки. Таким образом, рассматриваемая сделка, не могла быть совершена при отсутствии одобрения банком приобретаемых объектов недвижимости, которые в последующем должны были стать объектом залога. При этом следует отметить, что истец профессиональной стороной рассматриваемых правоотношений не является, поэтому ответственность за осведомленность о содержании выписки из ЕГРН не должна возлагаться на данное лицо. Профессиональный участник правоотношений в сфере купли-продажи недвижимости ООО «Квадратный метр», сопровождавший сделку со стороны продавца недвижимости, занимаясь вопросами оформления сделок в данной сфере на профессиональной основе, также не обнаружил данную техническую ошибку, содержащуюся в ЕГРН, на подготовительном этапе.

В соответствии со ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п.1 ст.429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пп.3 и 4 ст.429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В п.23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений п.1 ст.429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п.3 ст.429 Гражданского кодекса РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в определенный сторонами срок.

Согласно пп.1 и 4 ст.380 Гражданского кодекса РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст.429).

В соответствии с п.6 ст.429 Гражданского кодекса РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст.416) задаток должен быть возвращен (п.1 ст.381 Гражданского кодекса РФ).

Подвергнув анализу установленные по делу обстоятельства, положения приведенных законодательных актов, суд полагает, что причиной неисполнения обязательства о заключении между сторонами основного договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ явились обстоятельства, лежащие вне виновного поведения каждой из сторон.

Истец, исполнив условия предварительного договора, предал ответчику сумму задатка, а ответчик, в пределах установленного договором срока, передал документы, требуемые банком для заключения ипотечного кредитного договора, заключение которого являлось существенным условием договора купли-продажи (п.2.1.3 предварительного договора).

Между тем, в пределах установленного сторонами срока ипотечный кредитный договор и договор купли-продажи недвижимости заключены не были, ввиду обнаружения в сведениях, содержащихся в ЕГРН, технической ошибки.

Позиция стороны ответчика базировалась на утверждении о том, что после истечения срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, то есть после ДД.ММ.ГГГГ, сторона истца от заключения договора не отказалась, продолжала вести переговоры о заключении договора, что свидетельствует о согласовании сторонами условия о продлении предварительного договора и изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Между тем, в силу положений ст.161, п.2 ст.429 Гражданского кодекса РФ условия предварительного договора должны быть согласованы в письменной форме, несоблюдение письменной формы договора свидетельствует о его недействительности.

Поскольку соглашения о внесении изменений в предварительный договор относительно срока заключения основного договора, а также и предмета планируемой сделки (в части вида разрешенного использования земельного участка) между сторонами подписано не было, и из представленных в материалы дела доказательств определить, что между сторонами в письменной форме были достигнуты определенные договоренности в этих вопросах, не представляется возможным, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, в силу положений п.6 ст.429 Гражданского кодекса РФ были прекращены ДД.ММ.ГГГГ. Все иные обсуждения и переписка, которая имела место между сторонами спора после ДД.ММ.ГГГГ, по своей сути касалась возможности заключения иного договора, на иных условиях, но не в реализацию прекратившего свое действие предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, подлежат отклонению доводы стороны ответчика о виновности стороны истца в не заключении основного договора.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что денежные средства, уплаченные истцом в качестве задатка по предварительному договору, ему до настоящего времени не возвращены, требования истца о взыскании с ответчика денежных средств в размере 100000 рублей заявлены обосновано и подлежат удовлетворению.

В виду прекращения действия предварительного договора, удержание стороной ответчика денежных средств в сумме 100000 рублей имеет признаки неосновательного обогащения, поскольку они удерживаются без установленного законом или сделкой основания (ст.1102 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п.2 ст.1107 Гражданского кодекса РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст.395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Учитывая приведенные положения закона, истец вправе требовать уплаты ответчиком процентов за пользование чужими денежными средствами.

По мнению суда, о неосновательности удержания денежных средств ответчик мог узнать не ранее ДД.ММ.ГГГГ, поскольку лишь в указанную дату истцом адрес ответчика направлена претензия. Таким образом, проценты по ст.395 Гражданского кодекса РФ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, составят 81,28 рублей (100000/100%*4,25/366*7).

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 100081,28 рублей (100000+81,28).

В силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3197,86 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Федорова А. Н. к Фиски О. Л. удовлетворить частично.

Взыскать с Фиски О. Л. в пользу Федорова А. Н. 100081,28 рублей, в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 3197,86 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.Л. Курчавова

Мотивированное решение изготовлено 12 января 2021 года.