Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1927/2014 ~ М-1749/2014 от 26.06.2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Самарский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Коваленко О.П.,.

при секретаре Ливчиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Алексеев А.С. к Вибе Г.К. о возврате задатка по договору купли-продажи квартиры,

у с т а н о в и л:

Алексеев А.С. обратился в суд с иском к Вибе Г.К. о взыскании с ответчика задатка по предварительному договору купли-продажи. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей, принадлежащей ответчику на праве собственности. По договоренности между сторонами стоимость квартиры составила <данные изъяты> рублей. В стоимость квартиры по договоренности входила мебель и бытовая техника, находящаяся в ней. В момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры истцом был внесен задаток ответчику в размере <данные изъяты> рублей, который входит в стоимость квартиры. Основной договор купли-продажи должен был заключен до ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, составленный банком ОАО «Зенит» и подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности в Управление Росреестра по <адрес>. Срок окончания проведения государственной регистрации документов был назначен на ДД.ММ.ГГГГ Однако, государственная регистрация перехода права была приостановлена, поскольку на государственную регистрацию не представлено заявление о государственной регистрации второй ипотеки, а также в договоре целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ и в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержатся противоречия в дате целевого займа. Приостановка государственной регистрации перехода права в регистрационной палате вызвана не по вине истца, поскольку договор от ДД.ММ.ГГГГ составлялся специалистом банка ОАО «Зенит» в лице филиала банка, а заявление о государственной регистрации второй ипотеки в силу закона в пользу РФ в отношении квартиры не был принят от него специалистом регистрационной палаты. Возвращать задаток в сумме <данные изъяты> рублей ответчик не согласилась. Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил суд взыскать задаток в сумме <данные изъяты> рублей, проценты в соответствии со ст. 395 ГПК РФ в сумме <данные изъяты> рублей, почтовые расходы по отправлению ответчику претензии в сумме <данные изъяты> рублей, расходы по уплате госпошлины.

    В судебном заседании представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности, исковые требования уточнила, просила взыскать с ответчика задаток по основному договору купли-продажи квартиры в сумме <данные изъяты> рублей, проценты за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г., т.е. за 84 дня, в размере <данные изъяты> рублей за уклонение от возврата денежной сумм, расходы по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей, почтовые расходы в размере 47,10 рублей, по основаниям, изложенным в иске. Дополнила, что ответчик в нарушение условий договора и акта-приема передачи после подписания договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ не передал ключи от квартиры, вместе с тем, в соответствии с п.5.5 Договора купли-продажи риск случайной гибели или случайного повреждения предмета ипотеки после передачи квартиры покупателю несет покупатель, а поскольку квартира продавалась с мебелью и техникой, то не передача ключей существенно нарушало права покупателя. Поэтому при перезаключении договора в Управлении Росреестра истец просил передать ключи от квартиры, однако, ответчик отказался, а вносить изменения в договор Вибе Г.К. не захотела. Кроме того, указала, что договор от ДД.ММ.ГГГГ не может считаться заключенным, поскольку не были соблюдены существенные условия договора, а именно не указана правильная дата заключения договора целевого займа. Устранить причины, препятствующие государственной регистрации перехода права к покупателю сторонами до ДД.ММ.ГГГГ было невозможным, в связи с тем, что государственная регистрация была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ и данный срок сторонами не мог быть прерван. Просила иск удовлетворить.

Ответчик Вибе Г.К. . и ее представитель ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признали и пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ между Вибе Г.К. и Алексеев А.С. заключен договор о намерении купли-продажи за продаваемую ее квартиру. Стоимость заключения данного договора была установлена в размере <данные изъяты> рублей. Оставшуюся сумму <данные изъяты> рублей должен был внести банк после регистрации договора купли-продажи квартиры. Договор купли-продажи квартиры был подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ и сдан в управление Росреестра по Самарской области для регистрации. Ответчик Вибе Г.К. , как продавец, выполнила все условия договора, собрала все необходимые документы, подготовила квартиру. Однако, сделка купли-продажи квартиры не состоялась по вине покупателя, который не исполнил требования, изложенные в уведомлении о приостановлении регистрации перехода права. Указала, что ключи от квартиры она не передала, поскольку это было ее условие заключения договора купли-продажи квартиры, так какденьги она получала за нее только после регистрации права. Просила в иске отказать.

Выслушав объяснения сторон, исследовав представленные суду документы, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.     

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Договор в силу ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При недостижении сторонами соглашения по всем существенным условиям, в том числе цене и срокам, договор нельзя считать заключенным.

Договор о намерениях совершения сделки купли-продажи не порождает для сторон обязательств передачи имущества и соответствующей его цене денежной суммы.

Следовательно, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

Как видно из выписки из ЕГРП, собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, общей площадью 32,8 кв.м, является Вибе Г.К. /л.д. 5/.

ДД.ММ.ГГГГ между Вибе Г.К. (продавцом) и Алексеев А.С. (покупателем) заключен договор о намерении купли-продажи, согласно которому в момент подписания покупатель передал продавцу стоимость заключения данного договора о намерении в размере <данные изъяты> рублей в счет стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что не оспаривалось сторонами. Оставшуюся сумму <данные изъяты> рублей покупатель оплачивает посредством банковского перевода в момент подписания купчей, которое должно состояться ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 6-7/.

Согласно условиям договора предметом договора являются намерение продавца продать, а покупателя приобрести владение - квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу.Однако прямых указаний на то, что денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей вносится с целью обеспечения исполнения обязательств по договору купли-продажи, в договоре не имеется. Соблюдение письменной формы договора о намерении купли-продажи не является свидетельством того, что стороны вкладывали в это понятие смысл, указанный в пункте 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, данная сумма являлась предварительным способом расчетов, т.е. авансом, а не задатком.

При таких обстоятельствах, переданная истцом ответчику денежная сумма в силу положений пункта 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации не может расцениваться как задаток, а представляет собой аванс, уплаченный до исполнения договора. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, из смысла статей 309, 310 и 487 ГК РФ, обязана ее вернуть.

При разрешении спора судом установлено и не оспаривалось сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры сторонами был подписан в письменном виде, его существенные условия в соответствии с требованиями статей 554 - 555 Гражданского кодекса Российской Федерации определены, однако квартира и ключи от нее не переданы покупателю, как и не перечислены денежные средства за нее продавцу.

ДД.ММ.ГГГГ указанный договор и заявление о государственной регистрации перехода права на спорное недвижимое имущество поданы в Управление Росреестра по Самарской области.

Уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права приостановлена в связи с тем, что на государственную регистрацию не представлено заявление о государственной регистрации второй ипотеки, а также в договоре целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ и в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержатся противоречия в дате целевого займа /л.д.11-12/.

Судом установлено, что недостатки, указанные в уведомлении государственным регистратором, так и не были сторонами устранены, поэтому ДД.ММ.ГГГГ сторонам было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры по смыслу ст.558 ГК РФ считается не заключенной.

Доводы ответчика о том, что ею полностью исполнены условия договора, а сделка купли-продажи не состоялась по вине истца, суд не может принять во внимание, поскольку сумма, переданная Вибе Г.К. , является авансом, а не задатком, соответственно, правила, предусмотренные в ч.2 ст. 381 ГК РФ, к указанным отношениям не применяются.

Кроме того, в силу ч.2 ст. 22 от 16.07.1998 г. №102 «Об ипотеки (залоге) недвижимости» указание даты целевого займа в договоре купли-продажи квартиры является обязательным условием при приобретении недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка, поэтому устранение ошибки в указании даты целевого займа в договоре купли-продажи квартиры возможно только путем подписания сторонами изменений к основному договору купли-продажи. Однако, как пояснил сам ответчик Вибе Г.К. , после получения уведомления при перезаключении договора купли-продажи квартиры в Управлении Росреестра по Самарской области на нее было оказано психологическое давление со стороны матери истца, поэтому она покинула зал Управления Росреестра по Самарской области. После чего ни одна из сторон требований о заключении договора купли-продажи квартиры или дополнительного соглашения к нему к другой стороне не направляла.

    Суд, установив, что сделка купли-продажи квартиры между сторонами по делу не состоялась, иных оснований для удержания ответчиком полученной от истца денежной суммы не имеется, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о взыскании с ответчика суммы <данные изъяты> рублей.

Удовлетворяя данные требования, суд также полагает подлежащими удовлетворению требования о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ.

Так, в соответствии со ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленуме Высшего Арбитражного Суда РФ N 13/14 от ДД.ММ.ГГГГ в п. 1, имея в виду, что ст. 395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги, положения данной статьи не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с использованием денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга.. . Денежным может быть обязательство в целом (в договоре займа), так и обязанность одной из сторон в обязательстве.

Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию с требованием вернуть ему денежную сумму в размере <данные изъяты>.

    Ответчиком указанная денежная сумма до настоящего времени не возвращена.

Истец определил период взыскания процентов с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г., что согласуется с положениями ч. 4 ст. 487 ГК РФ, согласно которой на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы

Ставка рефинансирования ЦБ РФ на день предъявления иска составляла 8, 25% годовых. Таким образом, размер процентов составляет <данные изъяты> <данные изъяты> ), которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

    В соответствии со ст. 98 ГПК в пользу истца с ответчика подлежит также взысканию расходы по уплате госпошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в сумме 1728,88 рублей, а также почтовые расходы в сумме <данные изъяты> рублей (л.д. 15).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Алексеев А.С. – удовлетворить частично.

    Взыскать с Вибе Г.К. в пользу Алексеев А.С. уплаченную по договору денежную сумму в размере 50000 рублей, проценты за пользование денежными средствами- 962,5 рубля, почтовые расходы в сумме 47,10 рублей, расходы по оплате госпошлины- 1728,88 рублей, а всего 52738,48 рублей.

    Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления его в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ года.

Судья          О.П. Коваленко