Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-393/2012 ~ М-125/2012 от 25.01.2012

Дело № 2 - 393/2012

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 июня 2012 года Железногорский городской суд Красноярского края в составе председательствующей судьи Андриенко И.А., при секретаре Сподобаевой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества ООО 1 в лице конкурсного управляющего Казюрина Е.А. к Чанчину С.Е. об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

У С Т А Н О В И Л :

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 02.12.2010г. принято к производству заявление ООО 1 о признании должника - ООО 1 - банкротом. В отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Казюрин Е.А..

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 24.03.2011г. должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Казюрин Е.А.. Определением суда от 04.04.2012г. срок конкурсного производства в отношении ООО 1 продлен до 22 сентября 2012 года.

В соответствии с п. 1 и абз. 5 п. 3 ст. 129 Федерального закона от 26.10.02 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, конкурсный управляющий осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника. При этом конкурсный управляющий вправе предъявлять иски об истребовании имущества должника у третьих лиц и совершать другие действия, предусмотренные федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и направленные на возврат имущества должника.

ООО 1 в лице конкурсного управляющего Казюрина Е.А. обратилось в суд с иском к Чанчину С.Е. об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В иске указано, что 02.09.2010г. между ООО 1 и Савиновым В.Б. был заключен Договор купли-продажи объекта - открытой площадки вспомогательного использования, общей площадью (...) кв.м., расположенной по <адрес> Определением Арбитражного суда Красноярского края от 12.09.2011г. этот договор признан недействительным. Собственником открытой площадки в настоящее время является Чанчин С.Е., дата регистрации его права собственности - 15.12.2010г.. По Договору купли-продажи от 09 декабря 2010 года объект недвижимости был продан Савиновым В. Б. Чанчину С. Е. за (...) руб.. Как установлено определением Арбитражного суда Красноярского края от 12.09.2011г. о признании сделки недействительной, рыночная стоимость открытой площадки вспомогательного использования на 02.09.2010 и на 09.12.2010 составляла (...) руб.. Таким образом, спорный объект недвижимости был продан по явно заниженной цене, через 3 месяца. Чанчину С.Е. при передаче площадки не было передано право аренды на земельный участок, занятой недвижимостью. Кроме этого, ему было известно о том, что право аренды земельного участка находится в залоге. По указанным основаниям Чанчин С. Е. не может считаться добросовестным приобретателем. Истец просит истребовать из владения Чанчина С.Е. в пользу ООО 1 объект недвижимости: открытую площадку вспомогательного использования, назначение: нежилое 1- этажный, общая площадь (...) кв.м., <адрес>

В судебном заседании представитель истца Макаров В.О. (полномочия на основании доверенности) просил удовлетворить заявленные исковые требования по основаниям, указанным в иске. При этом пояснил, что при совершении сделки с Савиновым В.Б. Чанчин С.Е. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Об этом свидетельствовали обстоятельства, при которых сделка совершалась и заниженная цена отчуждаемого имущества.

Чанчин С.Е. в судебном заседании иск не признал. Ответчик и его представитель Титов А.А. (полномочия в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ, на основании заявления суду) просили в иске отказать. При этом пояснили, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку истец не доказал недобросовестность ответчика при совершении сделки с Савиновым В.Б.. Чанчин С.Е. при совершении сделки действовал с обычной степенью осмотрительности, он не знал и не мог знать о том, что договор между ООО 1 и Савиновым В.Б. будет признан недействительным. Чанчин С.Е., желая приобрести права на любой земельный участок в г.Железногорске для последующего строительства на нем производственных объектов для ведения в будущем предпринимательской деятельности, из объявления в «Сегодняшней газете» от 25.11.2010 г. узнал о продаже открытой площадки общей площадью около 4200 кв.м. на ул.Южной. Он созвонился с Савиновым В.Б., получил от него информацию об объекте и необходимые для оформления сделки документы, выехал на участок, осмотрел его. Чанчин С.Е. увидел, что приобретаемый им объект представляет собой земельный участок, частично покрытый тонким слоем сильно разрушенного бетона, что оправдывало его низкую цену. Кроме того, земельный участок под открытой площадкой не был выделен из общего земельного участка, на котором располагалось еще и нежилое здание, поэтому предстояли длительные процедуры межевания и оформления прав на землю. Предприняв все необходимые меры для выяснения юридических и финансовых аспектов сделки, убедившись в ее юридической чистоте и обоснованности цены, 09.12.2010 г. Чанчин С.Е. заключил договор купли-продажи, в установленный срок принял имущество и оплатил его. В момент приобретения имущества Чанчин С.Е. не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом Савиновым В.Б.. При этом, краткий срок владения Савиновым В.Б. отчуждаемым имуществом, не мог вызвать у Чанчина С.Е. какие-либо сомнения, поскольку закон не ограничивает граждан в праве приобретать имущество для последующей его продажи с целью получения дохода. То обстоятельство, что право аренды общего земельного участка было заложено в связи с залогом нежилого здания, расположенного на этом участке, не препятствовало Чанчину С.Е. в приобретении открытой площадки. Права на земельный участок не требуют отдельной передачи, а автоматически передаются вместе с объектом недвижимости. Кроме того, в Администрации ЗАТО г.Железногорск Чанчину С.Е. устно подтвердили возможность выделения из общего земельного участка земельного участка непосредственно под приобретаемой открытой площадкой и оформления прав на него.

В судебном заседании третье лицо Савинов В.Б. полагал требования иска не подлежащими удовлетворению. При этом пояснил, что полностью согласен с доводами ответчика. Он предоставил всю имеющуюся у него информацию в отношении отчуждаемого объекта. В частности, Чанчин С.Е. был осведомлен о нахождении земельного участка в залоге, о введении процедуры наблюдения в отношении ООО 1

Представитель третьего лица – ООО 2 - Мороз Е.Н. (полномочия по доверенности) полагала требования иска подлежащими удовлетворению. При этом пояснила, что Определением Арбитражного суда Красноярского края от 06 июня 2011 года ООО 2 включено в реестр требований кредиторов ООО 1» как залоговый кредитор. Размер требований составляет (...) руб.. ООО 2 претендует на удовлетворение требований за счет заложенного имущества - нежилого здания, расположенного по <адрес> вместе с правом аренды земельного участка, на котором расположено здание, общей площадью (...) кв.м., по тому же адресу. Открытая площадка вспомогательного использования площадью (...) кв.м. расположена на общем земельном участке площадью (...) кв.м. Чанчину С. Е. при передаче площадки не были переданы права аренды на часть земельного участка, занятого приобретаемой им недвижимостью – площадкой. ООО 2 как залогодержатель, согласия на передачу права аренды земельного участка не давало. Чанчин С.Е. встречался с представителем конкурсного управляющего ООО 1 представителем залогодержателя ООО 2 до произведения полной оплаты по договору купли-продажи и ему было известно о том, что земельный участок, занятый открытой площадкой вспомогательного использования находится в залоге ООО 2». Также ему было известно о судебном решении об обращении взыскания на заложенное имущество, в том числе, на земельный участок, занятый площадкой, и о введении процедуры наблюдения в отношении первоначального собственника площадки - ООО 1 Чанчин С.Е. обращался к ООО 2 с просьбой дать согласие в письменной форме на разделение земельного участка. Зная эти обстоятельства, Чанчин С.Е. купил площадку и это свидетельствует о его недобросовестности. Кроме того, согласно Определению Арбитражного суда Красноярского края от 12.09.2011г., рыночная стоимость открытой площадки вспомогательного использования на 02.09.2010 и на 09.12.2010 составляет (...) 00 рублей,. По Договору купли-продажи от 09 декабря 2010 года объект недвижимости был продан Савиновым В. Б. Чанчину С. Е. по цене (...) руб.. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что объект недвижимости продавался по явно заниженной цене. В этом случае, ответчик, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи. По их мнению, Чанчин С.Е. не может быть признан добросовестным приобретателем и спорное имущество у него должно быть истребовано, поскольку заключению договора купли-продажи площадки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у него сомнения в отношении права продавца на отчуждение этого имущества.

В судебном заседании представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю – не присутствовал. Третье лицо о дате, времени и месте слушания дела было извещено надлежащим образом.

Выслушав доводы участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 09.12.2010г. между Савиновым В.Б. и Чанчиным С.Е был заключен Договор купли-продажи. Согласно условиям этого Договора, Савинов В.Б. продал Чанчину С.Е. сооружение – открытую площадку, вспомогательного использования, 1-этажную, общей площадью (...) кв.м., находящуюся по <адрес> По соглашению сторон недвижимость продается за (...) рублей. Расчет между сторонами производится в срок до 10.02.2011г.. Государственная регистрация права собственности и ипотека в силу закона зарегистрированы 15.12.2010г..

Согласно пояснениям сторон договора, представленной расписке и сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, расчет по договору произведен 15.01.2011г., на 02.02.2011г. ограничения (обременения) отсутствовали.

В настоящее время собственником объекта: открытая площадка вспомогательного использования, назначение: нежилое 1- этажный, общая площадь (...) кв.м., <адрес> является Чанчин Сергей Евгеньевич, дата регистрации его права собственности 15.12.2010г., запись о регистрации № 24-24-12/022/2010-781.

До отчуждения открытой площадки вспомогательного использования, общей площадью 4226 кв.м., находящейся по <адрес>, Савинов В.Б. владел указанным объектом на основании Договора купли-продажи, заключенным им с ООО 1 02.09.2010г..

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 12 сентября 2011 года Договор купли-продажи от 02.09.2010, заключенный между ООО 1 и Савиновым В.Б. признан недействительным. Определение вступило в законную силу (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2011 года). Из определения суда следует, что сделка признана недействительной по основаниям ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Последствия недействительности сделки не применены, поскольку объект недвижимого имущества должнику Савинову В.Б. на момент рассмотрения дела не принадлежал.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (виндикационный иск).

В силу пункта 1 статьи 302 данного Кодекса если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно пункту 3.1. Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.) По смыслу статей 301,302 ГК РФ, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Как разъяснено в пунктах 37, 38, 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. Возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В силу ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 августа 2010 года обращено взыскание в пределах суммы (...) руб. на имущество, заложенное по Договору ипотеки от 19.07.2004 г. - нежилое здание, расположенное по адресу<адрес> право аренды земельного участка, на котором расположено здание, площадью (...) кв.м., расположенное по <адрес> путем реализации с открытых торгов. Залогодержателем является ООО 2

В соответствии со ст. 37 Федерального закона № 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Право аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, заложено. Участвующие в деле лица не отрицают того обстоятельства, что ООО 2» как залогодержатель согласие на передачу права аренды земельного участка не давало. Между тем, несмотря на притязания третьих лиц, сомнения в чистоте сделки у Чанчина С.Е. не появились.

Кроме того, Определением Арбитражного суда Красноярского края от 12.09.2011г. о признании сделки недействительной, было установлено (и данное обстоятельство в силу ст. 61 ГПК РФ имеет по настоящему делу преюдициальное значение), что рыночная стоимость спорного объекта - открытой площадки вспомогательного использования, площадью (...) кв.м., на 02.09.2010г. и на 09.12.2010г. составляла (...) рублей.

Согласно Выписки от 31.01.2011г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:0308001:78, площадью 18822 кв.м. равна (...) руб.. Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка, занятого открытой площадкой вспомогательного использования, площадью (...) кв.м., равна (...) руб.

Как установлено Определением Арбитражного суда Красноярского края от 21 ноября 2011 года, право аренды земельного участка с кадастровым номером 24:58:0308001:0078, площадью (...) кв.м. составляет (...) руб.. Следовательно, стоимость права аренды участка площадью (...) кв.м., занятого площадкой, составляла (...) руб..

По Договору купли-продажи от 09 декабря 2010 года спорный объект недвижимости был продан Савиновым В. Б. Чанчину С.Е. по цене (...) рублей.

Несоответствие цены площадки по договору купли-продажи кадастровой стоимости земельного участка, стоимости права аренды земельного участка, рыночной стоимости недвижимого имущества свидетельствуют о том, что спорный объект недвижимости был продан по явно заниженной цене.

Чанчин С.Е. - ответчик по виндикационному иску - должен был знать об отсутствии у лица, продавшего ему спорное имущество, права на его отчуждение, так как согласно представленным истцом доказательствам имущество приобретено ответчиком по цене в несколько раз ниже рыночной. В данном случае ответчик, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи. При этом, право сторон по своему усмотрению определять цену в договоре (статьи 421 и 424 ГК РФ) не ограничивается, поскольку выводы суда касаются добросовестности ответчика, а не соответствия сделки закону.

Поскольку совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя спорного имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение этого имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества, притязания третьих лиц на это имущество), суд приходит к выводу о том, что приобретатель Чанчин С.Е. не является добросовестным.

При этом суд учитывает, что возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя (абз. 4 п.37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Ответчик не доказал, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества (абзац 1 пункта 38 Постановления N 10,22), а истцом в соответствии с абзацем 4 пункта 38 Постановления N 10/22 в порядке опровержения возражений приобретателя о его добросовестности были представлены доказательства того, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

При таких обстоятельствах суд полагает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению. Право ООО 1 на спорное имущество подлежит судебной защите путем истребования этого имущества из чужого незаконного владения.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ООО 1 Казюрина Евгения Александровича удовлетворить.

Истребовать из владения Чанчина С.Е. в пользу ООО 1 объект недвижимости - открытую площадку вспомогательного использования -, назначение: нежилое, общей площадью 4226 кв. м, расположенный по <адрес>

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, то есть с 13 июня 2012 года, путем подачи жалобы через Железногорский городской суд.

Судья Железногорского городского суда И.А. Андриенко