Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2а-299/2019 ~ М-283/2019 от 01.10.2019

Дело № 2а-299/2019 Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Лахденпохья Республика Карелия 29 октября 2019 года

Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Сущевской Е.А.,

при секретаре Овчарове С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Р.А.А., поданному в интересах Т.Л.Ю., к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании незаконными решений об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права в отношении объекта недвижимости, понуждении к действиям,

у с т а н о в и л:

Т.Л.Ю. обратился в суд с административным иском, поданным в его интересах Р.А.А., к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании незаконными решений об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права в отношении объекта недвижимости, понуждении к действиям.

Административный иск предъявлен по тем основаниям, что в период действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером (далее – КН) № от 14.02.2014 № им было начато строительство жилого дома. До момента окончания договора аренды строительство завершить не представилось возможным, но фактически был возведен объект незавершенного строительства. 25.06.2019 Т.Л.Ю. обратился к административному ответчику с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на объект незавершенного строительства. Уведомлением административного ответчика от 10.07.2019 были приостановлены регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства в связи с тем, что на момент обращения за оформлением права истек срок действия договора аренды земельного участка и предложено представить правоустанавливающий документ на данный земельный участок. Поскольку устранить причины приостановления регистрации не представляется возможным, административный истец считает его отказом в государственной регистрации прав на объект недвижимости. В настоящее время Т.Л.Ю. не может зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

На основании изложенного, административный истец просил признать незаконным решение административного ответчика об отказе в осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с КН №; обязать административного ответчика осуществить действия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с № на основании заявления от 25.06.2019 № №.

В последствии от представителя административного истца Р.А.А. поступило заявление об уточнении требований, согласно которому административный истец просил суд признать незаконными решения административного ответчика о приостановлении и последующем отказе в осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с КН №, выраженных в уведомлениях № № от 10.07.2019 и № № от 10.10.2019 соответственно.

Административный истец Т.Л.Ю., извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представитель административного истца на основании доверенности, Р.А.А., в судебном заседании требования подержал в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске с учетом уточнений. Так же пояснил, что строительство на данном земельном участке началось после того, как истцу были переуступлены права по договору аренды в момент его действия. В настоящее время на земельном участке возведен фундамент, каркас дома, крыша, осталось только подвести коммуникации и произвести отделочные работы, при этом электричество подведено.

В судебном заседании представитель административного ответчика - Управления Росреестра по Республике Карелия, отсутствовал, извещались о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом. В представленных возражениях на исковое заявление полагали заявленные требования не подлежащими удовлетворению по аналогичным основаниям, изложенным в оспариваемых решениях.

Представитель заинтересованного лица - Министерства имущественный и земельных отношений Республики Карелия, в судебном заседании отсутствовали, ходатайствовали о рассмотрении административного дела в отсутствие своего представителя. В представленном отзыве указывают, что согласно положениям п. 2 ст. 621 ГК РФ и п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды, заключенный 14.02.2014, может быть возобновлен на неопределенный срок. Разрешение вопроса по существу оставили на усмотрение суда.

Представители заинтересованных лиц - администрации Лахденпохского муниципального района, администрации Мийнальского сельского поселения, в судебном заседании отсутствовали, извещались надлежащим образом. Возражений относительно заявленных исковых требований и ходатайств об отложении рассмотрения дела не направили.

Заслушав позицию представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных данным Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Рассматривая настоящий спор, суд выясняет и дает оценку только обстоятельствам, поименованным в п. 9 ст. 226 КАС РФ.

В силу толкования части 9 статьи 226, частей 2, 3 статьи 227 КАС РФ основанием для признания решения государственного органа незаконным является его несоответствие требованиям закона или иного нормативного правового акта, регулирующих спорные правоотношения, несоблюдение компетенции и порядка принятия решения, а также нарушение принятым решением прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых подано заявление.

При отсутствии указанной выше совокупности условий для признания оспариваемых решения, действия (бездействие) незаконными, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с ч. 3 ст. 14 Закона о регистрации при создании объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно.

В силу пункта 3 части 1 статьи 15 указанного Закона при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости.

Согласно ст. 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона, в частности в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как установлено судом и следует из представленных документов основанием для приостановления, а в последующем отказа в осуществлении государственного кадастрового учета, явилось отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок с кадастровым номером 10:12:0020701:37.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 25.06.2019 Т.Л.Ю. обратился в Управление Росреестра по РК с заявлением № № о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства с приложением документов.

10 июля 2019 года административным ответчиком принято решение о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права в отношении объекта незавершенного строительства расположенного по адресу: <адрес>, выраженное в уведомлении № №. В качестве оснований административный ответчик ссылается на те обстоятельства, что срок действия договора аренды земельного участка на момент подачи заявления истек и заявителем не представлен правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства. Заявителю было предложено представить такие документы в Управление в срок до 10.10.2019.

10 октября 2019 Управлением Росреестра по РК административным ответчиком было принято решение об отказе (уведомление № № от 10.10.2019) в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, поскольку до истечения срока приостановления правоустанавливающие документы заявителем не представлены, а равно причины препятствующие осуществлению регистрационных действий не были устранены.

С указанным выводом регистрирующего органа суд согласиться не может.

Материалами дела подтверждается, что 14.02.2014 между администрацией Лахденпохского муниципального района и Т.Г.Д. заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, площадь 1500 кв.м., разрешенное использование – для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: <адрес>.

Земельный участок передан Т.Г.Д 14.02.2014 по акту приема-передачи от указанной даты.

Государственная регистрация договора аренды произведена 26.03.2014.

23.11.2016 между Т.Г.Д. и Т.Л.Ю. заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.02.2014 №, согласно которому Т.Л.Ю. принял на себя права и обязанности арендатора по указанному договору аренды.

Сторонами не оспаривается, что срок действия договора аренды истек 13.02.2019, при этом после указанной даты Т.Л.Ю. продолжает пользоваться земельным участком, а администрация Лахденпохского муниципального района до принятия оспариваемых решений не заявляла об отказе от исполнения договора от 14.02.2014.

Уведомлением администрации Лахденпохского муниципального района № от 11.06.2019 Т.Л.Ю. уведомлен о соответствии объекта индивидуального жилищного строительства параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке с КН №, что также указывает об отсутствии у арендодателя намерения прекращения договора аренды земельного участка.

Как было указано выше, основанием для отказа в постановке поименованного объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав послужил вывод административного ответчика об истечении срока действия договора аренды земельного участка и, как следствие, об отсутствии у заявителя правоустанавливающего документа на земельный участок.

Следовательно, оспариваемое решение не является решением, принятым в отношении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и подготовленных в процессе кадастровой деятельности.

Таким образом, принимая во внимание основание принятия оспариваемых решений о приостановке с последующим отказом в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении спорного объекта, которое не может быть изменено судом (п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.09.2016 № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации»), суд, проверяя его законность, оценивает лишь обоснованность содержащихся в нем выводов относительно отсутствия действующего договора аренды спорного участка.

Административный ответчик, исходя из истечения 13.02.2019 срока аренды спорного участка по договору от 12.02.2014, истолковывает положения п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, ограничивающие арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в преимущественном праве на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, полагает, что тем самым в отношении находящихся в собственности публично-правовых образований земельных участков, предоставленных в аренду по заключенным до вступления 01.03.2015 в силу федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) договоров, но срок аренды, по которым истек после указанной даты, действует императивный запрет на заключение новых договоров аренды.

При этом к правилам о возобновлении договора аренды на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ) фактически применяются правила о заключении договора аренды.

Суд находит данный вывод не соответствующим положениям п. 2 ст. 422 ГК РФ в связи со следующим.

В своих постановлениях от 24.05.2001 № 8-П, от 05.03.2013 № 5-П, от 25.06.2015 №17-П Конституционный Суд РФ неоднократно указывал на необходимость соблюдения принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, предполагающего сохранение разумной стабильности правового регулирования и недопустимости внесения произвольных изменений в действующую систему норм, а также в случае необходимости предоставление гражданам возможности, в частности посредством временного регулирования, в течение разумного переходного периода адаптироваться к вносимым изменениям.

До введения в действие закона № 171-ФЗ, установившего, по общему правилу, конкурентное (то есть на торгах) предоставление земельных участков, находящихся в собственности публично-правовых образований, каких-либо ограничений на возобновление на неопределенный срок договоров аренды указанных земельных участков установлено не было.

Соответственно, с учетом п. 2 ст. 422 ГК РФ к правоотношениям, вытекающим из договора от 14.02.2014, заключенным до введения действие закона № 171-ФЗ, подлежат применению правила, действовавшие на момент его заключения.

Положения Земельного кодекса РФ, как в редакции на момент заключения договора от 14.01.2014, так и на момент истечения срока аренды, в ином (отличном от установленного п. 2 ст. 422 ГК РФ) порядке не урегулирован вопрос о том, какое законодательство подлежит применению в отношении сделок, совершенных в отношении земельных участков, исполняемых на протяжении длительного периода времени (в том числе, после изменения правового регулирования), в связи с чем, с учетом п. 3 ст. 3 ЗК РФ к спорным правоотношениям подлежат применению установленные гражданским законодательством правила действия законодательства во времени.

Статья 34 Закона № 171-ФЗ, регламентирующая переходные положения, связанные с введением им иного правового регулирования, исходя из вышеуказанного принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, по общему правилу предусматривает предусмотренное Земельным кодексом РФ (в редакции, действовавшей до вступления в силу указанного закона) правовое регулирование земельных правоотношений, которые начали реализовываться ранее.

Названный закон не содержит указания на недопустимость возобновления договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности публично-правовых образований, заключенных до вступления его в силу, но срок аренды, по которым истекает после, на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ, и как следствие с учетом императивного предписания п. 2 ст. 422 ГК РФ, к спорным правоотношениям подлежат применению правила, действовавшие на момент заключения договора от 14.02.2014.

При этом возобновление договора на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ не тождественно заключению нового договора, поскольку статья 621 ГК РФ содержит два основания продолжения арендных отношений по истечении установленного договором срока аренды:

- преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, с изменением условий договора аренды и установленными ст.ст. 619, 620 ГК РФ ограничениями прав сторон на досрочное его расторжение в одностороннем порядке, что, кроме того, возможно и после выбытия имущества из обладания арендатора (пункт 1);

- возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок, что возможно только в случае, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, притом что в этом случае любая из сторон вправе в соответствие с п. 2 ст. 610 ГК РФ в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее, чем за три месяца (п. 2).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что договор от 14.02.2014, на основании которого был предоставлен земельный участок, срок которого истек 13.02.2019, но который продолжает исполняться сторонами, поскольку арендатор продолжает пользоваться спорным участком, позицию арендодателя, который не оспаривает действие данного договора, но и иным образом подтверждает его действительность, в силу взаимосвязанных положений п. 2 ст. 422, п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемые решения не соответствуют нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, в связи с чем в силу п. 4 ч. 9 ст. 226 КАС РФ подлежат признанию незаконными.

Кроме того, согласно пп. 2 и 6 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом, а зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, в связи с чем лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Аналогичные положения изложены в ч.ч. 3-5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, где, кроме того, указывается, что государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно сведениям ЕГРН заявитель до настоящего времени является арендатором спорного участка, а запись о прекращении права аренды на основании договора от 14.02.2014 не внесена, администрация Лахденпохского муниципального района (в том числе, с учетом п. 4 ст. 8.1 ГК РФ) с заявлением о прекращении договора от 14.02.2014 (в том числе, в связи с истечением срока его действия, ненадлежащим исполнением обязательств по нему) не обращалась.

С учетом изложенного, оспариваемые решения в отсутствие судебного акта о прекращении договора от 14.02.2014, волеизъявления его сторон, приняты с игнорированием содержащейся в ЕГРН записи о сохранении права аренды заявителя в отношении спорного участка по указанному договору, то есть с очевидным превышением полномочий при их принятии, что является самостоятельным основанием для признания оспариваемых решений незаконными в соответствие с пп. «а» п. 3 ч. 9 ст. 226 КАС РФ.

Нарушенное право административного истца должно быть восстановлено путем возложения на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> обязанности повторно рассмотреть заявление Р.А.А., действующего в интересах Т.Л.Ю., от 25.06.2019 № № о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости незавершенного строительством, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

К указанному выводу суд приходит в связи с тем, что Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит значительный перечень оснований для приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Вместе с тем в материалах дела отсутствуют сведения о том, что иные основания для отказа проверялись административным ответчиком. Суд в рамках административного судопроизводства не вправе предрешать рассмотрение вопроса по существу, входящего в полномочие другого органа.

Суд полагает, что при отсутствии иных оснований для отказа Р.А.А., действующего в интересах Т.Л.Ю., в удовлетворении заявления от 25.06.2019 № № Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия должно осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности в отношении объекта недвижимости незавершенного строительством, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

В соответствии со ст. 111 КАС РФ, с административного ответчика пользу административного истца подлежат взысканию судебные расходы в виде госпошлины, оплаченной при подаче в суд административного иска.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление удовлетворить частично.

Признать незаконными и отменить решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия по заявлению Т.Л.Ю., выраженные в уведомлениях №№ от 10.07.2019 о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и № № от 10.10.2019 об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, в отношении объекта недвижимости незавершенного строительством, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в течении тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявление Р.А.А., действующего в интересах Т.Л.Ю., от 25.06.2019 № № о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости незавершенного строительством, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

По результатам рассмотрения заявления, при отсутствии иных оснований для отказа Т.Л.Ю. в удовлетворении заявления от 25.06.2019 № №, поданного в его интересах Р.А.А., обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности в отношении объекта недвижимости незавершенного строительством, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в пользу Т.Л.Ю. судебные расходы по оплате государственной пошлины 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья                                                       Е.А. Сущевская

Мотивированное решение принято 07.11.2019

Копия верна: Судья                            Е.А. Сущевская