Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2338/2010 ~ М-2033/2010 от 15.06.2010

                                                         Р Е Ш Е Н И Е

                                 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 августа 2010 года г. Минусинск

       Минусинский городской суд Красноярского края в составе:

Председательствующего:  судьи Дудусова Д.А.

при секретаре:                    Степановой С.Б., 

с участием представителя истца Грибушкиной Е.В.(доверенность от 08.02.10г.),

представителей ответчика Галдеева В.В.(доверенность от 16.02.10г.) и

Беленко Н.Н.(доверенность от 30.10.09г.) и

представителя ответчика Матыцина Р.М.(доверенность от 10.06.09г.),

рассмотрев в открытом заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью КБ к обществу с ограниченной ответственностью С и Елизарьев С.В. о признании недействительным договора купли- продажи недвижимости,           

                                                           УСТАНОВИЛ:

КБдалее по тексту- Банк) обратилась к ООО С и Елизарьеву С.В. с исковыми требованиями о признании договора купли- продажи недвижимости недействительным.

       В исковом заявлении и в судебном заседании истец, действующий через своего представителя по доверенности Грибушкину Е.В., свои требования мотивировал следующим. 21.07.08г. между Банком и ООО С был заключен кредитный договор № Номер обезличен о предоставлении кредита в размере 7 000 000 рублей. В качестве обеспечения указанного обязательства стороны заключили договор ипотеки № 197/ИН- 2008 от 21.07.08г.; объектом ипотеки явилось следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен «б», помещение Номер обезличен, общей площадью 109,7 метров квадратных и нежилое помещение- магазин, расположенное по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен, помещение Номер обезличен, общей площадью 113,9 метров квадратных. На момент заключения договора ипотеки указанное недвижимое имущество находилось в собственности залогодателя; 24.07.08г. договор ипотеки был зарегистрирован регистрирующим органом. Представителем от обеих сторон- залогодателя и залогодержателя при регистрации договора ипотеки выступал по доверенностям Д. В связи с неисполнением своих обязательств по кредитному договору ООО С Банк обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском о взыскании задолженности и обращении взыскании на заложенное имущество; решением суда требования были удовлетворены, затем решение суда было отменено вышестоящей инстанцией, в настоящее время производство по указанному делу приостановлено до разрешения настоящего дела. 04.02.10г. Банк получил выписку из ЕГРП из которой следовало, что нежилое помещение- магазин, расположенное по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен, помещение Номер обезличен находится в собственности Елизарьева С.В., на объект зарегистрирована ипотека в пользу ООО С. При выяснении обстоятельств перехода права собственности на указанный объект недвижимости было установлено, что 19.03.09г. запись об ипотеке была погашена на основании заявлений, поданных от имени Банка и ООО С действующим по доверенностям от обоих юридических лиц Д. Вместе с тем, истец не давал поручения Д производить регистрацию погашения записи об ипотеке, последний такую регистрацию произвел самовольно, без получения соответствующего распоряжения истца. После погашения записи об ипотеке, 07.04.09г. был заключен договор купли- продажи, по которому указанный объект недвижимости был продан Елизарьев С.В., в пользу ООО С было зарегистрировано обременение в виде ипотеки. В настоящее время на основании указанного договора купли- продажи собственником данного объекта недвижимости является Елизарьев С.В.. Согласно требований пункта 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя. В данном случае залогодатель- ООО С совершило сделку по отчуждению объекта недвижимости- предмета договора ипотеки без согласия залогодержателя- Банка. Согласно требований статьи 39 Федерального закона № 102- ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)» у залогодержателя имеется право требовать в таком случае признания сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, предусмотренных статье 167 ГК РФ. Постольку, поскольку Д были совершены действия, направленные на погашение записи об ипотеке объекта недвижимости без соответствующего распоряжения истца, полагает, что Д подав от имени Банка заявление о погашении ипотеки, злоупотребил своим правом. На основании изложенного и требований статей 167, 168 и 346 ГК РФ, истец просит признать недействительным договор купли- продажи недвижимости от 07.04.09г и возвратить ООО С нежилое помещение- магазин, расположенное по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен, помещение Номер обезличен, общей площадью 113,9 метров квадратных. Также просит взыскать с ответчиков в его пользу сумму уплаченной государственной пошлины в размере 24 700 рублей.          

       Ответчик ООО С», действующий в судебном заседании через своего представителя по доверенности Галдеева В.В. и в отзыве исковые требования признал в полном объеме, свою позицию мотивировал следующим. Указанные истцом обстоятельства имели место; при этом, сделка купли- продажи объекта недвижимости ответчиком была совершена по причине отсутствия денежных средств и, в нарушение требований пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке. Устно Елизарьев С.В. было сообщено о наличии обременения виде ипотеки, Елизарьев С.В. согласился приобрести объект недвижимости с учетом данных обстоятельств по цене на 1 000 000 рублей меньше рыночной, то есть, по цене 2 500 000 рублей, вместо 3 697 000 рублей. До настоящего времени Елизарьев С.В. не оплатил стоимость имущества, в связи с чем, ООО С полностью признает исковые требования, просит их удовлетворить и возвратить обществу право собственности на объект недвижимости.  

       Ответчик ООО С действующий в судебном заседании через другого своего представителя по доверенности Беленко Н.Н. и в отзыве исковые требования не признал в полном объеме, свою позицию мотивировал следующим. Указанные истцом обстоятельства имели место; однако, на момент совершения сделки купли- продажи никаких обременений на данный объект зарегистрировано не было, поэтому, все ссылки истца на нарушения действующего законодательства при заключении договора купли- продажи не основаны на имевших место обстоятельствах. Ответчик Елизарьев С.В. является добросовестным приобретателем имущества, его собственником на законных основаниях; расчет по договору произведен полностью при помощи векселя. Учитывая изложенное, просит в иске отказать. 

       Ответчик Елизарьев С.В., действующий в судебном заседании через своего представителя по доверенности Матыцина Р.М., исковые требования не признал в полном объеме, свою позицию мотивировал следующим. Ответчик по договору купли- продажи от 07.04.09г., зарегистрированному 17.04.09г., приобрел на указанный объект недвижимости право собственности. На момент совершения сделки купли- продажи никаких обременений на данный объект зарегистрировано не было, поэтому, все ссылки истца на нарушения действующего законодательства при заключении договора купли- продажи не основаны на имевших место обстоятельствах. Ответчик является добросовестным приобретателем имущества, его собственником на законных основаниях. Ответчику не было ничего известно об обстоятельствах погашения записи об ипотеке, а также об условиях заключенного кредитного договора и договора ипотеки от 21.07.08г.; ответчик действовал добросовестно, руководствуясь тем, что обременений в отношении спорного имущества не зарегистрировано. Расчет по договору произведен при помощи векселя, о чем составлен акт приема- передачи векселя от 05.04.10г.. Учитывая изложенное, просит в иске отказать в полном объеме. 

        В суд сторонами представлены и судом истребованы следующие доказательства: договор купли- продажи от 07.04.09г.; соглашение от 14.04.09г.; кредитный договор и договор ипотеки от 21.07.08г.; выписки из ЕГРП от 25.07.08г. и от 04.02.10г.; свидетельство о государственной регистрации права от 21.04.08г.; доверенность от 18.07.08г.; решение Арбитражного суда Красноярского края от 28.09.09г. и постановление ФАС Восточно- Сибирского округа от 28.06.10г.; исполнительный лист от 27.11.09г.; ответ Росреестра от 16.02.10г.; постановление от 02.03.10г.; устав Банка; расписки о получении документов и заявления от 23.07.08г.; расписки о получении документов и заявления от 18.03.09г.; выписка из ЕГРЮЛ от 14.07.08г.; расписки о получении документов и заявления от 07.04.09г.; договор купли- продажи от 07.04.09г.; расписки о получении документов и заявления от 16.04.09г.; простой вексель от 02.04.08г.; договор купли- продажи векселя и акты приема- передачи векселя от 05.04.10г.; отзыв ООО С в Арбитражный суд от 18.06.10г..   

       Выслушав стороны и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

       Стороны не оспаривают фактических обстоятельств, изложенных истцом, за исключением осведомленности Елизарьев С.В. об отношениях сторон по кредитному договору и договору ипотеки, однако, дают этим обстоятельствам различную юридическую оценку.

       Оценивая заявленные исковые требования, суд исходит из указанных выше фактических обстоятельств, а также, из следующего.

       Суд полагает недоказанным утверждения истца и представителя ООО С Галдеева В.В. о том, что Елизарьев С.В. на момент заключения оспариваемого договора был осведомлен об обстоятельствах погашения записи об ипотеке, а также об условиях заключенного кредитного договора и договора ипотеки от 21.07.08г.. Надлежащих доказательств такому утверждению в суд не представлено. 

       Оценивая доводы сторон относительно юридической оценки установленных судом обстоятельств, суд приходит к следующим выводам.

       Истец ссылается на нормы гражданского законодательства, в силу которых отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя является ничтожной сделкой, просит признать договор купли- продажи недвижимости между истцами недействительным и применить последствия недействительности сделки, возвратив недвижимость ООО С

      Оценивая данный довод, суд соглашается с ответчиком Елизарьев С.В. в том, что на момент совершения договора купли- продажи от 07.04.09г. ипотека на нежилое помещение не была зарегистрирована, следовательно, в силу требований статьи 131 ГК РФ, пунктов 3-4 статьи 339 ГК РФ, статей 10-11 Федерального закона № 102- ФЗ указанное недвижимое имущество не было обременено ипотекой.

       Так, согласно статье 10 Федерального закона № 102- ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

       Согласно статье 11 того же закона Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

       В соответствии с требованиями пункта 7 статьи 20 того же закона для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

       В соответствии с требованиями статьи 25 этого же закона регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

       Согласно статье 2 Федерального закона № 122- ФЗ от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним- юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

       Таким образом, учитывая вышеизложенные нормы права, суд полагает, что на основании пункта 7 статьи 20 Закона об ипотеке для третьих лиц ипотека считается прекращенной также с момента погашения записи об ипотеке. Следовательно, погашение записи об ипотеке означает прекращение существования обременения недвижимости в виде ипотеки для третьих лиц, которым в данных отношениях выступает ответчик Елизарьев С.В...

       В данном случае, запись об ипотеке на момент заключения оспариваемого договора была погашена, следовательно, права ипотеки на 07.04.09г. у истца не имелось; у ответчика Елизарьев С.В. на момент заключения договора купли- продажи от 07.04.10г. не было никаких установленных законом оснований полагать, что приобретаемое им имущество обременено ипотекой.

       Учитывая изложенное, суд полагает, что доводы истца о том, что договор купли- продажи является ничтожным в силу отчуждения имущества, обремененного залогом, без согласия залогодержателя, не могут быть приняты.

       Судом не установлено нарушение порядка погашения записи об ипотеке, следовательно, право ипотеки было прекращено 19.03.09г..

       При этом, суд полагает, что Д имел право в силу доверенности от 18.07.08г. на подачу заявления о погашении ипотеки; указанная доверенность предоставляет ему такие полномочия, доверенность на момент погашения записи об ипотеке не была отменена.  

       Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что требования истца не основаны на требованиях действующего законодательства и не подлежат удовлетворению.

         Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

       В удовлетворении исковых требований КБ к обществу с ограниченной ответственностью С и Елизарьев С.В. о признании недействительным договора купли- продажи заключенного 07 апреля 2009 года между продавцом ООО С и покупателем Елизарьев С.В. в отношении нежилого помещения- магазина, расположенного по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен, помещение Номер обезличен, общей площадью 113,9 метров квадратных и применении последствий недействительности договора в виде возвращения права собственности на нежилое помещение к ООО С»- отказать.

       Решение может быть обжаловано через Минусинский городской суд в  Красноярский краевой суд в течение 10 дней с момента вручения сторонам мотивированного решения.    

Председательствующий: