Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-10461/2016 от 07.04.2016

Судья: Барабанова М.Е. дело № 33- 7299/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе: председательствующего судьи Илларионовой Л.И.,

судей Кучинского Е.Н., Шишкина А.В.,

при секретаре Лукьянове В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 апреля 2016 года частную жалобу Гарчук М. М.ча и Гарчук О. А. на определение Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу по иску Гарчук М. М.ча и Гарчук О. А. к ООО «Техинвест» в лице конкурсного управляющего Колесниковой М.М. о признании права собственности на квартиру, прекращении права собственности, прекращении ипотеки,

заслушав доклад судьи Кучинского Е.Н.,

объяснения представителя Гарчук М.М. и О.А. Шериева А.Н., представителя ПАО «Сберегательный банк России» Волковой Ю.В.,

УСТАНОВИЛА:

Истцы Гарчук М.М. и Гарчук О.А. обратились в суд с иском к ответчику, указывая на то, что <данные изъяты> между истцами и ООО «Техинвест» был заключен предварительный договор, согласно которому стороны пришли к соглашению о том, что на предусмотренных договором условиях в будущем в срок, указанный п. 1.4 Договора, будет заключен договор купли-продажи квартиры в жилом доме по адресу: <данные изъяты>, севернее <данные изъяты>, корпус 6. Во исполнение условий предварительного договора истец перечислил на расчетный счет ответчика 3971146 руб. 50 коп., что составляет полную стоимость квартиры. ООО «Техинвест» оформил право собственности на спорную квартиру, что следует из выписки из ЕГРП от <данные изъяты> Решением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> ООО «Техинвест» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника. В связи с чем истец не может заключить с ответчиком основной договор купли-продажи спорной квартиры и оформить право собственности на квартиру. Также после заключения с ООО «Техинвест» предварительного договора истцам стало известно, что спорная квартира обременена ипотекой на основании договора залога имущественных прав от <данные изъяты> В связи с чем истцы просят признать за ними право собственности на квартиру по адресу: <данные изъяты>, прекратить право собственности ООО «Техинвест» на квартиру, признать прекратившим договор залога на квартиру, обязать Управление Росреестра по <данные изъяты> внести изменения в ЕГРП.

В судебном заседании представитель 3-его лица ПАО Сбербанк заявил ходатайство о прекращении производства по делу, поскольку имеется определение Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты>, которым заявленное требование Гарчук М.М. и Гарчук О.А. удовлетворено, судом включено требование Гарчук М.М. и Гарчук О.А. о передаче квартиры по адресу: <данные изъяты>, в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Техинвест».

Определением Балашихинским городским судом <данные изъяты> от 27.01.2016г. исковое заявление Гарчук М. М.ча и Гарчук О. А. к ООО «Техинвест» в лице конкурсного управляющего Колесниковой М.М. о признании права собственности на квартиру, прекращении права собственности, прекращении ипотеки оставлено без рассмотрения.

Гарчук М.М. и Гарчук О.А., не согласившись с указанным определением, в своей частной жалобе просят его отменить как незаконное.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, проверив законность и обоснованность оспариваемого определения в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, исходя из доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если:

в производстве этого или другого суда, арбитражного суда имеется возбужденное ранее дело по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям.

<данные изъяты> Гарчук М.М. и Гарчук О.А. обратились в Арбитражный суд <данные изъяты> с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений по делу о банкротстве ООО «Техинвест» в размере 3971146 руб. 50 коп.

В Балашихинский городской суд истцы обратились 30.10.2015г. с настоящим иском.

Определением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> заявленное требование Гарчук М.М. и Гарчук О.А. удовлетворено, судом включено требование Гарчук М.М. и Гарчук О.А. о передаче квартиры по адресу: <данные изъяты>, в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Техинвест».

Оставляя без рассмотрения исковое заявление Гарчук М.М. и О.А., суд первой инстанции сослался на ст.ст.9, 11 ГК РФ, ст.222 ГПК РФ, при этом не учел, что вышеуказанное определение Арбитражного суда не вступило в законную силу.

С указанным выводом суда первой инстанции согласиться нельзя, так как в Арбитражный суд был подан иск об обязании передать жилое помещение, который не связан с правом собственности на квартиру. В Балашихинский городской суд <данные изъяты> был заявлен иск о признании права собственности, прекращении права собственности и залога, то есть с иными исковыми требованиями. Требования о прекращении права собственности и залога квартиры, не рассматривались Арбитражным судом. В связи с этим определение от 27.01.2016г. подлежит отмене.

Более того постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016г. по делу №А41-78652/14 определение Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменено, в удовлетворении требований Гарчук М.М. и Гарчук О.А. о передаче жилого помещения отказано.

При этом судебная коллегия отмечает, следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становиться обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим не движимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Из содержания статьи 6 Федерального закона N 39-ФЗ от <данные изъяты> "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" следует, что передача права на результат капитальных вложений возможна только при наличии такого права и право истца на получение в собственность квартиры возникает с даты полной оплаты своей доли в строительстве жилого дома.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу ст. ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец, как это следует из положений п. 1 ст. 460 ГК РФ, обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Судом установлено, что стороны заключили предварительный договор, в соответствии с которым в дальнейшем стороны договорились заключить основной договор купли-продажи квартиры.

Истцы все обязательства перед ответчиком по договору были исполнены.

<данные изъяты> было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в соответствии с которым был введен в эксплуатацию жилой дом, в котором находится спорная квартира.

Поскольку строительство жилого дома, в котором находится спорная квартира, завершено, жилой дом введен в эксплуатацию, однако право собственности истцов на спорную квартиру до настоящего времени не зарегистрировано и квартира им не передана.

При указанных обстоятельствах, в силу ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ истцы вправе были рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на жилое помещение.

Положения закона Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" являются специальными, поскольку подлежат применению в деле о банкротстве застройщика, к которому у участников строительства имеются требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования.

Положениями пп. 3 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" дано понятие, что требование о передаче жилого помещения - это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

В силу пп. 5 п. 1 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" объект строительства - многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (далее - объект незавершенного строительства).

Таким образом, системный анализ вышеприведенных положений, дает основания прийти к выводу, что требование к застройщику о передаче жилых помещений может быть заявлено лишь в отношении существующего объекта недвижимости - многоквартирного дома как завершенного строительством, так и являющегося объектом незавершенного строительства, но не введенного в эксплуатацию.

Однако в представленных материалах содержатся сведения о том, что многоквартирный дом, в котором находится спорная квартира, <данные изъяты> был введен в эксплуатацию на основании разрешения.

Во-вторых, следует учитывать, что Федеральным законом от <данные изъяты> N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства глава 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", дополнена параграфом 7 "Банкротство застройщиков".

Частью 3 статьи 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) определено, что сведения о том, что должник является застройщиком, подлежат указанию должником либо, если об этом известно конкурсному кредитору или уполномоченному органу, также ими в заявлении о признании должника банкротом.

В этом случае арбитражный суд указывает на применение при банкротстве должника правил настоящего параграфа в определении о принятии заявления о признании должника банкротом. Сведения о принятии заявления о признании должника банкротом подлежат опубликованию в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона.

Если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил настоящего параграфа. Сведения, содержащиеся в указанном определении, подлежат опубликованию в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона.

В представленных материалах имеется постановление Арбитражного суда о признании ответчика несостоятельным (банкротом).

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что требования истцов в отношении спорной квартиры не могут быть предъявлены к ООО «Техинвест» по правилам параграфа 7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", так как данное Общество не признано должником-застройщиком в рамках дела о банкротстве.

Следовательно, при разрешении вопроса о подведомственности заявленного спора должны учитываться общие положения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в частности, последствия открытия конкурсного производства, установленные в ст. 126 названного Закона.

Абзацем 7 пункта 1 ст. 126 "О несостоятельности (банкротстве)" установлено, что все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 данного Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Пунктом 5 статьи 4 указанного Федерального закона предусмотрено, что требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом, арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.

Таким образом, к участию в деле о несостоятельности (банкротстве) допускаются только кредиторы по денежным обязательствам. Что касается требований кредитора о признании права собственности на недвижимость, то данные требования в силу вышеприведенных требований закона подпадают под список исключений, которые рассматриваются вне рамок дела о банкротстве должника.

Поскольку заявителями были заявлены исковые требования, не являющимися денежными, то в силу ст. 22 ГПК РФ у судебной коллегии не имеется предусмотренных законом оснований для прекращения производства по делу за неподведомственностью дела суду общей юрисдикции.

Руководствуясь ст. 334 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Определение Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить, дело вернуть в суд со стадии рассмотрения по существу.

Председательствующий:

Судьи: