Решение по делу № 2-3238/2017 от 29.05.2017

Дело № 2-3238/2017                    <данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 сентября 2017 года

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Гущиной А.И., при секретаре Ивашовой Д.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО23 к ФИО24, ФИО25 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности, признании права собственности на земельный участок,

     УСТАНОВИЛ:

Каргина Е.В. обратилась в суд с иском к Дёмину Д.С., Фролову А.Ф. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности, признании права собственности на земельный участок.

Дёмин Д.С. обратился в суд со встречным иском к Каргиной Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности, признании права собственности на земельный участок.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ответчик Дёмин Д.С. отказался от встречного иска, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по встречному иску Дёмина Д.С. было прекращено.

В судебном заседании представитель истца Каргиной Е.В. по доверенности Кузнецов Н.В. уточненные исковые требования поддержал и пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ истица по договору купли-продажи приобрела земельный участок с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>. Право собственности истца было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ истице стало известно, что принадлежащий ей земельный участок был продан по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между предыдущим собственником Фроловым А.Ф. и Дёминым Д.С. Право собственности Дёмина Д.С. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нарушает права Каргиной Е.В. как собственника земельного участка, поскольку невозможно владеть, пользоваться и распоряжаться данным участком. Считает данный договор ничтожным, поскольку совершен лицом, не обладающим правом собственности на данный объект недвижимости. Просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Фроловым А.Ф. и Дёминым Д.С., прекратить право собственности Дёмина Д.С. на спорный земельный участок, признать за Каргиной Е.В. право собственности на земельный участок.

Ответчики Фролов А.Ф., Демин Д.С., третьи лица Страхова М.А., Каргин В.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом телеграммами по адресам места жительства, о причинах неявки не сообщили, не ходатайствовали об отложении судебного заседания.

Ранее представитель ответчика Фролова А.Ф. по доверенности Страхова М.А. в судебном заседании иск не признала. Пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между Фроловым А.Ф., от имени которого действовала по доверенности Страхова М.А. в порядке передоверия от Петропавловой Е.Н., и Дёминым Д.С. был заключен договор купли-продажи земельного участка в СНТ «Загорье» участок №. Договор заключен в простой письменной форме. Петропавлова Е.Н. действовала на основании нотариальной доверенности. Оригинал свидетельства о праве собственности на землю Фролова А.Ф. был утерян, был получен дубликат. Также был сделан запрос в Управление Росреестра, был получен ответ, что собственником земельного участка значился Фролов А.Ф. Пояснила, что Фролов А.Ф. не выдавал доверенность на имя Каргина В.В. и денежных средств от Каргиной Е.В. за земельный участок не получал.

Ответчик Дёмин Д.С. ранее в судебном заседании иск Каргиной Е.В. не признал. Пояснил, что он является собственником земельного участка № в СНТ «Загорье» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Договор был заключен в установленной законом форме. От Фролова А.Ф. действовала по доверенности Страхова М.А. Он передал денежные средства по договору в полном объеме. Право собственности Дёмина Д.С. было зарегистрировано в установленном порядке. О том, что Фролов А.Ф. ранее продал земельный участок Каргиной Е.В., он не знал.

Третье лицо Каргин В.В. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что он познакомился с внуком Фролова А.Ф., который показывал ему спорный земельный участок. Фролов А.Ф. был намерен продать земельный участок, для чего выдал доверенность на имя Каргина В.В. на заключение договора купли-продажи. Денежные средства в размере <данные изъяты> за земельный участок были переданы внуку Фролова А.Ф. ФИО35, о чем он написал расписку. От внука Фролова А.Ф. получены оригинал свидетельства о праве собственности на землю, ключи от дачи. После заключения договора купли-продажи Каргина Е.В. пользовалась земельным участком, обрабатывала его, начала реконструкцию дома.

    Третье лицо представитель Управления Росреестра по Московской области по доверенности Зотова К.М. в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ Байдуганов Г.М., действующий от имени Фролова А.Ф. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., а также действующий от имени Каргиной Е.В. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной нотариусом Самородовым А.И., обратился с заявлениями о государственной регистрации права собственности Фролова А.Ф. на земельный участок и перехода права по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в простой письменной форме между Фроловым А.Ф. и Каргиной Е.В. ДД.ММ.ГГГГ регистрационные действия были осуществлены. За Каргиной Е.В. было зарегистрировано право собственности на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ по запросу Петропавловой Е.Н., действующей по доверенности от Фролова А.Ф., были предоставлены сведения ЕГРН о правах отдельного лица на объекты недвижимости, где было указано на прекращение права собственности Фролова А.Ф. на спорный земельный участок с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Страхова М.А., действующая в порядке передоверия от Петропавловой Е.П., действующей от имени Фролова А.Ф., на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, а также Дёмин Д.С., обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ регистрационные действия были осуществлены. Было зарегистрировано право собственности Дёмина Д.С. на земельный участок, право собственности Каргиной Е.В. было прекращено. Представитель Управления Росреестра считает, что в данном случае имеется техническая ошибка, допущенная государственным регистратором, поскольку право собственности Фролова А.Ф. на спорный земельный участок было прекращено ДД.ММ.ГГГГ, и ошибочно зарегистрировано право Дёмина Д.С. на земельный участок. Впоследствии в судебные заседания не явилась, просила о рассмотрении дела в отсутствие третьего лица.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, допросив свидетелей, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО26, ДД.ММ.ГГГГ рождения, была выдана доверенность на имя ФИО27 на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий Фролову А.Ф. земельный участок по адресу: <адрес>. Доверенность удостоверена нотариусом г. Москвы Черниговым И.О., зарегистрирована в реестре № (л.д. 72-73). Факт выдачи доверенности подтверждается справкой нотариуса г. Москвы Чернигова И.О. и копией реестра совершения нотариальных действий (л.д. 104-107).

ДД.ММ.ГГГГ между Фроловым А.Ф., от имени которого действовал Каргин В.В. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, (продавец) и Каргиной Е.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка, по которому Каргина Е.В. приобрела земельный участок с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес> за цену <данные изъяты> (Л.д. 62-65). Согласно п.<данные изъяты> договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В тот же день между сторонами был подписан передаточный акт.

Свидетель Чекулин Н.Н., внук Фролова А.Ф., подтвердил, что он показывал Каргиной Е.В. спорный земельный участок, привозил деда в нотариальную контору для выдачи доверенности. Через несколько дней после заключения договора купли-продажи он (Чекулин Н.Н.) приезжал к Каргину В.В. и получил денежные средства в размере <данные изъяты> за земельный участок, о чем написал расписку. Денежные средства потом передал Фролову А.Ф.

Свидетель Байдуганов Г.М. пояснил, что он является председателем СНТ «Загорье» с ДД.ММ.ГГГГ. Фролова А.Ф. он не знает, участком он не пользовался. На участке расположен старый садовый дом. До ДД.ММ.ГГГГ за участок вносились членские взносы, а в ДД.ММ.ГГГГ дом был отключен от электроснабжения за неуплату взносов. С Каргиной Е.В. он знаком. С ДД.ММ.ГГГГ она начала пользоваться земельным участком №, предоставила правоустанавливающие документы на земельный участок. Она принята в члены СНТ, оплачивает членские взносы и за электричество, обрабатывает земельный участок, ремонтирует дом. Он (Байдуганов Г.М.) помогал ей оформить право собственности на земельный участок, о чем ему была выдана доверенность. В ДД.ММ.ГГГГ на территорию СНТ «Загорье» приезжал Дёмин Д.С., который сообщил, что якобы является собственником земельного участка №, однако ему сообщили, что собственником является Каргина Е.В. В члены СНТ Дёмина Д.С. не принимали, членские взносы он не оплачивает.

Суд принимает во внимание показания допрошенных свидетелей, поскольку они последовательны, не противоречат друг другу и материалам дела.

Из копии дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес> следует, что ДД.ММ.ГГГГ Байдуганов Г.М., действующий от имени Фролова А.Ф. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., а также действующий от имени Каргиной Е.В. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., удостоверенной нотариусом Самородовым А.И., обратился с заявлениями о государственной регистрации права собственности Фролова А.Ф. на земельный участок и перехода права по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в простой письменной форме между Фроловым А.Ф. и Каргиной Е.В. ДД.ММ.ГГГГ регистрационные действия были осуществлены. В записи ЕГРН внесены сведения о регистрации права собственности Фролова А.Ф. на основании Постановления Главы Администрации Сергиево-Посадского района № от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

Одновременно запись о праве собственности Фролова А.Ф. была прекращена на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

За Каргиной Е.В. было зарегистрировано право собственности на земельный участок (запись № от ДД.ММ.ГГГГ. ) (л.д. 54-78)

ДД.ММ.ГГГГ по запросу Петропавловой Е.Н., действующей по доверенности от Фролова А.Ф., были предоставлены сведения ЕГРН о правах отдельного лица на объекты недвижимости, где было указано на прекращение права собственности Фролова А.Ф. на спорный земельный участок с ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 166).

ДД.ММ.ГГГГ Страхова М.А., действующая в порядке передоверия от Петропавловой Е.П., действующей от имени Фролова А.Ф., на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, а также Дёмин Д.С., обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена в связи с неточностями и неясностями в договоре купли-продажи (отсутствие кадастрового номера земельного участка, о расчете между сторонами, неуказание реквизитов доверенности от продавца) (л.д. 39-42)

В соответствии со ст. 13 ч. 1 ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей на момент совершения регистрационных действий) государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Вопреки требованиям Закона об отсутствии оснований для совершения регистрационных действий ввиду наличия противоречий между между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ регистрационные действия были осуществлены. Было зарегистрировано право собственности Дёмина Д.С. на земельный участок (рег. запись № от ДД.ММ.ГГГГ), право собственности Каргиной Е.В. было прекращено. (л.д. 35-53).

Согласно договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, Страхова М.А., действующая в порядке передоверия от Петропавловой Е.П., по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., действующей от имени Фролова А.Ф., на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, а также Дёмин Д.С., (покупатель), продавец продал принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>. Продажная цена составляет <данные изъяты>. Согласно п.<данные изъяты> договора расчет производится в день подписания настоящего договора (л.д. 35-36). В договоре имеется ссылка на то, что договор имеет силу передаточного акта.

Факт выдачи доверенности от Петропавловой Е.Н. от ДД.ММ.ГГГГ реестровый номер №, действующей от имени Фролова А.Ф. на имя Страховой М.А., подтверждается справкой нотариуса г. Москвы Муравлево И.Н. (л.д. 181). Также подтвержден факт выдачи ДД.ММ.ГГГГ доверенности от имени Фролова А.Ф. на имя Петропавловой Е.Н. с реестровым номером № (л.д. 93-101, 192-199).

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

На основании ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

    На основании ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

    В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

    На основании ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.10 г. если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

    Судом установлено, что договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключен между Фроловым А.Ф. и Каргиной Е.В. в установленной законом письменной форме и исполнен сторонами сделки. Право собственности Фролова А.Ф. было зарегистрировано и затем прекращено в связи с отчуждением земельного участка в пользу Каргиной Е.В. Фроловым А.Ф. данный договор не оспаривался. Переход права собственности Фролова А.Ф. на имя Каргиной Е.В. было осуществлено в установленном законом порядке. Каргина Е.В. уплатила денежную сумму по договору и вступила в фактическое владение земельным участком, что подтверждается показаниями свидетеля Байдуганова Г.М., а также копией членской книжки садовода, квитанциями об оплате членских взносов (л.д. 108-114).

    Заключенный между Фроловым А.Ф. и Дёминым Д.С. ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи этого же земельного участка является ничтожным, поскольку Фролов А.Ф. ранее распорядился своей недвижимостью, передал земельный участок в пользу Каргиной Е.В., право собственности Фролова А.Ф. было прекращено. При заключении договора купли-продажи и продавец, и покупатель знали об отсутствии у Фролова А.Ф. права собственности на земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 166), однако, действуя недобросовестно, подали на регистрацию заявление о переходе права собственности на земельный участок в пользу Дёмина Д.С. Регистрация перехода права собственности на имя Дёмина Д.С. была ошибочно произведена государственным регистратором, что подтвердил представитель Управления Росреестра по Московской области в судебном заседании и в отзыве на иск.

    Поскольку на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у Фролова А.Ф. отсутствовало право собственности на земельный участок, в том числе право распоряжения им, данный договор является ничтожным и не влечет правовых последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью.

    Суд считает обоснованным иск Каргиной Е.В. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи, заключенного между Фроловым А.Ф. и Дёминым Д.С. ДД.ММ.ГГГГ. В связи с этим подлежит прекращению право собственности Дёмина Д.С. на спорный земельный участок, которое зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 86-87). В целях восстановления нарушенного права за Каргиной Е.В. признается право собственности на спорный земельный участок.

    Ответчик Дёмин Д.С. вправе требовать возмещения причиненных ему убытков Фроловым А.Ф. в судебном порядке в связи с признанием сделки недействительной.

    Руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

                        РЕШИЛ:

    Исковые требования ФИО28 к ФИО29, ФИО30 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности, признании права собственности на земельный участок удовлетворить.

    Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО31 и ФИО32.

    Прекратить право собственности ФИО33 на земельный участок с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>.

    Признать за ФИО34 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>.

    Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня его составления в окончательной форме через Сергиево-Посадский городской суд.

Решение составлено в окончательной форме 16.10.17 г.

Судья            <данные изъяты>                    Гущина А.И.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>