Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-24/2021 (2-486/2020;) ~ М-470/2020 от 23.11.2020

№ 10RS0012-01-2020-000668-86 Дело № 2-24/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 января 2021 года      г. Питкяранта

Питкярантский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Халецкой Ю.Г.,

при секретаре Гуль И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Григорьева Алексея Михайловича к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок,

установил:

    Григорьев А.М. обратился с названным иском по тем основаниям, что 22.08.2017 между ним и Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (ныне Министерство имущественных и земельных отношений, далее также Министерство) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственные и складские объекты, а также объекты коммунального хозяйства, не требующие установления санитарно-защитной зоны более 100 м, территориальная зона П4. Производственная зона объектов IV класса санитарной опасности сроком на 1 год 6 месяцев с момента подписания договора. Истец указал, что данный договор с ним заключен, как с заявителем, признанным единственным участником аукциона. Также из иска следует, что при проведении торгов в разделе «Параметры разрешенного строительства объекта» отсутствовала информация о сроке договора аренды. Вместе с тем, согласно договору аренды арендатор при условии добросовестного исполнения всех обязательств по договору за три месяца до окончания срока его действия вправе обратиться к арендодателю с письменным ходатайством о заключении договора на новый срок. Кроме того, договором аренды предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считает продленным на неопределенный срок, при этом стороны могут расторгнуть договор, предупредив другую сторону за один месяц. Григорьев А.М. указал, что исполняет все условия договора, продолжает пользоваться земельным участком по целевому назначению. В целях получения технических условий для подключения энергоснабжения 4 августа и 13 октября 2020 года истец направлял в Министерство письма с вопросами об уточнении срока действия договора, однако в ответах от 02.10.2020 и 26.10.2020 ответчик указал, что срок действия договора аренды истек и направил акт приема-передачи для возврата участка. Григорьев А.М. полагает, что договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку по истечении срока действия договора со стороны Министерства не было возражений по использованию земельного участка, в связи с чем истец просит признать договор аренды земельного участка № 68/05, заключенный 22 августа 2017 года между ним и Министерством, возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте слушания дела извещен.

Представитель истца, действующая на основании доверенности Полищук О.В., исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика, Министерства имущественных и земельных отношений, в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В судебном заседании установлено, что между Григорьевым А.М. и Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (ныне Министерство имущественных и земельных отношений) 22 августа 2017 года заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственные и складские объекты, а также объекты коммунального хозяйства, не требующие установления санитарно-защитной зоны более 100 м, территориальная зона П4. Производственная зона объектов IV класса санитарной опасности.

Указанный договор был заключен сроком на 1 год 6 месяцев с момента подписания в соответствии с п.9 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующий на момент заключения договора) на основании протокола о признании аукциона несостоявшимся от 6 июля 2017 года, проведенного согласно распоряжению комитета от 31.05.2017 № 1232/20р.

Срок действия договора истек 22 февраля 2019 года.

В октябре 2020 года истец обратился в Министерство с просьбой разъяснить о сроке действия договора, указав, что согласно условиям договора следует, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считает продленным на неопределенный срок, при этом стороны могут расторгнуть договор, предупредив другую сторону за один месяц.

В письмах от 2 и 26 октября 2020 года Министерство разъяснило Григорьеву А.М. о том, что договор аренды прекратил свое действие, и направило акт приема-передачи для возврата земельного участка.

Истец, полагая, что он продолжил пользоваться земельным участком и исполнять условия договора аренды, а арендодатель не потребовал возврата имущества, обратился с названным иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд принял во внимание следующие обстоятельства.

Действительно в силу п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Такое же условие содержится в пункте 6.6 спорного договора.

В силу положений статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с п.9 ст.39.8 указанного кодекса (в редакции, действующий в момент заключения договора аренды) в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.

Согласно приказу Минстроя России от 27.02.2015 № 137/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений» (действующего в момент заключения договора) такой срок был установлен в девять месяцев, следовательно, срок договора аренды составляет 1 год 6 месяцев.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.Как разъяснил Пленум ВАС РФ в своем постановление от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлены случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов.

С учетом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № в 2017 году он мог быть предоставлен в аренду только при проведении торгов, следовательно, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации при разрешении настоящего спора не применимы.

Также следует отметить, что в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно подпункту 32 пункта 39.6 указанного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления

земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Пунктами 3 и 4 настоящей статьи предусмотрено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, возможность предоставления земельного участка с кадастровым номером № в аренду на новый срок без проведения торгов действующим законодательством не предусмотрена.

Как указывалось выше, правовые нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, в связи с чем, при наличии специальной нормы права именно она должна регулировать спорные правоотношения.

То обстоятельство, что в спорном договоре аренды продублированы положения статьи 621 ГК РФ, не может являться основанием для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 4 статьи 166 указанного закона суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Таким образом, положения пункта 6.6 договора аренды, предусматривающие возможность продления договора на неопределенный срок, ничтожны в силу того, что в данном случае спорный земельный участок без проведения торгов в аренду предоставлен быть не может, в связи с чем суд отказывает в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

    в удовлетворении исковых требований отказать.

    Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия в течение месяца через Питкярантский городской суд Республики Карелия.

Судья Ю.Г. Халецкая

    Мотивированное решение вынесено 18 января 2021 года.