Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-156/2021 ~ М-101/2021 от 29.03.2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Кореневский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего Кошминой М.Д.,

при секретаре Ришко Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мыльченко З. И. к А. К. <адрес> «Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи земельного участка <данные изъяты>

УСТАНОВИЛ:

Мыльченко З.И. обратилась с иском в суд к А. К. <адрес> «Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи земельного участка <данные изъяты>». В обоснование исковых требований указав, что она является арендатором земельного участка по договору аренды, заключенным сроком на 49 лет, государственная собственность на который не разграничена, из земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты> сельсовет, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью: <данные изъяты> кв.м. Истец <данные изъяты>. обратилась с заявлением в А. К. <адрес> на приобретение земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> государственная собственность на который не разграничена, из земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенных по адресу: <адрес>, <данные изъяты> сельсовет в собственность без проведения торгов.

А. К. <адрес> 30.10.2020г. в адрес истца был направлен договор № от 29.10.2020г. купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена с кадастровым номером - <данные изъяты>, площадью: <данные изъяты>.м, по цене 8931 000,00 рублей. С полученной редакцией договора истец не согласился. В связи с этим, были подготовлены <данные изъяты>. протоколы разногласий. На протокол разногласий А. 18.11.2020г. направила ответ № из которого следует, что она согласилась только с предложенной предпринимателем редакцией п. 5.3. договоров, а в отношении п.2.1, договора № настаивает на своей редакции.

С учетом уточненных исковых требований просит суд: урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли – продажи земельного участка государственная собственность на который не разграничена, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, изложив:

п. 2.1. Договора в следующей редакции: «2.1. Цена выкупа Участка составляет 4 335668 рублей (четыре миллиона триста пять тысяч шестьсот шестьдесят восемь) рублей;

п. 2.3. Договора в редакции истца: Оплата производиться в рублях. Сумма платежа, за вычетом расходов Продавца на продажу Участка, в порядке и по нормам, установленным Правительством Российской Федерации, перечисляется на счет <данные изъяты>

В судебное заседание истец Мыльченко З.И., будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте проведения судебного заседания, не явилась.

Представитель истца Мыльченко З.И. – Рябцев В.Г. в судебном заседании уточненные исковые требования Мыльченко З.И. поддержал в полном объеме, указав, что в рамках гражданского дела по ходатайству истца проведена оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости земельного участка на момент обращения Мыльченко З.И. с заявлением на приобретение в собственность спорного земельного участка. Просил суд уточненные исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика А. К. <адрес>, будучи надлежаще уведомленным о времени и месте проведения судебного заседания, не явился. Представил отзыв, согласно которого, А. К. <адрес> не признает уточненные требования истца, при вынесении решения просит суд учитывать результаты судебной оценочной экспертизы.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Суд, выслушав мнение представителя истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий

Пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (пункт 3 статьи 455 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора

В соответствии с пунктом 1 статьи 458 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной, в частности, в момент предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1). Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566) (пункт 2).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья550 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Помимо предмета, существенным условием договора купли-продажи недвижимости также является цена договора.

Так, в силу статьи 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Законом также предусмотрены специальные требования относительно оформления передачи объекта недвижимости.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Мыльченко З.И. обратилась в А. К. <адрес> с заявлением на приобретение земельного участка, площадью 2114960 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, разрешенный вид использования – для сельскохозяйственного производства, имеющий следующие адресные ориентиры: <адрес>, <данные изъяты> с/с, находящегося в муниципальной собственности, в собственность без проведения торгов.

Из выписки из ЕГРН об объекте недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельный участок с кадастровым номером 46:10:020302:29, площадью 2114960 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, сведения об объекте недвижимости имеют «актуальные, ранее учтенные».

Из данной выписки следует, что указанный земельный участок находится в долгосрочной аренде на основании Договора № аренды земельного участка, заключенного с Мыльченко З.И.

Из п. 2.1 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, следует, что цена выкупа Участка составляет 8 931 000,00 рублей.

Согласно п. 2.3 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, оплата производиться в рублях. Сумма платежа, за вычетом расходов Продавца на продажу Участка, в порядке и по нормам, установленным Правительством Российской Федерации, перечисляется на счета органов федерального казначейства Минфина России р<данные изъяты>

В указанном договоре имеется подпись продавца - Главы А. К. <адрес> Дегтяревой М.В., подпись покупателя Мыльченко З.И. - отсутствует.

ДД.ММ.ГГГГ Мыльченко З.И. в адрес Главы А. К. <адрес> направлен протокол разногласий к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласно которого, Мыльченко З.И. предлагает изложить п. 2.1. договора в следующей редакции: «2.1. Цена выкупа Участка составляет 4103000 рублей (четыре миллиона сто три тысячи 00 рублей); п. 5.3. договора в редакции: «5.3. За нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 2.2 Договора, Покупатель выплачивает Продавцу пени из расчета 0,05% от цены Участка за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляется в порядке, предусмотренном в п. 2.3, для оплаты цены Участка.

Как следует из копии Протокола урегулирования разногласий к протоколу разногласий от 09.11.2020г., от ДД.ММ.ГГГГ, А. К. <адрес> предложена следующая редакция:

2.1. Цена выкупа Участка составляет 8 931 000,00 рублей (восемь миллионов девятьсот тридцать одна тысяча рублей 00 копеек).

5.3. За нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 2.2. Договора, Покупатель выплачивает Продавцу пени из расчета 0,05% от цены Участка за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляется в порядке, предусмотренном в п. 2.3., для оплаты цены Участка.

Согласно копии постановления А. К. <адрес> № от 23.10.2020г. «О предоставлении Мыльченко З.И. в собственность за плату земельного участка» следует, что Мыльченко З.И. в собственность предоставлялся земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, ценой 8931000,00 рублей в соответствии с отчетом ООО «Независимая оценка» № об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно копии отчета № об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, рыночная стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адрес: <адрес>, <данные изъяты> с/с, государственная собственность на который не разграничена, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 931000 рублей.

Согласно копии отчета № об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, рыночная стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адрес: <адрес>, <данные изъяты> с/с, государственная собственность на который не разграничена, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4 103 000 рублей.

Согласно п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В процессе рассмотрения дела по ходатайству представителя истца судом была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, по результатам которой экспертом частнопрактикующим экспертом Требесовой Н.В. составлено заключение №Т10/06-21. Согласно данному заключению, рыночная стоимость земельного участка государственная собственность на который не разграничена из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4 335 668 (четыре миллиона триста тридцать пять тысяч шестьсот шестьдесят восемь) рублей.

Исследовав заключение, суд приходит к выводу, что данное доказательство является относимым, допустимы, достоверным, полученным в предусмотренном законом порядке, и на его основании возможно установить рыночную стоимость земельного участка.

В связи с этим, суд полагает необходимым определить стоимость спорного земельного участка в размере, определенном экспертом, т.е. 4 335 668 (четыре миллиона триста тридцать пять тысяч шестьсот шестьдесят восемь) рублей, согласовав соответствующее условие в договоре купли-продажи.

Поскольку, на момент вынесения решения, изменились банковские реквизиты А. К. <адрес>, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий, возникших между Мыльченко Зоей И. и А. К. <адрес> при заключении договора № от ДД.ММ.ГГГГ, изложив п. 2.3. Договора в редакции истца.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного искового заявления Мыльченко З.И. к А. К. <адрес> «Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка 46:10:020302:29».

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░. ░. <░░░░░> «░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>», ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░ ░. ░. <░░░░░> ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░ – ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░.░, ░░░░░░░:

░. 2.1. ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░: «2.1. ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 4335668 ░░░░░░ (░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░;

░. 2.3. ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░: ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░. ░░░░░ ░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░.