Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-861/2014 от 04.04.2014

Судья Андрюшина Л.Г. Дело № 33-861

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 мая 2014 года город Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

Председательствующего Старцевой С.А.

судей Ларионовой С.В., Зубовой Т.Н.

при секретаре ФИО53

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Космаковка» к Добриковой ФИО54, Бирловой ФИО55, Устиновой ФИО56, Егурновой ФИО57, Егурнову ФИО58 Кайдаш ФИО59, Слонскому ФИО60, Солопову ФИО61, Афониной ФИО62 Дмитриевой ФИО63, Симакиной ФИО64 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и по встречным искам Устиновой Татьяны Алексеевны, Бирловой ФИО65, Кайдаш ФИО66, Слонского ФИО67, Афониной ФИО68, Дмитриевой ФИО69, Солопова ФИО70, Добриковой ФИО71, Егурновой ФИО72 к ООО «Космаковка» о признании недействительными предварительного договора купли – продажи земельной доли и признании недействительным договора купли – продажи земельного участка,

по апелляционной жалобе ООО «Космаковка» на решение Ливенского районного суда Орловской области от 22 января 2014 года, которым в удовлетворении исковых требований ООО «Космаковка» отказано, встречные иски Устиновой Т.А., Бирловой О.В., Кайдаш С.М., Слонского Д.В., Афониной Л.Ф., Дмитриевой Т.А., Солопова В.И., Добриковой Н. И., Егурновой З.Т., удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Ларионовой С.В., объяснения представителей ООО «Космаковка» Еремина А.В., Матиассон Г.И., Матиассона Я.А., поддержавших апелляционную жалобу, возражения на жалобу представителя ответчиков (истцов по встречным искам) по доверенностям Савина И.В., представителя третьего лица ОАО «Агрофирма «Ливенское мясо» Кофанова С.В., судебная коллегия

установила:

ООО «Космаковка» обратилось в суд с иском к Добриковой Н.И., Бирловой О.В., Устиновой Т.А., Егурновой З.Т. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 4195200 кв.м. сельскохозяйственных угодий, расположенного по адресу: Орловская область, Ливенский район, Дутовское сельское поселение, в границах СП «Семенихино» ОАО «Агрофирма «Ливенское мясо», с кадастровым номером 57:22:0010101:679, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельского хозяйства, с продавцов на ООО «Космаковка».

В обоснование требований указывало, что при обращении ООО «Космаковка» в Ливенский отдел Управления Росреестра по Орловской области для регистрации перехода права собственности на земельный участок стало известно, что Добриковой Н.И., Бирловой О.В., Устиновой Т.А., Егурновой З.Т. отменены доверенности на представление их интересов Демидовой М.С., Корниловой О.И., Прасоловым М.А., и государственная регистрация перехода права долевой собственности и права собственности ООО «Космаковка» была приостановлена на один месяц, начиная с 01.08.2013.

К участию в деле в качестве соответчиков были привлечены Егурнов С.А., Кайдаш С.М., Слонский Д.В., Солопов В.И., Афонина Л.Ф., Дмитриева Т.А., Симакина Л.М.

Возражая против предъявленных ООО «Космаковка» исковых требований, ответчики Добрикова Н.И., Бирлова О.В., Устинова Т.А., Егурнова З.Т., Кайдаш С.М., Слонский Д.В., Солопов В.И., Афонина Л.Ф., Дмитриева Т.А. предъявили встречные исковые требования о признании предварительных договоров купли - продажи земельных долей от 30.08.2012, заключенных между ними и ООО «Космаковка», недействительными (ничтожными), признании недействительным (расторжении) договора купли – продажи земельного участка от 19.07.2013 по основаниям введения их в заблуждение относительно рыночной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества, отсутствия у них на момент заключения предварительного договора права собственности на земельную долю, несоответствия предварительного договора требованиям Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не ознакомления их с условиями договора купли - продажи земельного участка от 19.07.2013 в части стоимости земельной доли.

Егурнова З.Т. вышеуказанные исковые требования дополнила тем, что у Демидовой М.С., действующей от ее имени в качестве продавца, законных оснований на представление ее интересов по распоряжению принадлежащими ей земельными долями не имелось, поскольку она доверенность на имя Демидовой М.С. на заключение договора купли-продажи двух земельных долей не подписывала.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ОАО «Агрофирма «Ливенское мясо», предъявило встречный иск о признании недействительным договора купли - продажи земельного участка от 19.07.2013 по основаниям нарушения права преимущественной покупки, поскольку им использовался спорный земельный участок по договору аренды.

Рассмотрев возникший спор, суд постановил указанное выше решение.

ООО «Космаковка» не согласилось с постановленным решением суда. В своей апелляционной жалобе просит его отменить и принять новое решение.

В обоснование доводов жалобы указывает на то, что суд смешивает понятия земельной доли и доли в праве на земельный участок. Поэтому считает неверным вывод суда о том, что ООО «Космаковка» не имелось права на приобретение земельных долей у ответчиков, по тем основаниям, что ранее ему не предоставлялся для использования земельный участок по договору аренды.

Указывает на то, что из спорных предварительных договоров купли-продажи усматривается, что объекты, в отношении которых стороны договаривались в последующем заключить договор купли-продажи, являются именно долями в праве общей долевой собственности на земельный участок, выделенный продавцами из земельного участка сельскохозяйственного назначения, в счет принадлежащих им земельных долей каждая площадью 8,74 га.

Приводит доводы о том, что 19.07.2013 между ООО «Космаковка» и собственниками земельного участка площадью 4195200 кв.м. сельскохозяйственных угодий был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В день подачи документов на государственную регистрацию сделки часть собственников долей в праве на земельный участок отменили доверенности, поэтому государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок была приостановлена. В момент совершения сделки Демидова М.С. не могла знать об отмене указанных доверенностей и действовала как уполномоченное лицо.

Считает необоснованным и вывод суда о том, что ООО «Космаковка» не обладает правом требовать государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, поскольку Егурнова З.Т. подтвердила подлинность подписи в одной из своих доверенностей, из этого следует, что Демидова М.С. обладала полномочиями на совершение сделки не только с земельным долями, но и с выделенными земельным участками.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что оснований для отмены вынесенного судебного постановления не имеется, поскольку при разрешении спора судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в судебном решении мотивированы.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции, действовавшей по состоянию на 2009 г.) (далее Закон) к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Согласно ч. 2 указанной нормы в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. Из ч. 3 статьи следует, что предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально. В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

На основании п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из абз. 1 ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу пп. 1, 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В соответствии с частью 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Действие доверенности прекращается в частности, вследствие истечения срока доверенности, отмены доверенности лицом, ее выдавшим (ч. 1 ст. 188 ГК Ф). При этом, согласно ч. 2 ст. 189 ГК РФ права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

На основании ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ).

Согласно ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений сторон), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из материалов дела следует, что между ООО «Космаковка» и Парахиным Ю.И., Бондаревой В.И., Устиновой Т.А., Пивоваровым В.В., Сотниковым Э.Ю., Ашихминым С.Н., Шваловой С.Л., Иванниковой Н.Я., Решетниковой А.И., Афониной Л.А., Егурновой З.Т., Дмитриевой Т.А., Кирюшиной Н.В., Слонским Д.В., Кайдаш С.М., Рыльковой Н.А., Губановым С.П., Мусатовым С.П., Леоновым А.К., Пивоваровой О.Б., Щелчковой Т.П., Костиной Т.В., Щелчковым Е.А., Павловой Д.К., Ашихминой Е.Е., Симакиной Л.М., Зубцовой Н.В., Егурновым С.А., Бирловой О.В., Добриковой Н.И., Солоповым В.И., Булгаковым И.Г., Моисеевой А.Е., Цымбаленко В.Е., Афониной Л.Ф., Яналовой Т.В., Яналовым А.Н., с каждым, в период 2012-2013 годы, были заключены предварительные договоры купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, в соответствии с которыми каждый из продавцов и покупатель (в том числе посредством своих уполномоченных представителей) обязались в будущем заключить основной договор купли – продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, выделенный продавцом совместно с другими участниками долевой собственности из земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Орловская область, Ливенский район, Дутовское сельское поселение, в границах СП «Семенихино» ОАО «Агрофирма «Ливенское мясо», кадастровый номер 57:22:0000000:39, в счет принадлежащих продавцам земельных долей каждая площадью 8,74 га.

Согласно п. 1.2 предварительного договора, в момент его подписания каждому продавцу выплачивается задаток в размере <...> выкупной стоимости земельной доли по основному договору, передача которых оформляется распиской в получении денежных средств.

В соответствии с расписками и расходными кассовыми ордерами, каждым из продавцов были получены денежные средства от ООО «Космаковка», в сумме, указанной в предварительном договоре, в день его подписания.

Также каждым из лиц, выступавших продавцами по предварительным договорам купли-продажи, были выданы доверенности на имя Корниловой О.И., Демидовой М.С., Прасолова М.А., с правом предоставления их интересов в принятии наследства после умерших наследодателей, а также представления их интересов по владению, пользованию и распоряжению любыми принадлежащими им земельными долями сельскохозяйственного назначения в составе земельного массива, расположенного по адресу: Орловская область, Ливенский район, Дутовское с/п, в границах СП «Семенихино» ОАО «Агрофирма «Ливенское мясо». В доверенностях предусмотрено также условие о том, что если в процессе образования земельных участков и/или межевания и/или кадастрового учета у лица, выдавшего доверенность в счет земельной доли, возникнет право общей долевой собственности на другой земельный участок, то все права, предоставленные настоящей доверенностью, действуют в отношении всех долей во всех земельных участках.

10.06.2013 было заключено соглашение об образовании общей долевой собственности на недвижимое имущество (земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения) и установлении долей в праве на него, в соответствии с которым был образован (с выделом в натуре) в счет 48 земельных долей земельный участок в общей долевой собственности общей площадью 4195200 кв.м. сельскохозяйственных угодий, местоположение: Орловская область, Ливенский район, Дутовское сельское поселение, в границах СП «Семенихино» ОАО «Агрофирма «Ливенское мясо», кадастровый номер 57:22:0010101:679, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельского хозяйства.

24.06.2013 за Афониной Л.Ф., Афониной Л.А., Ашихминым С.Н, Ашихминой Е.Е., Бирловой О.В., Булгаковым И.Г., Губановым С.П., Добриковой Н.И., Егурновым С.А., Егурновой З.Т., Зубцовой Н.В., Иванниковой Н.Я., Кайдаш С.М., Кирюшиной Н.В., Костиной Т.В., Леоновым А.К., Моисеевой А.Е., Мусатовым С.П., Павловой Д.К., Парахиным Ю.И., Пивоваровым В.В., Пивоваровой О.Б., Решетниковой А.И., Слонским Д.В., Солоповым В.И., Сотниковым Э.Ю., Устиновой Т.А., Цымбаленко В.Е., Шваловой С.Л., Щелчковым Е.А., Щелчковой Т.П., Яналовой Т.В., Яналовым А.Н., Рыльковой Н.А., Дмитриевой Т.А., Симакиной Л.М., Бондаревой В.И. было зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 57:22:0010101:679.

19.07.2013 между ООО «Космаковка» и собственниками земельного участка площадью 4195200 кв.м. сельскохозяйственных угодий, расположенного по адресу: Орловская область, Ливенский район, Дутовское сельское поселение, в границах СП «Семенихино» ОАО «Агрофирма «Ливенское мясо», с кадастровым номером 57:22:0010101:679, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельского хозяйства, от имени которых по доверенностям действовала Демидова М.С., был заключен договор купли -продажи (купчая) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым продавцы продали покупателю данный земельный участок за <...> рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Уведомлением Ливенского отдела Управления Росреестра по Орловской области от 01.08.2013 стороны договора были извещены о приостановлении государственной регистрации перехода права долевой собственности и права собственности ООО «Космаковка» на вышеуказанный земельный участок в связи с тем, что в Ливенский отдел Управления Росреестра по Орловской области поступили сообщения об отмене доверенностей, выданных Добриковой Н.И., Бирловой О.В., Устиновой Т.А., Егурновой З.Т.

Впоследствии доверенности были отозваны также Егурновым С.А., Кайдаш С.М., Слонским Д.В., Солоповым В.И., Афониной Л.Ф., Дмитриевой Т.А., Симакиной Л.М.

Из заключения эксперта ФБУ Орловской лаборатории судебной экспертизы от 20.12.2013 следует, что подпись от имени Егурновой З.Т., изображение которой находится в электрофотографической копии доверенности, выданной на имя Корниловой О.И., Демидовой М.С., Прасолова М.А. от имени Егурновой З.Т. на представление ее интересов по владению, пользованию и распоряжению любыми принадлежащими ей земельными долями сельскохозяйственного назначения площадью 8,74 га каждая в составе земельного массива, расположенного по адресу: Орловская область, Ливенский район, Дутовское с/п, в границах СП «Семенихино» ОАО «Агрофирма «Ливенское мясо», удостоверенной 23 января 2013 года главой администрации Дутовского сельского поселения Ливенского района Орловской области Леоновым Д.И., в графе «Доверитель» выполнена не самой Егурновой З.Т., а другим лицом с более высокой степенью выработанности и совершенством движений, с подражанием подлинной подписи Егурновой З.Т.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, разрешая спор по существу, сделал правильные выводы о том, что один из собственников земельного участка - Егурнова З.Т. не подписывала доверенность на имя Демидовой М.С., предусматривающую право представителя совершать сделки купли - продажи земельного участка или земельной доли, в связи с чем у Демидовой М.С. при недействительности доверенности отсутствовали полномочия на распоряжение принадлежащими Егурновой З.Т. - 2/48 долями в праве на земельный участок с кадастровым номером 57:22:0010101:679.

Установив, что Демидова М.С. при совершении сделки купли – продажи спорного земельного участка могла распоряжаться только 46/48 долями земельного участка из земель сельхозназначения, суд пришел к обоснованному выводу о невозможности заключения договора купли -продажи с истцом без выделения земельного участка Егурновой З.Т. (2/48) в счет указанных 46 долей. Поскольку ООО «Космаковка», приобретшее 19.07.2013 весь земельный участок по недействительной сделке, не является его собственником и не обладает правом требовать государственной регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок, суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении требований ООО «Космаковка» и удовлетворил встречные исковые требования ответчиков и третьего лица о признании вышеуказанного договора недействительным.

На основании изложенного доводы жалобы ООО «Космаковка» о том, своими действиями по заключению предварительного договора купли – продажи земельной доли, а также в получении за нее денежных средств, Егурнова З.Т. одобрила последующую сделку, не влекут отмену решения суда, поскольку опровергаются материалами дела, из которых следует, что одобрение сделки Егурновой З.Т. не последовало, так как именно ее действия по отзыву доверенности, направленные на предотвращение регистрационных действий по договору - купли продажи от 19 июля 2013 года свидетельствуют об отсутствии намерений на совершении оспариваемой сделки.

Несостоятельными и не влекущими отмену решения суда являются и доводы жалобы истца по первоначальному иску о незаконности вывода суда об отсутствии у ООО «Космаковка» преимущественного права на покупку долей в праве общей долевой собственности по причине не соответствия требованиям закона№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», поскольку при разрешении дела бесспорно установлено, что у истца отсутствовало право на заключении вышеуказанной сделки.

Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся, по сути, к несогласию с выводами суда первой инстанции. Вместе с тем, выводы суда мотивированы, соответствуют собранным по делу доказательствам и оснований для признания их неправильными, не имеется.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, изложенными в обжалуемом решении, поскольку в апелляционной жалобе их обоснованность не опровергнута.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ливенского районного суда Орловской области от 22 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Космаковка» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи