Решение по делу № 2-195/2015 (2-4264/2014;) ~ М-4126/2014 от 17.11.2014

Дело № 2-195/15

Поступило в суд 17.11.2014

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 февраля 2015г. г. Новосибирск

Кировский районный суд г.Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Семенихиной О.Г.,

При секретаре судебного заседания Симонян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело исковому заявлению Васенкова А. В. к ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» в лице конкурсного управляющего Кугушева В.Н. о признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Васенков А.В. обратился в суд с иском к ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» в лице конкурсного управляющего Кугушева В.Н. о признании права собственности на однокомнатную <адрес> в <адрес>. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № спорного жилого помещения с правом последующего выкупа. Согласно договору стоимость квартиры составляла <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. были внесены истцом при заключении договора. Остальная сумма была выплачена истцом ежемесячными платежами в полном объеме, что подтверждено справкой № от <данные изъяты>.

В связи с исполнением обязательств по договору истец обратился в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлением о регистрации права собственности, в чем ему было отказано в связи с ненадлежащим оформлением передачи права собственности от ОАО «Новосибирский оловянный комбинат», отсутствием договора купли-продажи.

Оформить договор в настоящее время не представляется возможным в связи с тем, что ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» признан несостоятельным (банкротом).

В связи с тем, что истцом исполнены условия договора, погашена задолженности за приобретаемую квартиру, а переход права собственности от ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» не произведен, у истца отсутствует возможность в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности на квартиру. В связи с этим, просит защитить нарушенное право в судебном порядке путем признания за Васенковым А.В. права собственности на спорную квартиру. Требования иска обоснованы ст.11, п.2 ст.218, п.1 ст.624, 309, 310, п.1 ст.235 Гражданского кодекса РФ.

В судебном заседании Васенков А.В., его представитель Казаева Т.А. исковые требования поддержали по указанным в иске основаниям. Дополнительно ссылались на то, что в подтверждение полного расчета за жилое помещение ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» выдавал справку и заключал договор купли-продажи квартиры. Такой договор на квартиру истца был составлен, подписание его должно было состояться в Управлении Росреестра при регистрации перехода права собственности. Представителем ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» Васенков А.В. неоднократно приглашался в Управление Росреестра для оформления права; указанное регистрационное действие произведено не было в связи с большой загруженностью регистрационного органа; при каждом посещении истца рабочий день регистрационного органа заканчивался до подхода очереди Васенкова А.В.

В дальнейшем такое действие не было произведено в связи с банкротством ОАО «Новосибирский оловянный комбинат».

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Васенкову А.В. было отказано во включении в реестр передачи жилых помещений.

С момента заключения договора аренды жилого помещения с правом последующего выкупа Васенков А.В. постоянно живет в квартире, несет расходы по ее содержанию, владеет квартирой как собственник. Никаких претензий, связанных с истечением договора аренды и не уплатой выкупной стоимости квартиры, ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» на протяжении более <данные изъяты> лет к нему не предъявлял.

В ДД.ММ.ГГГГ. истцом от ответчика было получено уведомление о включении квартиры в конкурсную массу ОАО «Новосибирский оловянный комбинат»; полагают, что ответчик не имел законных оснований для включения квартиры в конкурсную массу должника-банкрота, так как на тот момент квартира уже была выкуплена Васенковым А.В.

Представитель конкурсного управляющего ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» Кугушева В.Н.- Бархатова А.Б., в судебном заседании исковые требования не признала. В обоснование возражений указывала на то, что у конкурсного управляющего ОАО «НОК» отсутствуют документы, подтверждающие оплату Васенковым А.В. задолженности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что факт оплаты должен быть подтвержден только письменными документами первичной отчетности (квитанциями, приходными кассовыми ордерами). Заключенный договор аренды с правом последующего выкупа жилого помещения подлежит квалификации как предварительный договор купли-продажи, сам договор купли-продажи в установленный договор срок (до 01.09.1996) заключен не был, в силу чего обязательства по договору аренды в части заключения договора купли-продажи прекратились.

Подписанный между сторонами договор аренды по своему содержанию не устанавливает наличие между сторонами отношений из договора купли-продажи. Какие-либо иные сделки в письменной форме между истцом и ответчиком не заключались.

Определением Кировского районного суда г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ уже установлено, что между сторонами имеется спор о праве на <адрес> в <адрес>, поскольку договор ее купли-продажи не заключался, договор аренды не является актом передачи квартиры в собственность Васенкова А.В. Полагает, что данное определение носит преюдициальный характер.

Из уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № Управления Росреестра по Новосибирской области следует, что договор аренды не является основанием для регистрации перехода права собственности, а необходимо заключение отдельного договора купли-продажи. Уведомление Васенковым А.В. не обжаловано, что свидетельствует о том, что отказ в регистрации перехода права собственности является правомерным.

Васенков А.В.обращался в суд с иском к ОАО «НОК» о понуждении к заключению договора купли-продажи, по которому Кировским районным судом <адрес> вынесено определение от ДД.ММ.ГГГГ о том, что данное требование подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве в арбитражном суде.

Квартира по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ОАО «НОК», составляет конкурсную массу, на нее распространяется специальный порядок отчуждения имущества должника, установленный ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Указанная квартира не относится к имуществу, которое должно быть исключено из состава конкурсной массы ОАО «НОК».

Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Из определения Арбитражного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ видно, что решением Арбитражного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. (л.д.17-21)

В соответствии с абзацем 7 п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в п. 1 ст. 134 данного Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Поскольку предметом заявленного спора являются требования истца о признании за ним права собственности на объект недвижимости по договору, а истцом по делу является физическое лицо, подлежат применению вышеуказанные правила абз 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве, где исключением из общего правила предъявления требований только в ходе конкурсного производства является требование о признании права собственности, в связи с чем, исковое заявление подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции.

Истец обратился в суд с требованиями о признании за ним права собственности на квартиру на основании договора аренды с последующим выкупом и справки о полной выплате выкупной стоимости квартиры, которые имели место до введения конкурсного производства. Предметом заявленного иска не является сделка, связанная с отчуждением имущества должника, поэтому, вопреки доводам представителя ответчика, заявленные требования не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве).

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статья 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Из материалов дела следует, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Васенков А.В. работал в ОАО «Новосибирский оловянный комбинат», был уволен по сокращению штатов. (л.д.99-106)

С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время истец состоит на регистрационном учете в <адрес> в <адрес>. (л.д. 13)

ДД.ММ.ГГГГ Васенкову А.В. конкурсным управляющим ответчика было направлено уведомление о том, что в ходе инвентаризации имущества должника-банкрота был выявлен объект недвижимости- <адрес>, которая подлежит продаже в рамках осуществления мероприятий конкурсного производства в отношении ОАО «Новосибирский оловянный комбинат». (л.д.25)

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» и Васенковым А.В. был заключен договор аренды жилого помещения с правом последующего выкупа в домах Акционерного общества «Новосибирский оловянный комбинат». (л.д.7-8)

По условиям договора аренды с правом выкупа квартиры выкупная стоимость квартиры составляет <данные изъяты> руб., до подписания настоящего договора арендатор уплачивает первоначальный взнос в сумме <данные изъяты> руб.; срок договора <данные изъяты> года с ДД.ММ.ГГГГ (п.<данные изъяты> договора).

Договором предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, по истечении срока договора имеет право на оформление квартиры в собственность в соответствии с действующим законодательством и указанным договором, а арендодатель обязуется по истечении срока действия договора и внесении арендатором полной выкупной стоимости за квартиру подготовить необходимую документацию для оформления и регистрации права собственности в установленном законом порядке на арендатора.

По своей правовой природе заключенный договор является смешанным.

В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Как следует из содержания указанной статьи, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.

Согласно п.3 ст.609 Гражданского кодекса РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Поскольку в спорных правоотношениях заявлено о выкупе арендованного имущества, то к ним в порядке п.3 ст.421 Гражданского кодекса РФ должны применяться и нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества.

Следовательно, договор аренды с правом выкупа арендованного имущества предусмотрен действующим законодательством как самостоятельный договор и не содержит в себе элементов предварительного договора.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества, включение которых в договор позволило бы говорить о его заключенности, являются, в том числе, данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, и условия о выкупной цене имущества.

Указанные условия договора купли-продажи согласованы сторонами в договоре аренды жилого помещения с правом последующего выкупа, следовательно, суд приходит к выводу, что договор в части права на выкуп арендованного имущества является заключенным ввиду согласования существенных условий такого рода договоров. Незаключение в дальнейшем с Васенковым А.В. договора купли-продажи не свидетельствует об изменении характера ранее заключенного договора.

ДД.ММ.ГГГГ Васенковым А.В. было дано обязательство о погашении задолженности за приобретенную квартиру, из которого следует, что при заключении договора аренды Васенковым А.В. вносится взнос в размере <данные изъяты> руб., оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> руб. и пеню за несвоевременное внесение всей суммы платежа обязуется вносить ежемесячно в течение двух лет, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. равными долями. (л.д.9)

Пунктом <данные изъяты> договора аренды с правом последующего выкупа предусмотрен срок действия договора аренды- до ДД.ММ.ГГГГ.

Справкой № от ДД.ММ.ГГГГ суду подтверждено, что расчет за <адрес> произведен полностью. Оснований ставить под сомнение представленную справку у суда не имеется, поскольку названный документ составлен на фирменном бланке ОАО «Новосибирский оловянный комбинат», удостоверен подписью должностного лица с оттиском печати Общества.(л.д.38)

Из справки следует, что Васенков А.В. уплатил выкупную цену квартиры до истечения срока действия договора аренды.

Суду представлены аналогичные справки на имя ФИО6, ФИО1, ФИО2, что подтверждает доводы истца Васенкова А.В. о том, что выдачей такого рода справки ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» подтверждало исполнение обязательств по выплате выкупной цены и возникновение обязательства у Общества по оформлению договора купли-продажи жилых помещений, права собственности на них. (л.д.33,37,64)

Заявлений о подложности данной справки в порядке ст.186 ГПК РФ сторона ответчика не делала, ходатайств о назначении судебно-технической экспертизы для определения подлинности бланка, печати ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» не заявляла.

Свидетелем ФИО3 суду подтверждено, что в связи с исполнением Васенковым А.В. условий вышеуказанного договора аренды с правом выкупа, ею как специалистом по сбору платежей и работы с органами юстиции отдела по управлению услугами непрофильного производства ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» был подготовлен договор купли-продажи занимаемой Васенковым А.В. на основании договора аренды с правом последующего выкупа жилого помещения. Копия данного договора Васенкову А.В. не выдавалась, подписание такого рода договоров производилось в Управлении Росреестра по Новосибирской области при переходе права собственности на жилые помещения. Васенков А.В. и представитель ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» неоднократно являлись в органы регистрации для осуществления государственной регистрации перехода права собственности, которая не состоялась по объективным причинам. До подготовки договора купли-продажи свидетель обращалась в бухгалтерию комбината и сверяла содержащиеся в справке Васенкова А.В. сведения о полной выплате выкупной цены квартиры, ей главным бухгалтером или его заместителем было подтверждено, что выкупная цена Васенковым А.В.полностью внесена.

Свидетель ФИО4 суду пояснила, что являлась главным бухгалтером ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» в период датирования представленной Васенковым А.В. справки о полной выплате выкупной цены. Порядок подтверждения данного обстоятельства в ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» предусматривал выдачу такого рода справок после проверки того, в полном ли объеме произведена оплата. Форма представленной Васенковым А.В. справки и печать на ней являются действительными. Подпись от имени главного бухгалтера ФИО4 выполнена не ею. Не исключала возможность проставления данной подписи иным сотрудником бухгалтерии. Указывала на то, что срок хранения платежных документов составляет от 3 до 5 лет, поэтому на момент передачи архивов конкурсному управляющему такие документы об оплате Васенковым А.В. выкупной стоимости квартиры не сохранились.

Из пояснений свидетелей ФИО5, ФИО1 также следует, что Васенков А.В. приходил в организацию ответчика для оплаты взносов за выкуп квартиры. Свидетелям со слов истца было известно, что Васенков А.В. полностью выплатил выкупную стоимость квартиры, в которой проживает.

Факт исполнения Васенковым А.В. обязанности по внесению выкупной стоимости квартиры в полном размере подтверждается также проживанием Васенкова А.В. в спорной квартире на протяжении более <данные изъяты> лет после истечения срока договора аренды с правом последующего выкупа, и отсутствием каких-либо претензий со стороны ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» по поводу незаконного проживания Васенкова А.В. в квартире, неисполнения им обязательств по договору в части выкупа жилого помещения. При этом, ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» не обращался за защитой нарушенных прав в суд, что свидетельствует о том, что Общество признавало действительность договора аренды, исполнение обязательств по нему Васенковым А.В. и права последнего на спорную квартиру. Задержка в переходе права собственности произошла по независящим от Васенкова А.В. причинам - собственник имущества не принял надлежащих мер по оформлению договора купли-продажи и передаче его копии Васенкову А.В., несмотря на наличие у последнего справки о полной выплате выкупной цены.

В соответствии с п.3.2 договора аренды с правом последующего выкупа обязанность по составлению договора купли-продажи квартиры была возложена на арендодателя.

В соответствии с пунктами 58, 59 совместного постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона.

Из уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № Управления Росреестра по Новосибирской области следует, что государственная регистрация перехода права собственности на квартиру на Васенкова А.В. была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ в связи с отсутствием договора купли-продажи жилого помещения между ним и ОАО «Новосибирский оловянный комбинат», либо иного документа, подтверждающего право собственности. (л.д. 15-16)

Указанное уведомление о приостановлении государственной регистрации не свидетельствует об оспаривании прав истца на спорное имущество, как было заявлено представителем ответчика.

Не является преюдициальным определением Кировского районного суда г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.50-51), поскольку данным определением спор по существу не разрешался, юридически значимые обстоятельства не устанавливались, а разрешался только вопрос о подведомственности заявленного ранее спора.

При исследованных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что Васенков А.В. на момент выдачи ему справки № от ДД.ММ.ГГГГ (до вступления в силу вышеуказанного закона о регистрации- ДД.ММ.ГГГГ) полностью оплатил выкупную стоимость <адрес>, в спорных правоотношениях имеется совокупность условий, при которых признание права собственности на <адрес> в <адрес> за Васенковым А.В. является возможным, последним доказана.

Руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за Васенковым А. В. право собственности на <адрес> в <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 1-го месяца с момента вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 02.03.2015.

Судья-