Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-25608/2018 от 15.06.2018

Судья –Клименко И.Г. Дело № 33-25608/18

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04 октября 2018 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Блинникова Л.А.,

и судей Юрчевской Г.Г., Щуровой Н.Н.,

по докладу судьи Юрчевской Г.Г.,

при секретаре Сахаровой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шарлай Александра Ивановича, Писарева Виктора Андреевича к АО «Стройтрансгаз», ООО «Аэлита» об истребовании имущества из чужого незаконного владения и по встречному иску ООО «Аэлита» к Шарлай Александру Ивановичу, Писареву Виктору Андреевичу, АО «Стройтрансгаз» о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества; по апелляционным жалобам ООО «БизнесТрейд», АО «Стройтрансгаз», ООО «Аэлита», Федосеевой М. на решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 26 декабря 2017 года,

заслушав доклад судьи Юрчевской Г.Г. об обстоятельствах дела, содержание решения суда первой инстанции, доводы апелляционных жалоб, выступление представителя истцов по доверенности Полянской С.В., выступление представителя АО «Стройтрансгаз» по доверенности Славянцевой И.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Писарев В.А., Шарлай А.И. обратились в Хостинский районный суд г. Сочи с иском к АО «Стройтрансгаз», ООО «Аэлита» о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения N 4,5,6,7, расположенные на первом этаже многоквартирного дома № <...> по по адресу: <...>, истребовании из незаконного владения ООО «Аэлита» данного имущества, поскольку в силу ст. 36, 37 ЖК РФ оно принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома, использовалось для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений (проведения собраний и хранения документации) и сделки по его отчуждению являются ничтожными.

Ответчики АО «Стройтрансгаз», ООО «Аэлита» иск не признали, ссылаясь на отсутствие оснований для признания спорного имущества общим имуществом собственников многоквартирного дома, а также пропуске срока исковой давности.

ООО « Аэлита» предъявило встречный иск о признании добросовестным приобретателем, в обоснование которого указало, что нежилые помещении N 4,5,6,7, были приобретены ими по возмездной сделке - договору купли-продажи от 10.03.2016 года у Федосеевой М., которая в свою очередь приобрела их 13.02.2014 года у ООО «<...>». До ООО « <...>» собственниками помещений были Боташев А.И., ООО «<...>» и ООО « Стройтрансгаз» (первичный застройщик дома). Считают, что имущество никогда не относилось к общему имуществу собственников многоквартирного дома, основания для его истребования у ООО « Аэлита» отсутствует, поскольку переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, они являются добросовестными приобретателями.

Судом, к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Костыль М.В., Белоус И.Б., Рычкова М.А., Свистков Б.Л., Буланова Т.Г., Зверева И.В., Василенко С.Г., Яркина Г.Э., Мараной Т.М., Негруца Г.И., Федосеева М., Боташев А.И., ООО « Бизнестренд», ООО « Ореховая роща», Администрация г.Сочи, Управление Росреестра по Краснодарскому краю в г.Сочи.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 26 декабря 2017 года исковые требования Писарева В.А. и Шарлай А.И. удовлетворены частично: из собственности ООО «Аэлита» истребованы нежилые помещения №№ 4,5,6 и 7, расположенные на первом этаже жилого дома №<...>, данные нежилые помещения признаны общей собственностью собственников помещений данного многоквартирного жилого дома, в том числе, обшей собственностью Писарева В.А. и Шарлай А. И.

На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю возложена обязанность аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи возникновении у ООО «Аэлита», права собственности на нежилые помещение №№ 4,5,6 и 7, расположенные на первом этаже жилого дома №<...>, аннулировать (погасить) выданные на основании данных записей свидетельства о государственной регистрации права.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Аэлита» к Шарлай Александру Ивановичу, Писареву Виктору Андреевичу и АО «Стройтрансгаз» о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества –отказано.

В удовлетворении заявления ООО «Аэлита» и представителя третьих лиц ООО «Бизнестренд» и Федосеевой М. - Ульянова П.С. о применении срока исковой давности –отказано.

В апелляционных жалобах представитель ООО «Бизнес Тренд», ООО АО «Стройтрансгаз» ООО «Аэлита», Федосеева М. просят решение отменить, как незаконное и необоснованное, отказать в удовлетворении исковых требований Шарлай А.И., Писареву В.А. в полном объеме, ссылаясь на те же доводы, что и при рассмотрении дела в суде первой инстанции. ООО «Аэлита» просит удовлетворить встречные исковые требования о признании добросовестным приобретателем, полагает, что выводы суда о том, что истцами не пропущен исковой давности противоречит имеющимся в деле доказательствам, судом первой инстанции неправильно определены фактические обстоятельства, имеющие значения для разрешения дела, дана неверная оценка представленным по делу доказательствам.

В возражениях на апелляционную жалобу представителя истцов по доверенности Полянской С.В. ставится вопрос об оставлении без изменения решения суда первой инстанции, и отсутствии оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

В суде апелляционной инстанции, представитель истцов - Полянская С.В. просила решение суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы- без удовлетворения.

Представитель АО «Стройтрансгаз» - Славянцева И.В. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила их удовлетворить.

Иные лица, извещенные судом апелляционной инстанции в соответствии со ст.113 ГПК РФ путем направления заказных писем с уведомлением по адресам, имеющимся в материалах дела, в судебное заседание не явились, сведений об уважительности неявки не представили. Поскольку в силу ст. 165.1 ГК РФ риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат, сведений об уважительности неявки данными лицами не представлено, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах указанных доводов, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к выводу, что оспариваемое решение суда подлежит отмене как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, недоказанностью, установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска Шарлай А.И., Писарева В.А. и удовлетворении встречного иска ООО «Аэлита» в виду следующего.

Из материалов дела усматривается, что на основании акта № 001 от 22.11.2006 года и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № <...> от 1.11.2007 года, выданного ООО «Стройтрансгаз» (застройщик) был введен в эксплуатацию двухэтажный многоквартирный дом № <...> с эксплуатируемой кровлей и цокольным этажом по <...>. ( т.1 л.д. 31,32, 56).

Шарлай А.И. является собственником квартиры № 7, нежилого помещения – гаража № 10, расположенных в данном жилом доме, Писареву В.А. принадлежит квартира № 2, а также машиноместо в цокольном этаже, что подтверждается свидетельствами о регистрации права и правоустанавливающими документами. ( л.д. 15-18, 24-30).

2.12.2011 года на основании акта разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № <...> от 1.11.2007 года, акта распределения объектов недвижимого имущества от 12.03.2008 года за ООО «Стройтрансгаз» зарегистрировано право собственности на спорные жилые помещения № 4,5,6,7, площадью 41,3 кв.м. расположенные на первом этаже дома № 94/26. ( л.д. 37)

20.08.2012 года по договору купли - продажи данное имущество перешло в собственность ООО «<...>», от ООО «<...>» на основании договора купли-продажи № 2 от 08 июля 2013 года перешло в собственность Боташеву Асхату Ибрагимовичу, на основании договора купли- продажи нежилых помещений от 12 сентября 2013 года в собственность ООО «Ореховая роща», на основании договора купли-продажи нежилых помещений №1/02-14 от 13 февраля 2014 года в собственность Федосеевой Марины.

10 марта 2016 года ООО «Аэлита» заключило договор купли-продажи нежилых помещений с рассрочкой платежа за 2800000 (два миллиона восемьсот тысяч) рублей, что подтверждается платежными поручениями № 103 от 29.07.2016 г на сумму 90000 (девяносто тысяч) рублей; № 104 от 01.03.2016 на сумму 60000 (шестьдесят тысяч) рублей; № 144 от 21.03.2016 года на сумму ЮООООО(Один миллион) рублей; № 12 от 24.03.2016 года на сумму 700000(Семьсот тысяч) рублей; № 30 от 05.05.2016 года на сумму 300000 (триста тысяч) рублей; № 46 от 27.05.2016 на сумму 100000 (сто тысяч) рублей; № 72 от 28.06.2016 на сумму 300000 (триста тысяч) рублей; № 88 от 20.07.2016 года на сумму 250000(двести пятьдесят тысяч) рублей.

Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 16 марта 2016 года, с этой даты ООО «Аэлита» несет бремя содержания вышеуказанного нежилого помещения, что подтверждается выставленными счетами на оплату услуг, и платежными поручениями.

Обосновывая свои требования, истцы ссылались на акт о составе общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> от 28 февраля 2013 года (л.д. 64), а также данные технического паспорта от 31.08.2016 года ( л.д. 51), в которых все спорные помещения включены в помещения общего пользования.

Суд, первой инстанции согласился с позицией истцов, признал, что указанные доказательства подтверждают нахождение спорного имущества в общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома.

Также суд счел несостоятельными возражения ответчиков о том, что истцами пропущен трехгодичный срок исковой давности, установив, что с настоящим иском Шарлай А.И. и Писарев В.А. обратились 25 мая 2017 года, а о нарушении своего права им стало известно в апреле-мае 2014 года.

Однако судебная коллегия, не может согласиться с данными выводами в виду следующего.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Статья 36 ЖК РФ устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном принадлежат на праве общей долевой собственности: помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначен для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п. 4).

Из выписки из единого реестра прав на недвижимое имущество следует, что с 2.11.2011 года спорные объекты были зарегистрированы за ОАО « Стройтрансгаз», как самостоятельные объекты прав - нежилые помещения, имеющие производственное назначение.( л.д. 37)

При смене собственников статус данного помещения не менялся и в настоящее время помещение используется ООО « Аэлита» по его прямому назначению - для размещения сотрудников, прибывающих в г.Сочи из г.Тольятти.

Указанные нежилые помещения расположены на первом этаже жилого дома и имеют отдельный вход, какого-либо общего имущества, перечень которого указан в части 1 ст. 36 ЖК РФ в нем не имеется.

Ссылка суда на показания свидетеля Белоус И.Б. как доказательство использования помещений жильцами дома необоснованно, поскольку из его показаний, зафиксированных в протоколе судебного заседания на л.д. 25-26, такого не следует. Белоус И.Б. являлся сотрудником ООО « Стройтрансгаз», а впоследствии ООО « Бизнестренд» и как следует из его пояснений, на этапе строительства в этих помещениях предусматривалось общежитие для сотрудников, позднее там находилось его рабочее место, где также хранилась документация и проводились совещания до 2013 года, что соотносится с назначением помещений, указанных в государственном кадастре.

В качестве доказательства отнесения спорного нежилого помещения к местам общего пользования истцами был предоставлен Акт о составе общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Курортный проспект, д. 94/26 от 28 февраля 2013 года, однако данное доказательство нельзя признать допустимым, в виду отсутствия оригинала, подлинность которого оспаривалась ответчиками, кроме того данный акт был составлен между истцами и управляющей компанией ООО «Ореховая роща», в отсутствие представителя собственника на тот момент ООО «БизнесТренд», следовательно в одностороннем порядке и заинтересованной стороной.

Не является доказательством отнесения спорного нежилого помещения к общему имуществу и данные технического паспорта, составленного на 31.08.2006 года, поскольку статус помещений определялся иными документами, составленными после сдачи дома в эксплуатацию, а также данными содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Помимо прочего, суд первой инстанции, принимая решение, проигнорировал при вынесении решения доказательства ответчиков о том, что спорные помещения построены на средства инвестора (АО «Стройтрансгаз»), истцы не вкладывали денежные средства в строительство спорных помещений.

Жилой дом <...> построен в 2006 году на денежные средства АО «Стройтрансгаз» с привлечением средств инвесторов по инвестиционным договорам и на него не распространяются нормы ФЗ от 30.12.2004г №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Материалами дела подтверждается, что представленные истцами договоры инвестирования в строительство не содержат указания на ФЗ от 30.12.2004г М214-ФЗ, не прошли государственную регистрацию, предусмотренную положениями п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. Л 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объекта- недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Кроме того, cогласно п. 1.1. Договора инвестирования строительства № И-23/26 от 25.05.2006, заключенного между АО «Стройтрансгаз» и ООО «<...>» (правоприемник Шарлай А.И.) предметом договора является участие Инвестора в инвестировании строительства Квартиры № 7, состоящей из 3-х комнат, ориентировочной площадью 168,1 кв.м., расположенной справа от лестничного марша на втором этаже строящегося многоквартирного жилого дома на 8 квартир с автостоянкой на 15 машино-мест по адресу: <...>.

Согласно п. 4 Дополнительного соглашения к Договору инвестирования строительства № И-23/26 от 25.05.2006 и от 12.03.2007: «После сдачи Объекта в эксплуатацию передать Объект в следующем техническом состоянии: кровля из металлочерепицы; входная металлопластиковая остекленная дверь (согласно архитектурному решению входных групп); гаражные ворота; окна из металлопрофиля; подводка системы электроснабжения с установкой счетчиков (мощность 15 кВт); подводка системы водоснабжения (холодной воды) - установка счетчиков, стояки металлопластиковые с выпусками: подводка системы отопления - стояки металлопластиковые с выпускам; подводка системы канализации - стояки ПВХ с выпусками; телефонизация - ввод кабеля в дом; подводка системы газификации - установка газового котла (подводка к газовой плите отсутствует).

Писарев В. А. не является инвестором жилого помещения, согласно предоставленных документов квартира №2 принадлежит на основании договора купли-продажи от 26.11.2016 года (вторичное жилье), т.е. участия в строительстве многоквартирного жилого дома он не принимал.

Истцы предоставили также свидетельства о праве собственности на машино - места, расположенные в цокольном этаже, при этом приобрели свои машино - места у АО «Стройтрансгаз», который оформил его на основании того же Акта распределения объектов недвижимого имущества первой очереди «Квартал жилой застройки», расположенного на земельном участке площадью 20221 кв.м, с кадастровым номером <...>, предоставленном для строительства жилой застройки, находящегося по адресу: <...> от 12.03.2008, на основании которого оформлены нежилые помещения № 4-7, следовательно на момент регистрации права они были осведомлены о закреплении спорных нежилые помещений, однако с настоящим иском обратились лишь в 2017 году.

При этом, судом первой инстанции было ложно поставлено под сомнение доказательство стороны ответчиков – Акт распределения объектов недвижимого имущества (том 3 л.д. 112-113). Указание суда о том, что Акт подписан лишь представителем Общества, иные собственники не принимали участие в его подписании, является необоснованным, поскольку согласно действующим разъяснениям по государственной регистрации прав на вновь возведенные объекты недвижимости, регистрационные органы принимают Акт распределения, подписанный только юридическими лицами, участвовавшими в строительстве, и не требует подписания акта физическими лицами. Такой подход основан на том, что именно юридические лица имеют обязательства по передаче квартиры физическим лицам и в ходе выполнения этого обязательства подписывают Акт распределения в котором указаны физические лица, приобретающие конкретную квартиру в собственность в соответствии с вложенными ими денежными средствами или иными инвестициями.

Кроме того, судом так же не было учтено, что земельный участок для строительства жилой застройки с кадастровым номером <...> предоставлялся ОАО «Стройтрансгаз. Таким образом, ОАО «Стройтрансгаз» имел законное право распределять имущество, возведенное на земельном участке, отведенном для этих целей.

Не верными также являются выводы суда о том, что Шарлай А.И., Писарев В.А. своевременно обратились в суд с соответствующим иском.

Срок исковой давности об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о том, что имущество выбыло из его владения при отсутствии правовых оснований и составляет согласно ст. 181 ГК РФ три года.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчики заявили о пропуске срока исковой давности.

При этом данное обстоятельство было признанно ответчиками, которые обратились в суд с ходатайствами о восстановлении срока исковой давности ( т.2 л.д. 42-43).

Право собственности АО « Стройтрансгаз» зарегистрировано в 2011 году и эти сведения о зарегистрированных правах собственности на объекты недвижимости являются общедоступными. Были они известны истцам, как на момент проведения общего собрания собственников помещений 30.07.2013 года, в ходе которого ООО «<...>» участвовало в собрании, а впоследствии на протяжении всего времени несло расходы на содержание общего имущества, так же как и последующие собственники, так и на момент подачи иска к ООО « Стройтраснгаз» в 2013 году по требованиям аналогичного характера по другим помещениям в данном доме. ( т.2 л.д. 205-213).

Из материалов дела также следует, что с настоящим иском в суд истцы обратились только 25 мая 2017 года, в связи с чем, ими пропущен срок исковой давности по требованиям о признании права общей долевой собственности и об истребовании имущества из чужого незаконного владения, оснований для восстановления его сроков не имеется, что в силу ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, является самостоятельным основаниям к отказу в иске.

При таких обстоятельствах, оспариваемое решение в части удовлетворения иска Шарлай А.И., Писарева В.А. подлежит отмене, иск оставлению без удовлетворения, встречные исковые требования ООО « Аэлита» являются обоснованными, поскольку данное общество приобрело имущество, не обременённое правами третьих лиц, возмездно, переход права собственности прошел государственную регистрацию.

Ссылки суда о приобретении имущества по явно заниженной цене, материалами дела не подтверждена. Информация о продаже спорного нежилого помещения была размешена непосредственно на самом помещении (т. 1 л.д. 166-170) и в средствах массовой информации, имущество приобреталось для целей не связанных с проживанием в них, а в целях связанных с деятельностью фирмы, одним из направлений которой является развитие туризма.

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО «Аэлита» является добросовестным приобретателем спорного нежилого помещения.

Руководствуясь изложенным и ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу представителя ООО «Бизнес Тренд», АО «Стройтрансгаз», ООО «Аэлита», Федосеевой М. удовлетворить.

Решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 26 декабря 2017 года - отменить.

Вынести по делу новое решение, в соответствии с которым в иске Шарлай Александра Ивановича и Писарева Виктора Андреевича к АО «Стройтрансгаз», ООО «Аэлита» об истребовании нежилых помещений №4-7, Литер В первого этажа многоквартирного дома №94/26 из чужого незаконного владения, отказать.

Встречные исковые требования ООО «Аэлита» к Шарлай Александру Ивановичу, Писареву Виктору Андреевичу и АО «Стройтрансгаз» о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества удовлетворить.

Признать ООО «Аэлита» добросовестным приобретателем нежилых помещений №4-7, расположенные на первом этаже жилого дома №94\26, по Курортному проспекту в Хостинском районе города Сочи Краснодарского края.

Председательствующий-

Судьи –