Решение по делу № 2-1093/2017 ~ М-100/2017 от 12.01.2017

Дело 2-1093/2017г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 марта 2017 года                                                                                       г. Хабаровск

Индустриальный районный суд г. Хабаровска в составе председательствующего судьи Цыганковой Т.Д.,

при секретаре судебного заседания Томиловой И.В.,

с участием истца Емельяновой Т.В.,

представителя истца ФИО4,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Емельяновой ФИО1 к ООО «Полесье» о возложении обязанности зарегистрировать договор, о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Емельянова Т.В. обратилась в суд с иском к ООО «Полесье» о возложении обязанности зарегистрировать договор, о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительств объекта долевого строительства. В обоснование своих требований истец указала, что 10.03.2015г. между ней и ответчиком был заключен предварительный договор долевого участия в строительстве № П-3/7, согласно которому ООО «Полесье» обязалось заключить договор долевого участия в строительстве с привлечением средств других лиц многоквартирного дома расположенного по адресу Хабаровский край, Хабаровский район, с. Тополево, ТИЗ «Подворье», ориентировочный номер дома 3 и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать в собственность участнику долевого строительства объект долевого строительства –квартиру с ориентировочной площадью 40,3 кв.м. в срок не позднее 30.09.2015 года.

В соответствии с п.3.1. договора стоимость одного квадратного метра площади объекта долевого строительства, на момент заключения договора составила 44000 рублей, общая цена договора, на момент его заключения, составила 1 773 200 рублей. Согласно приложению № 2 к указанному договору стоимость объекта с учетом предоставленной застройщиком 7% скидки составила 1649076 рублей. В августе 2015 года истцом обязательства по оплате объекта долевого участия в строительстве были исполнены в полном объеме. Считает, что приняв от истца денежные средства за строительство объекта долевого участия в строительстве, ответчик признал заключенным договор долевого участия в строительстве на условиях, предусмотренных в предварительном договоре долевого участия в строительстве № п-3/7 от 10.03.2015 года. Вместе с тем подписать договор долевого участия в строительстве ответчиком истцу предложено не было и, в нарушение п. 7.8 предварительного договора, договор не был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю. В соответствии с п.4.1. договора, застройщик обязан был передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи объект долевого строительства не позднее 30.09.2015 года, при условии полной оплаты участником долевого строительства цены договора. В установленный срок застройщиком обязательство не исполнено. Таким образом, ответчик нарушил сроки выполнения своих обязательств, установленные предварительным договором долевого участия в строительстве от 10.03.2015 г. №П-3/7. Просит обязать ООО «Полесье» зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю договор долевого участия в строительстве на условиях предусмотренных предварительным договором долевого участия в строительстве № П-3/7 от 10.03.2015г., взыскать с ответчика неустойку за просрочку передачи истцу объекта долевого строительства в размере 464 124 рубля 74 коп.

В судебном заседании истец Емельянова Т.В. требования, изложенные в иске поддержала и пояснила, что осенью 2016 года ответчик предложил ей подписать основной договор, но его условия в части передачи объекта долевого строительства отличались от предварительного договора и это ее не устроило.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 исковые требования поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в иске.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то что ответчик не может нести ответственность по договору долевого участия в строительстве, т.к. самого договора нет. Разрешение на строительство дома было получено только летом 2016 года. Считает, что истец выбрала ненадлежащий способ защиты права.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ответчиком был заключен предварительный договор долевого участия в строительстве № П-3/7, согласно которому стороны обязались заключить договор долевого участия в строительстве Застройщиком с привлечением средств других лиц многоквартирного дома, расположенного по адресу Хабаровский край, Хабаровский район, с. Тополево, ТИЗ «Подворье», ориентировочный номер дома 3. Договорная стоимость объекта долевого строительства 1773200 рублей. Срок передачи объекта долевого строительства Участнику в третьем квартале 2015 года. В предварительном договоре указано, что земельный участок с кадастровым номером №, на котором осуществляется строительство, принадлежит на праве собственности Застройщику. Объектом долевого строительства, в соответствии с проектной документацией, является квартира, входящая в состав многоквартирного дома, со следующими характеристиками: строительный адрес многоквартирного дома - Хабаровский край, Хабаровский район, с. Тополево, ТИЗ «Подворье», участок по генплану №3, дом №3, этаж №2, условный номер квартиры №7, ориентировочная площадь 40,3 кв.м.

Согласно пункту 3.2.1 договора оплата стоимости первого платежа, в соответствии с графиком платежей является задатком для обеспечения обязательства участника долевого строительства заключить договор участия в долевом строительстве и зарегистрировать его.

Пунктом 5.3. Договора установлено, что в случае нарушения предусмотренного срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику пеню в размере 2/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующий на день исполнения обязательств от цены договора за каждый день просрочки.

Согласно п. 7.1 Договора после получения разрешения на строительство многоквартирного дома настоящий договор расторгается и заключается основной либо дополнительный договор долевого участия.

Согласно приложению №2 к указанному договору, стоимость объекта с учетом представленной застройщиком 7% скидки составляет 1649076 рублей.

Судом установлено, что Емельяновой Т.В. ответчику оплачено 1649076 рублей.

Емельянова Т.В. в адрес ответчика направляла претензию с просьбой оплатить неустойку, в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору, претензия была получена ответчиком 03 октября 2016г., но оставлена ООО «Полесье» без ответа.

Согласно ст. 307 ч. 1 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 7.1 предварительного договора, заключенного между сторонами, основанием заключения основного либо дополнительного договора долевого участия является получение ответчиком разрешения на строительство многоквартирного дома.

Исходя из указанного следует, что на момент заключения между истцом и ответчиком предварительного договора, такое разрешение отсутствовало и Емельянова Т.В., подписывая указный договор об этом знала.

В обзоре судебной практике разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 года, в пункте 9 указано, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии со ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 2 указанного закона застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно ст. 3 указанного закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Согласно статье 48 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, помимо других документов, необходимо предоставить разрешение на строительство.

Заявляя требование о регистрации предварительного договора, истец и ее представитель указывают на то, что заключенный сторонами предварительный договор содержит все необходимые условия, предъявляемые законом к договору долевого участия в строительстве и может быть признан таковым.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что на момент заключения предварительного договора разрешение на строительство у ответчика отсутствовало и получено лишь 17 июня 2016 года.

Таким образом, предварительный договор от 10.03.2015 года №П-3/7 не отвечает требованиям закона, предъявляемым к договорам участия в долевом строительстве и не может быть зарегистрирован, поскольку на момент заключения указанного договора у застройщика отсутствовало разрешение на строительство.

Несмотря на то, что истец произвела ответчику оплату денежных средств в полном объеме до заключения основного договора, требований к ответчику о его заключении она не предъявляла.

В судебном заседании также установлено, что в октябре 2016 года ответчиком истцу предлагалось заключить основной договор участия в долевом строительстве и зарегистрировать его, на что истец не отреагировала, что сама не отрицала в судебном заседании, пояснив, что была не согласна с его условиями.

Доказательств уклонения ответчика от регистрации договора участия в долевом строительстве суду не представлено.

Согласно представленной ответчиком копии разрешения на строительство от 17.06.2016 года, ООО «Полесье» разрешено строительство на земельном участке с кадастровым номером 27:17:0302809:97, 3-х этажного 39-ти квартирного жилого дома по ул. Пригородная в с. Тополево, по генплану №23, ТИЗ «Подворье».

При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие у ответчика на момент заключения с истцом предварительного договора, разрешения на строительство, суд приходит к выводу, что заключенный сторонами предварительный договор долевого участия в строительстве от 10.03.2015 года №П-3/7, не отвечает требованиям, предъявляемым законом к договорам долевого участия в строительстве и не может быть признан таковым.

Поскольку договор участия в долевом строительстве между сторонами заключен не был, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства не имеется.

Согласно ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Исходя из указанного, следует вывод, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ООО «Полесье» о возложении обязанности зарегистрировать договор, о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме, через Индустриальный районный суд г. Хабаровска.

Судья                                                                                                       Цыганкова Т.Д.

Мотивированное решение изготовлено 21 марта 2017 года