Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3009/2020 ~ М-3305/2020 от 05.11.2020

Дело № 2-3009/2020

49RS0001-01-2020-004606-05 24 декабря 2020 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МАГАДАНСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

в составе председательствующего судьи Гриценко Е.В.

при секретаре Стародубцевой О.В.,

с участием представителя истца Ледневой Г.У.,

ответчиков Тимичевой Е.И.,

Лайко В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Магадане в помещении Магаданского городского суда гражданское дело по исковому заявлению Фроловой Светланы Викторовны к Тимичевой Елене Ивановне, Лайко Валентине Владимировне о взыскании задатка в двойном размере, уплаченных арендных платежей, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Фролова С.В. обратилась в Магаданский городской суд Магаданской области с названным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что 01.12.2017 между истцом и Тимичевой Е.И., в лице представителя по доверенности № 49АА № 0125880 от 25.04.2014 Лайко В.В., был заключен договор аренды недвижимости с правом последующего выкупа.

Истец надлежащим образом выполнил условия договора: ежемесячно до 10го числа каждого месяца, не допуская просрочек, перечислял ответчику арендный платеж в размере 70000 руб., что подтверждается ведомостью арендных платежей, коммунальные расходы в арендную плату не засчитывались, истец ежемесячно компенсировал коммунальные расходы по холодному водоснабжению, согласно п. 3.5. договора в качестве способа обеспечения обязательства по дальнейшему выкупу здания 01.09.2018 передала ответчику Лайко В.В. задаток в сумме 850000 руб., что подтверждается распиской о получении Лайко В.В. денежных средств в качестве задатка по договору аренды от 01.12.2017.

01.04.2020 Лайко В.В. устно сообщила истцу о желании собственника здания Тимичевой Е.И. расторгнуть ранее заключенный договор аренды от 01.12.2017 и освободить здание до 01.07.2020. Арендатор здание освободил, претензии у арендодателя к арендатору отсутствуют, что подтверждается извещением и актом приема-передачи (возврата) здания, подписанным обеими сторонами 01.07.2020.

Арендодатель, получивший в качестве обеспечения по дальнейшему выкупу здания задаток в размере 850000 руб., уклонился от исполнения указанного обязательства, следовательно, обязан уплатить истцу двойную сумму задатка 850000 х 2 = 1700000 руб.

На основании п.п. 4.6, 7.1 договора аренды, кроме суммы задатка подлежат возврату арендатору все арендные платежи, произведенные арендатором с 10.12.2017 по 10.04.2020, т.е. 28 месяцев х 70000 руб. = 1960000 руб.

25.09.2020 истец направил в адрес ответчиков претензию с требованием вернуть сумму двойного задатка в указанные сроки. Ответ на претензию не получен.

Поскольку ответчиком не исполнена обязанность по возврату обеспечительного платежа, истец узнал о факте неосновательного сбережения денежных средств с 01.07.2020. сумма процентов за неосновательное пользование чужими денежными средствами составляет 24416 руб.

На основании изложенного просит взыскать с ответчиков в пользу истца сумму задатка, уплаченную по договору аренды от 01.12.2017 в двойном размере – в сумме 1700000 руб. Взыскать с ответчиков в пользу истца сумму уплаченных арендных платежей за период с 10.12.2017 по 10.04.2020 в размере 1960000 руб. Взыскать с ответчиков в пользу истца сумму процентов за неосновательное пользование чужими денежными средствами в размере 24416 руб.

Истец в судебном заседании участия не принимала, уведомлена надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, направила своего представителя.

Представитель истца в судебном заседании требования искового заявления поддержала.

Ответчик Тимичева Е.И. возражала против требований искового заявления, представила письменные возражения на исковое заявление. Указывала, что у Лайко В.В. отсутствовали полномочия на отчуждение имущества Тимичевой Е.И., сама Тимичева Е.И. не знала об условиях договора. Подробные условия сделки стали ей известны только в судебном заседании.

Ответчик Лайко В.В. в судебном заседании признала требования искового заявления в части взыскания полученных в качестве задатка денежных средств в размере 850000 руб. Пояснила, что на момент заключения договора считала, что действовала в рамках полномочий, установленных доверенностью, выданной Тимичевой Е.И.

Руководствуясь положениями статьи ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, направившего своего представителя для участия в рассмотрении дела по существу.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 01.12.2017 между Тимичевой Е.И. в лице Лайко В.В., действующей на основании доверенности от 25.04.2014 №49АА 0125880, и Фроловой С.В. заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа на нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> принадлежащие на праве собственности Тимичевой Е.И.

Договор заключен на срок 11 месяцев, при этом в случае, если не менее чем за 3 месяца до окончания срока действия договора ни одна из сторон письменно не заявит о расторжении договора, он считается пролонгированным на таких же условиях, при этом заключение дополнительного соглашения между сторонами не требуется. Сумма арендной платы составляет 70000 рублей. Выкупная цена арендованного здания и земельного участка составляет 10000000 руб., в том числе 8000000 руб. стоимость здания, 2000000 руб. – стоимость земельного участка. Погашение выкупной цены здания и земельного участка в течение срока действия договора с учетом внесенного задатка переданного в соответствии с п. 3.5 договора. Оставшуюся часть выкупной цены арендатор вносит в течение 1095 рабочих дней после окончания срока аренды здания. Задаток оговорен в сумме 850000 руб., срок оплаты – до 01.09.2018.

Нежилое здание и земельный участок были переданы арендатору 01.12.2017 на основании акта приема-передачи здания и земельного участка, занятого этим зданием и необходимого для его использования.

Согласно ведомости оплаты арендных платежей к договору аренды от 01.12.2017 в период с 10.12.2017 по 10.04.2020 Фролова С.В. ежемесячно передавала, а Лайко В.В. получала денежные средства в размере 70000 руб.

Как пояснили стороны в судебном заседании, Тимичева Е.И. знала о том, что здание передано третьей стороне, но конкретные условия договора ей не были известны. Против получения денежных средств в счет оплаты арендных платежей Лайко В.В. она не возражала. Фролова С.В. с 01.12.2017 по 01.07.2020 пользовалась арендованным имуществом, выплачивала ежемесячно арендные платежи, 01.09.2018 передала Лайко В.В. в качестве задатка 850000 руб. Лайко В.В. получала денежные средства – арендную плату – 70000 руб. ежемесячно, а также задаток в сумме 850000 руб. на основании расписки о получении денежных средств от 01.09.2018.

При этом Тимичева Е.И. заявила о недействительности доверенности, на основании которой действовала Лайко В.В. от ее имени. Указывала, что доверенность выдана 25.04.2014 для представления интересов Тимичевой Е.И. как индивидуального предпринимателя. Поскольку срок действия доверенности не установлен, на основании ст. 186 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Указанной доверенностью Лайко В.В. право на распоряжение путем отчуждения (продажи), сдачи в аренду с последующим выкупом принадлежащего Тимичевой Е.И, на праве собственности объектов недвижимости и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу, не делегировалось. 08.08.2016 прекращена деятельность Тимичевой Е.И. в качестве индивидуального предпринимателя. На основании этого заявила о недействительности сделки.

Доверенностью от 25.04.2014 № 49АА 0125880 индивидуальный предприниматель Тимичева Е.И. доверила представлять ее интересы как индивидуального предпринимателя Лайко В.В. В круг полномочий, указанных в доверенности, не входят полномочия по передаче недвижимого имущества, принадлежащего доверителю на праве собственности, третьим лицам. Кроме того, срок действия доверенности оговорен до отмены ее доверителем, либо до прекращения ее действия вследствие иных оснований, указанных в п. 1 ст. 188 ГК РФ, с запретом на передоверие полномочий по настоящей доверенности другим лицам.

Согласно п. 1 ст. 186 ГК РФ, если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Таким образом, срок действия названной доверенности истек 25.04.2015.

Установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Тимичевой Е.И. не было известно о заключении договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.12.2017, одобрения данной сделки ею не было сделано, следовательно, исковые требования к Тимичевой Е.И. не подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Поскольку одобрения сделки не произошло, суд приходит к выводу о том, что Лайко В.В. действовала в собственных интересах и является надлежащим ответчиком по данному делу.

Задолженности по арендным платежам со стороны арендатора не допускалось, что подтверждается представленной в материалы дела ведомостью оплаты арендных платежей к договору аренды от 01.12.2017.

Истец, ссылаясь на ст. 15 ГК РФ и пункты 4.6 и 7.1 договора, обосновывает необходимость взыскания выплаченных арендных платежей в качестве причиненных ответчиком убытков.

Суд, с учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 6 пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришел к выводу, что требование арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Рассматривая требование о взыскании суммы задатка, уплаченной по договору аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 01.12.2017, суд приходит к следующему.

Условие о задатке установлено в п. 3.5 договора. Размер задатка определен в 850000 руб. в качестве способа обеспечения обязательства по дальнейшему выкупу здания. В случае, если за неисполнение договора в части заключения договора купли-продажи здания ответственна сторона, получившая задаток (арендодатель), она обязана уплатить другой стороне (арендатор) сумму задатка.

Распиской о получении денежных средств от 01.09.2018 подтверждается получение денежных средств в размере 850000 руб., указывается, что данные средства ответчик Лайко В.В., действующая в интересах Тимичевой Е.И., получила от Фроловой С.В. согласно п. 3.5. договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.12.2017 в качестве задатка.

Расторжение названного договора произошло по инициативе ответчика Лайко В.В., которая в устной форме уведомила истца Фролову С.В. 01.04.2020 о прекращении действия договора. 01.07.2020 состоялась передача ключей от здания, что подтверждено актом приема-передачи ключей от здания. Также 01.07.2020 подписано уведомление Фроловой С.В. в адрес арендодателя Тимической Е.И. в лице Лайко В.В., о том, что во исполнение договора истцом были выплачены задаток в сумме 850000 руб., своевременно и добросовестно вносились арендные плате в размере 70000 руб. в месяц, кроме того, компенсировались коммунальные расходы, исходя из условий договора. Претензий со стороны арендодателя к арендатору не заявлялись. Расторжение договора не связано с неисполнением арендатором условий договора аренды.

Истец 25.09.2020 направила в адрес ответчиков претензию ввиду неисполнения обязательств, наложенных договором аренды недвижимого имущества, в которой требовала выплатить задаток, предусмотренный п. 3.5 договора в двойном размере в сумме 1700000 руб., а также сумму арендных платежей в размере 1960000 руб.

На указанную претензию ответа не поступило, ответчики утверждали в судебном заседании о ее неполучении.

В судебном заседании ответчик Лайко В.В. требования искового заявления в части взыскания задатка в сумме 850000 руб. признала, пояснила, что действительно получала эти денежные средства от истца, и готова их выплатить.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В силу п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора.

Поскольку платеж, поименованный как задаток в договоре от 01.12.2017 и расписке от 01.09.2018, был осуществлен в целях обеспечения выкупа земельного участка и нежилого здания, расположенных по адресу: <адрес>, при этом права на отчуждение данного недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности Тимичевой Е.И., у Лайко В.В. не имелось, договором установлено условие о возврате данной денежной суммы без указания на двойной размер ее взыскания, на основании п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу, что данная денежная сумма должна расцениваться как авансовый платеж.

Следовательно, требования истца о взыскании денежной суммы, уплаченной истцом ответчику 01.09.2018, подлежат удовлетворению в размере 850000 руб.

Размер процентов, предусмотренный п. 1 ст. 395 ГК РФ, определяется исходя из редакции этой нормы, действовавшей в соответствующий период.

Уведомление о расторжении договора аренды от 01.12.2017 в устной форме было сделано ответчиком Лайко В.В. истцу Фроловой С.В. 01.04.2020. 01.07.2020 нежилое здание и земельный участок были окончательно возвращены арендатором арендодателю. При этом судом установлено, и подтверждено сторонами, что денежные средства, уплаченные ответчику в размере 850000 руб., возвращены истцу не были, в связи с чем 25.09.2020 претензия о возвращении денежных средств была направлена истцом ответчикам, что подтверждается почтовыми кассовыми чеками.

Таким образом, требование о взыскании процентов за неосновательное пользование чужими денежными средствами подлежит удовлетворению. Вместе с тем приведенный истцом расчет процентов по правилам статьи 395 ГК РФ суд не принимает, исчисляя начало срока начисления процентов с даты направления претензии истцом – с 25.09.2020, по дату, указанную истцом в расчете, – 27.10.2020. Исходя из ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, составлявшей в указанный период 4,25%, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика Лайко В.В. в пользу истца Фроловой С.В. процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3257,17 руб.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Из представленного в материалы дела чек-ордера от 30.10.2020 № 4 следует, что при подаче настоящего иска в суд истцом в доход муниципального образования «Город Магадан» уплачена государственная пошлина в сумме 26622 руб., что соответствует размеру государственной пошлины по данной категории гражданских дел, установленному пунктом 1 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

Поскольку исковые требования по данному делу удовлетворены частично, суд считает необходимым на основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, п.п.1 п.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, взыскать с ответчика Лайко В.В. в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 11732,57 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 197-199 гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Фроловой Светланы Викторовны к Тимичевой Елене Ивановне, Лайко Валентине Владимировне о взыскании задатка в двойном размере, уплаченных арендных платежей, процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворить частично.

Взыскать с Лайко Валентины Владимировны в пользу Фроловой Светланы Викторовны денежные средства, уплаченные в качестве задатка, в размере 850000 рублей 00 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3257 рублей 17 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 11732 рублей 57 копеек, а всего взыскать 864989 (восемьсот шестьдесят четыре тысячи девятьсот восемьдесят девять) рублей 74 копейки.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Магаданский областной суд через Магаданский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Установить дату изготовления мотивированного решения суда – 30 декабря 2020 года.

Судья Е.В. Гриценко