Решение по делу № 2-2031/2016 ~ М-1608/2016 от 30.03.2016

Дело№2-2031/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 августа 2016 года                                                                                              г.Ачинск

Ачинский городской суд Красноярского края в составе

председательствующего судьи Левичевой О.Ю.

при секретаре     Рыженковой Л.А.

с участием истца Прусовой Е.Ф. и ее представителя по доверенности от 30.03.2015 г.          (т.1л.д.13) Бурчик В.И.,

представителя ответчика ООО «ДомоСтрой» адвоката Воробьева А.В. действующего на основании ордера №870 от 28.04.2016г (т.1л.д.32)

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прусовой к обществу с ограниченной ответственностью «ДомоСтрой» о признании право собственности на объект незавершенного строительства 18-ти этажного жилого дома за ООО «ДомоСтрой» и обращении взыскания на предмет залога, на объект незавершенного строительством жилого дома и земельный участок

УСТАНОВИЛ:

    Истец Прусова Е.Ф. обратилась в суд с иском к ООО «ДомоСтрой» о признании за ответчиком права собственности на объект незавершенного строительства 18-ти этажного жилого дома расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Юго-Восточный район, в 1.7 метрах на запад от жилого дома №3 и обращении взыскания на предмет залога на объект на объект незавершенного строительства 18-ти этажного жилого дома расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Юго-Восточный район, в 1.7 метрах на запад от жилого дома №3 в пользу Прусовой Е.Ф.

    Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком были установлены правоотношения (по договору №5 от 05.06.2014г. «На долевое участие в строительстве 18-ти этажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже расположенном по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Юго-Восточный район, в 1.7 метрах на запад от жилого дома №3. Принятые Ответчиком обязательства не были своевременно исполнены. 04 сентября 2015 года Ачинским городским судом было принято решение по иску Прусовой Е.Ф. к ООО «ДомоСтрой» о расторжении договора и взыскании денежных средств оплаченных по нему, с неустойкой и штрафом.25.11.2015 года апелляционным Определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда, вышеуказанное решение было оставлено без изменения. 16 декабря 2015 года в отношении    ответчика возбуждено исполнительное производство. Согласно справки судебного пристава-исполнителя должник не исполняет свои обязанности, а принятые судебным приставом исполнителем мерами получить взысканные денежные средства не удалось. Поскольку ответчик добровольно не исполняет не собирается выплачивать взысканные денежные средства и у него нет иного имущества, которое могло быть использовано при выполнении исполнительного производства, то ответчик как застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и возникают основания для обращения взыскания на предмет залога (т.1 л.д.2).

    В ходе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования и просит    обратить взыскание на предмет залога (по закону):

    - на объект незавершенного строительства 18-ти этажного жилого дома расположенного по адресу Красноярский край г. Ачинск Юго-Восточный район в 1,7 метрах на запад от жилого дома №3-стоимость незавершенного строительства - 53 441 555,61 руб. готовностью 38,9%,

    - на земельный участок с кадастровым номером 24:43:0126003:30 площадью 4570 кв.м, стоимостью 4 587 046, 10 руб. На ранее заявленных требованиях настаивает (т.3 л.д. 194)

    Определением от 26 мая 2016 года для участия в деле в качестве третьих лиц привлечены Варданян Б.Г., ООО «Георг», Волков П.Е., Мельников К.А., Ручьева Е.Н. Извозчикова М.П., Аникеева О.И., ООО «Базис-строй» (т.2 л.д.105).

    Определением от 15.07.2016 года для участия в настоящем деле в качестве третьих лиц привлечены Голованов А.С. и Администрация г. Ачинска (т.3л.д. 196а).

    Определением от 28.07.2016 года для участия в настоящем деле в качестве третьего лица привлечен КУМИ Администрации г. Ачинска (л.д. 232).

В судебном заседании истец Прусова Е.Ф. и ее представитель по доверенности Бурчик В.И. свои исковые требования поддержали в полном объеме по аналогичным основаниям, дополнительно пояснив, что поскольку ответчик добровольно не исполняет не собирается выплачивать взысканные денежные средства и у него нет иного имущества, которое могло быть использовано при выполнении исполнительного производства, то ответчик как застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и возникают основания для обращения взыскания на предмет залога

Представитель ООО «ДомоСтрой» Воробьев в судебном заседании по исковым требованиям возражал, в полном объеме.

Третьи лица Варданян Б.Г., ООО «Георг», Волков П.Е., Мельников К.А., Извозчикова М.П., Аникеева О.И., ООО «Базис-строй», Голованов А.С. в суд не явились о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, каких либо ходатайств не заявляли.

Третье лицо Ручьева Е.Н. в суд не явилась о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, представила заявление, в котором просила рассмотреть дело в свое отсутствие, против иска возражала (т.3 л.д.228).

Представитель третьего лица КУМИ Администрация г. Ачинска о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представили отзыв, в котором против иска возражали, просили рассмотреть дело в свое отсутствие (т.3л.д. 239),

Представитель третьего лица Администрация г. Ачинска, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом представили отзыв в котором против иска возражали, просили рассмотреть дело в     свое отсутствие (т.3л.д. 205),

Представитель третьего лица УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, каких –либо ходатайств не заявлял.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. При этом право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

По смыслу статей 8, 16 указанного Закона, у участника долевого строительства возникает право собственности на объект долевого строительства, то есть на конкретное помещение, при этом регистрации подлежит право собственности на это помещение.

В судебном заседании было установлено, что 05 июня 2014 года между ООО «ДомоСтрой» (Застройщик) и ООО «Георг» (Дольщик) был заключен договор №5 на долевое участие в строительстве 18-ти этажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Юго-Восточный район, в 1,7 метрах на запад от жилого дома № 3 (т.1 л.д.221-225), согласно которого Застройщик обязался передать Дольщику по акту приема-передачи объект в срок до 31 декабря 2015 года ( пункт 4.2.3)

По договору уступки права требования №2 от 27 июня 2014 года ООО «Георг» передал в полном объеме Прусовой Е.Ф.(новому дольщику) права требования по указанному договору на долевое участие в части передачи в собственность квартиры стоимостью 1 552 980, 00 рублей (Т.1 л.д.228-229).

17 декабря 2014 года ООО «ДомоСтрой» направило Прусовой Е.Ф. письмо, из которого следует, что строительные работы по объекту «Многоэтажный жилой дом в г. Ачинске Юго-Восточный район, в 1.7 м на запад от жилого дома №3» приостановлены, в связи с чем ООО «ДомоСтрой» просит приостановить платежи по Договору уступки прав требования №2 от 27 июня 2014 года (т.1 л.д.18).

На основании решения Ачинского городского суда от 04.09.2015г. договор № 5 от 05.06.2014 г. долевого участия, заключенного между ООО «Георг» и ООО «ДомоСтрой» расторгнут, с ООО «ДомоСтрой» в пользу Прусовой Е.Ф. взысканы денежные средства, выплаченные по договору - 1 542 000 рублей, проценты - 160 290,90 рублей, компенсация морального вреда - 5 000 рублей, штраф - 853 645,45 рублей, а также судебные издержки – 7000 рублей, всего 2 567 936,35 рублей (т.1 л.д.3-10). Решение вступило в законную силу 25.11.2015г.

15.12.2105 года Прусовой Е.Ф. выдан исполнительный лист №007891661 от 15.12.2015г (т.1л.д.40-41).

На основании вышеуказанного исполнительного листа в МОСП по Ачинску и Ачинскому и Большеулуйским районам в отношении ООО «ДомоСтрой» возбуждено исполнительное производство №87418\15\24016-ИП (т.1л.д.43).

Согласно выписки из ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.07.2016г. в настоящее время участниками долевого строительства многоквартирного дома по адресу Красноярский край г. Ачинск мкр-н Юго-Восточный район в 1,7 метрах на запад от жилого дома №3, по Договорам участия в долевом строительстве являются Варданян Б.Г., Голованов А.С., Волков П.Е. Мельников К.А., Ручьева Е.Н., Извозчикова М.П., Аникеева О.И., ООО «Базис-строй» (т.3 л.д.203), факт заключения    вышеуказанных    сделок    подтверждается копиями договоров и дополнительных соглашений (т.3 л.д. 21-168).

Сторонами при рассмотрении дела не оспаривалось, что между застройщиком и    третьими лицами (участники долевого строительства) заключены договоры участия в долевом строительстве объекта недвижимости.

Согласно условиям данных договоров застройщик обязуется в предусмотренные договорами сроки своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство и ввод в эксплуатацию 18-ти этажного жилого дома по адресу г. Ачинск Юго-восточный район в 1,7 метрах на запад от жилого дома №3, а участники долевого строительства обязуются уплатить Застройщику обусловленную договором цену в предусмотренный договором срок и принять по акту приема передачи квартиру.

Срок ввода в эксплуатацию установлен 4 квартал 2015 года

    Гражданская ответственность Застройщика ООО «ДомоСтрой» за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительства застрахована по договору №21-01-060614\5 на срок с06 июня 2014 года по 31 декабря 2015 год в ООО «СК «КОМЕСТРА» в пользу выгодоприобретателя ООО СК «Георг» ( т.3 л.д.241).

В соответствии с договором аренды земельного участка №1448-43 от 18.07.2008г. заключенного между КУМИ администрации г. Ачинска (арендодатель) и ООО «СтройТехноМаркет» (арендатор), арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 4570 кв.м. с кадастровым номером 24:43:0126003:0030, находящийся по адресу Красноярский край г. Ачинск Юго-Восточный район в 1,7 метрах на запад от жилого жома №3 для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома в границах, указанных в кадастровом плане Участка, прилагаемом к настоящему Договору. Земельный участок предается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью Договора. Срок аренды с 14.07.2008г. по 13.07.2011г. (т.3 л.д.207-211). Согласно акту приема-передачи земельного участка КУМИ администрации г. Ачинска передает вышеуказанный земельный участок, ООО «СтройТехноМаркет» принимает земельный участок (т.3 л.д.212).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 24:43:0126003:0030, находящийся по адресу Красноярский край г. Ачинск Юго-Восточный район в 1,7 метрах на запад от жилого жома №3 его площадь составила - 4570 кв.м. кадастровая стоимость 7 433 333,5 руб. (т. 3, л.д.213).

Согласно уведомлению от 04.08.2008 проведена государственная регистрация аренды на вышеуказанный земельный участок (т.3л.д.214)

           Соглашением от 25 марта 2011г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №1448-43от 18.07.2008г.ООО «СтройТехноМаркет» передал права и обязанности «Арендатора» по договору аренды земельного участка ООО «Континент» (л.д.215-216).

Согласно соглашению от 20.05.2011г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка№1448-43 от 18.07.2008г ООО «Контитент» передает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка ООО «ДомоСтрой» (т.3л.д.217-218)

Согласно уведомлению от 07.06.2011г. проведена регистрация сделки - соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка               (т.3л.д.219)

Как следует из дополнительного соглашения от 29.04.2014г.№843-А3 к договору аренды земельного участка №1448-43 от 18.07.2008г КУМИ Администрации г. Ачинска продлен срок действия договора с 14.07.2011г по 02 мая 2015г. (т. 3л.д.220).

           Из Справки КУМИ Администрации г. Ачинска от 20.11.2015 года следует, что вышеуказанный договор аренды земельного участка не расторгался (т.3 л.д. 221)

Материалами дела подтверждается, что объект долевого строительства застройщиком в эксплуатацию не введен.

В настоящее время строительство спорного объекта не закончено степень его готовности около 38%.

Согласно справке ООО «ДомоСтрой» от 28.06.2016 года и актов выполненных работ по состоянию на 28.06.2016 года построено 7 (семь ) этажей на общую сумму 53 441 55,61 руб. Жилая площадь одного этажа – 361кв.м Жилая площадь семи этажей – 2527 кв.м. ( т. 2л.д.135). Технический паспорт жилого дома не представлен.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 11.04.2016 года сведения о каких-либо зарегистрированных    правах на объект недвижимости отсутствуют (т.1л.д.36).

В соответствии с Разрешением на строительство №RU-24301000-10 от 03.02.2014 года Администрация г. Ачинска разрешает ООО «ДомоСтрой» строительство многоэтажного жилого дома по адресу: Красноярский край г. Ачинск Юго-Восточный район в 1,7 метрах на запад от жилого жома №3, срок разрешения до 03.мая 2015 года.

В соответствии с заявлением от 09.03.2015 года о продлении срока действия разрешения на строительство, срок продлен до 03.09.2017 года (т. 3л.д. 222,223)

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следовательно, обращение взыскания на земельный участок невозможно без одновременного обращения взыскания на расположенные на них объекты недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, согласно части 1 его статьи 1, регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 названного Закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из приведенных взаимосвязанных законоположений следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом, а не отдельные объекты долевого строительства, каковыми признаются жилые или нежилые помещения, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участникам долевого строительства (статья 2 Закона).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Закона).

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. При этом право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 16 вышеназванного Закона, статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2, 4, 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Статьей 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом (часть 1); основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч.5 ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.

    В ходе рассмотрения дала было установлено, что МОСП по Ачинску и Ачинскому и Большеулуйским районам в отношении ООО «ДомоСтрой» возбуждено исполнительное производство №87418\15\24016-ИП о взыскании в пользу Прусовой Е.Ф. суммы в размере 2 567 936,35 рублей, которое не окончено, что подтвреждается материалами исполнительного производства (т.1 л.д. 39-251, т. 2 л.д. 1-37), доказательств невозможности исполнения требований исполнительного документа, стороной истца не представлено.

             При таких обстоятельствах, оснований признавать право собственности на объект незавершенного строительства 18-ти этажного жилого дома за ООО «ДомоСтрой» в настоящее время не имеется, иного стороной истца ни представлено и судом не установлено.

Кроме того, в настоящее время участниками долевого строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: Красноярский край г. Ачинск мкр-н Юго-Восточный район в 1,7 метрах на запад от жилого дома №3, по Договорам участия в долевом строительстве являются - Варданян Б.Г., Голованов А.С., Волков П.Е. Мельников К.А., Ручьева Е.Н., Извозчикова М.П., Аникеева О.И., ООО «Базис-строй».

Исходя из равенства права залогодержателей – участников долевого строительства при множественности указанных залогодержателей оставление предмета залога за собой должно предполагать передачу объекта всем залогодержателям и возникновение в силу п.4 ст. 244 ГК РФ общей долевой собственности.

В силу ст. 10 ГК РФ, определяющей пределы осуществления гражданских прав, реализация истцом права на объект незавершенного строительством 18-ти этажного дома и земельный участок не должна причинять вред другим участникам долевого строительства.

Согласно ч.2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Учитывая, что объект недвижимости на отведенном земельном участке согласно справке ООО «ДомоСтрой» от 28.06.2016 года и актов выполненных работ по состоянию на 28.06.2016 года, построен на 7 (семь) этажей на общую сумму 53 441 55,61 руб., что не соразмерно задолженности взысканной в пользу Прусовой Е.Ф., а сам земельный участок находится на праве аренды, а также учитывая интересы иных участников долевого строительства, требования истца об обращении взыскания на предмет залога на объект незавершенного строительством жилого дома и земельный участок, в настоящее время удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Прусовой к ООО «ДомоСтрой» о признании право собственности на объект незавершенного строительства 18-ти этажного жилого дома за ООО «ДомоСтрой» и обращении взыскания на предмет залога, на объект незавершенного строительством жилого дома и земельный участок, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд с подачей жалобы через Ачинский городской суд в течение одного месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Судья:                                                                       О.Ю. Левичева

Мотивированное решение изготовлено 16 августа 2016 года