Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-156/2013 ~ М-114/2013 от 30.01.2013

Дело № 2-156/13

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Калач 21 марта 2013 года.

Калачеевский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего Зеленковой Н.В.,

с участием представителя истца Трощенко С.Н.

представителя ответчика ООО «Калач АГРО-Инвест» Гришаева И.А.

при секретаре Краснолуцкой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Красюкова Григория Владимировича к ООО «Калач АГРО-Инвест» о признании недействительным договора аренды земельного участка, о признании недействительной государственной регистрации договора аренды земельного участка, о возложении обязанности произвести погашение регистрационной записи,

УСТАНОВИЛ:

Красюков Г.В. просит суд признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 3040100 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, местоположение <адрес>, северная часть квартала № <адрес>;

признать недействительной государственную регистрацию договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 3040100 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, местоположение <адрес>, северная часть квартала № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №;

произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ, аренды земельного участка площадью 3040100 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, местоположение <адрес>, северная часть квартала № <адрес>

В обоснование исковых требований истец указал на следующее, что ему принадлежат 25/1406 земельные доли, в праве общей собственности на земельный участок площадью 3040100 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, местоположение <адрес>, северная часть квартала № <адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ он заключил предварительный договор аренды земельной доли в праве общей долевой собственности на землю в <данные изъяты>, без выдела доли в натуре, кадастровый номер № из земель сельхозназначения для сельскохозяйственного использования сельхоз угодий, площадью 5, 45 га. В ДД.ММ.ГГГГ он выдал доверенность, которой уполномочил ФИО1 представлять его интересы как собственника земельной доли в праве общей долевой собственности на землю в <данные изъяты>, без выдела доли в натуре, кадастровый номер № из земель сельхозназначения для сельскохозяйственного использования сельхоз угодий, площадью 5, 45 га. Принадлежащей ему на основании свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ выданного нотариусом ФИО2 зарегистрированное за №.

В результате совершения ФИО1 действий по выделению земельного участка он стал собственником 25/1406 земельные доли, в земельном участке с кадастровым номером № категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного использования, местоположение <адрес>, северная часть квартала № <адрес>, площадью 3040100 кв.м., о чем ему стало известно ДД.ММ.ГГГГ, когда он получил выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того из выписки из ЕГРП ему стало известно, что между ним, другими сособственниками и ООО «Калач –Агро—Инвест» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды его доли вправе общей долевой собственности на земельный участок, который зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ за номером №. Также он получил копию договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендатора № отДД.ММ.ГГГГ, который ФИО1 заключила от его имени с ответчиком ООО «Калач –Агро—Инвест» сроком на 15 лет. Получив в Управлении Росреестра по Воронежской области текст договора аренды земельного участка, и выписку из ЕГРП, он изучил документы и пришел к выводу, что договор заключен с нарушением правил, установленных действовавшими на момент его заключения нормативными актами, регламентирующими оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также с нарушением указаний, содержащихся в доверенности. Из ст. 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Ст. 260 ГК РФ наделяет лиц, имеющих в собственности земельный участок, правом продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Общее правило ст. 246 ГК РФ заключается в том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Изъятие из этого правила предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции, действовавшей до 01.07.2011г.), ст. 12 которого установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель

сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Согласно п. 1.2 ст. 14 Закона решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление. Это означает, что после выделения земельного участка с кадастровым номером № и государственной регистрации права общей долевой собственности на него должно быть созвано общее собрание участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок. Такое собрание должно было определить арендатора и условия договора аренды. До настоящего времени не созывалось собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, поэтому не определены условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая

требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Вопреки вышеприведенным законам ФИО1 заключила договор аренды земельного участка с арендатором и на условиях, которые фактически определили самостоятельно, без проведения общего собрания участников долевой собственности, без соответствующих полномочий. В доверенности отсутствуют полномочие на совершение, каких либо сделок с земельной долей в земельном участке с кадастровым номером №, в том числе и на подписание договора аренды земельного участка с арендатором. ФИО1, являясь работником ответчика ООО «Калач –Агро—Инвест», скрыла от него и других участников долевой собственности, факт регистрации нового земельного участка долевой собственности, договора аренды на указанный земельный участок. Ответчик также скрыл факт заключения договора аренды так как ООО «Калач –Агро—Инвест» при выдачи арендной платы, выдавал арендную плату согласно спискам в которых значилось, что он является собственником земельной доли на основании свидетельства о праве на наследство, что указывает на то, что он получал арендную плату по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ним и ответчиком, а не по договору от ДД.ММ.ГГГГ Копию договора и документы на землю он передал ФИО1, которая их до настоящего времени их не вернула. Из п. 53 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.04.2010г. усматривается, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Истец Красюков Г.В. в судебное заседание не явился, в материалах дела имеется заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца Трощенко С.Н. исковые требования в судебном заседании поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «Калач АГРО-Инвест» Гришаева И.А. исковые требования не признала и суду представила возражения, из которых следует, что в производстве Калачеевского районного суда находится гражданское дело по исковому заявлению Красюкова Г.В. о признании недействительным договора аренды земельною участка и о признании недействительной государственной регистрации договора аренды. С требованиями, изложенными в исковом заявлении, не согласны по следующим основаниям.

Истец в качестве основания для признания договора недействительным, указывает ст. 168 ГК РФ - несоответствие заключенного между ответчиком и собственниками земельных долей требованиям ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственною назначения», при этом не правильно трактует положения ст. 14 указанного закона. Безусловно, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Однако в законодательстве отсутствует указание на необходимость проведения повторного собрания во вновь выделенном земельном участке для определения условий передачи его в аренду.

ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 1443 га. расположенного по адресу <адрес>. На указанном общем собрании было принято решение о выделе в счет 130 1/3 земельных долей земельных участков общей площадью 710 га. (указанный протокол имеется в материалах дела). Неотъемлемой частью такого протокола является список граждан, в счет земельных долей которых выделяются земельные участки, в число которых входит истица. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Калач-АГРО-Инвест» был заключен договор аренды №, по которому передавался в аренду земельный участок, выделенный в счет земельных долей, принадлежащих истцу и иным гражданам, с кадастровым номером №, общей площадью 3040100 кв.м. Одновременно с этим были заключены и иные договоры аренды на земельные участки общей площадью 710 га, выделенные в рамках земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 1443 га, расположенного по адресу <адрес>. Все эти земельные участки передавались ООО «Калач-АГРО-Инвест» на одинаковых условиях, т.е. с аналогичной арендной платой и на одинаковый срок.

Правоустанавливающим документом, на основании которого земельная доля принадлежит истцу, является свидетельство о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ, выданное нотариусом ФИО2, зарегистрированное за №. Проведя сравнительный анализ трех имеющихся в материалах дела документов, а именно: приложения к протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения об определении долей на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3040100 кв.м. и договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, становится очевидным, что речь в каждом из них идет об одной и той же земельной доле, принадлежащей истцу на основании одного и того же правоустанавливающего документа, что так же доказывает то обстоятельство, что земельные участки, указанные в протоколе, соотносятся с земельным участком с кадастровым номером №, общей площадью 3040100 кв.м. как общее и частное. Таким образом, ссылка истца на то, что до регистрации договора аренды не проводилось общего собрания собственников земельных долей, несостоятельна. Что касается решения общего собрания от 04.11.2008 г., то оно было принято в полном соответствии с нормами действовавшего в момент его проведения законодательства (ред. от 30.12.2008 N 297-ФЗ) - ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Что касается П.1 ст.9 Закона, содержащего положения о том, что в аренду могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, то данное условие было также выполнено, так как в соответствии с решением общего собрания состоялось одобрение передачи участка в аренду, с описанием всех границ выделяемого участка согласно землеустроительному делу, существовавшему до принятия соответствующего решения. Только потом, на основании решения сособственником о выделении земельных долей происходит межевание, сформировано межевое дело. И только впоследствии присваивается кадастровый номер сформировавшемуся земельному участку. Соответственно, само подписание договора, и фактическая передача участка по акту приема-передачи состоялось уже после проведения кадастровых работ, и договор аренды не нарушает п. 1 ст.9 Закона, поскольку договор содержит все характеристики и кадастровый номер земельного участка. Однако собственники земельного участка уже определили его судьбу решением общего собрания. Никаких дополнительных решений законодательство не предусматривает, поскольку это было бы излишним процессуальным препятствием для реализации своих прав землевладельцами. Поскольку именно для того, чтобы передать в аренду отдельным собственникам земельных долей, эти доли предлагается законодательством сначала выделить. И одновременно, исходя из содержания п.1.2 ст. 14 Закона, определить и условия для его передачи в аренду. Не указание в решении собрания участников долевой собственности кадастровых номеров выделяемых из общего землепользования земельных участков не влияет на юридическую судьбу таких участков, и не отменяет принятого в отношении них решения, поскольку требование об указании их кадастровых номеров на момент выделения самих участков невыполнимо.

Требование же проведения отдельного, дополнительного собрания относительно того же самого участка, выделяемого для передачи в аренду, с участием тех же сособственников - противоречит здравому смыслу и законодательством не предусмотрено. Сам факт выдачи доверенности именно с таким кругом полномочий

свидетельствует о том, что истец выразил свою волю на возникновение арендных отношений с ООО «Калач-АГРО-Инвест». Ссылка на то, что представитель по доверенности якобы намеренно не поставил истца в известность о выполнении им действий, на совершение которых он был уполномочен, должна оцениваться судом критически. В материалах дела не имеется документов, которые позволили бы утверждать о том, что у ФИО1 существовала подобная обязанность. Информация из ЕГРПН носит открытый характер и предоставляется правообладателю после его обращения. Очевидно, что характерный для гражданского права принцип разумности и добросовестности включает в себя в том числе, и обязанность лица, наделившего другое лицо полномочиями по совершению определенных действий, следить за исполнением такого поручения. Истцу был известен срок, на который он выдал доверенность на ФИО1 - три года. По истечении этого срока она продолжала обращаться к ответчику за получением арендной платы. Таким образом, с учетом ст. 10 ГК РФ имеется дополнительное основание для отказа в удовлетворении иска. Кроме того, они полагают, что истцом не было соблюдено требований об обязательном внесудебном порядке разрешения спора

Права истца не нарушены, поскольку он мог в установленном законом порядке выделить свою долю и распорядиться иным образом. Оспаривание же договора аренды в целом нарушает права других арендаторов. Оснований для признания оспариваемого договора незаключенным и недействительным не имеется, поскольку договор был заключен между надлежащими сторонами, в установленной законодательством форме, между сторонами сделки соглашение по всем существенным условиям договора было достигнуто на общем собрании участников долевой собственности, истице было известно о заключении договора аренды, его сроке, предмете и условиях, что подтверждается ведомостями о получении, зерна, сахара и масла в счет арендной платы. Земельная доля истца была выделена в соответствии с протоколом общего собрании от ДД.ММ.ГГГГ, который является действительным, и на основании которого они уже были определены условия для передачи его в аренду, зарегистрировано право собственности на земельные участки. Полномочия представлять интересы других участников долевой собственности у ФИО1 были на основании нотариально заверенной, выданной самим истцом доверенности. Считают, что права и интересы участников долевой собственности в данном случае не нарушены, поскольку любой из них мог заявить своё право на выделяемые доверителем земельные участки. Кроме того, заявлением об основаниях оставления иска без рассмотрена в порядке ст.22 ГПК РФ в связи с несоблюдением обязательной внесудебной процедуры разрешения спора. Просят суд в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в судебное заседание не явился, имеется заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Третьи лица Шевцов Н.П., Четверикова Г.Я., Киселева В.В., Семилетов И.В., Кривошеева М.С., Петриков И.Н., Ткачев Н.И., Андреева В.И., Нестеренко И.Д., Нерушев А.С., Шевцов С.И., Нестеренко В.И., Литвинова Е.Д., Авдеенко А.И., Соляная Е.П., Петрикова Л.Т., Лихобабина Л.Н., Лихобабин Н.А., Ильченко А.А., Себелева Н.Д., Ключанских А.М., Кулешова Н.И., Ткачев П.И., Дементиевский Н.Г., Себелева Л.А., Сынкова В.В., Медведев Н.С., Нестеренко В.П., Князев В.С., Дубовской И.А., Нестеренко М.Е., Лысенко Г.С., Щелконогова Т.А., Зацепилова М.А., Себелев Н.Г., Гичкина В.А., Дубовская М.Ф., Петрикова В.И., Захарченко Л.З., Дейнекин Я.И., Долинина Г.Г., Богатырев С.Н., Авдеенко А.И., Кривошеев С.В. в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Третьи лица Ломакина Л.И., Костенкова Т.Е., Олейникова Л.А. в судебное заседание не явились причину не явки не сообщили.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает, что заявленный иск подлежит удовлетворению.

Действительно в силу требований ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в редакции закона от 8 мая 2012 года, действовавшего на момент заключения договора аренды и его регистрации, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Согласно пункту 1.2. статьи 14 Закона решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление. Таким образом, анализируя представленные сторонами доказательства, выслушав доводы сторон, суд считает, что оспариваемый договор аренды заключен не в соответствии с условиями, предусмотренными ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», следовательно, он не соответствует требованиям закона. В силу же ст. 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такие условия не предусматривает.

Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что общего собрания участников долевой собственности, а именно собственников земельного участка с кадастровым номером № для определения условий сдачи этого участка в аренду не проводилось.

ДД.ММ.ГГГГ проводилось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1443 га, расположенного по адресу <адрес>.

Согласно протокола указанного собрания, на нем решался вопрос об условиях передачи земельного участка в аренду ООО «Калач_АГРО-Инвест», об определении местоположения части земельного участка, в границах которого в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей, определение местоположения части земельного участка, в границах которой находятся невостребованные земельные доли, определение местоположения части земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду ООО «Калач_АГРО-Инвест»

Доводы ответчика, что согласно действовавшей на момент заключения договора редакции ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по сложившейся практике на общем собрании собственников общего земельного участка определялись условия договоры аренды в отношении земельных участков, выделенных из общего земельного участка, не было необходимости сначала выделять из общего земельного участка, земельный участок, закреплять право собственности на него участников общей долевой собственности, а затем проводить общее собрание, на котором вырабатывать условия аренды и принимать решение о заключении договора аренды, являются произвольным толкованием содержания указанной статьи, т.к. согласно пункту 1.2. статьи 14 ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в редакции закона от ДД.ММ.ГГГГ решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление. То есть общее собрание участников долевой собственности определяет условия договора аренды на уже находящийся в их собственности земельный участок. На момент проведения общего собрания участников долевой собственности собственников на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1443 га, расположенного по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ не был известен состав собственников участка с кадастровым номером №, не определены их доли в праве собственности на указанный участок. Соглашение об определении долей в праве собственности на указанный земельный участок, как следует из текста договора аренды, было составлено только ДД.ММ.ГГГГ, регистрация права собственности на указанный земельный участок была проведена только ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, анализируя представленные сторонами доказательства, выслушав доводы сторон, суд считает, что оспариваемый договор аренды заключен не в соответствии с условиями, предусмотренными ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», следовательно, он не соответствует требованиям закона. В силу же ст. 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такие условия не предусматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды при множественности лиц на стороне арендодателя земельного участка площадью 3040100 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного использования, расположенный <адрес>, северная часть квартала № <адрес>.

Признать недействительной государственную регистрацию договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 3040100 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, местоположение <адрес>, северная часть квартала № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №;

Произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи о регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды при множественности лиц на стороне арендодателя земельного участка площадью 3040100 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного использования, расположенный <адрес> северная часть квартала № <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке облсуд в течение 1 месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. с 26 марта 2013 года.

Судья: