Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1/2016 (2-2/2015; 2-222/2014;) ~ М-202/2014 от 26.05.2014

Дело --

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

-- 04 апреля 2016 года

Мазановский районный суд -- в составе:

председательствующего судьи Знатновой Н.В.,

при секретаре Сун Е.А.,

с участием:

истца --2,

ответчика --3,

представителя ответчика - адвоката --4, представившего удостоверение --, выданного -- и ордер -- от --,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению --2, --5, --1 к --3 о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных издержек,

УСТАНОВИЛ:

--2, --5, --1 обратились в суд с вышеуказанным иском. В обоснование иска указали, что -- между ними и --3 был заключен договор купли-продажи магазина, согласно которого они обязаны были продать, а --3 купить магазин, общей площадью 136,3 кв. м, расположенного в --.

Данный магазин был передан ими -- без претензий со стороны ответчика. Право собственности на магазин --3 приобрела -- с момента государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 7. договора купли-продажи магазина стоимость магазина должна была оплачиваться покупателем в момент подписания договора. --3 по устной договоренности с истцами обязалась оплатить стоимость магазина в день получения свидетельства о государственной регистрации права собственности. Но данное обязательство --3 не исполнила.

В связи с этим истцы обратились в Мазановский районный суд -- с исковым заявлением к --3 о расторжении договора купли-продажи и возврате магазина.

-- Мазановский районный суд -- отказал им в удовлетворении исковых требований.

Апелляционным определением Амурского областного суда от -- решение было отменено, суд расторгнул договор купли-продажи и обязал ответчика возвратить им магазин.

-- ими в адрес --3 было направлено уведомление об освобождении занимаемого помещения магазина либо заключении договора аренды, --3 не ответила.

-- истцы зарегистрировали своё право собственности на магазин в едином государственном реестре.

-- истцы обратились в Мазановский районный суд -- с исковым заявлением к --3 о возложении обязанности освободить здание магазина.

-- --3 добровольно освободила занимаемое помещение и передала его по акту приема-передачи.

-- Мазановским районным судом -- было вынесено определение о прекращении производства по делу в связи с отказом от иска, так как ответчик добровольно освободила спорное имущество.

Таким образом, по мнению истцов, --3 в период с -- (с момента передачи магазина и неуплаты денежных средств по договору купли-продажи) по -- (до момента добровольного освобождения магазина) неосновательно использовала принадлежащий истцам магазин без уплаты арендных платежей, осуществляя торговую деятельность, что является неосновательным обогащением ответчика.

Истцы считают, что на основании ст. 1102 ГК РФ, ст. 1107 ГК РФ имеют право на возмещение со стороны ответчика всех доходов, которые она извлекла или должна была извлечь из этого имущества с того времени, когда узнала или должна была узнать о неосновательности обогащения.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости величины арендной платы -- н от --, составленным ООО «Амурский экспертный центр», рыночная стоимость арендной платы за период с -- по -- составляет 1 037 705 рублей.

В соответствии с размером долей истцов в праве собственности на магазин с ответчика, по мнению истцов, следует взыскать сумму неосновательного обогащения в виде арендной платы в пользу --2 - 518 852 рубля (1 037 705 рублей х 1/2 доли - 518 852 рубля); в пользу --1 - 259 426 рублей (1 037 705 рублей х 1/4 доли = 259 426 рублей); в пользу --5 - 259 426 рублей (1 037 705 рублей х 1/4 доли = 259 426 рублей).

Кроме того, истцы полагают, что на основании ч. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда --3 узнала или должна была узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

По мнению истцов ответчик знала о неосновательности сбережения арендных платежей с --, то есть с момента подписания договора купли-продажи и передачи магазина, так как она не исполнила обязательства по сделке со своей стороны -не оплатила приобретенный объект недвижимости.

Учитывая размер учетной ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая на день предъявления иска составила 8,25% годовых, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с -- по -- составила 64 426 рублей.

В соответствии с размерами долей истцов в праве собственности на магазин с ответчика, по их мнению, надлежит взыскать сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в пользу --2 - 32 213 рублей (64 426 рублей х 1/2 = 32 213 рублей); в пользу --1 - 16 106 рублей (64 426 рублей х 1/4 = 16 106 рублей);в пользу --5 - 16 106 рублей (64 426 рублей х 1/4 = 16 106 рублей).

Истцы просили взыскать проценты, начиная с -- по день фактического погашения задолженности.

Кроме этого, истцы просили взыскать с --3 стоимость оценочных услуг по определению рыночной стоимости величины арендной платы в размере 5 000 рублей; стоимость копировальных услуг в размере 550 рублей ; оплаченную при подаче иска государственную пошлину в пользу --2 в размере 8 711 рублей; --1 -6 011 рублей; --5 - 5 956 рублей.

В судебное заседание истцы --5, --1 не явились, они были надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, истец --5 просила о рассмотрении дела в её отсутствие.

На основании ч. 3, ч.5 ст. 167 ГПК РФ суд вынес определения о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебном заседании -- истец --1 пояснила, что настаивает на иске. Решением Мазановского районного суда -- от -- с них была взыскана стоимость произведенного ответчиком ремонта в полном объеме и без учета износа, то есть в промежуток времени, за который они взыскивают арендную плату, данный ремонт имелся. --3 им пользовалась, а так как они выплатили полную стоимость данного ремонта, считает, что арендная плата должна быть посчитана с учетом отделимых и неотделимых улучшений, произведенных --3

В судебном заседании истец --2 изменил исковые требования, в связи с тем, что была проведена финансово-экономическая экспертиза ООО «Элкон», согласно которой стоимость арендных платежей за период с -- по -- с учетом улучшений составляет 964 154 рубля 49 копеек, просил взыскать с --3 указанную сумму пропорционально доли каждого истца в праве собственности на магазин. Кроме того, увеличил сумму иска в части процентов за пользование чужими денежными средствами, применив при расчете банковскую ставку по вкладам до востребования, просил взыскать их за период с -- по день вынесения решения.

По договору купли-продажи магазина --3 не оплатила денежные средства. --3 должна была в момент подписания договора оплатить 2 000 000 рублей. Следовательно, она знала о том, что не является собственником магазина. После того, как она их не оплатила, между ними возник спор. Он, --1 и --5 обратились в суд с исковым заявлением. -- суд апелляционной инстанции вынес решение в пользу него, --5, --1, договор между ними и --3 был расторгнут.

После продажи он передавал --3 действующий магазин, в магазине были установлены прилавки, отопление работало. Считает, что --3 сделала только косметический ремонт.

После осуществления --3 ремонта магазина она вела в нём торговую деятельность.

Он просит взыскать как неосновательное обогащение именно арендную плату, так как --3 находилась незаконно в его магазине и осуществляла предпринимательскую деятельность с -- по --, получала от этого прибыль. В это время --3 никому не сдавала в аренду это помещение.

Решением Мазановского районного суда -- от --, апелляционным определением Амурского областного суда от --, определением Мазановского районного суда -- от -- установлен факт неуплаты ответчиком денежных средств по договору купли-продажи от --, а также нахождение ответчика без согласия собственников с -- по -- в нежилом помещении. В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением, являются обязательными для суда. Они не доказываются вновь и не подлежат оспариванию.

Он просит взыскать сумму арендной платы именно с --, так как по договору он передал магазин «Тройка» именно в этот день, он мог бы получать прибыль, продолжая работать в данном магазине, но --3 не выполнила свои обязательства по договору. Договор был расторгнут по решению суда.

Он не получал уведомление --3 о явке -- для передачи магазина, -- за него и --7 почтовый конверт с данным уведомлением получила --1 Ответчик --3 предоставила ему акт приема-передачи, в котором было указано, что --3 был проведен ремонт. Указана конкретная стоимость, т.е. он заведомо должен был согласиться с ее условиями. Они не были согласны с условиями акта передачи --3, он говорил ей об этом.

--3 с ним на контакт не шла, магазин был закрыт. Неоднократно он пытался позвонить --3, но она его игнорировала.

-- --3 пригласила его, --7, --1 для подписания акта приема-передачи магазина. Они пришли и приняли здание только --. Считает, что именно до этого времени --3 занималась предпринимательской деятельность в магазине.

После того, как было вынесено апелляционное определение Амурского областного суда от -- в августе 2013 года он получил свидетельство о государственной регистрации права.

Он обращался к --3, в ОСП по -- о возбуждении исполнительного производства, прокуратуру --, подал исковое заявление в Мазановский районный суд -- по поводу устранения препятствий в пользовании магазином. Он принимал все возможные меры для того, чтобы --3 освободила помещение.

В 2013 когда гражданское дело о выселении из нежилого помещения находилось в производстве суда, --3 подала заявление о взыскании затрат на произведенные улучшения недвижимого имущества, пока не было принято решение по данному заявлению, дело о выселении --3 из нежилого помещения было приостановлено и в результате прекращено в связи с отказом от иска, так как ответчик добровольно освободила спорное имущество. При рассмотрении гражданского дела неоднократно оговаривалось о том, что помещение нужно освободить, но --3 не предпринимала попыток к освобождению магазина. На тот момент он, его жена и дочь уже являлись собственниками магазина, получили свидетельства о государственной регистрации права.

--3 переделала технический паспорт магазина, сфальсифицировала год постройки: он ей отдавал технический паспорт, в котором год постройки указан -1973 года, а --3 переделала паспорт и указала, что магазин 1982 года постройки, соответственно износ уменьшился, и стоимость данного магазина увеличилась.

Просил суд признать заключение экспертизы ООО «Элкон» достоверным доказательством. В этом заключении принимается среднее медианное значение 433,79 рублей за один квадратный метр в месяц. Данная ставка соответствует для помещений со стандартной отделкой.

В экспертизе ООО «Элкон» эксперт приводит сравнительную таблицу, в которой указано, что эксперт расчетным путем получил стоимость магазина без улучшений в размере 2 512 178 рублей, а стоимость магазина без улучшений по материалам дела -2 550 000 рублей (решение Мазановского районного суда -- от --). Стоимость объекта с улучшениями, рассчитанная экспертом - 3 166 312 рублей, а стоимость объекта с улучшениями по материалам дела - 3 022 000 - 3 280 000 рублей (отчеты --, --н). Стоимость проведенных улучшений, рассчитанная экспертом - 1 236 726 рублей, стоимость улучшений по материалам дела - 1 221 948 рублей (решение Мазановского районного суда -- от --). В связи с тем, что расчетные показатели отклоняются от фактических незначительно, эксперт сделал вывод, что арендная плата определена с достаточно высокой точностью.

Стоимость всего ремонта оплачивалась им, --1, --5 и --3 пользовалась магазином с ремонтом.

Поэтому даже если учитывать экспертизу, проведенную ООО «Независимая экспертиза» нужно исходить из расчета с произведенными улучшениями за период с -- по 30.04.20114 год, то есть 704 266, 57 рублей.

--3 делает акцент на том, что эксперт не исследовал рынок торговых помещений в -- и предлагает свои варианты договоров аренды нежилых помещений. Согласно представленного ею договора аренды -- от -- сдавалось в аренду нежилое помещение под магазин строительных материалов «Строитель», в котором указано - площадь помещения составляет 168 кв. метров. В пункте 3.1 указано, что месячная сумма оплаты составляет 67 528 рублей, если разделить 67 528 рублей на 168 кв. метров, то получится 402 рубля за 1 кв. метр. Это была такая арендная плата за 1 кв. метр в 2010 году. Если умножить 402 рубля на 137 кв. метров (площадь магазина «Тройка»), то получится сумма арендной платы за месяц - 55 074 рубля, что больше стоимости арендной платы, рассчитанной ООО «Элкон» за период с -- по -- с произведенными улучшениями (46 817 рублей за квадратный метр). В итоге получается, что сумма по данному договору составляет почти на 10 000 рублей больше, чем стоимость по заключению ООО «Элкон». Указанную сумму --3 фактически оплачивала.

Кроме этого, --3 указывает на то, что в экспертизе ООО «Элкон» непонятно включены ли в стоимость арендной платы коммунальные услуги -теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора, техобслуживание, содержание пожарной и охранной сигнализации, тогда как коммунальные услуги она оплачивала сама и предоставила отчет --, в котором на стр. 37 указано, что коммунальные платежи, охрана, уборка территории и т. д. не учитывались, так как данные расходы арендатор несет самостоятельно помимо арендной платы. Эксперт ООО «Независимая экспертиза» указывает, что оплату за коммунальные платежи --3 платила сама и общая стоимость арендной платы 704 266 рублей 57 копеек, но затем эксперт считает, что, так как --3 в этом здании сделала ремонт больше 1 000 000 рублей, вклад --3 в стоимость здания магазина составляет 37%. Итого, эксперт считает, что здание стоит 2 000000 рублей и стоимость арендной платы без произведенных улучшений составляет 443 687 94 рублей.

В заключении эксперта ООО «Элкон» на стр. 3 указано, что следует рассматривать под «надлежащими условиями аренды» -это наличие постоянных и переменных расходов. К ним относятся и коммунальные платежи, которые входят в ставку арендной платы.

В деле имеется три экспертных заключения, методика проведения экспертиз одинаковая, но разные подходы. Считает, что коммунальные платежи несет арендатор, так как в отчете, представленном к иску, указано, что операционные расходы подразделяются на условно-постоянные; условно-переменные; расходы на замещение. К условно-постоянным относятся - налог на имущество, страховые взносы, зарплата обслуживающего персонала. К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставленных услуг: коммунальные, на содержание территорий, на текущие ремонтные работы, зарплата обслуживающего персонала, налоги на зарплату, расходы по обеспечению безопасности, расходы на управление. При сдаче помещения в -- обычно условно-постоянные и условно-переменные расходы несет арендатор (свет, электроэнергия, тепло и т.д.). Суть арендной платы - это получить прибыль от арендатора, цель арендатора-понести минимальные затраты. Арендатор должен стремится сократить затраты.

Кроме того, договоры, представленные ответчиком --3, подписаны супругом --3 ---9

В данных договорах описываются помещения в трехэтажном здании, в котором имеется общий коридор и комнаты, которые сдаются под офисы различным организациям, в них отсутствует ремонт, соответственно, стоимость арендной платы будет низкая. Арендная плата магазина всегда выше, так как он имеет коммерческую стоимость и соответственно люди, вкладывая деньги в арендную плату, получают какую-то прибыль. В трехэтажном задании никакого дохода никто не получал. Помещения сдаются по минимальной цене для того, чтобы оправдать затраты на данное помещение. В этих договорах расчет арендной платы предоставлен отдельно за помещение и за услуги, которые оказывает арендатор (отопление, освещение, вывоз мусора).

Данные помещения расположены не в отдельном здании - это жилой дом, второй и третий этажи используются жильцами, соответственно, это дополнительные неудобства, что уменьшает привлекательность данного здания и стоимость аренды.

Когда заключаются договоры аренды помещения, берется корректирующий размер арендной платы в зависимости от вида деятельности предприятия. В данном случае, когда помещение сдается под офис, то используются совершенно другие коэффициенты и применяется другая методика расчетов арендной платы. Магазин «Тройка» - это отдельно стоящее здание со своей территорией, подъездными путями, с погрузочно-разгрузочной площадкой. Считает, что невозможно сравнивать офисные помещения и отдельно стоящий магазин.

Магазин «Тройка» расположен на центральной улице в удобном месте. В данном районе проживает большое количество населения, расположены многоэтажные дома. Магазин приносил достаточно хорошую прибыль, именно по этой причине --3 его и желала приобрести.

У него не имеется доказательств того, что в том же районе, где расположен магазин «Тройка» имеются аналогичные магазины, но согласно договора -- --3 платила ОАО «Мазановскагропромстрой» арендную плату в сумме 55 000 рублей за месяц.

--3 указывает на то, что эксперт ООО «Элкон» должен был выехать на место проведения экспертизы и ознакомиться с рынком аренды в --. Однако эксперт ООО «Независимая экспертиза» --10 также не выезжала на место проведения экспертизы.

В экспертном заключении ООО «Независимая экспертиза» эксперт взял рыночную стоимость магазина 2000 000 рублей, хотя должен был взять 2 550 000 рублей. Соответственно стоимость арендной платы должна быть увеличена.

В судебном заседании ответчик --3 суду пояснила, что не признает иск. -- она приобрела у --2, --5, --1 здание магазина, расположенного в --.

С августа 2012 года постепенно закупали материалы и начали делать ремонт в магазине. Закончили ремонт до --, но магазин на тот период еще не был открыт, так как не было завезено оборудование. После того, как завезли оборудование в апреле 2013 года магазин был открыт.

После того, как апелляционным определением Амурского областного суда от -- договор купли-продажи магазина был расторгнут, у неё не было намерения заключать с --2 договор аренды магазина.

Она долгое время не передавала магазин --2, так как пыталась доказать, что магазин «Тройка» принадлежит ей. Обращалась в вышестоящие инстанции, боялась выезжать из магазина. Отдел судебных приставов по поводу выселения из магазина к ней не обращался. -- она освободила помещение. Она неоднократно направляла --2 письма с проектом акта приема-передачи, но --2 их не получали. После освобождения магазина она постоянно находилась по адресу --. 68. Она не скрывалась, ее легко можно было найти, но --2 даже не предпринимал никаких попыток.

Без ремонта заниматься предпринимательской деятельностью было невозможно, так как в магазине не было освещения, окна были разбиты, ей пришлось их заменить, не было пожарной охранной сигнализации, не работало отопление.

-- --1 принесла акт приема -передачи, она согласилась с условиями --2 и подписала их акт приема-передачи, а --2 подписали ее акт приема-передачи. Все происходящее записывалось на видеокамеру.

У нее с --2, --5, --1 был заключен договор купли-продажи магазина и в период с -- по -- между ними были судебные тяжбы. Договор аренды с --2 она не заключала, находилась в магазине, так как на тот период времени она считала себя собственником магазина, в связи с этим содержала данное здание и прилегающую к нему территорию. Она не отрицает факт своего нахождения в данном помещении.

Оценка рыночной стоимости величины арендной платы за магазин должны была быть произведена по техническому паспорту магазина, имеющегося на момент совершения сделки купли-продажи --, то есть без произведенных ею улучшений в магазине.

Период времени, за который --2 требуют арендную плату, должен исчисляться с момента признания сделки недействительной или с момента получения --2 свидетельства о регистрации права собственности. Окончание срока должно исчисляться с момента фактического освобождения помещения магазина с --, о чем имеются почтовые уведомления, которые --2 отказались получать в почтовом отделении и акты.

Сумма арендной платы и проценты за пользование чужими денежными средствами, которые просят истцы, существенно завышены и необоснованны.

Она не согласна с результатами экспертизы ООО «Элкон», так как в отчете эксперта имеются противоречивые сведения. Так, в п.2 отчета указано, что эксперт установил, что в -- отсутствует развитый рынок аренды торговых помещений, так как в публичных средствах массовой информации отсутствуют оферты на аренду торговых помещений. Не имея данных по аренде торговых помещений в --, эксперт фактически произвел сплошную выборку по всем муниципальным районам --, которые можно отнести к неактивным рынкам, а в заключении указал, что рыночная стоимость арендной платы определена с учетом стоимости арендной платы аналогичных помещений в --. При этом эксперт фактически не исследовал рынок аренды торговых помещений в --, а использовал сведения из сети Интернет по торговым помещениям других населенных пунктов --, таких как --, которое расположено ближе, чем -- к областному центру, население -- получает более высокую заработную плату, там лучше развита инфраструктура. Эксперт не учел, что магазин находится на окраине села, поэтому арендная плата должна быть значительно ниже, чем тех помещений, которые находятся в центре. Привлекательность для покупателей средняя. Она покупала его для того, чтобы приобрести собственное помещение для занятия предпринимательской деятельностью, так как собственного торгового помещения не было. В экспертизе, не отражено входит ли в стоимость арендной платы стоимость коммунальных услуг, водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора, техобслуживание, содержание охранной и пожарной сигнализации.

В договоре от --, на который ссылается --2, заключенный между нею и ОАО «Мазановскагропромстрой» в стоимость арендной платы входило оборудование, свет и тепло.

В экспертизе ООО «Независимая экспертиза» указаны не только офисные помещения, там есть торговая точка «Ландыш», у которой имеется отдельный вход. В районе стройки имеется всего три магазина. Эксперт сравнивал только с кирпичными зданиями, которые указаны в договорах, остальные ларьки не кирпичные. До этого эксперт ООО «Независимая экспертиза» --10 приезжала в магазин, видела в каком состоянии он находится.

Просила суд в иске истцам отказать.

В судебном заседании представитель ответчика адвокат --4 пояснил, что не признает исковые требования. --3 не заключила договор аренды нежилого помещения. --3 находилась в магазине, так как на тот период времени она считала себя собственником магазина, в связи с этим несла расходы, связанные с магазином. Считает, что арендную плату нужно взыскать с того момента, когда --2 узнал о том, что --3 желает передать ему помещение.

Он не согласен с результатами экспертизы ООО «Элкон» в связи с тем, что в -- существует рынок арендных помещений, тогда как эксперт даже не выехал к месту проведения экспертизы, не видел месторасположение магазина, в каком оно виде. Кроме того, эксперт провел экспертизу с улучшениями, хотя на момент покупки эти улучшения отсутствовали, то есть цена объекта была гораздо меньше и, соответственно, арендная плата должна быть намного меньше. Цена объекта зависит от коммунальных услуг. В данном случае в этой экспертизе отсутствует указание на коммунальные услуги.

Считает, что эксперт ООО «Независимая экспертиза» --10 попыталась изучить рынок арендной платы в --.

С учетом всех обстоятельств, просит отказать --2 в удовлетворении иска.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска.

Как установлено судом и следует из материалов дела, -- между --2, --5, --1 и --3 был заключен договор купли-продажи магазина, по условиям которого --2, --5, --1 продали, а --3 купила здание магазина общей площадью 136,3 кв.м, расположенного по адресу: --.

Вступившим в законную силу апелляционным определением Амурского областного суда от -- данный договор купли-продажи был расторгнут, на --3 была возложена обязанность возвратить --2, --5, --1 здание магазина. Решение суда было исполнено --3 --.

-- за истцами было зарегистрировано право долевой собственности на здание магазина.

За период владения зданием магазина с -- по -- --3 пользовалась им без законных оснований, не уплачивая при этом арендных платежей.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

По смыслу нормы права, закрепленной в 1102 ГК РФ, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факт приобретения или сбережения имущества, приобретение или сбережение имущества за счет другого лица и отсутствие правовых оснований неосновательного обогащения, а именно: приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе, ни на сделке.

Недоказанность хотя бы одного из этих обстоятельств является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска.

При этом, бремя доказывания наличия данных обстоятельств лежит именно на лице, обратившемся в суд с требованиями о взыскании неосновательного обогащения.

В связи с тем, что --3 с момента расторжения договора купли-продажи --- (дата вынесения апелляционного определения Амурского областного суда) до -- без установленных законом или сделкой оснований пользовалась зданием магазина, что подтверждается пояснениями ответчика в суде, актом приема-передачи, то на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение.

Суд не принимает доводы истцов о том, что неосновательное обогащение должно исчисляться с момента заключения договора купли-продажи. При этом суд исходит из того, что с даты заключения договора --- и до вынесения решения суда о расторжении договора --- ответчик пользовалась зданием магазина на законных основаниях - на основании сделки купли-продажи, которая по заявлению продавцов была расторгнута.

Пунктом 1 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Так, в статьях 301 и 1107 ГК РФ под доходом понимаются не любые абстрактно определяемые поступления, которые могли быть получены при использовании (эксплуатации) того или иного имущества, а те поступления, которые либо не могли не быть приобретены в силу особенностей имущества, либо для получения которых имелись конкретные предпосылки в виде уже заключенных договоров об использовании имущества, сложившейся и приносящей стабильные результаты практики его эксплуатации.

--3 в рассматриваемый период времени являлась индивидуальным предпринимателем, то есть осуществляла предпринимательскую деятельность, которая направлена на систематическое получение прибыли от пользования имуществом (абзац третий пункта 1 статьи 2, пункт 1 статьи 50 ГК РФ). Следовательно, положение пункта 1 статьи 1107 Гражданского кодекса о том, что неосновательно обогатившееся лицо должно извлечь доходы из имущества потерпевшего, необходимо применять таким образом, чтобы определить, какие доходы в аналогичных обстоятельствах и при подобных условиях обычно извлекаются лицами, занимающимися предпринимательской деятельностью, из такого же имущества.

При ином подходе к толкованию норм права неосновательно обогатившееся лицо, пользуясь чужим имуществом, не имело бы никаких негативных экономических последствий и было бы демотивировано к тому, чтобы не допускать неосновательного обогащения, равно как не было бы экономически стимулировано к скорейшему возврату имущества потерпевшему.

Расторжение договора купли продажи магазина в судебном порядке повлекло обязанность --3 по возврату полученного магазина. В связи с тем, что с момента расторжения договора до -- --3 не возвращала магазин, на ней лежит обязанность возместить истцам доходы, которые они должны были извлечь из пользования имуществом.

В качестве доказательств о размере доходов, обычно извлекаемых при использовании аналогичного имущества истцы представили расчет неосновательного обогащения за счет истцов в виде экономии арендной платы.

Суд признает правомерным взыскание неосновательного обогащения в размере, эквивалентном размеру арендной платы, так как сбереженная ответчиком плата за пользование зданием магазина является неосновательным обогащением.

То обстоятельство, что ответчик не использовала спорное имущество в период его ремонта, не может являться основанием для отказа во взыскании неосновательного обогащения в этот период, поскольку согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от -- -- «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», возможность извлечения доходов от использования ответчиком неосновательно приобретенного имущества предполагается.

Суд не принимает доводы ответчика о том, что срок окончания использования здания магазина должен исчисляться с момента освобождения ею здания --. При этом суд исходит из того, что получив -- уведомление о возврате имущества, истцы не имели реальной возможности получить своё имущество, так как в уведомлении говорилось о возможности составления акта приема-передачи --, то есть ранее даты получения данного уведомления. Освобождение помещения от оборудования и направления уведомления о необходимости явки для составления акта приема-передачи не свидетельствует о фактической передачи как таковой. Принятие помещения по акту приема-передачи без замечаний подразумевает передачу ключей, документов и вещей, необходимых для эксплуатации помещения. Стороной ответчика не представлено достоверных доказательств, свидетельствующих, что с -- по -- истцы намеренно уклонялись от приемки здания магазина. В связи с тем, что стороны не отрицают факт окончания пользования имуществом составлением акта возврата --, поэтому суд признает этот день датой окончания использования имущества.

Суд не принимает в качестве достоверного доказательства стоимости платы за пользование спорным нежилым помещением отчет об определении рыночной стоимости арендной платы здания магазина, произведенный ООО «Элкон», на который ссылаются истцы, а принимает отчет ООО «Независимая экспертиза».

Так, в отчете ООО «Элкон» эксперт, не имея данных по аренде торговых помещений в --, произвёл сплошную выборку по всем районам --, относящимся к неактивным рынкам и выбрал восемь объектов, находящихся в -- (площадью 200 кв.м), в -- (50 кв.м), в -- (280 кв.м), в -- (34 кв.м), в -- (137 кв.м), в -- (60 кв.м), в -- (40 кв.м), в -- (74 кв.м). Тогда как эксперт ООО «Независимая экспертиза» произвёл сравнение стоимости арендной платы с действовавшими в спорный период договорами аренды как офисных, так и торговых помещений в --, наиболее приближенных к месту расположения спорного магазина - нежилое помещение (площадью 195,7 кв.м), торговый зал (34,8 кв.м), торговое помещение и склад (35,8 кв.м), нежилое помещение (16,2 кв.м) - расположенные в --, нежилое помещение буфет по торговле продовольственными товарами (24,9 кв.м), расположенное в --.

Суд признаёт, что использование ООО «Независимая экспертиза» в расчете арендной платы действительных цен, сложившихся на рынке -- в том месте, где расположен спорный магазин, наиболее объективно отслеживает рынок ставок арендной платы, нежели использование ООО «Элкон» рынка арендной платы в различных районах --.

Суд не принимает доводы истца --2 об использовании экспертом ООО «Независимая экспертиза» в своей оценке сравнение объектов, не схожих по функциональному назначению и техническим характеристикам со спорным зданием магазина.

Так, истец --2 указывает, что недопустимо сравнение помещений, расположенных в многоэтажном доме и отдельно стоящем здании магазина.

Как следует из экспертизы ООО «Независимая экспертиза» анализ рыночной стоимости арендной платы произведен с использованием как офисных, так и торговых помещений и выведена средняя величина ставки арендной платы.

При этом суд учитывает, что на предложение суда истец --2 не представил доказательств о рыночной стоимости арендной платы других объектов торговли, расположенных вблизи спорного магазина.

Как следует из пояснений ответчика, эксперт ООО «Независимая экспертиза» учла все объекты, сдаваемые в аренду, расположенные в месте нахождения магазина.

Суд не принимает доводы истца --2 о том, что эксперт ООО «Независимая экспертиза» при расчете не учла корректирующие коэффициенты для торговых и офисных помещений. При этом суд исходит из того, что коэффициент Кп применяется только по договорам аренды земельных участков, заключенным с физическими лицами и субъектами малого и среднего предпринимательства, попадающими под категории, установленные статьей 4 Федерального закона от -- № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

В отчете ООО «Элкон» оценщик за основу взял полученное расчетным путем среднее медианное значение стоимости арендной ставки без учета улучшений - 342,69 рублей за 1 квадратный метр и проиндексировал данную ставку на коэффициент изменения ставки аренды, зависящий прямо пропорционально от удорожания строительства по Российской Федерации и обратно пропорционально от доходности рынка по Российской Федерации, рассчитав таким образом арендную плату за период с -- по --. Между тем оценщик ООО «Независимая экспертиза» для определения рыночной стоимости арендной платы использовал конкретную её стоимость за спорный период из представленных договоров аренды выбранных объектов.

В отчете ООО «Элкон» эксперт рассчитал стоимость одного квадратного метра арендной платы путем умножения рыночной стоимости каждого использованного объекта на коэффициенты, учитывающие отделку помещения, масштаб, скидку цены предложения для неактивного рынка, затем из полученных показателей вывел среднее значение размера одного квадратного метра арендной платы с учетом и без учета улучшений. Далее эксперт определил коэффициент изменения арендной ставки путем деления коэффициента изменения стоимости строительства на коэффициент изменения доходности рынка на сентябрь 2015 года, полученное значение умножил на стоимость арендной платы за один квадратный метр за месяц с улучшениями и без улучшений и получил стоимость арендной платы за месяц здания магазина с улучшениями и без улучшений.

Суд признает, что использование ООО «Независимая экспертиза» действительных цен за спорный период на аналогичные объекты наиболее объективно отражает изменение рыночной стоимости арендной платы в указанный период, нежели использование ООО «Элкон» при расчете изменений арендной платы за указанный период средних показателей стоимости арендной платы по --, скорректированных на коэффициент изменения ставки аренды.

Кроме того, суд принимает во внимание, что оценщик ООО «Независимая экспертиза», оценивая рынок аренды нежилых помещений в --, пришла к выводу, что за спорный период ставка арендной платы возросла только за счет увеличения стоимости коммунальных услуг, входящих в арендную плату, тем самым установив реальные показатели, повлиявшие на увеличение арендной платы, тогда как эксперт ООО «Элкон» использовал средние показатели, зависящие от стоимости арендной платы по --, стоимости строительства по Российской Федерации и доходность рынка по Российской Федерации.

Суд не принимает доводы истца --2 о том, что эксперт ООО «Независимая экспертиза» должна была включить в расчет арендной платы стоимость коммунальных услуг за арендованное помещение. Эксперт ООО «Независимая экспертиза» обосновала по каким причинам не включила в расчет арендной платы коммунальные и иные услуги по содержанию магазина (кроме благоустройства территории магазина) - оплата их самой --3 во время пользования помещением. При этом суд исходит из принципа свободы договора, закрепленного в гражданском законодательстве, когда стороны самостоятельно определяют условия договора, в том числе о включении в стоимость арендной платы коммунальных платежей.

Суд признает, что эксперт ООО «Независимая экспертиза» правомерно не включила в расчет арендной платы стоимость коммунальных и иных услуг по содержанию магазина. В противном случае ответчик дважды оплатила бы их стоимость: во время пользования помещением и на основании решения суда по настоящему делу.

В отчете эксперт ООО «Элкон» использовал для расчета стоимость арендной платы объектов без учета покупательской привлекательности этих объектов. Между тем, эксперт ООО «Независимая экспертиза» в отчете отразила месторасположение магазина относительно центральной части --, рынок недвижимости села, численность населения села и его покупательскую способность, технические характеристики объекта до и после ремонта.

Суд не принимает доводы ответчика --3 об использовании для расчета неосновательного обогащения стоимости арендной платы без учета произведенных ею улучшений магазина. При этом суд учитывает, что на основании решения Мазановского районного суда -- от -- с учетом внесенных в него изменений апелляционным определением Амурского областного суда от -- с --2, --5, --1 в пользу --3 взысканы убытки, складывающиеся из затрат на ремонт здания магазина. Данное решение суда вступило в законную силу и исполнено. Из этого следует, что истцы оплатили ответчику стоимость улучшений, произведенных ею в магазине, поэтому арендная плата должна исходить из произведенного в магазине ремонта.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истец --3 должна оплатить стоимость арендной платы, существовавшей в спорный период с -- по -- год с учетом произведенного ею ремонта в магазине, которая согласно заключению экспертизы ООО «Независимая экспертиза» составила 704 266 рублей 57 копеек.

Из представленных в материалах дела свидетельствах о праве собственности на здание спорного магазина следует, что истцу --2 принадлежит 1/2 доли в праве собственности, истцу --5 – 1/4, истцу --1 – 1/4. Следовательно, размер подлежащей взысканию арендной платы надлежит определять пропорционально доли каждого сособственника. Исходя из изложенного, в пользу истца --2 подлежит взысканию неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за пользование зданием магазина в размере арендной платы - 206 757 рублей 16 копеек, истцов --5 и --1 по 103 378 рублей 58 копеек каждой (12 922, 32 руб. (с -- по --) + 400 592 руб. (с -- по --) = 413 514 рублей 32 копейки; 413 514,32 : 2 = 206 757,16 руб. - доля --2; 413 514,32 : 4 = 103 378,58 руб. - доля --5; 413 514,32 : 4 -103 378,58 руб. - доля --1).

Требования истцов о взыскании начисленных на указанную сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ исходя из банковской ставки по вкладам до востребования являются необоснованными, поскольку в пункте 2 статьи 1107 ГК РФ прямо говорится, что его положения применимы только к неосновательному денежному обогащению, тогда как в настоящем деле имело место неосновательное получение (сбережение) чужого имущества, регулируемое пунктом 1 статьи 1107 ГК РФ, влекущее обязанность возместить потерпевшему доходы, которые незаконный владелец извлек или должен был извлечь из чужого имущества.

В подтверждение изложенному служит п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ --, Пленума ВАС РФ -- от -- (ред. от --) «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», который подлежит применению по аналогии, согласно которому если по соглашению сторон обязанность исполнить обязательство в натуре (передать вещь, произвести работы, оказать услуги) заменяется обязанностью должника уплатить определенную сумму, то с истечением срока уплаты этой суммы, определенного законом или соглашением сторон, на сумму долга подлежат начислению проценты на основании пункта 1 статьи 395 Кодекса, если иное не установлено соглашением сторон.

Аналогичная позиция отражена в п.6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от -- -- «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», согласно которому в связи с тем, что положения пункта 2 статьи 1107 ГК РФ применяются только в случаях, когда имело место обогащение в денежной форме, исковые требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму арендной платы не подлежат удовлетворению.

Применительно к рассматриваемому иску в суде установлено, что денежные средства от истцов ответчик не получала и, следовательно, ими не пользовалась. Следовательно, в данном случае объектом неосновательного получения являлось имущество в натуральной (неденежной) форме.

Для таких случаев законодатель установил специальную норму, предусматривающую ответственность перед потерпевшим, позволяющую возместить ему неполученные доходы от использования такого имущества (пункт 1 статьи 1107 ГК РФ).

В связи с этим суд отказывает в удовлетворении иска в этой части.

В связи с тем, что истцы в качестве обоснования исковых требований не ссылаются на заключение эксперта по определению рыночной стоимости величины арендной платы, указанного в исковом заявлении, то их требования в части взыскания расходов на проведение оценки в размере 5 000 рублей не подлежат удовлетворению.

В качестве доказательства оплаты судебных издержек в виде стоимости копировальных услуг в размере 550 рублей истцы представили товарный чек, из которого не следует какие документы были копированы, поэтому суд отказывает в удовлетворении иска в этой части.

В связи с тем, что исковые требования удовлетворены частично, на основании ст. 98 ГПК РФ суд удовлетворяет исковые требования о взыскании с ответчика оплаченной при подаче иска государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований: в пользу --2 в размере 5 267 рублей 58 копеек; --5, --1 - по 3 267 рублей 57 копеек каждой.

Руководствуясь ст. 193-198 ГППК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск --2, --5, --1 к --3 о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных издержек удовлетворить частично.

Взыскать с --3 в пользу --2 неосновательное обогащение в размере сбереженной платы за пользование нежилым помещением, расположенным в -- за период с -- по -- в сумме 206 757 рублей 16 копеек, государственную пошлину в сумме 5 267 рублей 58 копеек, а всего 212 024 рубля 74 копейки.

Взыскать с --3 в пользу --5 неосновательное обогащение в размере сбереженной платы за пользование нежилым помещением, расположенным в -- за период с -- по -- в сумме 103 378 рублей 58 копеек, государственную пошлину в сумме 3 267 рублей 57 копеек, а всего 106 646 рублей 15 копеек.

Взыскать с --3 в пользу --1 неосновательное обогащение в размере сбереженной платы за пользование нежилым помещением, расположенным в -- за период с -- по -- в сумме 103 378 рублей 58 копеек, государственную пошлину в сумме 3 267 рублей 57 копеек, а всего 106 646 рублей 15 копеек.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Мазановский районный суд -- в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме. Мотивировочная часть решения будет изготовлена в течение пяти суток, то есть до --. Стороны вправе ознакомиться с мотивированным решением --.

Судья --11