Решение по делу № 2-799/2020 ~ М-743/2020 от 27.07.2020

УИД 50RS0014-01-2020-001113-70

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 сентября 2020 г.                                г.о. Ивантеевка

Ивантеевский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Колчиной М.В.,

при секретаре Тодоровой Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-799/2020 по иску А. к обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОСТРИТ» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Истец А. обратился в суд с требованиями к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОСТРИТ» (далее по тексту – ООО «ЭКОСТРИТ») о защите прав потребителя.

В обоснование требований истец указал, что 16 октября 2018 г. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № 10 по улице Хлебозаводская города Ивантеевки. Согласно условиям договора и приложению № 2 к договору ответчик обязался построить многоквартирный дом и после завершения строительства, но не позднее 31 декабря 2019 г., передать истцу однокомнатную квартиру № проектной площадью 28,68 кв.м. Свои обязательства по договору в части внесения денежных средств истец исполнил надлежащим образом. Вместе с тем ответчик свои обязательства по договору надлежащим образом не исполнил, объект долевого строительства до настоящего времени не передан. По мнению ответчика площадь квартиры после завершения строительства составляет 28,10 кв.м. Вместе с тем истец полагает, что после завершения строительства площадь квартиры уменьшилась и составляет согласно данным БТИ 26,2 кв.м. В связи с чем ответчик должен вернуть излишне оплаченные денежные средства в размере 136 400 рублей. На основании изложенного истец просил взыскать в его пользу излишне уплаченные денежные средства, а также взыскать неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 01 января 2020 г. по 02 апреля 2020 г. в размере 61 124 рублей 25 копеек, штраф, компенсацию морального вреда.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против заявленных требований и пояснили, что проектная площадь квартиры после завершения строительства уменьшилась менее чем на 1 кв.м. и составила 28,1кв.м. В связи с чем оснований для возврата денежных средств не имеется. Так, согласно условиям договора при определении общей площади объекта понижающий коэффициент с учётом помещений вспомогательного использования не применятся. Законных оснований для применения понижающего коэффициента у ответчика не имеется, поскольку проект многоквартирного дома утвержден ранее полученного разрешения на строительство и приказ Минстроя России о применении понижающих коэффициентов не может на него распространяться. Также представитель ответчика не согласилась с расчётом неустойки и пояснила, что ответчик нарушил срок передачи объекта в связи с получением незаконного решения от 17 марта 2020 г. об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта жилищного строительства. В настоящее время подано исковое заявление в Арбитражный суд Московской области о признании данного решения незаконным и обязании выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. При удовлетворении требований представитель ответчика просила снизить размер неустойки и штрафа в соответствии со статьёй 333 Гражданского кодекса РФ, так как заявленный размер явно не соразмерен последствиям нарушений обязательств со стороны ответчика, учитывая период просрочки, сумму основного обязательства и соотношения размера неустойки и цены основного обязательства. При этом представитель ответчика просила предоставить отсрочку исполнения решения суда до 01 января 2021 г.

Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, суд находит заявленные требования частично обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Материалами дела установлено, что 16 октября 2018 г. между ООО «ЭКОСТРИТ» и А. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № ХИ-3-14-271, по которому застройщик обязался передать участнику долевого строительства объект в виде квартиры. Цена договора составила 1 577 400 рублей исходя из расчетной цены за 1 кв.м. общей площади квартиры в размере 55 000 рублей.

Согласно приложениям № 1 и № 2 к договору объектом долевого строительства является однокомнатная квартира № с лоджией проектной площадью 28,68 кв.м.

Согласно экспликации к поэтажному плану по результатам обмеров БТИ общая площадь квартиры № составляет 26,2 кв.м., в том числе общая площадь жилых помещений 24,3 кв.м., и площадь балкона 1,9 кв.м.

В декабре 2019 г. ООО «ЭКОСТРИТ» на имя истца направлен проект акта сверки взаиморасчётов и проект акта приема-передачи квартиры, в которых общая площадь квартиры с учётом лоджии составляет 28,1 кв.м. В связи с чем обязательства сторон по оплате цены договора исполнены.

22 мая 2020 г. Министерством жилищной политики Московской области ООО «ЭКОСТРИТ» выдано разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Оценив представленные и исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности и правовой связи, суд не находит обоснованными требования истца в части определения окончательной цены договора, которые приводят к обязательству застройщика возвратить излишне уплаченные денежные средства.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об участии в долевом строительстве) в редакции, действующей на момент заключения между сторонами договора, предусмотрено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно приложению № 1 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 ноября 2016 г. № 854/пр при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты:

для лоджий	0,5
для балконов	0,3
для террас	0,3
для веранд	1,0

Из условий договора, заключённого между сторонами, следует, что проектная площадь объекта – площадь объекта долевого строительства, предусмотренная проектной документацией на многоквартирный жилой дом, состоящая из суммы площадей всех частей объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, подсобных помещений, а также площадей балконов, лоджий, веранд, террас и кладовых (пункт 1.9.).

Цена договора, то есть общий размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) квартиры, составляет сумму в размере 1 577 400 рублей.

Расчетная цена за 1 (один) кв.м. общей площади квартиры составляет 55 000 рублей.

Стоимость создания квартиры включает в себя затраты на создание всех принадлежностей квартиры, в том числе инженерных сетей, строений и сооружений, необходимых для их обслуживания, элементов благоустройства прилегающей территории, предусмотренных проектно-сметной и разрешительной документацией, а также затраты на приобретение прав на земельный участок и уплату налога на землю, арендной платы за весь период действия договора, а также затраты по выполнению обязательств застройщика по инвестиционному контракту и иные затраты, связанные со строительством квартиры и их принадлежностей с учетом колебаний цен на рынке стройматериалов и прочие расходы, связанные со строительством многоквартирного жилого дома, а также затраты на оплату услуг застройщика в соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона № 214 ФЗ (пункт 4.1.).

В силу сттаьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора площадь объекта долевого строительства была определена без учёта понижающего коэффициента к помещениям вспомогательного использования, таким как лоджия и балкон.

Суд учитывает, что цена договора является существенным условием, соглашение по которому достигается в момент заключения договора между сторонами. Тогда как условия договора участия в долевом строительстве должны соответствовать не только волеизъявлению сторон, но и требованиям закона и иного нормативно-правового акта, действующие на возникшие отношения во времени.

Так, из условий договора не следует, что общая или проектная площадь объекта определяется с учётом понижающего коэффициента.

Согласно приложению № 1 к договору проектная площадь квартиры составляет 28,68 кв.м., исходя из которой была определена цена договора путём произведения указанной площади на расчётную цену 1 кв.м. Указанная площадь совпадает с указанной в приложении № 2 (поэтажный план) фактической площадью объекта, в том числе площадь лоджии 3,6 кв.м. Таким образом при определении проектной площади, указанной в самом договоре и приложении № 1, и определении цены договора застройщиком не учтён понижающий коэффициент, с чем истец согласился.

Условия о стоимости создания квартиры, отраженные в абзаце третьем пункта 4.1 договора, не противоречат действующему на момент заключения договора законодательству, с учетом того обстоятельства, что разрешение на строительство многоквартирного дома получено застройщиком ООО «Экострит» до 01 июля 2018 г. Тогда как к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01 июля 2018 г. часть 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве применяется в редакции от 01 июля 2017 г. с учетом особенностей, установленных статьёй 8 Федерального закона РФ от 01 июля 2018 г. № 175-ФЗ.

В связи с чем заслуживают внимания со стороны суда доводы ответчика о том, что указанные нормы в части применения понижающего коэффициента были приняты уже после утверждения проекта дома и не принимались во внимание при заключении договора.

При таких обстоятельствах суд находит установленным, что условия договора, заключённого между сторонами полностью соответствуют требованиям закона в части определения площади объекта без учёта понижающего коэффициента.

В соответствии с частью 2 статьи 5 Закона о долевом строительстве по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

В силу условий 4.4.-4.5.3 договора цена договора, указанная в п. 4.1 договора, не является окончательной и может быть изменена в связи с отличием площади объекта долевого строительства согласно техническому паспорту здания, от проектной площади объекта долевого строительства. Окончательная цена договора определяется после составления технического паспорта здания исходя из стоимости 55 000 рублей за 1 (один) квадратный метр площади объекта долевого строительства.

Если площадь объекта долевого строительства согласно техническому паспорту здания окажется больше проектной площади объекта долевого строительства, то участник будет обязан уплатить застройщику разницу между окончательной ценой договора, определенной согласно п. 4.3 договора, и ценой договора, указанной в п. 4.1.

Если площадь объекта долевого строительства согласно техническому паспорту здания окажется меньше проектной площади объекта долевого строительства, то застройщик будет обязан возвратить участнику разницу между ценой договора, указанной в п. 4.1 договора, и окончательной ценой договора, определенной согласно п. 4.3 договора.

Цена договора, указанная в и. 4.1 договора не подлежит уточнению в случае, если разница в площади объекта долевого строительства согласно техническому описанию здания и проектной площади объекта долевого строительства составляет менее 1 (одного) квадратного метра.

В настоящее время после завершения строительства согласно экспликации к поэтажному плану, не оспоренному сторонами и применённому каждой из сторон при расчётах, общая площадь квартиры составляет 26,2 кв.м., в том числе площадь лоджии 1,9 кв.м. Однако площадь лоджии указана с учётом понижающего коэффициента, так как согласно техническим характеристикам (1,31*2,88) площадь балкона составляет 3,77 кв.м. Таким образом общая площадь всей квартиры без применения коэффициента составляет 28,1 кв.м., что на 0,58 кв.м. меньше площади, указанной в приложении № 2 к договору.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что в связи с расхождением площади объекта менее 1 кв.м. изменение цены договора не производится. В связи с чем требования истца в этой части подлежат отклонению.

В силу части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Оценивая требования истца о взыскании неустойки, руководствуясь принципом состязательности сторон и учитывая отсутствие возражений со стороны ответчика в этой части, суд приходит к выводу о том, что застройщиком нарушено обязательство по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, который исполнил свои обязательства по оплате цены договора.

В связи с чем, суд находит подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. При этом суд учитывает, что Законом об участии в долевом строительстве предусмотрена специальная мера ответственности за нарушение обязательства в части сроков передачи квартиры.

Доводы ответчика в той части, что объект долевого строительства не введён в эксплуатацию по независящим от застройщика причинам, суд находит неубедительными. При этом суд учитывает, что отказ в принятии решения о введении дома в эксплуатацию несколько раз был мотивированным заявлением самого застройщика об отзыве заявления. Тогда как решением об отказе от 17 марта 2020 г. было установлено отсутствие необходимой документации для такого ввода.

Оценивая период, за который должна быть взыскана неустойка, суд приходит к выводу о том, что размер неустойки должен быть исчислен за период с 01 января 2020 г. (начало периода просрочки) по 01 апреля 2020 г.

Как разъяснил Верховный Суд РФ, по смыслу части 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта, что составляет по состоянию на 31 декабря 2019 г. 6,25%.

При таких обстоятельствах размер неустойки составит: 1 577 400 рублей х 6,25% : 300 х 2 х 92 дней = 60 467 рублей.

Вместе стем суд учитывает, что в силу статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как указал Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 Гражданского кодекса РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

С учётом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в пункте 2 определения от 21 декабря 2000 г. № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идёт не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения.

Также суд учитывает, что неустойка, как мера ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, применяется с целью понуждения должника к надлежащему исполнению обязательства. Между тем суд считает, что указанная мера не должна создавать для должника условий, при которых его задолженность перед кредитором будет значительно увеличена, либо приводить к неосновательному обогащению.

Оценив возражения ответчика и соответствующее ходатайство, суд приходит к выводу о том, что размер неустойки может быть снижен до 40 000 рублей, что, по мнению суда, соразмерно последствиям нарушения обязательства. При этом суд учитывает установленные по делу обстоятельства, характер возникшего спора, длительность нарушения сроков передачи квартиры и общую цену договора. Суд также принимает во внимание, что ответчик является действующим застройщиком, продолжал вести работы и финансирование, направленные на подготовку многоквартирного дома к сдаче в эксплуатацию.

Вместе с тем суд учитывает, что размер неустойки, взысканной судом, находится в пределах процентов, установленных статьёй 395 Гражданского кодекса РФ, что согласуется с пунктом 6 указанной статьи.

Находит суд возможным удовлетворить и требования истца о компенсации морального вреда, так как это прямо предусмотрено статьёй 15 Закона РФ «О защите прав потребителей». При рассмотрении настоящего спора суд нашёл установленным тот факт, что со стороны ответчика допущены нарушения прав истца как потребителя.

Однако заявленный размер суд находит завышенным. Принимая во внимание характер причинённых истцу нравственных страданий, его индивидуальные особенности, обстоятельства, при которых был причинён моральный вред, с учётом требований разумности и справедливости, суд компенсирует истцу моральный вред в размере 5 000 рублей.

При рассмотрении настоящего спора суд приходит к необходимости привлечения ответчика к ответственности в виде штрафа за несоблюдение законных требований потребителя.

При определении размера штрафа, подлежащего взысканию с ответчика, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», суд учитывает, что размер штрафа должен составлять 50% от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя.

Оснований для снижения размера неустойки суд не находит, поскольку застройщик не был лишён возможности выплатить в пользу истца неустойку в признаваемом размере.

С учетом положений Постановления Правительства РФ от 02 апреля 2020 г. № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» суд находит ходатайство ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения заслуживающими внимания и подлежащим удовлетворению в части взыскания неустойки, штрафа и морального вреда.

В силу статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ суд взыскивает с ответчика, не освобождённого от уплаты государственной пошлины, судебные расходы по уплате государственной пошлины пропорционально объёму удовлетворённых требований, что составит 1 700 рублей.

Руководствуясь статьями 195-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования А. к обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОСТРИТ» о защите прав потребителя удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭКОСТРИТ» в пользу А. неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 01 января 2020 г. по 01 апреля 2020 г. в размере 40 000 рублей, 5 000 рублей в счёт компенсации морального вреда, штраф за несоблюдение требований потребителя в размере 22 500 рублей, а всего взыскать 67 500 рублей (шестьдесят семь тысяч пятьсот рублей).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭКОСТРИТ» государственную пошлину в пользу местного бюджета в размере 1 700 (одна тысяча семьсот рублей).

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОСТРИТ» отсрочку исполнения настоящего решения в части взыскания неустойки до 01 января 2021 г.

В удовлетворении требований о возврате излишне уплаченных денежных средства, взыскании неустойки за 02 апреля 2020 г., а также взыскании неустойки по 01 апреля 2020 г. и морального вреда в большем размере отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Ивантеевский городской суд в течение одного месяца со дня его составления в мотивированной форме.

Председательствующий                    Колчина М.В.