Решение по делу № 2-555/2020 ~ М-347/2020 от 23.03.2020

№ 2-555/2020

УИД № 44RS0028-01-2019-000485-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 октября 2020 г.                                                                                                                          г. Кострома

Костромской районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Гурьяновой О.В.,

при секретаре судебного заседания Метельковой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к Смирнову А.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к Смирнову А.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора, обращении взыскания на заложенное имущество. Обосновывают его тем, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДДММГГГГ Смирнову А.В. (далее - Ответчик/Заемщик/Залогодатель) Акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «ПЕРЕСВЕТ» предоставил кредит в размере 2 765 000 руб. сроком на 180 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, состоящей из четырех жилых комнат, общей площадью 92,6 кв.м, расположенной по адресу: (адрес). По состоянию на ДДММГГГГ квартира оценена в размере 3 959 000 руб., что подтверждается отчетом независимого оценщика В.Л.В. и Х.Е.М. №-НЖ и отражено в закладной. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору в залог была принята квартира (ипотека в силу закона). Государственная регистрация права собственности на квартиру произведена ДДММГГГГ на основании договора купли-продажи квартиры от ДДММГГГГ. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости произведена ДДММГГГГ за №. Законным владельцем закладной в настоящее время является Акционерное общество «ДОМ.РФ» (ранее имевшее наименование - Акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое было изменено на Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (сведения о внесении записи в ЕГРЮЛ об изменении наименования внесены ДДММГГГГ ГРН №), в дальнейшем изменены на Акционерное общество «ДОМ.РФ» (сведения о внесении записи в ЕГРЮЛ об изменении наименования внесены ДДММГГГГ ГРН №). В силу п. 2 ст.13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п. 3 ст.48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя на закладную удостоверены записью по счету депо, что подтверждается справкой о наличии закладной на счете депо, выданной «Газпромбанк (Акционерное общество) ДДММГГГГ. Согласно ч. 10 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, права ее владельца подтверждаются записью по счету депо в системе депозитарного учета. Начиная с октября 2019 года ответчиком платежи по договору займа не производятся. Из п. 5 ст. 54.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. На основании ст. 330 ГК РФ, в соответствии с п.п. 5.2-5.3 кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по займу процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,1% за каждый день просрочки. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, Залогодержателем в соответствии с п.4.4.1 договора займа предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (требование от ДДММГГГГ). Указанное требование ответчиком оставлено без удовлетворения. В соответствии со ст.ст. 334 и 811 ГК РФ, ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями пунктов 4.4.2, 4.4.3 кредитного договора указанное обстоятельство является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по займу, обращения взыскания на заложенную квартиру. Задолженность ответчика по состоянию на ДДММГГГГ составляет 1 891 714,46 руб., в том числе: 1 791 612,91 руб. - задолженность по основному долгу; 80 202,38 руб. - задолженность по процентам; 19 899,17 руб. - задолженность по пеням. С момента проведения оценки, на основании которой была установлена залоговая стоимость квартиры и до момента обращения взыскания на предмет залога прошел значительный промежуток времени, и, следовательно, рыночная стоимость квартиры, определенная ДДММГГГГ независимым оценщиком не может быть признана актуальной и достоверной. Более того, в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. В этой связи считают, что начальную продажную стоимость квартиры следует установить исходя из рыночной стоимости квартиры в размере 3 049 000 руб. согласно Отчету № от ДДММГГГГ от ДДММГГГГ, выполненному ООО «*****» с учетом пп. 4 п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), согласно которому если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а также срок просрочки, считают, что допущенное нарушение заемщиком условий договора является существенным и достаточным основанием для расторжения договора. Руководствуясь ст.ст.309, 310, 337, 348-350, 450, 807,809-811 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее -ГК РФ), ст. 50-56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», просят суд взыскать со Смирнова А.В. в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» задолженность по указанному кредитному договору по состоянию на ДДММГГГГ в размере 1 891 714,46 руб., в том числе: 1 791 612,91 руб. - задолженность по основному долгу; 80 202,38 руб. - задолженность по процентам; 19 899,17 руб. - задолженность по пеням. Обратить взыскание на квартиру с кадастровым номером 44:27:040107:20, расположенную по адресу: (адрес), принадлежащую Смирнову А.В. на праве собственности. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры, исходя из рыночной стоимости определенной в отчете № от ДДММГГГГ, с учетом особенностей, установленных ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в размере 2 439 200 руб. Расторгнуть кредитный договор № от ДДММГГГГ с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему исковому заявлению. Взыскать со Смирнова А.В. в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 29 658,57 руб.

В ходе рассмотрения дела сторона истца утонила исковые требования в части цены иска в связи с частичным погашением ответчиком суммы долга, просили взыскать задолженность по кредитному договору со Смирнова А.В. в размере 1 715 106,07 руб.

В судебном заседании представитель истца Сорокина Е.А. не присутствует, направила в суд телефонограмму, просила рассматривать дело без участия представителя, исковые требования поддерживают в полном объеме.

Ответчик Смирнов А.В. в судебном заседании не присутствует, извещен надлежащим образом, направил в суд телефонограмму, просил рассматривать дело без его участия.

Исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Правоотношения сторон по настоящему спору возникли из обязательств по кредитному договору.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее исполнение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Статья 820 ГК РФ устанавливает, что кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

Согласно ст. 819ГК РФ, к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные положениями о займе.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 33 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 «О банках и банковской деятельности» при нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе досрочно взыскивать предоставленные кредиты и начисленные по ним проценты, если это предусмотрено договором.

Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ в рамках кредитного договора у должника есть две основных обязанности: возвратить полученную сумму кредита и уплатить банку проценты на нее.

Судом установлено следующее.

ДДММГГГГ Смирнову А.В. по кредитному договору № Акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «ПЕРЕСВЕТ» предоставил кредит в размере 2 765 000 руб. сроком на 180 месяцев для целевого использования, а именно: приобретения квартиры, общей площадью 92,6 кв.м, расположенной по адресу: (адрес).

По состоянию на ДДММГГГГ квартира была оценена в размере 3 959 000 руб., что подтверждается отчетом независимого оценщика и отражено в закладной.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору в залог была принята квартира (ипотека в силу закона). Государственная регистрация права собственности на квартиру произведена ДДММГГГГ на основании договора купли-продажи квартиры от ДДММГГГГ. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости от ДДММГГГГ №.

Законным владельцем закладной в настоящее время является Акционерное общество «ДОМ.РФ».

Начиная с октября 2019 года ответчиком Смирновым А.В. платежи по договору займа не производятся.

Требование истца от ДДММГГГГ о погашении задолженности по кредитному договору заемщиком оставлено без исполнения.

Допущенные заемщиком просрочки возврата кредитов в соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ являются самостоятельным основанием для досрочного взыскания всей суммы кредита по названным договорам.

Согласно представленному расчету по уточненным исковым требованиям сумма задолженности ответчика перед банком по кредитному договору по состоянию на ДДММГГГГ составляет 1 715 106,07 руб., в том числе: 1 673 394,81 руб. - задолженность по основному долгу; 10 388,12 руб. - задолженность по процентам; 31 323,14 руб. - задолженность по пени.

Судом при рассмотрении дела был проверен расчет задолженности, расчет произведен истцом, имеется в материалах дела, составлен с учетом имеющих место погашений по кредитному договору, является правильным и принимается для определения размера задолженности подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Суд полагает, что в данном случае оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ не имеется, явной несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства, суд не усматривает.

Статьей 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу данного пункта указанной статьи требование о расторжении договора может быть заявлено стороной, права и законные интересы которой нарушены неисполнением договора другой стороной, а в данном случае такой стороной является истец, который не заявлял требований о расторжении кредитного договора по основаниям п. 2 ст. 450 ГК РФ.

На основании п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

ДДММГГГГ в адрес ответчика направлялось требование о досрочном истребовании задолженности и о намерении расторгнуть кредитный договор, которое оставлено ответчиком без ответа.

С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств по делу требования о расторжении кредитного договора также подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Статьей 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с ч. 5 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз. 2 и 3 п.2. ст. 350.1 настоящего Кодекса.

Как отмечалось выше по заключенному с банком кредитному договору ответчик в обеспечение исполнения обязательств предоставил банку в залог 4-комнатную квартиру по адресу: (адрес).

С учетом вышеизложенных норм материального права и доказательств, имеющихся в материалах дела, суд приходит к выводу о необходимости обращения взыскания на указанное заложенное имущество.

Правовых оснований предусмотренных п. 2 ст. 348 ГК РФ для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество по делу не имеется.

В связи с изложенным, требования истца об обращении взыскания на квартиру, также подлежат удовлетворению в силу закона.

Пунктом 3 статьи 340 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается начальной продажной ценой предмета залога при обращении на него взыскания.

По ходатайству ответчика по делу была назначена судебная экспертиза по оценке объекта недвижимого имущества. Согласно заключению эксперта ООО «*****» от ДДММГГГГ № средняя рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: (адрес), составляет 3 175 000 руб.

Ответчиком Смирновым А.В. указанное заключение не оспорено, возражений от него по данному заключению не поступило.

Суд, оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ, принимает названное заключение оценочной экспертизы объекта недвижимости (квартиры) в качестве доказательства по настоящему делу.

В силу ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

На основании п. 2 ст. 54 названного закона, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Статьей 1 Закона Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

С учетом изложенного, суд полагает установить начальную продажную стоимость недвижимого имущества равной 80% от стоимости, установленной на основании экспертного заключения., то есть в размере 2 540 000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, а также по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям.

Соответственно с ответчика Смирнова А.В. в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 29 658, 57 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного общества «ДОМ.РФ» к Смирнову А.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Взыскать со Смирнова А.В. в пользу Акционерного общества «ДОМ. РФ» задолженность по кредитному договору № от ДДММГГГГ по состоянию на ДДММГГГГ в размере 1 715 106,07 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 29 658, 57 руб., а всего взыскать 1 744 764 (один миллион семьсот сорок четыре тысячи семьсот шестьдесят четыре) руб. 64 (шестьдесят четыре) коп.

Расторгнуть кредитный договор № от ДДММГГГГ, заключенный между Смирновым А.В. и Акционерным коммерческим банком содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «ПЕРЕСВЕТ».

Обратить взыскание на квартиру с кадастровым номером 44:27:040107:20, расположенную по адресу: (адрес), определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 2 540 000 (два миллиона пятьсот сорок тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Костромской районный суд Костромской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Гурьянова

Решение суда в окончательной форме

изготовлено ДДММГГГГ