Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-335/2015 ~ М-359/2015 от 30.03.2015

Дело 2-335/2015

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 мая 2015 года г. Благовещенск

Благовещенский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Прокофичева Д.Н.,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственности «Ремонтно Эксплуатационного участка -11» к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «РЭУ-11» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании с ответчика задолженности по содержанию общего имущества многоквартирного жилого <адрес> за период с марта 2012 года по ДД.ММ.ГГГГ в размере 107 834 рубля.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в 2008 году между собственниками помещений и истцом был заключен договор на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого <адрес>.

Согласно п.1.1 заключенного договора – предметом настоящего договора является возмездное выполнение ООО «РЭУ-11» по заданию собственников жилых помещений и нежилых помещений работ: по подготовке к сезонной эксплуатации внутридомовых инженерных сетей, проведению работ по оперативному устранению неисправностей аварийного характера инженерных сетей относящихся к общему имуществу многоквартирного жилого дома, уборке придомовой территории.

Согласно п.2.1.1 заключенного договора, выполнение вышеуказанных работ производится на основании заявок (письменных, устных-телефонных).

Ответчик ФИО2 согласно выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ, является собственником нежилого помещения площадью 223,2 кв.м. в <адрес>.

За период с марта 2012 года по март 2015 года ответчик не вносил плату за содержания общего имущества многоквартирного жилого <адрес> (тариф) за содержание общего имущества многоквартирного жилого дома при заключении договора не была определена сторонами, то в таком случае, согласно ч.4 ст. 158 ЖК РФ плата определяется органами местного самоуправления. В силу Постановления Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ <номер> она составляет 13 рублей 35 копеек за кв.м.

На ответчика распространяются правила установленные ст. 210 ГК РФ, согласно которым собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, в данном случае нежилого помещения общей площадью 223,2 кв.м. в <адрес>. В соответствии с ч.1 ст.39, ч.1 ст. 158 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном жилом доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт.

ФИО2 в марте 2015 года была предъявлена претензия о погашении долга, которая осталась без удовлетворения и ответа.

На основании изложенного просят: взыскать с ФИО2 в пользу ООО «РЭУ-11» задолженность по содержанию общего имущества многоквартирного жилого <адрес>, за период с марта 2012 года по ДД.ММ.ГГГГ, в размере 107 834 рубля, расходы на представителя 10 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ООО «РЭУ-11» ФИО5 поддержал заявленные требования, на их удовлетворении настаивал по основаниям изложенным в иске, дополнительно сообщил, что ООО «РЭУ-11» выполняло взятые на себя обязательства согласно договора надлежащим образом, жалоб на нашу работу от собственников многоквартирного жилого дома не поступало.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства была извещена должным образом, о причинах неявки суду не сообщила, обеспечила явку своего представителя.

Представитель ФИО2 – ФИО6 возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме, поскольку ненадлежащее исполнение обязательств по договору на содержание и техническое обслуживание жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес> со стороны ООО «РЭУ-11» привело к тому, что ответчик и иные собственники нежилых помещений, расположенных в пристройке, вынуждены была нести расходы, связанные с содержанием общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и производить оплаты работ по такому содержанию. Сумма таких расходов ответчицы за 2012-2014 годы составила 54578,78 рублей, в том числе: за запуск системы отопления по счету от ДД.ММ.ГГГГ - 2500,00 рублей; за подготовку системы отопления к отопительному сезону по счету от ДД.ММ.ГГГГ - 910,65 рублей; за плановую ревизию вентиляции и задвижек ХВС по счету от ДД.ММ.ГГГГ; за очистку кровли от мусора и частичный ремонт кровли по счету от ДД.ММ.ГГГГ; за мелкий ремонт изоляции и прочистку канализационных сетей по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 236,78 рублей; за окраску цоколя и материалы для окраски по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 4390,00 рублей; за ликвидацию воздушных пробок в системе отопления по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 207,70 рублей; за теплоизоляцию труб отопления и материалы по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2478,00 рублей; за очистку кровли от мусора и частичный ремонт кровли по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 963,50 рублей; за теплоизоляцию кровли и материалы, комплектующие по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 4750,00 рублей; за подготовку системы отопления к отопительному сезону по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 910,65 рублей; за материалы для ремонта кровли по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12879,50 рублей; за промывку системы ГВС по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 343,70 рублей; за плановую ревизию вентиляции ХВС и задвижек ХВС по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1461,32 рублей; за проведение испытаний системы воздушного отопления и приточной вентиляции по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 910,65 рублей; за утепление кровли и материалы по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6654,19 рублей; за прочистку дымовентилляционных каналов по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 303,90 рублей; за консервацию системы отопления по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 250,00 рублей; за замену канализационной трубы и комплектующие по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5167,95 рублей; за запуск системы отопления по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2500,00 рублей; за подготовку системы отопления к отопительному сезону по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 910,65 рублей; за очистку кровли от мусора и частичный ремонт кровли по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 963,50 рублей; за плановую ревизию вентиля ХВС и задвижек по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1461,32 рублей; за замену УЗО по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1000,00 рублей

Кроме этого, ежегодно, ООО «Амур-ВИБ» производила работы по подготовке здания к отопительному сезону с составлением соответствующих актов с участием представителей ОАО «АКС». Указанные работы не выполнялись истцом, поскольку как указывали ее представители при обращении к ним собственников помещений спорного многоквартирного дома, в штате ООО «РЭУ-11» отсутствуют соответствующие специалисты.

Осенью 2014 года в связи с неготовностью дома к отопительному сезону (в части жилых помещений), подключение к отоплению было произведено в аварийном порядке силами МЧС.

Многоквартирный жилой дом строился как пристройка с объектами бытового обслуживания и жилыми помещениями, общей площадью 2136,74 кв.м. на основании Разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ и введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчица приобрела встроенные нежилые помещения в указанном доме на основании договора купли-продажи в 2009 году.

В декабре 2008 года по результатам общего собрания собственников, проведенного в форме заочного голосования в качестве способа управления общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, выбрано непосредственное управление общим имуществом собственниками.

В качестве организации, осуществляющей техническое обслуживание общего имущества собственников данного дома, было выбрано Общество с ограниченной ответственностью «РЭУ-11», в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ с данной организацией был заключен договор на содержание и техническое обслуживание жилого многоквартирного дома.

Указанный договор не определил перечень общего имущества, переданного на обслуживание истцу, а также виды и стоимость работ, подлежащих исполнению ООО «РЭУ-11».

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491 вред, от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", состав общего имущества определяется: а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Указанного при заключении договора сделано не было, в связи с чем, общее имущество фактически обслуживали две организации: ООО «РЭУ-11» и ООО «Амур-ВИБ».

Таким образом, доводы представителя истца о том, что тепловые узлы, находящиеся недалеко от помещений ответчицы не входят в состав общего имущества - не соответствуют нормам действующего законодательства и свидетельствуют о том, что указанное тепловое оборудование и сети никогда не обслуживалось истцом.

Качество работ определяется в 2 главе Правил содержания общего имущества. В пункте 11 указывается зависимость объема необходимой к выполнению работы от состава общего имущества. В связи с чем, доводы представителя истца о том, что состав общего имущества определяется статьей 36 Жилищного кодекса не соответствуют законодательству и основан на неправильном понимании его норм.

В соответствии с пунктом 11(1) Правил, минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации. Таким образом, ссылка представителя истца о том, что в своей работе ООО «РЭУ-11» руководствуется каким-то Постановлением мэра <адрес> (без указания наименования и иных реквизитов данного акта) не может быть признана обоснованной, так как перечень этих работ определен Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 290 года "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (вместе с "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме").

Кроме этого, согласно пункта 3 данного Порядка, Перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учетом: а) конструктивных элементов многоквартирного дома; б) наличия и состава внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем; в) наличия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома; г) геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.

Таким образом, отсутствие согласованного сторонами предмета договора, в который включается перечень работ, сроки и периодичность их выполнения свидетельствуют о незаключенности договора на выполнение работ по техническому обслуживанию общего имущества жилого многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно Акта приема передачи подъезда в пристройке с объектами бытового обслуживания в квартале 334, расположенного по адресу: <адрес>, ООО «Амур-ВИБ» передало, а ООО «РЭУ-11» приняло на обслуживание 22 квартиры, кабельную линию электроснабжения протяженностью 242 м. и другие системы и сети. Часть общего имущества, обслуживающая нежилые помещения, расположенные на 1 и 2 этажах дома, остались на обслуживании ООО «Амур-ВИБ», в связи с чем, собственниками нежилых помещений были заключены договоры с этой организацией.

Если бы при заключение договора ДД.ММ.ГГГГ, сторонами договора был бы определен его предмет и перечень общего имущества, такой бы ситуации не было. Отсутствие перечня общего имущества, подлежащего передаче в ООО «РЭУ-11» для обслуживания привело к тому, что не выполняя работы в полном объеме на данном доме, истец требует выплаты ему вознаграждения за работы, которые не выполнял. Доказательств того, что истец производил обслуживание в отношении всего общего имущества многоквартирного дома и у него имеется его перечень - в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, действовавшей на период принятия решения и заключения договора с истцом, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

Таким образом, нормы ЖК РФ не запрещали заключать договоры на обслуживание общего имущества собственниками одновременно с несколькими организациями. ООО «Амур-ВИБ» являлось застройщиком данного дома и до заключения договора с ООО «РЭУ-11» осуществляло содержание и обслуживание общего имущества. Когда на собрании было принято решение о подписании договора с ООО «РЭУ-11», то по договоренности, общее имущество в силу технологических особенностей проектирования и строительства дома, было разделено: часть имущества, которая относилась к жилым помещениям стала обслуживаться ООО «РЭУ-11», а остальное имущество, относящееся к нежилым помещениям - осталось в обслуживании ООО «Амур-ВИБ». Указанное не отрицает и представитель истца, который в ходе судебных разбирательств не отрицал того, что истец знал, что данный дом обслуживают две компании.

Указанное подтверждается техническими условиями, согласно которым система водоснабжения и канализации в пристройке (которая в договоре поименована как многоквартирный дом) была раздельной: водоснабжение жилых помещений осуществляется от высоконапорного водопровода, а водоснабжение нежилых помещения 1-2 этажей - от городского водопровода (Технические условия на водоснабжение и канализацию проектируемой пристройки с объектами бытового обслуживания и жилыми помещениями к многоквартирным жилым домам в квартале 334 от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно Акта <номер> разграничения эксплуатационной ответственности сторон по водопроводным и канализационным сетям и сооружениям на них, в спорном жилом доме существует два самостоятельных водомерных узла).

Согласно условиям на теплоснабжение от ДД.ММ.ГГГГ, подключение к системам теплоснабжения выполнялось раздельными индивидуальными тепловыми пунктами для жилых и встроенно-пристроенных помещений различного назначения. Указанное отражается в Паспорте тепловой сети, Акте сдачи-приемки от ДД.ММ.ГГГГ, Актами допуска в эксплуатацию узла учета тепловой энергии у потребителя и др. документами.

Аналогичная ситуация по иным коммунальным системам.

Как показывали в судебном заседании свидетели, работа по содержанию общего имущества многоквартирного дома выполнялась ненадлежащим образом. Часть расходов по содержанию общего имущества собственники были вынуждены нести самостоятельно, что подтверждается вышеперечисленными доказательствами.

В соответствии со статьей 4 Закон РФ «О защите прав потребителей», Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется. Если продавец (исполнитель) при заключении договора был поставлен потребителем в известность о конкретных целях приобретения товара (выполнения работы, оказания услуги), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Учитывая специфику работ, выполняемых по договору обслуживания общего имущества многоквартирного дома, качество и его объем не должны быть хуже и менее, чем предусмотрено договором и законодательством (см. Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491(ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность").

В соответствии со статьей 14 Закона РФ «О защите прав потребителей», вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие конструктивных, производственных, рецептурных или иных недостатков товара (работы, услуги), подлежит возмещению в полном объеме. При этом, право требовать возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков товара (работы, услуги), признается за любым потерпевшим независимо оттого, состоял он в договорных отношениях с продавцом (исполнителем) или нет.

В соответствии со статьей 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать, в том числе соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).

На основании вышеизложенного, просила в удовлетворении иска ООО «РЭУ -11»- отказать, если суд удовлетворит исковые требования ООО «РЭУ -11», то просила снизить задолженность по содержанию многоквартирного жилого дома, на сумму(54 тысячи рублей) денежных средств, потраченных ФИО2 для оплаты работы по содержанию общего имущества собственников многоквартирного дома, выполненных силами ООО «Амур-ВИБ».

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 3.1 Устава ООО «РЭУ-11», где указаны виды деятельности, осуществляемые обществом, в числе которых: управление многоквартирными домами, обслуживание внутренних систем отопления, обслуживание систем теплоснабжения(включая выполнение работ по установке и обслуживанию приборов учета тепловой энергии), обслуживание внутренних систем водоснабжения и водоотведения(включая выполнение работ по установке и обслуживанию приборов учета расходов воды), обслуживание жилого фонда и нежилых зданий, иные виды деятельности не запрещенные законом.

В силу протокола № 2, общего собрания собственников помещений жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ была выбрана обслуживающая организация ООО «РЭУ-11».

Согласно договора «На выполнение работ по техническому обслуживанию общего имущества жилого многоквартирного дома» от ДД.ММ.ГГГГ, между собственниками помещений и истцом ООО «РЭУ-11» был заключен договор на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого <адрес>.

Согласно п.1.1 – предметом настоящего договора является техническое обслуживание общего имущества многоквартирного жилого дома по заявкам жителей в части: проведению работ по оперативному устранению неисправностей аварийного характера инженерных сетей относящихся к общему имуществу многоквартирного жилого дома; подготовке тепловой системы относящихся к общему имуществу дома, сезонной эксплуатации; проведению работ по санитарной очистке земельного участка в составе общего имущества дома.

В силу п.1.2 исполнитель обязуется за плату по заявкам собственника обеспечить предоставление услуг и работ по техническому обслуживанию и ремонту общего имущества собственников дома.

В силу п. 1.3 договор действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 6.2, в случае если за тридцать дней до срока окончания договора ни одна из сторон не заявит своего желания расторгнуть договор, последний считается продленным на тот же срок. Размер тарифов в этом случае определяется Общим собранием собственников на очередной год, либо (если не принято соответствующее решение) в соответствии с п.4 ст. 158 ЖК РФ.

В соответствии с перечнем работ относящихся к техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, к подготовке сезонной эксплуатации(тепловых) сетей относящихся к общему имуществу многоквартирного жилого дома по заявки заказчика относятся: отключение системы отопления относящихся к общему имуществу дома; прочистка водоподогревателя; прочистка грязевиков; проверка работоспособности задвижек, кранов и вентилей и при необходимости их ремонт или замена; набивка сальников задвижек и вентилей; работы по установке поверенных приборов учета давления и температуры теплоносителя; гидравлические испытания давления тепловой системы дома; установка сужающих устройств; включение системы отопления относящихся к общему имуществу дома.

Также к техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома относятся: аварийно - диспетчерское обслуживание и уборка придомовой территории относящихся к общему имуществу.

В силу Постановления администрации <адрес> о внесении изменений в Постановление администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № 53т «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения» от ДД.ММ.ГГГГ № 3766, внесено изменение в Постановление № 53. Так согласно приложения к Постановлению администрации <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ <номер> размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не принявших решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения составляет - 13 рублей 35 копеек за кв.м.

Согласно Акту приема «Подъезда в пристройке с объектами бытового обслуживания в квартале 334 расположенного по адресу: <адрес>» ООО «Амур-ВИБ» передало эксплуатирующей организации ООО «РЭУ-11» подъезд в пристройке с объектами бытового обслуживания.

На основании анализа содержания указанных документов, суд приходит к выводу, что полномочия ООО «РЭУ-11» по сбору с населения платежей по оплате коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, отопление) подтверждены. Кроме того, договоры энергоснабжения и иные договоры снабжения через присоединенную сеть снабжения тепловой энергией, водой, являются публичными. Порядок заключения таких договоров является упрощенным и заключается в направлении потребителям услуг оферты путем составления документа на оплату соответствующих видов услуг, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети (ст.ст. 434, 540, 548 ГК РФ).

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии 28АА за номером 421810 ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 223,2 кв.м.

В силу выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ № 01/018/2014-38782, нежилое помещение, площадью 223,2 кв.м., этаж цокольный, расположенное: <адрес>, пом.1, принадлежит на праве собственности ФИО2

В соответствии с выпиской из ЕГРИП от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ прекратила индивидуальную предпринимательскую деятельность.

Согласно п.1 ст. 162 ЖК РФ (действовавшей на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ) договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

В силу п.2 ст. 162 ЖК РФ 2. (действовавшей на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В силу п. 3 указанной статьи, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 251-ФЗ)

Многоквартирный жилой дом строился как пристройка с объектами бытового обслуживания и жилыми помещениями, общей площадью 2136,74 кв.м. на основании Разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ и введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договора на содержание и текущий ремонт имущества нежилого помещения по адресу: Конная, 24, цокольный этаж от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО «Амур-ВИБ» и ФИО2 в соответствии, с которым «Исполнитель» производит устранение аварийных ситуаций, содержание конструктивных элементов, инженерных коммуникаций помещения «Заказчика».

Таким образом, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого <адрес> с ООО «Амур-ВИБ» не заключался.

Представитель ответчика также просила уменьшить сумму долга, на стоимость выполненных ею работ, так как ею понесены расходы, связанные с содержанием общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и производить оплаты работ по такому содержанию.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491 вред, от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 Правил в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. (в ред. Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 410)

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе. (абзац введен Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 354)

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги. (абзац введен Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 410)

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Вместе с тем ремонт кровли относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Так за очистку кровли от мусора и частичный ремонт кровли по счету от ДД.ММ.ГГГГ понесены расходы ответчиком на сумму 963,50 рублей; за утепление кровли и материалы по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6654,19 рублей; за консервацию системы отопления по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 250,00 рублей; за очистку кровли от мусора и частичный ремонт кровли по счету от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 963,50 рублей.

Согласно п. 12. правил собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпункте "д(1)" пункта 11 настоящих Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. (в ред. Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 354)

Заявок от ФИО2 и других собственников многоквартирного жилого дома на ремонт кровли в ООО «РЭУ-11» не поступало.

В силу Пункта 4.ДД.ММ.ГГГГ Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России ДД.ММ.ГГГГ N 170, неисправности, являющиеся причиной протечек кровли, должны быть устранены в течение одних суток.

Частью 5 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя N 170 установлены следующие требования к техническому обслуживанию и текущему содержанию крыш жилых зданий:

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:

защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.

Согласно п. 4.6.1.26, при обслуживании крыш следует обеспечить:

исправность системы водостока; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояков; водосточные трубы следует прокладывать вертикально; стояки внутреннего водостока, проходящие в чердачном помещении, следует утеплять; водоприемные воронки должны быть оборудованы защитными решетками, установленными на прижимном кольце, и колпаками с дренирующим отверстием; водоприемные воронки должны регулярно очищаться от мусора и снега, а также промываться; достаточность и исправность тепловой изоляции всех трубопроводов, стояков и запорной арматуры.

Усиление тепловой изоляции трубопроводов и стояков систем горячего водоснабжения и центрального отопления следует выполнять эффективным теплоизоляционным материалом.

Таким образом, причины протекания кровли в доме по <адрес> не установлены, либо это вина подрядчика, либо обслуживающей организации.

Тем не менее, гарантийный срок ремонта кровли составляет пять лет. По смыслу статьи 724 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность подрядчика по устранению дефектов сохраняется и после истечения гарантийного срока, если он установлен менее предельного срока.

На основании изложенного, хотя и кровля относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома, но по мнению суда расходы по ее ремонту и очистке не могут быть включены в задолженность и уменьшены на сумму долга перед ООО «РЭУ-11», так как доказательств вины ООО «РЭУ-11» за протечку кровли судом не установлено, более того заявок на устранение недостатков от ответчика в ООО «РЭУ -11» не поступало, таким образом, по сути ООО «РЭУ -11» не знало о данных проблемах с кровлей и не могло вести претензионной работой с «Амур ВИБ» осуществившей строительство пристройки с объектами бытового обслуживания и жилыми помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, квартал 334, <адрес>, и получившей разрешение на ввод данного объекта в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, и согласно гарантийного срока составляющую пять лет – ООО «Амур ВИБ» должно было отвечать по своим обязательствам.

Предоставленные ответчиком Акты разграничения балансовой тепловых сетей по пристройке с объектами бытового обслуживания дотированы 2008-2009 годом и по этому не могут быть расценены судом, что облуживанием данной всей пристройкой занималась ООО «Амур ВИБ».

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, на основании выше изложенного, суд считает, что исковые требования ООО «РЭУ-11» подлежат удовлетворению.

Вместе с тем суд считает, что расходы понесенные ответчиком по обслуживанию двух тепловых узлов, которые согласно Правил отнесены к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома, подлежат оплате, и таким образом подлежат уменьшению от общего долга ответчика перед ООО «РЭУ-11». Данное обстоятельство подтверждается Актами готовности систем теплопотребления и узла ввода к принятию тепловой энергии за 2012-2013 год, 2013 -2014 год, 2014-2015 года подписанный ФИО2 и представителем ОАО АКС «Амуртеплосервис».

Согласно раздела 2 п.17 Постановления Правительства РФ от 03 апреля <номер> «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и в порядке их оказания и выполнения» проводятся работы, выполняемые в целях надлежащего содержания индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек в многоквартирных домах: проверка исправности и работоспособности оборудования, выполнение наладочных и ремонтных работ на индивидуальных тепловых пунктах и водоподкачках в многоквартирных домах; постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности оборудования; гидравлические и тепловые испытания оборудования индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек; работы по очистке теплообменного оборудования для удаления накипно-коррозионных отложений; проверка работоспособности и обслуживание устройства водоподготовки для системы горячего водоснабжения. При выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

В силу п.15 данного Постановления проводятся работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов: техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем; контроль состояния, выявление и устранение причин недопустимых вибраций и шума при работе вентиляционной установки; проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них; устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах, устранение засоров в каналах, устранение неисправностей шиберов и дроссель-клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов, замена дефективных вытяжных решеток и их креплений; проверка исправности, техническое обслуживание и ремонт оборудования системы холодоснабжения; контроль и обеспечение исправного состояния систем автоматического дымоудаления; сезонное открытие и закрытие калорифера со стороны подвода воздуха; контроль состояния и восстановление антикоррозионной окраски металлических вытяжных каналов, труб, поддонов и дефлекторов; при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Таким образом, данные работы ООО «РЭУ -11» обязана была проводить по надлежащему обслуживанию многоквартирного жилого дома по <адрес>.

Согласно предоставленным документам ФИО2 понесла следующие расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома: запуск системы отопления в сумме 2 500 рублей, что подтверждается счетом от ДД.ММ.ГГГГ, Актом выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, квитанции к приходному кассовому ордеру <номер> от ДД.ММ.ГГГГ, принятой от ФИО2 по оплате счета от ДД.ММ.ГГГГ; подготовка системы отопления к отопительному сезону в сумме 910 руб. 65 коп, что подтверждено счетом от ДД.ММ.ГГГГ, актом выполненных работ, квитанцией к приходному кассовому ордеру; заменой УЗО на сумму 1000 руб., что подтверждено счетом от ДД.ММ.ГГГГ, актом выполненных работ, квитанцией к приходному кассовому ордеру; подготовка системы отопления к отопительному сезону в сумме 910 руб. 65 коп, что подтверждено счетом от ДД.ММ.ГГГГ, актом выполненных работ, квитанцией к приходному кассовому ордеру; плановая ревизия вентиля ХВС, плановая ревизия задвижек ХВС на сумму 1 461 руб. 32 копейки, что подтверждено счетом от ДД.ММ.ГГГГ, актом выполненных работ, квитанцией к приходному кассовому ордеру; прочистка дымовентиляционных каналов на сумму 303 руб. 90 коп., что подтверждено счетом от ДД.ММ.ГГГГ, актом выполненных работ, квитанцией к приходному кассовому ордеру; консервацией системы отопления на сумму 250 руб., что подтверждено счетом от ДД.ММ.ГГГГ, актом выполненных работ, квитанцией к приходному кассовому ордеру; плановая ревизия вентиля ХВС, плановая ревизия задвижек ХВС на сумму 1 461 руб. 32 копейки, что подтверждено счетом от ДД.ММ.ГГГГ, актом выполненных работ, квитанцией к приходному кассовому ордеру; проведение испытаний системы воздушного отопления и приточной вентиляции на сумму 910 руб. 65 коп., что подтверждено счетом от ДД.ММ.ГГГГ, актом выполненных работ, квитанцией к приходному кассовому ордеру; промывкой системы ГВС на сумму 343 руб. 70 коп., что подтверждено счетом от ДД.ММ.ГГГГ, актом выполненных работ, квитанцией к приходному кассовому ордеру; запуск системы отопления в сумме 2 500 рублей, что подтверждается счетом от ДД.ММ.ГГГГ, актом выполненных работ, квитанцией к приходному кассовому ордеру; подготовка системы отопления к отопительному сезону в сумме 910 руб. 65 коп, что подтверждено счетом от ДД.ММ.ГГГГ, актом выполненных работ, квитанцией к приходному кассовому ордеру; плановая ревизия вентиля ХВС, плановая ревизия задвижек ХВС на сумму 1 461 руб. 32 копейки, что подтверждено счетом от ДД.ММ.ГГГГ, актом выполненных работ, квитанцией к приходному кассовому ордеру.

Итого общая сумма, по расходам понесенная ответчиком по обслуживанию многоквартирного жилого дома составила – 14 924 рубля 16 копеек.

Таким образом, суд исключил счета по уборке и ремонту крыши с материалами и замену канализационной трубы произведенной в помещении ответчика.

Исковые требования о взыскании с ответчика в пользу ООО «РЭУ -11» задолженности по содержанию общего имущества многоквартирного жилого <адрес> в размере за период с марта 2012 года по ДД.ММ.ГГГГ составили в размере 107 834 рубля.

107 834 руб. – 14 924 руб. 16 коп. = 92 909 рублей 84 копейки – сумма подлежащая взысканию.

Согласно договора оказания юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «РЭУ -11» и ФИО5, заключили настоящий договор о возмездном оказании заказчику юридических услуг, в том числе обеспечивать участие заказчика в судебных процессах, в соответствии с п.3.1 стоимость услуг исполнителя по настоящему договору устанавливается в размере 10 000 рублей.

В силу доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «РЭУ -11» уполномочил ФИО5 предоставлять интересы ООО «РЭУ -11» во всех судебных органах с правами представителя.

Согласно расходного кассового ордера <номер> от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «РЭУ-11» выплатило ФИО5 – 10 000 рублей на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ по иску к ФИО2

Исковое заявление представителем ООО «РЭУ -11» было подано в Благовещенский районный суд ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрено ДД.ММ.ГГГГ. Состоялось три судебных заседания: ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, категория дел – несложных.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Следовательно, возмещение судебных издержек осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда.

Расходы ООО «РЭУ -11» на представительские расходы подтверждены договором от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным им с ФИО5, а так же расходным кассовым ордером <номер> от ДД.ММ.ГГГГ соответственно, в силу чего требования ООО «РЭУ -11» о взыскании расходов на представителя в суде в сумме 10 000 рублей суд так же считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, учитывая объем и сложность рассмотренного дела, количество судебных заседаний с участием представителя ООО «РЭУ -11» – ФИО5, продолжительности его участия в деле и объема оказанных им юридических услуг, а также положений ст. 100 ГПК РФ, суд считает необходимым снизить требуемую ООО «РЭУ -11» сумму на оплату услуг представителя с 10 000 рублей до 7 000 рублей.

Таким образом, заявленные расходы по оплате услуг представителя подлежат взысканию с ФИО2 в размере 7 000 (семь тысяч) рублей.

Кроме того, в силу ст. 98 ГПК РФ, ФИО2 в пользу ООО «РЭУ -11» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 987 рублей 30 копеек, оплаченная последним при подачи искового заявления в суд, пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственности «Ремонтно Эксплуатационного участка -11» к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, судебных расходов – удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО2 в пользу «Ремонтно Эксплуатационного участка -11» задолженность по содержанию общего имущества многоквартирного жилого <адрес> за период с марта 2012 года по ДД.ММ.ГГГГ в размере 92 909 (девяносто две тысячи девятьсот девять) рублей 84 копейки; взыскать с ФИО2 в пользу «Ремонтно Эксплуатационного участка -11» расходы по оплате услуг представителя в размере 7 000 (семь тысяч) рублей; взыскать уплаченную государственную пошлину в сумме 2 987 (две тысячи девятьсот восемьдесят семь) рублей 30 копеек, а всего взыскать 102 897 (сто две тысячи восемьсот девяносто семь) рублей 14 копеек.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: