Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-352/2014 (2-3335/2013;) ~ М-3098/2013 от 05.11.2013

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 января 2014 года г. Минусинск

Минусинский городской суд Красноярского края в составе председательствующего Дудусова Д.А.

при секретаре Лютиковой Е.С.,

с участием представителя ответчиков Мглинца А.В. (доверенность от 02.12.13г. и устное ходатайство истца) и представителя Управления образования Администрации г. Минусинска Собецкой Т.В.(доверенность от 09.01.14г.),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Новикова Н.В., Гаврилов В.В., Серветников А.А., Новикова М.В. и Туревич Д.С. к Клепова Н.А. и Борисов Е.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Новикова(Гаврилова) Н.В. в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Гаврилов В.В., Серветников А.А., Новикова М.В. и Туревич Д.С. обратилась к Клепова Н.А. и Борисов Е.А. с исковыми требованиями о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом, требования изменила, просит понудить ответчиков к заключению договора купли-продажи квартиры.

Определением судьи от 11 ноября 2013 года к участию в деле было привлечено Управление образования Администрации г. Минусинска.

В исковом заявлении и в судебном заседании истица Новикова Н.В. свои требования мотивировала следующим. 17.09.13г. она заключила с ответчиками предварительный договор купли- продажи 2/8 доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>; при заключении договора она действовала от своего имени и от имени несовершеннолетних Гаврилов В.В., Серветников А.А., Новикова М.В. и Туревич Д.С.. Согласно пункту 7 договора, договор действует до 31.10.13г.. В пункте 3 договора стороны определили покупную стоимость 2/8 долей в праве собственности на жилой дом в размере 730000 рублей; при этом, определено, что расчет производится следующим образом: 140000 рублей покупатели передали продавцам перед подписанием предварительного договора, 194459 рублей 08 копеек покупатели передают продавцам при подписании основного договора, остальная сумма в размере 395540 рублей оплачивается за счет средств материнского(семейного) капитала после регистрации перехода права собственности на жилое помещение. В тот же день стороны подписали передаточный акт, в соответствии с которым, ответчики передают, а она принимает 2/8 доли в праве собственности на указанный жилой дом, общей площадью 124,1 кв.м. с расположенными на земельном участке надворными постройками. При этом, она с членами своей семьи вселилась в данное жилое помещение и стала производить в нем ремонт. 18.09.13г. между ней и ответчиками был заключен основной договор купли- продажи 2/8 долей в праве собственности на жилой дом, она передала ответчикам деньги в сумме 194459 рублей 08 копеек; общая сумма переданных по договору денежных средств составила 334459 рублей 08 копеек. Договор был сдан 18.09.13г. в Управление Росреестра для государственной регистрации перехода прав собственности; в начале октября 2013 года она получила уведомление о приостановлении государственной регистрации, а 23.10.13г. было принято решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности. Причиной указанных действий Росреестра послужило то, что решением Минусинского городского суда от 26.04.13г., вступившим в законную силу, одному из сособственников данного жилого дома была выделена часть дома в натуре; доли ответчиков в праве собственности на жилой дом были изменены- за каждым из ответчиков было признано право собственности на 3/16 доли в праве собственности на жилой дом. Она связалась с ответчиками по телефону, но никакого ответа от них не получила; 29.10.13г. направила ответчикам телеграммы с предложением заключить договор купли- продажи 3/8 долей в праве собственности на жилой дом и прибыть с этой целью в Управление Росреестра 30.10.13г.; ответчики для заключения договора не явились. 29.10.13г. ответчики, не уведомляя ее, заключили соглашение о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом и, 12.11.13г. за ними было зарегистрировано право общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 30,5 кв.м., по 1/2 доле в праве собственности за каждым из ответчиков. На ее предложение заключить договор купли- продажи выделенного в натуре объекта- квартиры, на условиях договора купли- продажи от 18.09.13г. ответчики ответили отказом, мотивируя свой отказ тем, что квартира является другим объектом права. Вместе с тем, ответчики на момент заключения предварительного и основного договора купли- продажи фактически владели и пользовались именно этой квартирой, которая выделена им по соглашению от 29.10.13г.. Таким образом, полагает, что ответчики злоупотребляют свои правом, отказываясь от заключения договора купли- продажи указанным выше способом, желая продать квартиру другим лицам за большую сумму. В связи с изложенным, на основании требований статей 429 и 445 ГК РФ истец просит: обязать ответчиков заключить с ней договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на условиях предварительного договора от 17.09.13г.. Кроме того, просит также взыскать с ответчиков в ее пользу судебные расходы: расходы по оплате государственной пошлины- 10 500 рублей и расходы на оплату услуг представителя- 8000 рублей.

Ответчики Клепова Н.А. и Борисов Е.А., действующие в судебном заседании через своего представителя Мглинца А.В., исковые требования не признали в полном объеме, мотивировали свою позицию следующим. Как на момент заключения предварительного договора, так и на настоящее время, того объекта права, в отношении которого были заключены предварительный договор и договор купли- продажи от 18.09.13г., не существует; предварительный договор и договор от 18.09.13г. заключались не в отношении квартиры, а в отношении 2/8 долей в праве собственности на жилой дом. В связи с данным обстоятельством, полагают, что предварительный договор должен считаться незаключенным по причине не согласования предмета договора; кроме того, по этой же причине, у ответчиков не имеется обязанности продавать квартиру истице. Также, ответчики в настоящее время не имеют намерений продавать квартиру и согласны возвратить полученные деньги истице. Таким образом, полагают, что их вины в отказе в государственной регистрации перехода права по договору от 18.09.13г. не имеется, также у них не имеется обязанности в силу закона продавать истице квартиру на условиях предварительного договора от 17.09.13г., так как они не брали на себя обязанность продать эту квартиру истице. Кроме того, ответчик Борисов Е.А. в момент передачи денег был нетрезв и ему передали деньги в сумме, меньше примерно на 80000 рублей, чем указано в договоре. С учетом изложенного, просят в иске к ним отказать в полном объеме.

Управление образования Администрации г. Минусинска, действующее в судебном заседании через своего представителя по доверенности Собецкую Т.В., полагало исковые требования подлежащими удовлетворению.

Выслушав стороны и представителя Управления образования Администрации г. Минусинска, исследовав материалы дела, суд исходит из следующего.

Согласно статье 429 ГК РФ: «По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.».

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ: «Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.».

Судом установлено, что стороны заключили предварительный договор и основной договор купли- продажи недвижимого имущества- 2/8 долей в праве собственности на жилой дом; 23.10.13г. Управлением Росреестра было отказано в государственной регистрации перехода права собственности в связи с тем, что решением Минусинского городского суда от 26.04.13г., вступившим в законную силу 07.06.13г., одному из сособственников данного жилого дома была выделена часть дома в натуре; доли ответчиков в праве собственности на жилой дом были изменены- за каждым из ответчиков было признано право собственности на 3/16 доли в праве собственности на жилой дом. Кроме того, 29.10.13г. ответчики, не уведомляя истицу, заключили соглашение о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом и, 12.11.13г. за ними было зарегистрировано право общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Также судом установлено, что в пункте 3 предварительного договора стороны определили покупную стоимость 2/8 долей в праве собственности на жилой дом в размере 730000 рублей; при этом, определено, что расчет производится следующим образом: 140000 рублей покупатели передали продавцам перед подписанием предварительного договора, 194459 рублей 08 копеек покупатели передают продавцам при подписании основного договора, остальная сумма в размере 395540 рублей оплачивается за счет средств материнского(семейного) капитала после регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Предусмотренные предварительным договором и договором от 18.09.13г. суммы в общем размере 334459 рублей 08 копеек истица передала ответчикам в сроки, установленные договорами сторон.

Кроме того, 17.09.13г. стороны подписали передаточный акт, в соответствии с которым, ответчики передают, а истица принимает 2/8 доли в праве собственности на указанный жилой дом, общей площадью 124,1 кв.м.; 17.09.13г. истица с членами своей семьи вселилась в данное жилое помещение и стала производить в нем ремонт.

Также судом установлено, что ответчики на момент заключения предварительного и основного договора купли- продажи от 18.09.13г. фактически владели и пользовались именно этой квартирой, которая выделена им по соглашению от 29.10.13г. и, которую они фактически передали истице.

Судом установлено, что принимая на себя взаимные обязанности по купле- продаже 2/8 долей в праве собственности на жилой дом, стороны фактически имели в виду куплю- продажу указанной квартиры, не выделенной на тот момент в качестве самостоятельного объекта прав.

Согласно статье 2 Федерального закона № 122- ФЗ от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним- юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ договор купли-продажи является основанием приобретения права собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности на приобретенные по договору продажи объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Оценивая установленные судом обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.

Суд полагает, что стороны фактически исполнили основной договор купли- продажи от 18.09.13г.: произведена оплата причитающихся денежных средств, согласно условий договора(сумма материнского капитала, подлежит перечислению продавцам после регистрации перехода права собственности), квартира передана покупателю и подписан акт приема- передачи недвижимости.

Единственным препятствием в регистрации перехода права собственности явилось то, что решением Минусинского городского суда от 26.04.13г., вступившим в законную силу, одному из сособственников данного жилого дома была выделена часть дома в натуре; доли ответчиков в праве собственности на жилой дом были изменены- за каждым из ответчиков было признано право собственности на 3/16 доли в праве собственности на жилой дом.

Кроме того, 29.10.13г. ответчики, не уведомляя истицу, заключили соглашение о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом и, 12.11.13г. за ними было зарегистрировано право общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Суд полагает, что в данном случае исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Так, суд не соглашается с доводами ответчиков о том, что в предварительном договоре и в договоре от 18.09.13г. идет речь о другом объекте права и, что у них не имеется обязанности по данным договорам продать истице и ее несовершеннолетним детям квартиру.

Решением суда от 26.04.13г. и соглашением от 29.10.13г. была выделена в натуре доля ответчиков в праве собственности на жилой дом; при этом, изменение размера доли не произошло, равно, как не произошло и изменение иных ее характеристик.

Так, судом установлено, что ответчики на момент заключения предварительного и основного договора купли- продажи от 18.09.13г. фактически владели и пользовались именно этой квартирой, которая выделена им по соглашению от 29.10.13г. и, которую они фактически передали истице по акту приема- передачи 17.09.13г., получив взамен денежные средства в полном объеме, за исключением той их части, которая, согласно договору должна оплачиваться за счет средств материнского капитала после регистрации перехода права собственности.

Принимая на себя взаимные обязанности по купле- продаже 2/8 долей в праве собственности на жилой дом, стороны фактически имели в виду куплю- продажу указанной квартиры, не выделенной на тот момент в качестве самостоятельного объекта прав.

Действия ответчиков, направленные на отказ в заключении договора купли- продажи квартиры, суд расценивает как злоупотребление правом, поскольку, заключение договора купли- продажи квартиры на условиях предварительного договора от 17.09.13г. не будет нарушать прав какой- либо из сторон договора, поскольку, в этом случае обе стороны получат именно тот предмет в отношении которого заключал сделку. Изменение наименования объекта права- 2/8 долей в праве собственности на жилой дом, сначала на 6/16 долей в праве на жилой дом, а затем- на квартиру, не привело к изменению физических характеристик этого объекта, а привело только к изменению его юридического статуса, связанному с иным порядком владения, пользования и распоряжения им.

Суд полагает действия ответчиков недобросовестным распоряжением своими правами, поскольку, они не известили истицу об изменении юридического статуса объекта их прав ни при заключении договоров от 17.09.13г. и от 18.09.13г., ни при заключении соглашения от 29.10.13г., тогда как, действуя добросовестно, они обязаны были это сделать. При этом, ответчики получили в полном объеме причитающиеся им по договору денежные средства, в указанные в договоре сроки и передали объект права в фактическое владение истицы и членов ее семьи.

Действия истицы, напротив, являлись добросовестными, истицы предприняла все зависящие от нее меры, для внесения изменений в заключенный договор от 18.09.13г., направив в пределах срока действия предварительного договора телеграммы с соответствующим предложением и, передав все денежные средства в установленные договором сроки.

Доводы ответчика Борисов Е.А. о том, что он получил денежные средства не в полном объеме, не подтверждены надлежащими доказательствами и противоречат условиям договора от 18.09.13г.(пункт 3 договора), согласно которым деньги оплачены в полном объеме в сумме 334459 рублей 08 копеек.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает право истицы и представляемых ею несовершеннолетних истцов по делу нарушенным и подлежащим восстановлению путем обязания ответчиков заключить договор купли- продажи квартиры на условиях предварительного договора от 17.09.13г..

Судебные расходы подлежат взысканию с ответчиков в пользу истцы в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Новикова Н.В., Гаврилов В.В., Серветников А.А., Новикова М.В. и Туревич Д.С. к Клепова Н.А. и Борисов Е.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры удовлетворить в полном объеме.

Обязать Клепова Н.А. и Борисов Е.А. заключить с Новикова Н.В. договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на условиях предварительного договора от 17.09.13г..

Отменить обеспечительную меру в виде ареста квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Взыскать в пользу Новикова Н.В. с Клепова Н.А. и Борисов Е.А., с каждого по 9500(девять тысяч пятьсот) рублей в счет понесенных по делу судебных расходов.

Решение может быть обжаловано через Минусинский городской суд в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия судом мотивированного решения.

Председательствующий: