Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-340/2017 (2-4666/2016;) ~ М-4364/2016 от 31.10.2016

Дело №2-340/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 марта 2017г. г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего Кудряшова А.В.

при секретаре Зайцевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Антоновой Е.М. к УФССП России по Смоленской области, ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ», ОСП по Смоленскому, Кардымовскому и Краснинскому районам УФССП России по Смоленской области о признании недостоверными результатов оценки арестованного имущества и установлении надлежащей оценки имущества должника, используемой в исполнительном производстве,

установил:

Антонова Е.М. обратилась в суд с иском к УФССП России по Смоленской области, ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ», ОСП по Смоленскому, Кардымовскому и Краснинскому районам УФССП России по Смоленской области о признании недостоверными содержащихся в отчете общества от 03.10.2016г. №<данные изъяты> результатов оценки принадлежащих Туаеву Л.Х., как должнику по возбужденному в отношении последнего исполнительному производству о взыскании в пользу истицы денежных средств, права аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 805 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и находящегося на данном участке земли здания в стадии незавершенного строительства (площадь застройки 549 кв.м., степень готовности 34%, кадастровый номер <данные изъяты>), а также о возложении на судебного пристава-исполнителя ОСП по Смоленскому, Кардымовскому и Краснинскому районам УФССП России по Смоленской области обязанности по вынесению постановления о принятии результатов оценки названного здания и имущественного права с учетом их действительной рыночной стоимости, сославшись на недостоверность произведенной ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» оценки упомянутого недвижимого имущества и права аренды, стоимость которых определена в названном отчете равной 1 704 521 руб. и 1 358 339 руб. (соответственно), что существенно выше их действительной стоимости.

Антонова Е.М. в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, отметив, что подготовленный ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» отчет об оценке не учитывает отсутствие подъезда к земельному участку и зданию должника, содержит необоснованные выводы об износе данного здания и основан на неправильном выборе объектов-аналогов.

Представитель ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» Максимова А.Ю., возражая против удовлетворения иска, указала на соответствие подготовленного обществом отчета об оценке нормам действующего законодательства и стандартам оценки.

УФССП России по Смоленской области и ОСП по Смоленскому, Кардымовскому и Краснинскому районам УФССП России по Смоленской области, извещенные от времени и месте слушания дела, явку своих представителей суд не обеспечили.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Туаев Л.Х. в судебном заседании сослался на необоснованность заявленных Антоновой исковых требований, заявив о пропуске истицей установленного законом десятидневного срока обращения в суд за защитой нарушенных прав.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1, ч.ч.2, 4 ст.85 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика, в частности, для оценки недвижимого имущества, имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах), а также вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей. Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель: 1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки; 2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; 3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке; 4) направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения.

Требования к проведению рыночной оценки установлены Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу ст.12 упомянутого Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ и федеральными стандартами оценки (ст.ст.11, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из разъяснений, содержащихся в п.50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете. При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора. В резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве. Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.

В ходе судебного разбирательства установлено, что вступившим в законную силу решением Смоленского районного суда Смоленской области от 25.03.2009г. с Туаева Л.Х. в пользу Антоновой Е.М. взыскана задолженность по договору поручения в размере <данные изъяты> руб. с начислением на указанную сумму 13% годовых, начиная с 19.08.2007г. по день фактического исполнения решения суда, а также 100 руб. в возврат госпошлины (л.д.60-62).

В соответствии с постановленным судебным актом Смоленским районным судом Смоленской области выдан исполнительный лист, на основании которого 19.02.2013г. судебным приставом-исполнителем Смоленского РОСП г.Смоленска УФССП России по Смоленской области Ненашевой О.Н. в отношении Туева Л.Х. возбуждено исполнительное производство, в рамках которого судебным приставом-исполнителем ОСП по Смоленскому, Кардымовскому и Краснинскому районам УФССП России по Смоленской области Соболевской С.А. 17.11.2015г. и 21.12.2015г. произведен арест принадлежащего должнику права аренда земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 805 кв.м., расположенного по адресу: г<адрес>, и находящегося на данном участке земли здания в стадии незавершенного строительства (площадь застройки 549 кв.м., степень готовности 34%, кадастровый номер <данные изъяты>), с указанием в соответствующем акте описи и аресте имущества от 23.12.2015г. стоимости упомянутого права, равной 1 500 000 руб., а здания – 550 000 руб. (л.д.63-68, 75, 101-106, 139-140, 219-231).

10.08.2016г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производство, которым производство оценки арестованного права аренда земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и находящегося на нем здания в стадии незавершенного строительства поручено ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» (л.д.6, 70-72).

Согласно отчету названного общества от 03.10.2016г. №Н<данные изъяты> рыночная стоимость (без учета НДС) упомянутого права определена равной 1 358 339 руб., а рыночная стоимость здания - 1 704 521 руб. (л.д.71-72).

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Смоленскому, Кардымовскому и Краснинскому районам УФССП России по Смоленской области Соболевской С.А. от 18.10.2016г. приняты содержащиеся в указанном отчете результаты оценки имущества должника (л.д.5, 73-74). При этом, копия данного постановления получена Антоновой Е.М. 18.10.2016г. (л.д.74, 112).

Как усматривается из отчета ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» от 18.10.2016г. №Н-1609262С, при определении рыночной стоимости права аренды земельного участка специалистами общества установлено, что участок земли (вид разрешенного использования - для строительства многофункционального здания спортивного назначения), правами на который обладает должник, имеет подъезд (покрытие дороги до объекта оценки от основной автомагистрали грунтовое) (стр.17 отчета).

При применении оценщиками ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» сравнительного подхода исследования в качестве объектов-аналогов были использованы три земельных участка, один из которых расположен в пос.Дубровенка Смоленского района Смоленской области (вид разрешенного использования - «под коммерческую застройку, гостинично-развлекательный комплекс, спортивно-оздоровительный, банные комплексы»), второй - по ул.Кутузова г.Смоленска (вид разрешенного использования - «для коммерческой застройки»), а третий - по адресу: г.Смоленск, Киевское шоссе (вид разрешенного использования - «для использования строительно-оздоровительного комплекса, коммуникации» (стр.64-65 отчета).

При проведении оценки объекта незавершенного строительства индекс изменения цен с даты издания справочника (01.01.2014г.) для условий строительства в Смоленской области по классам конструктивной структуры определен равным 0,805 (стр.71 отчета).

В соответствии с заключением проведенной ООО «ЭКСОН» по делу судебно-оценочной экспертизы, рыночная стоимость права аренда земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 805 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, без учета НДС составила 1 307 860 руб., а находящегося на данном участке земли здания в стадии незавершенного строительства (площадь застройки 549 кв.м., степень готовности 34%, кадастровый номер <данные изъяты>) без учета НДС – 1 532 299 руб. При проведении экспертных исследований ООО «ЭКСОН» использовался только затратный подход; сравнительный и доходный методы не применялись.

По результатам анализа отчета ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» от 18.10.2016г. №<данные изъяты> экспертами ООО «ЭКСОН» установлено его несоответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки. В частности, оспариваемый истицей отчет об оценке не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (отчет не должен допускать неоднозначное токование или вводить в заблуждение) и п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» №3, утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299 (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов) (л.д.152).

При расчете рыночной стоимости в отношении права аренды земельного участка в рамках сравнительного подхода оценщик ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» никак не анализировал такой важный ценообразующий фактор, как наличие организованного подъезда к участку. По результатам произведенного экспертом ООО «ЭКСОН» визуального осмотра установлено, что подъезд к оцениваемому участку невозможен и требуется проведение работ по организации такого подъезда, что, в свою очредь, влияет на рыночную стоимость объекта оценки.

При расчете рыночной стоимости права аренды земельного участка сравнительным подходом оценщик ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» использовал объект-аналог №1, который позиционируется как земельный участок под коммерческую застройку, гостинично-развлекательный комплекс, спортивно-оздоровительный, банный комплекс. Однако по тексту соответствующего объявления видно, что видом разрешенного использования данного участка является ИЖС, исходя из чего, для застройки коммерческими объектами покупателю придется понести дополнительные затраты, связанные с изменением вида разрешенного использования земельного участка, в связи с чем, необходимо было применить корректировку на вид разрешенного использования или заменить данный аналог как несопоставимый, поскольку расчет затрат на изменение вида разрешенного использования является достаточно проблематичным. Данное несоответствие привело к существенному искажению итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Кроме того, при расчете рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в рамках затратного подхода оценщик ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» исходит из индекса изменения цен с даты издания справочника (01.01.2014г.) по 01.01.2016г. для условий строительства в Смоленской области, равного 0,805, тогда как по результатам исследования экспертами ООО «ЭКСОН» названного источника (Индекс цен в строительстве №94, январь 2016г.) установлено, что названый индекс определен неверно и его правильное значение - 0,810 (л.д.142-241).

Суд при разрешении спора принимает во внимание экспертное заключение ООО «ЭКСОН», которое объективно отражает стоимость принадлежащего должнику права аренда земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и находящегося на данном участке земли здания в стадии незавершенного строительства. Это заключение основано на применении различных методов исследования и полно учитывает качественные характеристики объектов оценки, соответствуя целям оценки. Оснований для сомнения в правильности и достоверности выводов, содержащихся в данном заключении, у суда не имеется; указанные выводы при разрешении спора никем из участников процесса по существу не оспаривались.

При таком положении, имеются основания для признания недостоверными результатов произведенной ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» оценки упомянутых права аренда земельного участка и здания.

Одновременно суд признает в качестве надлежащей оценки принадлежащих Туаеву Л.Х. права аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и находящегося на данном участке земли здания в стадии незавершенного строительства (кадастровый номер <данные изъяты>), которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве, рыночную стоимость указанного права, равную 1 307 860 руб. и рыночную стоимость упомянутого здания, равную 1 532 299 руб., что влечет за собой в последующем необходимость отмены старшим судебным приставом ОСП по Смоленскому, Кардымовскому и Краснинскому районам УФССП России по Смоленской области постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Смоленскому, Кардымовскому и Краснинскому районам УФССП России по Смоленской области от 18.10.2016г. о принятии результатов оценки имущества должника с целью вынесения нового постановления о принятии результатов подобной оценки с указанием рыночной стоимости принадлежащих Туаеву Л.Х. права аренды земельного участка и находящегося на нем здания, равными 1 307 860 руб. и 1 532 299 руб. (соответственно).

Ссылки Туаева Л.Х. на пропуск истицей установленного законом срока обращения в суд являются необоснованными, поскольку о результатах произведенной оценки Антонова узнала 18.10.2016г. (л.д.74), тогда как с требованием об оспаривании таких результатов обратилась в суд 28.10.2016г. (л.д.7, 112), т.е. в пределах предусмотренного законом десятидневного срока.

По правилам ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с ООО «Независимый консалтинговый центр «Эталонъ» в пользу Антоновой Е.М. 300 руб. в возврат оплаченной при подаче иска государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.199 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░░░░░» ░░░░░░ (░░░░░ ░░ 03.10.2016░. №<░░░░░░ ░░░░░░>) ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░ 1 805 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 549 ░░.░., ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 34%, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>).

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░ 1 805 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 549 ░░.░., ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 34%, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 67<░░░░░░ ░░░░░░>), ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░ 1 307 860 ░░░. ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░ 1 532 299 ░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 18.10.2016░. ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░ 1 307 860 ░░░. ░ 1 532 299 ░░░. (░░░░░░░░░░░░░░).

░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. 300 ░░░. ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░.



░░░░░ ░.░.░░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░

░░░░░░░░░░░ 28.03.2017░.