Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-16426/2018 от 11.04.2018

Судья – Прибылов А.А. Дело № 33-16426/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 мая 2018 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего < Ф.И.О. >8

судей: < Ф.И.О. >7, Кудинова А.В.

по докладу судьи < Ф.И.О. >7

при секретаре < Ф.И.О. >3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Сильченко А.В. по доверенности Терехова А.А. на решение Октябрьского районного суда г.Краснодара Краснодарского края от 27 февраля 2018 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования г.Краснодар обратилась в суд с исковым заявлением к Сильченко А.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что в соответствии с постановлением администрации муниципального образования г.Краснодар от 19.01.2011 года №185 «О предоставлении гражданину индивидуальному предпринимателю Сильченко А.В. земельного участка в Центральном внутригородском округе г.Краснодар» между администрацией муниципального образования г.Краснодар и Сильченко А.В. заключён договор аренды земельного участка от 29.03.2011 года №4300017242 (договор зарегистрирован в ЕГРН 26.07.2011 года регистрационная запись №23-23-01/564/2011-264). Согласно условиям договора аренды от 29.03.2011 года №4300017242 арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 796 кв.м., кадастровый <...>, расположенный по <...>, в Центральном внутригородском округе г.Краснодара для строительства административного здания и кафе. Сильченко А.В. обязанность по своевременной уплате арендных платежей не исполняет. Задолженность по арендной плате за период с 01.11.2015 года по 30.11.2017 года составила 877 706 руб. 20 коп. Кроме того, п. 5.2 договора предусмотрена пеня за несвоевременную уплату ответчиком арендных платежей. По состоянию на 30.11.2017 года составила 115 257 руб. 98 коп. В адрес Сильченко А.В. направлена претензия с требованием погасить задолженность по арендной плате. В добровольном порядке ответчик имеющуюся задолженность не погасил. Администрация г.Краснодара просила суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.11.2015 года по 30.11.2017 года в размере 877 706 руб. 20 коп., пеню по состоянию на 30.11.2017 года в размере 115 257 руб. 98 коп., всего 992964 руб. 18 коп.

В судебном заседании представитель администрации муниципального образования г.Краснодар по доверенности Шамарова О.С. исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить.

Представитель Сильченко А.В. по доверенности Терехов А.А. в судебном заседании не согласился с заявленными исковыми требованиями, просил суд отказать в их удовлетворении.

Решением Октябрьского районного суда г.Краснодара от 27 февраля 2018 года иск администрации муниципального образования г.Краснодар к Сильченко А.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворен. Взыскана с Сильченко А.В. в пользу администрации муниципального образования г.Краснодар задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29.03.2011 года №4300017242 за период с 01.11.2015 года по 30.11.2017 года в размере 877 706 руб. 20 коп., пеня на 30.11.2017 года в размере 115 257 руб. 98 коп., а всего взыскано 992964,18 руб. Взыскана с Сильченко А.В. в доход государства государственная пошлина в размере 13129,64 руб.

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, представитель Сильченко А.В. по доверенности Терехов А.А. просит решение Октябрьского районного суда г.Краснодара от 27 февраля 2018 года отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указал, что решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального права, без полного исследования всех материалов и обстоятельств дела.

Представитель администрации муниципального образования г.Краснодар, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, об уважительности причин неявки не сообщил, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия, определила, признать его неявку неуважительной, рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав Сильченко А.В. и его представителя по доверенности Терехова А.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования г.Краснодар от 28.06.2010 года №4738 Сильченко А.В. утверждены материалы предварительного согласования места размещения административного здания и кафе на земельном участке площадью 796 кв.м. по <...>, в центральном внутригородском округе г.Краснодара.

Ранее ответчиком получено заключение Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 23.10.2008 года №3950/08-02-16, в соответствии с которым объекты культурного наследия на отводимом земельном участке отсутствуют, в связи с чем, ответчику, на отводимом земельном участке было согласовано размещение административного здания и кафе.

Также получено заключение Управления Роспотребнадзора по Краснодарскому краю от 21.10.2008 года №01-07/4428, в соответствии с которым размещение административного здания и кафе на указанном земельном участке соответствует экологическим условиям использования территории действующему природоохранному и природоресурсному законодательству РФ.

Сформированный земельный участок поставлен на государственный кадастровым учет с кадастровым номером 23:43:0301032:20 с видом разрешенного использования: для строительства административного здания и кафе.

Постановлением администрации муниципального образования г.Краснодар от 19.01.2011 года №185, земельный участок площадью 796 кв.м., в т.ч. земельный участок площадью 600 кв.м. расположенный в охранной зоне инженерных коммуникаций, предоставлен ответчику в аренду сроком на 10 лет для строительства административного здания и кафе. Указанным постановлением департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г.Краснодар было поручено внести соответствующие изменения в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования г.Краснодар. Администрации центрального внутригородского округа г.Краснодара было поручено согласовать границы территории, которую ответчик обязан благоустроить и поддерживать в соответствии с санитарными и противопожарными нормами.

На основании указанного постановления 29.03.2011 года между администрацией муниципального образования г.Краснодар и Сильченко А.В. заключен договор аренды земельного участка №4300017242. Срок действия договора с 19.01.2011 года по 19.01.2021 года.

Указанный договор аренды был в установленном законом порядке зарегистрирован управлением Росреестра по Краснодарскому краю.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды от 29.03.2011 года №4300017242 арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 796 кв.м., кадастровый <...>, расположенный по <...>, в Центральном внутригородском округе г.Краснодара для строительства административного здания и кафе.

В соответствии с п. 1.3. договора аренды, земельный участок предоставляется для строительства административного здания и кафе (административные здания и офисы коммерческих структур и хозяйствующих субъектов).

Пунктом 2.2. договора аренды установлена сумма ежегодной арендной платы в размере 384945,6 руб.

В соответствии с п. 4.1.5. арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Разделом 4.3. договора аренды установлено, что арендатор имеет право самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с видом разрешенного использования. Возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования участка и утвержденной проектной документацией на основании соответствующего разрешения на строительство.

Пунктом 8.1 договора аренды установлено, что изменения и дополнения к настоящему договору оформляются в форме дополнительного соглашения подписываемого сторонами, за исключением изменения ставок арендной платы.

Поскольку Сильченко А.В. арендная плата вносилась нерегулярно и не в полном объеме и у него образовалась сумма задолженности за период с 01.11.2015 года по 30.11.2017 года в размере 877706 руб. 20 коп., за взысканием которой администрация муниципального образования г.Краснодар обратилась в суд.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Судебной коллегией установлено, что после предоставления земельного участка и заключения договора аренды, Сильченко А.В. был совершен ряд мероприятий по подготовке проектной документации, необходимой для возведения на данном земельном участке административного здания, для строительства которого и был сформирован и предоставлен ответчику данный земельный участок.

В частности был заключен договор №3-38-12-1789 на технологическое присоединение к электрической сети и были получены технические условия. Были получены технические условия на перенос участка тепловой сети за территорию земельного участка.

Был изготовлен и согласован департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г.Краснодар проект размещения кафе.

На протяжении всего периода времени указанный земельный участок поддерживался ответчиком в надлежащем состоянии.

Однако, как стало известно ответчику, администрацией муниципального образования г.Краснодар, еще до заключения договора аренды, указанный земельный участок был переведен из общественно-деловой зоны местного значения (ОД.2.) в рекреационную зону (РЗ), для которой строительство административных зданий не является ни основным, ни вспомогательным видом разрешенного использования, т.е. запрещено.

Вступившим в законную силу решением Прикубанского районного суда г.Краснодара от 02 ноября 2015 года администрации муниципального образования г.Краснодар отказано в удовлетворении иска к Сильченко А.В. о расторжении договора аренды земельного участка, по причине наличия задолженности по арендной плате и не освоением земельного участка предоставленного для строительства административного здания и кафе.

Судом, на основании представленных представителем администрации муниципального образования г.Краснодар выкопировок из карты градостроительного зонирования за период с 2007 года по 2015 года, было установлено, что состоянию на 30 января 2007 года спорный земельный участок соответствовал территориальной зоне «общественно-деловая», по состоянию на 24 сентября 2009 года земельный участок был отнесен к территориальной зоне «рекреационная», и по состоянию на 28 мая 2015 года - так же соответствовал территориальной зоне «рекреационная».

В соответствии со ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства установленные решением Прикубанского районного суда г.Краснодара от 02 ноября 2015 года обязательны для суда, не подлежат доказыванию и оспариванию при рассмотрении данного дела.

Вместе с тем, в силу прямого указания закона, на землях рекреационного назначения запрещено осуществление деятельности, не соответствующих их целевому назначению, в т.ч. строительство административных зданий и кафе, в том числе в целях строительства для которых указанный земельный участок и был предоставлен Сильченко А.В.

Таким образом, предоставляя земельный участок ответчику, администрация муниципального образования г.Краснодар понимала, что ответчик не сможет использовать предоставленный ему земельный участок по целевому назначению указанному в договоре аренды - для строительства административного здания и кафе.

Заключая в марте 2011 года с ответчиком договор аренды земельного участка для целей строительства на нем административного здания и кафе, истец не мог не знать, что еще в 2009 года, территориальная зона в которой расположен указанный земельный участок была изменена на рекреационную зону, не позволяющую его использование в указанных целях.

В то же время приведение земельного участка в состояние позволяющее его использование для указанных в договоре аренды целей, относится к исключительной компетенции администрации муниципального образования г.Краснодар, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих ответчику в настоящее время пользоваться арендованным земельным участком.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что истец передал ответчику имущество, которое не может использоваться в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды, то есть не исполнил обязанность, установленную п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 г.) указано, что из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Таким образом, до исключения спорного земельного участка из зоны РЗ, и включения его в зону, в которой возможно строительство административного здания и кафе, т.е. до приведения земельного участка, в состояние, позволяющее его использование по целевому назначению в соответствии с условиями договора аренды, у ответчика отсутствует обязанность по исполнению принятых на себя по указанному договору аренды обязательств по внесению арендной платы.

Установленные судебной коллегией обстоятельства свидетельствуют о необоснованности, заявленных администрацией г.Краснодара исковых требованиях о взыскании с Сильченко А.В. арендной платы.

Поскольку не имеется оснований к взысканию арендной платы, соответственно не имеется оснований для взыскания с Сильченко А.В. пени на невыплаченную задолженность по арендной плате.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции об удовлетворении иска администрации муниципального образования г.Краснодар, не может быть признано законным и обоснованным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью или в части, по основаниям, предусмотренным статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает необходимым решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных администрацией муниципального образования г.Краснодар исковых требований отменить, принять по делу новое решение об отказе в их удовлетворении.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Краснодара Краснодарского края от 27 февраля 2018 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых администрации муниципального образования г.Краснодар к Сильченко А.В. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29.03.2011 года №4300017242 за период с 01.11.2015 года по 30.11.2017 года, пени - отказать.

Председательствующий -

Судьи -