Решение по делу № 2-1369/2019 ~ М-1139/2019 от 16.07.2019

Мотивированное решение изготовлено 15.10.2019

2-1369/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08.10.2019 г. Берёзовский

Березовский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Цыпиной Е.В.,

при секретаре судебного заседания Петренко Д.В.,

с участием представителя истца Мамаевой Е.Н., ответчика Тагиева Р.С., представителя ответчика Базановой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Крохалевой Оксаны Владимировны к Тагиеву Русламу Сулеймановичу о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Крохалева О.В. обратилась с иском к Тагиеву Р.С., в обоснование которого указала, что в феврале 2018 года ей срочно понадобились денежные средства в размере 200000 рублей на лечение. Увидев объявление о предоставлении ломбардом денежных средств в заем под залог недвижимости, истец позвонила по указанному номеру телефона, пояснила, что нуждается в деньгах, на что человек, представившийся Русланом сказал, что может предоставить данную денежную сумму сроком на 1 год под залог недвижимости. После этого, Руслан приезжал в коллективный сад №, где проживала истец с супругом, при этом смотреть земельный участок Руслан не стал, указав, что он его не интересует, пояснил, что может представить деньги, но необходимы гарантии их возврата, предложил оформить залог земельного участка, заключив договор купли-продажи, который будет возвращен (переоформлен) на истца после возврата суммы займа, пояснил, что долг должен возвращаться с процентами, сумма которых составляет ежемесячно по 10000 рублей. Истец согласилась оформить договор купли-продажи земельного участка в качестве гарантии возврата долга займодавцу, таким образом, между сторонами фактически сложились отношения, вытекающие из договоров займа и залога недвижимого имущества. Сторонами 30.03.2018 был заключен договор купли-продажи, и дополнительное соглашение к нему, только через года в марте 2019 года ответчик позвонил и напомнил про необходимость возврата долга, на что супруг истца пояснил, что не имеет возможности вернуть долг, ответчик в свою очередь пояснил, что ждать не намерен, и указал на необходимость выселяться из дома. Истец указывает, что воля сторон при заключении договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом не была направлена на возникновение последствий, характерных для такого вида договоров, поскольку к ответчику никогда не переходил титул владельца данного недвижимого имущества, что следует и из текста дополнительного соглашения №1 от 30.03.2018. Ссылаясь на положения ст. ст. 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации истец указала, что договор купли-продажи земельного участка является прикрывающей договоры займа и залога сделкой, и является недействительным (ничтожным).

С учетом уточнений исковых требований, истец просила:

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 30.03.2018;

- применить последствия недействительности притворной сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, исключить соответствующую запись в ЕГРН о праве собственности Тагиева Р.С. на земельный участок;

- признать право собственности Крохалевой О.В. на земельный участок с кадастровым номером № восстановить запись в ЕГРН о праве собственности Крохалевой О.В. на земельный участок.

Ответчик Тагиев Р.С. с иском не согласился, представил в материалы дела письменные возражения, в которых указал на отсутствие фактических и правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

В судебном заседании представитель истца Мамаева Е.Н. доводы и требования иска поддержала, дополнительно пояснила, что из поведения сторон после оформления сделки следует, что фактически был заключен договор займа. Истец владеет земельным участком и домом, находящимся на нем, с 2013 года. Дом является единственным жильем для них, земельный участок она обрабатывает, ухаживает за ним. Намерения продавать их у нее не было, имущество не выбывало из обладания истца, она несла бремя его содержания, оплачивала коммунальные услуги, ответчик же к имуществу не проявлял никакого интереса, стал предъявлять претензии о выселении только тогда, когда наступил срок возврата займа. Цена на земельный участок занижена, с учетом нахождения на нем дома, она должна быть не менее 800000 рублей, поскольку земельный участок находится в черте города. Представитель истца также указала, что необходимо обратить внимание на поведение ответчика, в действительности у него не было интереса на момент подписания договора к земельному участку, в последствии он предпринимал попытки приезжать, угрожал. Заключенная сделка притворная, прикрывающая сделку купли-продажи. Отсутствовало намерение, чтобы участок выбыл, ответчик предоставил возможность год пользоваться земельным участком и домом, возможность выкупа земельного участка, что свидетельствует о том, что у него не было интереса к нему, фактически земельный участок не передавался, кроме того, не указана выкупная цена, способ ценообразования. Деятельность ответчика направлена на деятельность по одалживанию денег в займ под залог недвижимого имущества, при этом на заложенное имущество сложнее обращать взыскание, в связи с чем оформление сделок осуществляется в форме договоров купли-продажи. Был заключен договор займа, устно оговорены условия о процентах, при этом условие о процентах не является существенным условием договора займа. Все существенные условия договора займа были зафиксированы и намерения заключать договор купли-продажи никогда не было, расположенный на земельном участке садовый дом является единственным жильем, добровольно лишать себя жилья у истца намерения не было. Ответчик знал о том, что был дом на участке, что истец там проживает постоянно. Ответчик не искал земельный участок, его не интересовал ни дом, ни земельный участок, его интересовало только юридическое оформление займа, поэтому ответчик не интересовался в течение года, что с земельным участком, не нес бремя его содержания.

Ответчик Тагиев Р.С. в судебном заседании против доводов иска возражал, указав в обоснование возражений, что в 2018 году он искал для приобретения в личных целях земельный участок, имел намерение строить на нем дом. Он является владельцем комиссионного магазина, истец обращалась к нему с предложением оформить договор залога, он ей в этом отказал. Через некоторое время истец снова обратилась с предложением продать земельный участок, поскольку он искал земельный участок для личных нужд, согласился посмотреть земельный участок, после чего был заключен договор купли-продажи земельного участка. На земельном участке действительно располагался садовый дом, вместе с тем, дом его не интересовал, поскольку он имел намерение строить свой дом, кроме того, расположенный на земельном участке дом не был пригодным для постоянного проживания. Поскольку на момент покупки земельного участка у ответчика отсутствовали денежные средства для начала застройки, было оформлено дополнительное соглашение, по условиям которого истец с супругом могли год пользоваться участком, несли бремя его содержания, поскольку они им пользовались.

Представитель ответчика Базанова Е.С. в судебном заседании в обоснование доводов возражений дополнительно пояснила, что стороны имели намерение заключить договор купли-продажи, было в установленном порядке зарегистрировано право собственности на земельный участок, получена расписка о получении денежных средств по договору купли-продажи, иного в материалы дела не представлено, в том числе, доказательств, подтверждающих намерение сторон оформить иную сделку.

Истец, третье лицо Крохалев В.Е. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Заслушав ответчика, представителей сторон, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства по делу, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из п.2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.ст. 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что Крохалева О.В. являлась правообладателем земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, <адрес> (кадастровый №).

На основании договора купли-продажи земельного участка от 30.03.2018, заключенного между Тагиевым Р.С. и Крохалевой О.В., Тагиев Р.С. приобрел земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 480 кв.м., расположенный по адресу <адрес> <адрес>, при этом стороны согласовали условие о цене (200000 рублей) и порядок внесения оплаты (в момент подписания договора) (л.д. 65).

На указанную сделку купли-продажи земельного участка Крохалевой О.В. получено нотариально удостоверенное согласие ее супруга – Крохалева В.Е. (л.д. 66).

Денежные средства в размере 200000 рублей получены Крохалевой О.В. по договору купли-продажи земельного участка в день его заключения 30.03.2018, что следует из расписки (л.д. 67).

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок оформлена в установленном порядке (л.д. 63-64).

Согласно дополнительному соглашению № 1 к договору купли-продажи земельного участка от 30.03.2018, заключенного между Крохалевой О.В. и Тагиевым Р.С., стороны дополнительно согласовали следующие условия:

1. покупатель (Тагиев Р.С.) обязуется в течение года с момента регистрации основного договора купли-продажи земельного участка от 30.03.2018, не производить и предпринимать каких-либо действий влекущих прекращение его права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, общей площадью 480 кв.м.

2. продавец (Крохалева О.В.) имеет право в течение года с момента регистрации основного договора купли-продажи земельного участка от 30.03.2018, выкупить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес> №, общей площадью 480 кв.м. у покупателя.

3. продавец обязуется в течение года с момента регистрации основного договора купли-продажи земельного участка от 30.03.2018 оплачивать коммунальные платежи, а также налоги, связанные с земельным участком.

4. по истечении года с момента регистрации основного договора купли-продажи земельного участка от 30.03.2018, если продавец не выкупает земельный участок с кадастровым номером № у покупателя, покупатель распоряжается вышеназванным земельным участком на свое усмотрение как пожелает, продавец теряет право выкупа (л.д. 10).

В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку ничтожна.

В силу указанной нормы, признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих ее сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку. Притворная сделка совершается без намерения воспользоваться ее правовыми последствиями и прикрывает ту сделку, которая заключается с действительными намерениями породить гражданские права и обязанности. По сути, имеются две сделки: прикрываемая, которую стороны заключили с намерением воспользоваться порождаемыми ею правами и обязанностями, и прикрывающая, призванная скрыть подлинный характер правоотношения. Следовательно, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон, обстоятельства заключения договора и доказательства несоответствия волеизъявления сторон их действиям.

Применительно к договору купли-продажи притворность сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки и не передает продавцу какие-либо денежные средства.

В данном случае, оспариваемый договор купли-продажи сторонами сделки был исполнен, о чем свидетельствуют фактические действия сторон. Стороны при заключении договора купли-продажи не заблуждались относительно природы сделки, совершили действия направленные на исполнение договора, после заключения названного договора наступили соответствующие правовые последствия (регистрация права собственности покупателя).

Тот факт, что истец в течение года пользовалась земельным участком, оплачивала коммунальные платежи, проживала в садовом доме, вносила членские взносы не свидетельствует о притворности договора, при том, что стороны заключили дополнительное соглашение, согласовав условие о том, что ответчик в течение года не производит и не предпринимает каких-либо действий влекущих прекращение его права собственности на земельный участок, а истец оплачивает коммунальные платежи и сохраняет право выкупить указанный участок.

Истец просит признать договор купли-продажи земельного участка от 30.03.2018 недействительными, ссылаясь на то, что данная сделка является притворной, то есть совершенной с целью прикрыть другую сделку – договор залога недвижимости в обеспечение обязательств по выданному ответчиком истцу займу в размере 200000 рублей.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных положений закона следует, что заявляя о том, что договор купли-продажи является сделкой, прикрывающей договор залога, истец обязан был представить доказательства наличия между ней и ответчиком иных обязательств, в частности заемных, обеспеченных залогом земельного участка.

Вместе с тем, каких-либо доказательств в обоснование данного довода суду не представлено. Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля брат истца Савченко Д.В. лишь показал о том, что ему известно со слов истца о наличии заемных отношений между истцом и ответчиком, иных относимых, допустимых, достоверных доказательств, подтверждающих факт выдачи займа, обеспечения его залогом недвижимости, в материалы дела не представлено.

Суд полагает, что истцом не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых оспариваемый договор купли-продажи земельного участка может быть квалифицирован как притворная сделка и признан недействительным по этому мотиву.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из установленных по делу обстоятельств суд приходит к выводу, что между Крохалевой О.В. и Тагиевым Р.С. был заключен договор купли-продажи, все существенные условия которого, предусмотренные параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно заключение договора в письменной форме, указание в договоре на объект недвижимости, подлежащий купле-продаже, указание в договоре цены спорной недвижимости, государственная регистрация договора – были соблюдены сторонами.

С учетом указанных обстоятельств, принимая во внимание, что истцом не представлено доказательств, что при заключении договора купли-продажи истец не понимала сущность сделки и ее последствия, равно, как не представлено доказательств, достоверно подтверждающих, что при заключении договора купли-продажи земельного участка с ответчиком, волеизъявление истца сформировалось на заключение иного договора, отсутствуют основания для признания договора купли-продажи недействительным, в том числе, в связи с утверждением истца о том, что расположенный на земельном участке дом является единственным у нее пригодным для проживания жилым помещением. Доводы истца о нецелесообразности отчуждения земельного участка в связи с нахождением на нем дома, являющегося единственным пригодным жилым помещением, равно как и доводы о заниженной, по мнению истца стоимости земельного участка, не являются достаточно существенным для признания сделки недействительной, с учетом последовательного исполнения данной сделки согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Крохалевой Оксаны Владимировны к Тагиеву Русламу Сулеймановичу о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, могут подать на указанное решение апелляционную жалобу в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Березовский городской суд Свердловской области.

Судья Цыпина Е.В.