Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-753/2020 (33-42051/2019;) от 15.10.2019

Судья - Качур С.В. дело № 33-753/2020

№ 2-3842/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 января 2020 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Комбаровой И.В.

судей Палянчук Т.А., Губаревой С.А.

по докладу судьи краевого суда Палянчук Т.А.

при ведении протокола помощником судьи Миловой Е.Н.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Никифорова А.Н. по доверенности < Ф.И.О. > на решение Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 27 августа 2019 года,

заслушав доклад судьи Палянчук Т.А., судебная коллегия

установила:

Никифоров А.Н. обратился в суд с иском к Донковцеву П.Е., Морозову В.В., Никулину Д.М. о признании права собственности на земельный участок, возложении обязанности передать недвижимое имущество.

Исковые требования мотивированы тем, что согласно договора займа от <...> года, заключенного между Никулиным Д.М. (заемщиком) и им (заимодавцем), истец передал Никулину Д.Н. денежные средства, в размере 13800 000 рублей. В силу пункта 1.3 указанного договора, целью займа является приобретение заемщиком следующих объектов недвижимости: земельный участок: категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, площадью 405 кв.м, по адресу: <...>, кадастровый номер <...> и расположенный на нем жилой дом, назначение: жилое, площадь общая 65,9 кв.м, по адресу: <...>, кадастровый номер <...> и земельный участок: категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, площадью 405 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер <...>.

Из пункта 1.4 договора следует, что заимодавец по настоящему договору гарантирует передать заемщику денежные средства в полном объеме и в сроки, указанные в пункте 1.2 настоящего договора, а заемщик, в свою очередь гарантирует передать данные денежные средства за объект недвижимости, а также оформить объект недвижимости на свое имя (либо доверенное третье лицо) в срок не позднее <...> года.

Согласно пункту 1.5 договора, заемщик обязуется в срок до 20.11.2017 года вернуть заимодавцу полученные денежные средства.

Этот договор как определено в пункте 1.6 является возмездным. За пользование переданными денежными средствами заемщик уплачивает заимодавцу 20% от полученных денежных средств в год. В силу пункта 1.7 договора, в случае неисполнения заемщиком обязательства по возврату суммы займа перед заимодавцем, заемщик обязуется передать приобретаемый объект недвижимости заимодавцу, а также переоформить на имя заимодавца право собственности на объект недвижимости в месячный срок с момента требования заимодавца.

На указанные переданные денежные средства, как указывает истец, Никулин Д.М. приобрел два земельных участка с кадастровыми номерами <...> и <...>, расположенных по адресу: <...>, что следует из условий предварительного договора от <...> года, заключенного между Галстяном С.Л. и Саргсяном А.Р., в качестве продавцов, действующих в том числе от имени и в интересах Карповой Т.П., и Никулиным Д.М. в качестве покупателя, а также предварительного договора купли-продажи от <...> года, заключенного между Закаряном Э.С., Адамян А.О., в качестве продавцов, в лице поверенного Буликяна А.О., и Никулиным Д.М. в качестве покупателя.

В силу пункта 3.1 предварительного договора от <...> года стороны пришли к соглашению, что стоимость земельных участков составляет сумму в размере 13 800 000 рублей.

Согласно условий вышеуказанных предварительных договоров, после получения денежных средств в качестве оплаты от покупателя, продавцы обязаны выдать покупателю расписку о получении денег. При этом, в договорах купли-продажи будет указана меньшая стоимость каждого из земельных участков, а именно стоимость каждого участка будет составлять 990000 рублей.

В соответствии с предварительным договором от <...> года, Никулин Д.М. обязывался приобрести земельные участки в собственность, в том числе в пользу третьих лиц, а продавцы обязывались продать недвижимое имущество не позднее 30.03.2015 года. Согласно предварительного договора от <...> года Никулин Д.М. обязывался приобрести земельные участки в собственность, в том числе в пользу третьих лиц, а продавцы обязывались продать недвижимое имущество не позднее 20.01.2015 года.

В рамках условий вышеуказанных предварительных договоров, предусматривающих сделки, в том числе в интересах третьих лиц, <...> года между Адамян А.О. (продавцом), в лице поверенного Буликяна А.О., и Морозовым В.В. (покупателем), доверенным лицом Никулина Д.М., в лице Дряпак М.А., был заключен договор купли-продажи в отношении земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, площадь: 405 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенный по адресу: <...>. Также, <...> года между Карповой Т.П. (продавцом) и Морозовым В.В. (покупателем), в лице поверенной Дряпак М.А., был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от <...> года, в отношении земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, площадь: 405 кв.м, кадастровый номер: <...>, по адресу: <...>, и расположенного на нем жилого дома, назначение: жилое, площадь: общая 65,9 кв.м, находящегося по адресу: <...>.

Согласно выписки из ЕГРН от <...> года № <...>, а также кадастровой выписки о земельном участке от 17.05.2016 года, 26.02.2015 года из земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...>, образован земельный участок, площадью 810 кв.м с кадастровым номером <...>, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <...>.

Впоследствии, 23.03.2015 года за Морозовым В.В. было зарегистрировано право собственности на образованный земельный участок с кадастровым номером <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным управлением Росреестра по Краснодарскому краю серии <...> № <...>.

Из вступившего в законную силу решения Центрального районного суда города Сочи от 30.08.2017 года по гражданскому делу № 2-3392/2017 по иску Морозова В.В. к Никулину Д.М. о снятии ответственности за правовые и технические результаты строительства дома, следует, что в этот же день, <...> года Морозов В.В. заключил с Никулиным Д.М. договор о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству жилого дома, по которому Морозов В.В. с Никулиным Д.М. должны были объединить свои вклады и усилия для строительства жилого дома на принадлежащем Морозову В.В. земельном участке с кадастровым номером <...>, а вкладом Никулина Д.М. являлось предоставление денежных средств.

Однако, до марта 2016 года Никулин Д.М. к выполнению своих обязательств по заключенному с Морозовым В.В. договору простого товарищества не приступил, к совместному строительству жилого дома на принадлежащем Морозову В.В. земельном участке у него пропал интерес.

В связи с чем, в соответствии с пунктом 4.6 договора простого товарищества, Морозов В.В. передал принадлежащий ему земельный участок путем переоформления Донковцеву П.Е.

<...> года Морозов В.В. и Донковцев П.Е. заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 810 кв.м, расположенного по адресу: <...>. <...> года Донковцев П.Е. приобрел право собственности на этот земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.03.2016 года сделана запись регистрации № <...>.

После заключения сделки с Донковцевым П.Е., Морозов В.В. утратил право собственности на данный земельный участок, и в дальнейшем, не имел никакого отношения к данному объекту недвижимости.

При этом, в день регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок на Донковцева П.Е., между Никулиным Д.М. и Донковцевым П.Е. был заключен договор о совместной деятельности, аналогичный договору, ранее заключенному с предыдущим собственником земельного участка Морозовым В.В.

В частности, из договора о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству жилого дома от <...> года, заключенного между Никулиным Д.М. (товарищем-1) и Донковцевым П.Е. (товарищем-2), следует, что стороны по договору соединили свои вклады и совестно действовали без образования юридического лица с целью строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером <...>, расположенном по адресу: <...>, площадью 810 кв.м.

В силу пункта 2.2 настоящего договора, вкладом товарища-1 является предоставление денежных средств, в размере - 18 000 000 рублей. Вклад товарища-1 оценивается в размере 90% в общем имуществе товарищей. Согласно пункту 2.3 договора, вкладом товарища-2 является земельный участок, указанный в пункте 1.2 договора, а также личное участие и приложение усилий, совместно с товарищем-1, по получению разрешений и согласований на строительство жилого дома, указанного в пункте 1.1 договора, организации строительства, подключения дома к электроснабжению, холодному водоснабжению и водоотведению, газоснабжению. Вклад товарища-2 оценивается в размере 2 000 000 рублей, что соответствует 10% в общем имуществе товарищей.

При этом, из пункта 4 дополнительного соглашения к договору о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству жилого дома от <...> года, подписанного сторонами <...> года следует, что настоящим соглашением, товарищ-1 выкупает долю в товариществе товарища-2, а товарищ-2 передает свою долю товарищу-1, при этом, товарищ-1 вправе оформить на себя (либо на любое третье лицо по своему указанию) принадлежащее товарищу-2 имущество в рамках настоящего соглашения, а товарищ-2 обязуется произвести все необходимые регистрационные действия по переоформлению принадлежащего ему имущества не позднее 14 календарных дней с момента указания товарища-1.

Настоящее соглашение как указано в пункте 5 содержит в себе все условия акта приема-передачи имущества товарища-2, а именно: товарищ-2 настоящим соглашением передает, а товарищ-1 принимает земельный участок, с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, площадью 810 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, а также расположенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...>.

При таких обстоятельствах, считает, что и Морозов В.В. и Донковцев П.Е., являлись лишь номинальными собственниками спорного земельного участка с кадастровым номером <...>, а фактическим его собственником являлся Никулин Д.М.

Данное обстоятельство подтверждается показаниями свидетелей < Ф.И.О. > и < Ф.И.О. > в рамках уголовного дела № 1-1/2018, возбужденного в отношении Никулина Д.М. по части 3, части 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, отраженными в приговоре Центрального районного суда города Сочи от 05.03.2018 года, а также показаниями свидетеля < Ф.И.О. > в рамках уголовного дела № 1-292/2017, отраженными в протоколе открытого судебного заседания по уголовному делу № 1-292/2017.

Также указывает, что кроме договора займа от <...> года между истцом и ответчиком Никулиным Д.М. было заключено два договора уступки права требования. Так, <...> года между ним (цессионарием) и Никулиным Д.Н. (цедентом) был заключен договор уступки права требования, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме право требования долговых обязательств, в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с предварительным договором купли-продажи от <...> года, где сторонами договора выступали со стороны покупателя Никулин Д.М., со стороны продавца - Захарян Э.С., Адамян А.О, Буликян А.О; предварительным договором купли-продажи от <...> года, где сторонами договора выступали со стороны покупателя Никулин Д.М., со стороны продавца - Галстян С.Л., Саргсян А.Р.; расписками на общую сумму 14 400 000 рублей, где плательщиком выступал Никулин Д.М., а получателем денежных средств выступали Закарян Э.С., Сарсян А.С., Адамян А.О., Буликян А.О.; основным договором купли-продажи от <...> года, где покупателем выступал Морозов В.В., а продавцом Адамян А.О., Буликян А.О.; договором займа от <...> года на сумму 13 800 000 рублей на покупку недвижимого имущества, где сторонами договора со стороны заемщика выступал Никулин Д.М., а со стороны заимодавца - истец с должника цедента - Морозова В.В., на земельный участок, площадью 810 кв.м с кадастровым номером <...>, целевое назначение: для индивидуального жилищного строительства, категория земли: земли населенных пунктов, по адресу: <...>, с расположенным на нем жилым домом, назначение: жилое, общей площадью 65,9 кв.м, по адресу: <...>, кадастровый номер <...>.

Уступаемое право требования цедента к должнику проистекает из ранее заключенного договора займа от <...> года на покупку недвижимого имущества между цедентом и цессионарием (на основании которого цессионарий, выступая заимодавцем передал денежные средства в размере 13800 000 рублей, а цедент, выступая заемщиком, принял указанную сумму с целью приобретения указанного в настоящем договоре недвижимого имущества в полном объеме.

<...> года между истцом и Никулиным Д.М. был заключен еще один договор уступки права требования, по условиям которого цедент Никулин Д.М. уступает, а цессионарий истец принимает в полном объеме право требования долговых обязательств в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с договором о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству жилого дома от <...> года; дополнительным соглашением от <...> года к договору о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству жилого дома от <...> года; распиской от 12.11.2016 года на сумму 2 000 000 рублей, подписанными и заключенными между должником цедента - Донковцевым П.Е., право требования на земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, площадью 810 кв.м.

По условиям настоящего договора в качестве возмещения за уступаемое право требования цедента к должнику, цессионарий прекращает свои требования по ранее заключенному договору займа от <...> года с цедентом (на основании которого цессионарий, выступая заимодавцем передал денежные средства в сумме 13 800 000 рублей, а цедент, выступая заемщиком принял указанную денежную сумму) в полном объеме.

При подписании настоящего договора цедент передает, а цессионарий принимает все имеющиеся у цедента документы, удостоверяющие право требования последнего к должнику, а именно, договор о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству жилого дома от <...> года; дополнительное соглашение от <...> года к договору о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству жилого дома от <...> года; расписку от 12.11.2016 года на сумму 2 000 000 рублей.

Также при подписании настоящего договора цедент передает, а цессионарий принимает все имеющиеся у цедента документы, удостоверяющие добропорядочность цедента (заемщика по договору займа от <...> года) как приобретателя земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, площадью 810 кв.м, а именно: предварительный договор купли-продажи от <...> года, где сторонами договора выступали со стороны покупателя - Никулин Д.М., со стороны продавца - Закарян Э.С., Адамян А.О., Буликян А.О.; предварительный договор купли-продажи от <...> года, где сторонами договора выступали со стороны покупателя - Никулин Д.М., со стороны продавца - Галстян С.Л. и Саргсян А.Р.; расписки о том, что Никулин Д.М. передал следующим гражданам денежные средства: Закарян Э.С. - 3000000 рублей в марте 2015 года; Закарян Э.С. - 600 000 рублей 13.02.2015 года; Саргсян А.Р. - 500 000 рублей 03.02.2014 года; Закарян Э.С. - 6 850 000 рублей 28.01.2015 года; Закарян Э.С., Адамян А.О., Буликян А.О. - 800 000 рублей 08.01.2015 года; Закарян Э.С. - 650 000 рублей 03.02.2015 года; Закарян Э.С., Саргсян А.Р. - 100 000 рублей 25.11.2014 года; Закарян Э.С. - 1 900 000 рублей 16.02.2015 года.

В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 03.12.2016 года Никулин Д.Н. передал, а истец принял земельный участок, площадью 810 кв.м с кадастровым номером <...>, целевое назначение: для индивидуального жилищного строительства, категория земли: земли населенных пунктов, по адресу: <...>, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, принадлежащий Донковцеву П.Е. Согласно акта приема-передачи документов от 03.12.2016 года, Никулин Д.Н. передал, а истец приял оригиналы документов, отраженных в договоре уступки права требования от <...> года, заключенном между истцом и Никулиным Д.М.

Между тем согласно сведений из ЕГРН от 04.06.2019 года, Донковцев П.Е. значится собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 810 кв.м, расположенного по <...>.

При этом, решением Центрального районного суда города Сочи от 13.02.2017 года по делу № 2-576/2017 по исковому заявлению Морозова В.В. к Донковцеву П.Е. о расторжении договора купли-продажи, право собственности на вышеуказанный земельный участок было признано за Морозовым В.В.

В частности, данным судебным актом постановлено расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, от <...> года, заключенный между Морозовым В.В. и Донковцевым П.Е.; запись о государственной регистрации перехода права собственности в отношении указанного земельного участка, на имя Донковцева П.Е. аннулировать; признать за Морозовым В.В., право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 810 кв.м, кадастровый номер <...>, категория земель: земли населенных пунктов.

Однако, из-за принятых судом обеспечительных мер в виде ареста на земельный участок, право собственности Морозова В.В. до сих пор не зарегистрировано.

В связи с чем, истец просил суд признать за ним право собственности на земельный участок, площадью 810 кв.м с кадастровым номером <...>, целевое назначение - для индивидуального жилищного строительства, категория земли: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>; и возложить обязанность на Донковцева П.Е. и Морозова В.В. передать ему указанный земельный участок.

Решением Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 27 августа 2019 года в удовлетворении иска Никифорова А.Н. отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца по доверенности < Ф.И.О. > просит решение районного суда отменить, полагая его незаконным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

Письменные возражения на эту апелляционную жалобу не поступали.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив юридическую оценку обстоятельств дела и полноту их установления, правильность применения судом норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как установлено судом и видно из выписки ЕГРН от 04.06.2019 года, а также сведений, предоставленных органом государственной регистрации, Донковцев П.Е. является собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 810 кв.м, расположенного по <...>. Право собственности зарегистрировано 28.03.2016 года запись регистрации <...>

При этом, решением Центрального районного суда города Сочи от 13.02.2017 года по делу № 2-576/2017 по иску Морозова В.В. к Донковцеву П.Е. о расторжении договора купли-продажи, право собственности на вышеуказанный земельный участок было признано за Морозовым В.В.

Право собственности Морозова В.В. до сих пор не зарегистрировано.

Также в материалах дела имеются предварительные договоры и расписки, подтверждающие приобретение Никулиным Д.М. двух земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...>, из которых впоследствии был образован спорный земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 810 кв.м, расположенного по <...>.

Так, согласно предварительного договора от <...> года, заключенного между Галстяном С.Л. и Саргсяном А.Р., в качестве продавцов, действующих в том числе от имени и в интересах Карповой Т.И., и Никулиным Д.М., в качестве покупателя, Никулин Д.М. обязывался приобрести в собственность, в том числе в пользу третьих лиц, а продавцы обязывались продать недвижимое имущество, а именно: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, площадь: 405 кв.м, кадастровый номер <...>, по адресу: <...>, (на указанном земельном участке расположен жилой дом, кадастровый номер <...> и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, площадь: 405 кв.м, кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: <...>.

В соответствии с предварительным договором купли-продажи от <...> года, заключенным между Закаряном Э.С., Адамян А.О., в качестве продавцов, в лице поверенного Буликяна А.О., и Никулиным Д.М., в качестве покупателя, Никулин Д.М. обязывался приобрести в собственность, в том числе в пользу третьих лиц, а продавцы обязывались продать недвижимое имущество, а именно: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, площадь: 405 кв.м, кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: <...>, (на указанном земельном участке расположен жилой дом, кадастровый номер <...>) и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием- для индивидуального жилищного строительства, площадь: 405 кв.м, кадастровый номер: <...>, расположенный по адресу: <...>.

Вышеуказанные предварительные договоры были заключены с целью юридического закрепления намерений сторон и регламентации их взаимоотношений в период подготовки к заключению основных договоров купли-продажи земельных участков.

В соответствии с предварительным договором от <...> года Никулин Д.М. обязывался приобрести земельные участки в собственность, в том числе в пользу третьих лиц, а продавцы обязывались продать недвижимое имущество, не позднее 30 марта 2015 года.

Согласно предварительного договора от <...> года, Никулин Д.М. обязывался приобрести земельные участки в собственность, в том числе в пользу третьих лиц, а продавцы обязуются продать недвижимое имущество, не позднее 20.01.2015 года.

<...> года между Адамян А.О. (продавцом), в лице поверенного Буликяна А.О., и Морозовым В.В. (покупателем), доверенным лицом Никулина Д.М., в лице Дряпак М.А., был заключен договор купли-продажи в отношении земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, площадь: 405 кв.м, кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: <...>.

Также, <...> года между Карповой Т.Н. (продавцом) и Морозовым В.В. (покупателем), в лице поверенной Дряпак М.А., был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от <...> года, в отношении земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, площадь: 405 кв.м, кадастровый номер <...>, по адресу: <...>, и расположенного на нем жилого дома, назначение: жилое, площадь: общая 65,9 кв.м, находящегося по адресу: <...>.

Из выписки ЕГРН от 16.01.2018 года № <...>, а также кадастровой выписки о земельном участке от 17.05.2016 года, следует, что <...> года из земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...>, образован земельный участок, площадью 810 кв.м с кадастровым номером <...>, категория земель земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <...>.

23.03.2015 года за Морозовым В.В. было зарегистрировано право собственности на образованный земельный участок с кадастровым номером <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю серии <...> № <...>

Из вступившего в законную силу решения Центрального районного суда города Сочи от 30.08.2017 года по гражданскому делу № 2-3392/2017 по иску Морозова В.В. к Никулину Д.М. о снятии ответственности за правовые и технические результаты строительства дома, следует, что в этот же день, <...> года Морозов В.В. заключил с Никулиным Д.М. договор о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству жилого дома, по которому Морозов В.В. с Никулиным Д.М. должны были объединить свои вклады и усилия для строительства жилого дома на принадлежащем Морозову В.В. земельном участке с кадастровым номером <...>, а вкладом Никулина Д.М. являлось предоставление денежных средств.

Однако, до марта 2016 года Никулин Д.М. к выполнению своих обязательств по заключенному с Морозовым В.В. договору простого товарищества не приступил.

В связи с чем, в соответствии с пунктом 4.6 договора простого товарищества, Морозов В.В. передал принадлежащий ему земельный участок путем переоформления Донковцеву П.Е.

В последующем, <...> года Морозов В.В. и Донковцев П.Е. заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 810 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

<...> года Донковцев П.Е. приобрел право собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 810 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Из указанного решения суда по делу № 2-3392/2017 следует, что после заключения сделки с Донковцевым П.Е., Морозов В.В. утратил право собственности на данный земельный участок, и в дальнейшем, не имел никакого отношения к данному объекту недвижимости.

При этом, в день регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок на Донковцева П.Е., между Никулиным Д.М. и Донковцевым П.Е. был заключен договор о совместной деятельности, аналогичный договору, ранее заключенному с предыдущим собственником земельного участка Морозовым В.В.

В частности, из договора о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству жилого дома от <...> года, заключенного между Никулиным Д.М. (товарищем-1) и Донковцевым П.Е. (товарищем-2), следует, что стороны по договору соединили свои вклады и совестно действовали без образования юридического лица с целью строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером <...>, расположенном по адресу: <...>, площадью 810 кв.м.

В силу пункта 2.2 настоящего договора, вкладом товарища-1 является предоставление денежных средств, в размере 18 000 000 рублей. Вклад товарища-1 оценивается в размере 90% в общем имуществе товарищей.

Согласно пункту 2.3 договора, вкладом товарища-2 является земельный участок, указанный в пункте 1.2, а также личное участие и приложение усилий, совместно с товарищем-1, по получению разрешений и согласований на строительство жилого дома, указанного в пункте 1.1 договора, организации строительства, подключения дома к электроснабжению, холодному водоснабжению и водоотведению, газоснабжению. Вклад товарища-2 оценивается в размере 2 000 000 рублей, что соответствует 10% в общем имуществе товарищей.

При этом, из пункта 4 дополнительного соглашения к договору о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству жилого дома от <...> года, подписанного сторонами <...> года, следует, что настоящим соглашением, товарищ-1 выкупает долю в товариществе товарища-2, а товарищ-2 передает свою долю товарищу-1, при этом, товарищ-1 вправе оформить на себя (либо на любое третье лицо по своему указанию) принадлежащее товарищу-2 имущество в рамках настоящего соглашения, а товарищ-2 обязуется произвести все необходимые регистрационные действия по переоформлению принадлежащего ему имущества не позднее 14 календарных дней с момента указания товарища-1.

Из пункта 5 соглашения следует, что настоящее соглашение содержит в себе все условия акта приема-передачи имущества товарища-2, а именно: товарищ-2 настоящим соглашением передает, а товарищ-1 принимает земельный участок, с кадастровым номером <...>, по адресу: <...>, площадью 810 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, а также расположенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...>.

Между тем, несмотря на вывод Центрального районного суда города Сочи, изложенный в решении от 30.08.2017 года по гражданскому делу № 2-3392/2017 о том, что Морозов В.В. передал спорный земельный участок Донковцеву П.Е. и не имеет к нему никакого отношения, договор купли-продажи земельного участка, впоследствии он все же оспорил по основаниям его безденежности, что следует из другого вышеуказанного судебного акта Центрального районного суда города Сочи по делу № 2-576/2017.

При этом, оба ответчика, и Морозов В.В. и Донковцев П.Е. утверждают, что не претендуют на спорный земельный участок, фактически подтверждая доводы истца о том, что действительным собственником земельного участка, является Никулин Д.М.

Помимо этого Донковцев П.Е., следуя позиции Морозова В.В., изложенной в деле № 2-3392/2017 в своих возражениях указывает, что именно, на Никулина Д.М., как застройщика многоквартирного дома на участке по адресу: <...> должна быть возложена ответственность за правовые и технические результаты строительства, а также ответственность по всем судебным спорам, возникшим по земельному участку с кадастровым номером <...> и строению, а также спорам, возникшим с третьими лицами.

При этом, в материалах дела имеется договор займа от <...> года, заключенный между Никулиным Д.М. (заемщиком) и Никифоровым А.Н. (заимодавцем), из которого следует, что Никифоров А.Н. передал Никулину Д.Н. денежные средства, в размере 13 800 000 рублей.

В силу пункта 1.3 этого договора, целью займа является приобретение заемщиком следующих объектов недвижимости: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, площадью 405 кв.м, по адресу: <...>, кадастровый номер <...> и расположенного на нем жилого дома, назначение: жилое, площадь общая 65,9 кв.м, по адресу: <...>, кадастровый номер <...>; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, площадью 405 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер <...>.

Из пункта 1.4 договора следует, что заимодавец по настоящему договору гарантирует передать заемщику денежные средства в полном объеме и в сроки, указанные в пункте 1.2 настоящего договора, а заемщик, в свою очередь гарантирует передать данные денежные средства за объект недвижимости, а также оформить объект недвижимости на свое имя (либо доверенное третье лицо) в срок не позднее 30.03.2015 года.

Согласно пункту 1.5 договора, заемщик обязуется в срок до 20.11.2017 года вернуть заимодавцу полученные денежные средства.

В силу пункта 1.6 договора, настоящий договор является возмездным. За пользование переданными денежными средствами заемщик уплачивает заимодавцу 20% от полученных денежных средств в год. Из пункта 1.7 договора следует, что в случае неисполнения заемщиком обязательства по возврату суммы займа перед заимодавцем, заемщик обязуется передать приобретаемый объект недвижимости заимодавцу, а также переоформить на имя заимодавца право собственности на объект недвижимости в месячный срок с момента требования заимодавца.

<...> года между Никифоровым Д.Н. (цессионарием) и Никулиным Д.Н. (цедентом) заключен договор уступки права требования, по условиям которого цедент уступил, а цессионарий принял в полном объеме право требования долговых обязательств, в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с предварительным договором купли-продажи от <...> года, где сторонами договора выступали со стороны покупателя Никулин Д.М., со стороны продавца - Захарян Э.С., Адамян А.О., Буликян А.О; предварительным договором купли-продажи <...> года, где сторонами договора выступали со стороны покупателя Никулин Д.М., со стороны продавца - Галстян С.Л., Саргсян А.Р.; расписками на общую сумму 14400000 рублей, где плательщиком выступал Никулин Д.М., а получателем денежных средств выступали Закарян Э.С., Сарсян А.С., Адамян А.О., Буликян А.О.; основным договором купли-продажи от <...> года, где покупателем выступал Морозов В.В., а продавцом Адамян А.О., Буликян А.О.; договором займа от <...> года на сумму 13 800 000 рублей на покупку недвижимого имущества, где сторонами договора со стороны заемщика выступал Никулин Д.М., а со стороны заимодавца Никифоров А.Н. с должника цедента Морозова В.В., на земельный участок, площадью 810 кв.м с кадастровым номером <...>, целевое назначение - для индивидуального жилищного строительства, категория земли: земли населенных пунктов, по адресу: <...>, с расположенным на нем жилым домом, назначение: жилое, общей площадью 65,9 кв.м, по адресу: <...>, кадастровый номер <...>

Уступаемое право требования цедента к должнику проистекает из ранее заключенного договора займа от <...> года на покупку недвижимого имущества между цедентом и цессионарием (на основании которого цессионарий, выступая заимодавцем передал денежные средства в размере 13800 000 рублей, а цедент, выступая заемщиком, принял указанную сумму с целью приобретения указанного в настоящем договоре недвижимого имущества в полном объеме).

<...> года между Никифоровым А.Н. и Никулиным Д.М. был заключен еще один договор уступки права требования, по условиям которого цедент Никулин Д.М. уступил, а цессионарий Никифоров А.Н. принял в полном объеме право требования долговых обязательств в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с договором о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству жилого дома от <...> года; дополнительным соглашением от <...> года к договору о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству жилого дома от <...> года; распиской от 12.11.2016 года на сумму 2 000 000 рублей, подписанными и заключенными между должником цедента Донковцевым П.Е., право требования на земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, площадью 810 кв.м.

По условиям настоящего договора, в качестве возмещения за уступаемое право требования цедента к должнику, цессионарий прекращает свои требования по ранее заключенному договору займа от <...> года с цедентом (на основании которого цессионарий, выступая заимодавцем передал денежные средства в сумме 13 800 000 рублей, а цедент, выступая заемщиком принял указанную денежную сумму) в полном объеме.

При подписании настоящего договора цедент передал, а цессионарий принял все имеющиеся у цедента документы, удостоверяющие право требования последнего к должнику, а именно, договор о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству жилого дома от <...> года; дополнительное соглашение от <...> года к договору о совместной деятельности (простого товарищества) по строительству жилого дома от <...> года; расписку от 12.11.2016 года на сумму 2 000 000 рублей.

Также при подписании настоящего договора, цедент передал, а цессионарий принял все имеющиеся у цедента документы, удостоверяющие добропорядочность цедента (заемщика по договору займа от <...> года) как приобретателя земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, площадью 810 кв.м, а именно: предварительный договор купли-продажи от <...> года, где сторонами договора выступали со стороны покупателя Никулин Д.М., со стороны продавца - Закарян Э.С., Адамян А.О., Буликян А.О.; предварительный договор купли-продажи от <...> года, где сторонами договора выступали со стороны покупателя Никулин Д.М., со стороны продавца - Галстян С.Л. и Саргсян А.Р.; расписки о том, что Никулин Д.М. передал следующим гражданам денежные средства: Закарян Э.С. - 3000000 рублей в марте 2015 года; Закарян Э.С. - 600 000 рублей 13.02.2015 года; Саргсян А.Р. - 500 000 рублей 03.02.2014 года; Закарян Э.С. - 6 850 000 рублей 28.01.2015 года; Закарян Э.С., Адамян А.О., Буликян А.О. - 800 000 рублей 08.01.2015 года; Закарян Э.С. - 650 000 рублей 03.02.2015 года; Закарян Э.С., Саргсян А.Р. - 100 000 рублей 25.11.2014 года; Закарян Э.С. - 1 900 000 рублей 16.02.2015 года.

В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 03.12.2016 года, Никулин Д.Н. передал, а Никифоров А.Н. принял земельный участок, площадью 810 кв.м с кадастровым номером <...>, целевое назначение - для индивидуального жилищного строительства, категория земли: земли населенных пунктов, по адресу: <...>, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, принадлежащий Донковцеву П.Е.

Из акта приема-передачи документов от 03.12.2016 года следует, что Никулин Д.Н. передал, а Никифоров А.Н. принял оригиналы документов, отраженные в договоре уступки права требования от 03.12.2016 года, заключенном между Никифоровым А.Н. и Никулиным Д.М.

По смыслу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагается, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как видно из материалов дела, описанные выше договора являются смешанными, содержат в себе как условия договора о займе, так и условия договора залога недвижимого имущества в обеспечение возврата займа.

Залог недвижимого имущества помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке (залоге недвижимости).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) договор об ипотеке (договор залога земельных участков и объекта незавершенного строительства) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2 настоящей статьи).

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (пункт 1 статьи 10 Закона об ипотеке (залоге недвижимости), пункт 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из договора займа с залоговым обеспечением от <...> года, заключенного между Никулиным Д.М. и Никифоровым А.Н. усматривается, что стороны этого договора не осуществили его государственную регистрацию, а потому этот договор считается незаключенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку такая государственная регистрация описанных выше договоров уступки права требования от <...> года и от <...> года сторонами этих договоров также не была произведена, то право истца на обращение в суд с рассматриваемыми требованиями в данном случае не основано на законе.

Принимая во внимание изложенное, учитывая содержание представленных доказательств и результаты их оценки, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в иске Никифорову А.Н. следует отказать.

По результатам рассмотрения настоящего дела в апелляционном порядке судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, изменению либо отмене не подлежит.

Правильно определив спорные правоотношения сторон, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам, верно определил закон, подлежащий применению в деле, и с учетом установленных в ходе судебного разбирательства фактических обстоятельств сделал обоснованный вывод по существу возникшего спора.

Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований к отмене либо изменению решения суда судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда

определила:

решение Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 27 августа 2019 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Никифорова А.Н. по доверенности < Ф.И.О. > - оставить без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи -