Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-347/2016 ~ М-177/2016 от 14.03.2016

дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 апреля 2016г. <адрес>

Палласовский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Утюшевой Т.Л., единолично,

с участием представителей истца ФИО2,ФИО5, представителей ответчика ФИО3,ФИО6,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Былина» о расторжении договора аренды на здание магазина,

у с т а н о в и л:

ФИО1 предъявила исковые требования к ООО «Былина» о расторжении договора аренды на здание магазина.

В судебном заседании представителями истца ФИО2, ФИО5 требования иска были поддержаны, в обоснование заявленного требования представители указали, что истец является собственником здания магазина, расположенного по адресу: <адрес> (Галки нечетная сторона), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>. Между ней и ООО «Былина» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды части здания Магазина. Помещения были переданы ООО «Былина» (ответчик) ДД.ММ.ГГГГ по Акту приема-передачи. В соответствии с п. 1.1 договора аренды истцом переданы ООО «Былина» во временное пользование помещение №- торговый зал, площадью 102,9 кв.м.,помещение №-подсобное, площадью 32,4 кв.м.,помещение №-подсобное, площадью 5,4 кв.м.,помещение №-подсобное, площадью 4,5 кв.м., помещение №- склад, площадью 26,2 кв.м., помещение №- склад, площадью 22,1 кв.м. Эти помещения указаны в соответствии с техническим паспортом на нежилое здание магазина, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 2.2 договора аренды арендатор (ответчик) обязан использовать арендованное здание в соответствии с целями, указанными в п. 1.1, и назначением здания. В п. 1.1 договора аренды указывается, что арендатору (ответчику) передается часть здания магазина для использования, в соответствии с его целевым назначением, указанным в Свидетельстве о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №<адрес>, т.е. для использования под магазин. Однако, в нарушение условий договора аренды (п. 1.1), ООО «Былина» использует здание под объект общественного питания - кафе «Былина». Кроме этого, в соответствии с подп. «а» п. 2.2.1 Договора аренды арендатор (ответчик) вправе производить улучшения, перепланировку, отделку помещений здания, только, с письменного согласия Арендодателя. Ответчиком (ООО «Былина») без согласия истца была произведена следующая перепланировка и реконструкция помещений, в помещении № - пробита задняя стенка и установлен оконный проем; в помещении № - пробиты 3 стенки и установлены вентиляционные каналы, установлены перегородка и дополнительное помещение; между помещениями № и № - пробита стенка и установлены оконный проем и дверь; в помещении № - установлена дополнительная перегородка; в помещении № пробита задняя стенка и установлены оконные проемы; к помещению № произведена пристройка, крыльцо. Подтверждаются изменения техническим паспортом на здание магазина от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно подп. «б» п. 2.2.1 договора аренды арендатор (ООО «Былина») вправе подсоединять и использовать все коммуникации и оборудование, обслуживающие здание, только с предварительного согласия Арендодателя. ООО «Былина» без согласия истца было произведено подключение к водо- и электроснабжению. Также, незаконно, без согласия ООО «Былина» подсоединены и использует электропечи. Все эти изменения и подсоединения были произведены не только без ведома и согласия арендодателя, но и разрешения надзорных органов - строительных, пожарных, санитарных и др. Такие действия (по незаконной перепланировки, реконструкции здания, незаконного подключения водо- и электроснабжения, незаконной организации предприятия общественного питания - кафе) ООО «Былина» и его руководителя - ФИО3 несут угрозу не только самому зданию магазина, но и жизни и здоровью граждан. В соответствии со ст. 619 ГК РФ, п.п. 5.1, 5.2 Договора аренды арендодатель (Истец) может требовать расторжения договора, если «Арендатор» пользуется предоставленным зданием с существенными нарушениями условий Договора или назначением Здания либо с неоднократными нарушениями, либо, умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние Здания. Истец ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику Предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ и устранения, указанных выше, нарушений Договора. В этом предупреждении было указано, что в случае, если эти нарушения не будут устранены в 5-ти дневный срок, с момента получения Предупреждения, то ответчику предлагалось расторгнуть Договор аренды и возвратить арендованное имущество. Ответчик, в своём Ответе от ДД.ММ.ГГГГ, указывает, что никаких условий договора он не нарушал. До настоящего времени, в нарушение условий договора аренды (п. 1.1), ответчик использует здание под объект общественного питания - кафе «Былина». Произведенные, в нарушение требований подп. «а» п. 2.2.1 Договора аренды, перепланировка и реконструкция помещений здания Магазина, не устранены. В нарушение правил ст. 309 ГК РФ обязательства арендатором не исполняются надлежащим образом. В соответствии с ч. 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Истец ФИО1 просит расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ части здания магазина, расположенного по адресу: <адрес> (Галки нечетная сторона), заключенный между ней, ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Былина», взыскать с ООО «Былина» в ее пользу расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей, расходы за оформление доверенности представителя в размере 1 000 рублей.

Истец ФИО1 не явилась в судебное заседание, была надлежащим образом уведомлена о месте и времени рассмотрения дела.

Представители ответчика ООО «Былина» директор общества ФИО3, представитель ФИО6 требования иска не признали, пояснили, что свои обязательства по договору Арендатор исполняет в полном объеме, а именно Арендатор принял имущество во временное пользование и оплачивает предусмотренные договором платежи. Истец ссылается в своих доводах на самовольную перепланировку и реконструкцию нежилого помещения, представляя в качестве доказательства технический паспорт, изготовленный ДД.ММ.ГГГГ МУП «Бюро технической инвентаризации» <адрес> филиал, технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ изготовленный ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Палласовское отделение, а также фотографии арендуемого здания. В соответствии с действующим законодательством в свой деятельности БТИ должны руководствоваться, в том числе приказами и письмами Министерства экономического развития РФ. Как следует из письма Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> «Об осуществлении государственного технического учета и технической инвентаризации и подготовке технических паспортов объектов капитального строительства, не относящихся к жилищному фонду. В настоящее время действующим законодательством порядок осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, не относящихся к жилищному фонду, не установлен. Таким образом, подготовка технических паспортов на объекты капитального строительства, не относящиеся к объектам жилищного фонда, не предусмотрена действующим законодательством.» В связи с этим считаем, что подготовленный технический паспорт на нежилое помещение изготовленный инженером ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» ФИО7, не соответствует действующему законодательству и не может быть принят как доказательство. В соответствии с п. 5 ст. 67 ГПК РФ, при оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств. Арендатор, за время действия договора и за период нахождения кафе в нежилом здании никаких переустройств и перепланировок не производил. Помещение находится в том состоянии, в каком оно было принято по акту приема-передачи. Оконные проемы указаны в акте приема передачи имущества, что подтверждает тот факт, что при заключении договора в указанных помещениях перепланировок не производилось. В техническом паспорте от 2010 года также отсутствует туалетная и иные комнаты, где могло бы находится сантехническое оборудование, в связи с этим истец указывает, что ответчик без получения каких либо разрешений самостоятельно сделал данную комнату и подсоединил коммуникации. В соответствии с условиями договора (пп. «г» и пп «и» п, 2.2.) арендатор обязан самостоятельно оплачивать потребленную воду и содержать в исправном состоянии сантехническое оборудование. Данные условия договора подтверждают, что на момент заключения договора в арендуемом помещении имелась канализация и водоснабжение. При сопоставлении пунктов договора аренды нежилого помещения следует, что никаких изменений арендатором в арендуемом помещении не производилось. Кроме того, законодательством не предусмотрен такой термин как перепланировка для нежилых помещений. Пункт 14 Градостроительного кодекса Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 190- Ф3(ред. от 30.12.2015Хс изм. и доп., вступ. в силу с ДД.ММ.ГГГГ) гласит, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Таким образом все перечисленные в исковом заявлении изменения не могут относится ни к перепланировке, ни к реконструкции. В соответствии с пп. а п.2.1 вышеназванного договора аренды Арендодатель взял на себя обязательства по оплате по предусмотренным тарифам электроэнергию и газ.

В нарушении условий договора ответчик прекратил поставку электроэнергии в арендуемое помещение. Поскольку пп. «г» п.2.2, договора предусмотрено, что арендатор обязан в случае обнаружения признаков аварийного состояния, в том числе электротехнического оборудования немедленно принять меры по устранению неполадок, истцом после того как прекратилась подача электроэнергии в арендуемое здание, были приняты меры к устранению данных обстоятельств путем самостоятельного заключения договора на поставку электроэнергии в арендуемое здание. Иного источника питания в здании не имеется, кроме как через прибор учета, зарегистрированный на ООО «Былина». При заключении договора аренды нежилого помещения сторонами не был оговорен лимит потребляемой электроэнергии, а так же количество оборудования необходимого для деятельности кафе. Ссылка представителя истца, на тот факт, что было установлено оборудование, без получения на то согласия арендодателя не допустима, так как пп. «б» п.2.2.1 договора аренды нежилого помещения предусматривает лишь получение согласие арендодателя на установку оборудования обслуживающего здание. Печи и иное оборудование, расположенное в нежилом помещении не влияют на работоспособность здания и не обслуживают его. Пунктом 1.3 договора аренды нежилого помещения предусмотрено, что арендуемое помещение будет использовано в целях определяемых регистрационными документами Арендатора, то есть ООО «Былина». С момента заключения договора и по настоящее время нежилое здание используется в качестве кафе, о чем арендатору было известно, так как имелись дополнительные соглашения ДД.ММ.ГГГГ, в которых прямо указывается на тот факт, что в арендуемом здании расположено кафе «Былина». При подаче искового заявления, представителем ФИО1 была сделана ссылка на ст. 619 ГК РФ на существенное нарушение договора аренды. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Считают, что истец не доказал какой был причинен ущерб арендодателю и чего арендодатель лишился, на что был вправе рассчитывать. Так же отсутствует доказательства того, что имущество было существенно ухудшено арендатором. Так же считают, что истцом не был соблюден досудебный порядок расторжения договора, предусмотренный действующим законодательством. Пунктом п. 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В адрес ответчика было направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору, в соответствии с которым истец предлагал устранить в пятидневный срок все нарушения договора, на что ответчиком был дан ответ. Вопрос о расторжении договора сторонами не поднимался.

Выслушав доводы сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к мнению, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

По правилам части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут арендодателем в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

Как видно из материалов дела и подтверждено сторонами, между ними был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ на аренду части здания магазина площадью 188,1 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, (Галки нечетная сторона) на срок действия договора 5 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ для использования в целях определяемых регистрационными документами арендатора (ООО «Былина») выпиской из Единого государственного реестра (п. 1.1,1.3,1.4 договора). Во временное пользование по договору аренды и по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ арендатору ООО «Былина» были переданы следующие помещения: № - торговый зал 102.9 кв.м., №-подсобное 32.4 кв.м., №-подсобное 5.4 кв.м., №- подсобное 4.5 кв.м., №- склад 26.2 кв.м., №- склад22.1кв.м.

Согласно сведениям из выписки ЕГРЮЛ на момент передачи помещения в аренду, у арендатора ООО «Былина» основным видом деятельности являлась розничная торговля алкогольными напитками, включая пиво, дополнительным видом деятельности являлась розничная торговля табачными изделиями. Эти же виды деятельности указаны в Уставе ООО «Былина».

Запись о виде деятельности ресторанов и кафе (55.30) в госреестре появилась значительно позже заключения договора аренды - ДД.ММ.ГГГГ

К договору аренды заключались дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и от 30.07.2013г. о согласии ФИО1 на передачу в аренду арендатором ООО «Былина» указанных помещений ИП ФИО3 сроком на 11 месяцев, до ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ. Указанные дополнительные соглашения утратили силу.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По условиям договора ФИО1, как арендодатель обязана передать во временное пользование арендатору имущество по акту приема-передачи, оплачивать электроэнергию и газ (п.2.1 п.а), а Арендатор ООО «Былина» обязан использовать здание в соответствии с целями, указанными в п.1.1 и назначением Здания (п.2.2 п.а), содержать и отвечать за здание в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями Роспотребнадзора, обеспечивать пожарную и иную безопасность (п.2.2 п.б), своевременно вносить арендную плату (п.2.2 п. в), при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно принять меры по устранению неполадок (п.г), оплачивать коммунальные платежи за телефон, воду, нести расходы на содержание имущества (п. «и»), имеет право с письменного согласия Арендодателя производить любые улучшения, перепланировки, отделку помещений здания при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности (п.2.2.1 п. а). Содействие в получении необходимых согласований и разрешений для этого осуществляет Арендодатель. Имеет право подсоединять и использовать (с предварительного согласия Арендодателя) все коммуникации и оборудование, обслуживающие здание (п.2.2.1 п.б). Арендная плата по договору составляет 5000 руб. ежемесячно (п.3.1).

Согласно п.5.1 договора, Арендодатель может требовать расторжения договора, если «Арендатор» пользуется предоставленным зданием с существенными нарушениями условий договора или назначения здания либо с неоднократными нарушениями. Указанным пунктом договора установлено, что договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в случае использования помещения с существенными нарушениями условий договора или назначения здания.

В ходе исследования технической документации на спорное здание по состоянию на 2010 г. на момент передачи имущества в аренду в 2012 году и по состоянию на 2016 г., а также осмотра здания судом с участием ФИО7, инженера БТИ составлявшего технический паспорт 2016 года, установлено, что в арендуемом здании произошли изменения, арендатор нарушил п.2.2.1 п. «а» договора аренды, согласно которому арендатор не может производить каких-либо перепланировок и перестроек в помещении без письменного согласия арендодателя.

В арендуемых помещениях произведено переоборудование: к входу пристроено деревянное крыльцо, над которым установлена вывеска «Кафе Былина», торговый зал магазина под № стало использоваться арендатором как основное помещение кафе, в торговом зале в стене произведен проем в виде небольшого окна используемого для подачи посуды на мойку, а также произведен проем с установкой двери в туалет, ранее являвшимся помещением №-подсобным, которое было арендатором разделено перегородкой на два помещения, используемые в качестве туалетной комнаты с установкой унитаза, раковины и помещение моечной с установкой моек для посуды, помещение №-подсобное переоборудовано в кухню, где установлены газовые и электрические плиты, другое электрооборудование кафе, в стене произведен проем с установкой окна, произведен проем в стене для вытяжки, помещение №-склад был разделен на два помещения путем возведения перегородки, одно помещение используется в качестве хранения продуктов, там установлены морозильные камеры, другое холодильное оборудование, в другом помещении возведены мангал, печь, где на открытом огне производится приготовление мясных блюд кафе, в стене проделаны 2 проема для вытяжки дыма с печей, используется склад в качестве кухни, в помещении №- складе произведены проемы с установкой двух окон, одно бывшее ранее окно заделано.

В техническом паспорте БТИ за 2016 года имеется отметка инженера ФИО7 о том, что на возведение и переоборудование, указанные выше, разрешение не предъявлено, что также подтверждает самовольность действий арендатора имущества. Таким образом судом установлено, что в нарушение условий договора, ответчик использовал арендованные помещения не по назначению, как помещение магазина, где должна была производится розничная торговля товарами, а использовал помещение под кафе, произвел в нем самовольно переоборудование и перепланировку. Доводы ответчика о том, что истец знала и была согласна на использование помещения в качестве кафе, о чем указано в дополнительных соглашениях, являются необоснованными. Дополнительные соглашения заключались по вопросу передачи имущества в аренду ИП ФИО3, а не являлись согласием арендодателя на использование помещения как кафе и на производство в нем переоборудования, перепланировки.

Доводы истца о том, что в результате самовольного использования помещения в качестве кафе, установке в нем значительного количества электрооборудования, печей, морозильников, холодильников и др., возросли расходы по электричеству и газу подтверждены документально, а также ответчиком, пояснившем, что расходы по электричеству от эксплуатации электрооборудования составляют 63,184 кВт/час, что в среднем по оплате составляет 20-25 тысяч рублей в месяц в результате потребления энергии в кафе. Изменение расходов по электричеству и газу в сторону увеличения в результате возрастания мощностей потребления энергии со стороны арендатора, также нарушают права арендодателя, взявшего на себя обязанность нести затраты по этим расходам, как с магазина, согласно п. п.2.1 п. «а» договора, при условии получения арендной платы с арендатора в месяц в размере 5000 руб.

Установлено также, что Арендатором были произведены изменения в электрической сети. Как установлено в ходе разбирательства дела, арендатор без согласия арендодателя установил самостоятельно электролинию в арендуемое помещение с отдельным прибором учета. Ответчик объяснил это тем, что арендодатель отключил электроэнергию в арендованные помещения, но в подтверждение этому доказательств не представил. Таким образом, помещения используются с нарушением установленных технических норм.

Установив названные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что арендатором допущены существенные нарушения условий договора аренды. Так самовольная перепланировка помещений, переоборудование, изменение электрических сетей, нарушение технических правил в совокупности составляют существенное нарушение условий договора аренды, в связи с чем договор аренды подлежит расторжению.

До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора. В письменном предупреждении ФИО1 от 29.12.2015г. указано, что в случае не устранения допущенных нарушений, предлагается расторгнуть договор аренды и возвратить имущество. В своем ответе от ДД.ММ.ГГГГ, арендатор указал, что предупреждение является необоснованным. Таким образом, арендатор, получив предложение расторгнуть договор аренды в случае отказа устранить нарушения, ответил на него письменным отказом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 197-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Былина» о расторжении договора аренды на здание магазина, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды заключенный между ФИО1 и ООО «Былина» от ДД.ММ.ГГГГ части здания магазина, расположенного по адресу <адрес> (Галки нечетная сторона).

Взыскать с ООО «Былина» в пользу ФИО1 в возврат сумму госпошлины в размере 300 руб. и расходы по оплате доверенности в размере 1000 руб.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Палласовский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме (срок изготовления мотивированного решения - ДД.ММ.ГГГГ).

Судья Т.Л. Утюшева