Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-338/2020 (2-3478/2019;) ~ М-3362/2019 от 20.12.2019

Дело № 2-338/20

УИД: 63RS0044-01-2019-004803-67

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 февраля 2020 года                 г. Самара

Железнодорожный районный суд г.Самары в составе:

председательствующего судьи Александровой Т.В.,

при секретаре Татарницевой А.В.,

с участием представителя истца Бариновой Ю.В.,

представителя ответчика Серегина С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-338/20 по иску Балахнова Валентина Андреевича к Муниципальному предприятию г.о.Самара «Ремжилуниверсал» о взыскании денежных средств,

установил:

Балахнов В.А. обратился в Железнодорожный районный суд г.Самары с иском к МП г.о.Самара «Ремжилуниверсал» о взыскании денежных средств, в обоснование своих требований указав, что 16.11.2016 по результатам аукциона, МП г.о.Самара «Ремжилуниверсал» с ним был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 5 лет, арендная плата 55.000 рублей в месяц. С момента заключения договора обязательство по оплате арены исполнялось в течение первых трех месяцев, несмотря на то, что пользование имуществом не осуществлялось. В аукционной документации указано, что передаваемый в аренду объект электрифицирован. При осмотре помещения и подписании акта приема-передачи он и представитель арендодателя пользовались фонариком, т.к. со слов последнего помещение временно обесточено. Однако в переданном ему нежилом помещении отсутствовало электроснабжение, что сделало невозможным его использование. Он неоднократно обращался к собственнику о приведении объекта в соответствие с условиями договора аренды и аукционной документации. Меры по восстановлению электроснабжения не предпринимались, в связи с чем он уведомил арендодателя о прекращении внесения арендной платы. Он пытался самостоятельно восстановить электроснабжение помещения, обратившись в электросетевые компании, но получил отказ, в связи с наличием долга за электричество, а также необходимостью вновь получить технические условия и выполнить их в полном объеме. В 2018 году МП г.о.Самара «Ремжилуниверсал» обратилось к нему, Балахнову В.А., с иском о взыскании задолженности по арендной плате. Решением суда от 21.06.2018 в удовлетворении требований было отказано, поскольку суд признал объект, не отвечающим требованиям аукционной документации. Апелляционным определением от 12.09.2018 решение суда оставлено в силе. Просит взыскать с МП г.о.Самара «Ремжилуниверсал» денежные средства в размере 84.700 рублей за период с 01.01.2017 по 16.02.2019, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3.341 рубль.

В судебном заседании представитель истца Баринова Ю.В., действующая на основании доверенности от 10.10.2017, исковые требования поддержала. Дала пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Дополнила, что истцом оплачена аренда за три месяца. Истец просит взыскать с ответчика в пределах срока исковой давности сумму арендных платежей с учетом комиссии банка. На момент заключения договора аренды и передачи помещения истцу, нежилое помещение было не просто обесточено, а система электроснабжения была разрушена. Ответчиком договор аренды расторгнут в одностороннем порядке 22.03.2018, в нежилом помещении находятся другие арендаторы.

Представитель ответчик Серегин С.А., действующий на основании доверенности от 02.04.2019, в удовлетворении заявленных требований просил отказать, ссылаясь на то, что договор аренды подписан 16.11.2016, нежилое помещение передано истцу по акту без каких-либо замечаний. Истец помещение осмотрел и ему было известно об отсутствии в нем электроснабжения. Аукционную документацию готовили сотрудники МП г.о.Самара «Ремжилуниверсал» и допустили ошибку, указав, что нежилое помещение является электрифицированным. Отсутствие электроснабжения не препятствовало использованию нежилого помещения, которое истец не использовал по собственной вине. При наличии недостатков переданного в аренду помещения, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, но не освобождения от уплаты арендных платежей. 29.06.2017 истец обращался в АО «ССК» с заявлением о восстановлении электроснабжения помещения, в котором указывал, что является его арендатором, т.е. истец не намеревался расторгать договор аренды. В 2018 года помещение вновь выставлено на торги, но до настоящего времени нежилое помещение истец им по акту не передал. Заочным решением от 05.10.2017 с Балахнова В.А. взыскана задолженность по арендным платежам. Об отмене данного решения ответчику не известно.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд полагает заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков (п. 4 ст. 10 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Советского районного суда г.Самары от 21.06.2018 (л.д. 12-14) и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 12.09.2018 (л.д. 15-19) по гражданскому делу по иску МП г.о.Самара «Ремжилуниверсал» к Балахнову В.А. о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора, являющимися при рассмотрении данного дела преюдициальными, установлено, что МП г.о.Самара «Ремжилуниверсал» на праве хозяйственного ведения принадлежит нежилое помещение общей площадью 416,2 кв.м, этаж -1, комнаты №№, №, этаж 1, комнаты №№, №, расположенное по адресу: <адрес>. По результатам аукциона на право заключения договора аренды между МП г.о.Самара «Городской земельным центром» (в настоящее время МП г.о.Самара «Ремжилуниверсал») и Балахновым В.А. заключен договор аренды от 16.11.2016 сроком на 5 лет с условием оплаты арендной платы в размере 55.000 рублей в месяц. Согласно условиям аукционной документации, нежилое помещение оборудовано, в том числе, электроснабжением. Помещение передано Балахнову В.А. по акту приема-передачи 16.11.2016.

Также судом установлено, что Балахнов В.А. неоднократно, начиная с декабря 2016 года обращался в АО «Самарская сетевая компания» по вопросу возобновления подачи электроэнергии, прерванной по техническим причинам, и в МП г.о.Самара «Ремжилуниверсал» по вопросу обеспечения электроснабжения и приведения объекта в соответствие с аукционной документацией. Однако арендатором меры к восстановлению электроснабжения не предприняты. На основании актов осмотра, составленных с участием представителя сетевой компании, судом установлено, что внутренняя проводка разрушена, восстановлению не подлежит, нежилое помещение не подключено от ВРУ, отсутствует ввод в помещения от электрической установки жилого дома, помещения не электрифицированы.

В силу данных обстоятельств, и в соответствии со ст. 309 ГК РФ, указав, что пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами, суд пришел к выводу, что помещения Балахновым В.А. не использовались по назначению, т.к. не отвечали требованиям аукционной документации, в связи с чем суд отказал в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей. При этом судом в решении отражено и на факт того, что в течение первых трех месяцев с даты заключения договора помещение Балахновым В.А. не использовалось, однако арендные платежи оплачивались.

В соответствии с п. 2 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

На основании представленного уведомления от 22.03.2018 следует, что МП г.о.Самара «Ремжилуниверсал» направило Балахнову В.А. уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 11.04.2018 (л.д. 105).

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку судом установлено, что ответчик по договору аренды получил от истца арендные платежи, не исполнив при этом свою обязанность по передаче нежилого помещения, соответствующего договору, и в связи с расторжением договора ответчиком в одностороннем порядке, к правоотношениям сторон применяются требования закона о неосновательном обогащении.

Учитывая положения п. 4 ст. 10, ст. 309, п. 1 ст. 310, 606, п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 614, п. 1 ст. 1102 ГК РФ, и установленные вступившим в законную силу решением суда обстоятельства (ч. 2 ст. 61 ГПК РФ), заключающиеся в том, что Балахнов В.А. с момента заключения договора аренды не использовал нежилое помещение, в связи с нарушением арендодателем МП г.о.Самара «Ремжилуниврсал» условий договора, которые повлекли невозможность использования арендатором нежилого помещения, факт расторжения договора аренды, суд находит законными и подлежащими удовлетворению заявленные Балахновым В.А. требования о взыскании с МП г.о.Самара «Ремжилуниверсал» внесенных арендных платежей в размере 84.700 рублей за период с 01.01.2017 по 16.02.2019 (в пределах срока исковой давности) с учетом комиссии, уплаченной банку (л.д. 20).

В обоснование своих возражений представитель ответчика ссылается на положения ст. 612 ГК РФ, согласно которой арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (п. 1).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2).

Из представленных суду доказательств, а также преюдициального решения Советского районного суда г.Самары от 21.06.2018 и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 12.09.2018 установлено, что Балахнов В.А. неоднократно обращался к арендатору с требованием о восстановлении электроснабжения, которое выполнено не было, что повлекло невозможность использования нежилого помещения, переданного в аренду.

Ссылки представителя ответчика на то, что до заключения договора аренды Балахнов В.А. осматривал нежилое помещение и ему было известно об отсутствии электроснабжения, в связи с чем в силу п. 2 ст. 612 ГК РФ МП г.о.Самара «Ремжилуниверсал» не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, отклоняются судом как несостоятельные, поскольку, во-первых, доказательства осмотра истцом нежилого помещения до заключения договора ответчиком не представлено (ст. 56 ГПК РФ), в силу чего они являются голословными. Во-вторых, по условиям сформированной ответчиком аукционной документации, на основании которой формируются условия договора аренды, указано, что нежилое помещение оборудовано электроснабжением, в связи с чем оснований предполагать, что нежилое помещение неэлектрифицировано у истца не имелось. В-третьих, согласно исковому заявлению, помещение было осмотрено истцом при подписании акта приема-передачи. В ходе осмотра Балахнов В.А. и представитель арендатора пользовались фонариком, поскольку представитель арендатора пояснял, что помещение временно обесточено. То есть, об отсутствии электроснабжения истца не уведомили, сообщив о временном характере отсутствия электричества. Впервые об отсутствии электроснабжения, о разрушении внутренней проводки, которая восстановлению не подлежит, о том, что помещение не подключено от ВРУ и отсутствует ввод в помещения от электрической установки жилого дома, истцу стало известно из акта от 13.03.2017, составленного представителем сетевой компании, то есть спустя 4 месяца с даты заключения договора аренды. Следовательно, отсутствуют основания для освобождения МП г.о.Самара «Ремжилуниверсал» от ответственности по возмещению истцу убытков, вызванных неисполнением договора аренды в части передачи истцу нежилого помещения, соответствующего требованиям договора.

Доводам представителя ответчика о том, что помещение не использовалось Балахновым В.А. по вине последнего, уже дана оценка судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда, и довод признан необоснованным, поскольку обязанность по электрификации помещения у Балахнова В.А. отсутствовала. Тем самым невозможность использования нежилого помещения связана с бездействиями МП г.о.Самара «Ремжилуниверсал», передавшего арендатору, в нарушение п. 1 ст. 611 ГК РФ, нежилое помещение, не соответствующее условиям аукционной документации, исходя из которой заключен договор аренды.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что в действиях МП г.о.Самара «Ремжилуниверсал» как при заключении договора аренды нежилого помещения, так и в ходе рассмотрения данного дела усматривается злоупотребление гражданскими и процессуальными правами.

Так, заключая договор аренды нежилого помещения, заведомо для ответчика не электрифицированного, арендатор указывает в аукционной документации о том, что помещения оборудованы электроснабжением. Впоследствии арендодатель необоснованно ссылается на то, что о недостатках помещения арендатору было известно и неиспользование помещение вызвано виной арендатора.

При рассмотрении данного гражданского дела представитель ответчика ссылается на законность получения арендной платы, со ссылкой на заочное решение Советского районного суда г.Самары от 05.10.2017, которым с Балахнова В.А. в их пользу взыскана задолженность по арендным платежам за последующие месяцы, указывая, что об отмене заочного решения они сведениями не располагают. Вместе с тем, представитель МП г.о.Самара «Ремжилуниверсал» присутствовал при пересмотре заочного решения в очном порядке (л.д. 12), подавал апелляционную жалобу на решение суда в части отказа во взыскании с Балахнова В.А. в их пользу арендных платежей, а следовательно, доводы ответчика направлены на введение суд в заблуждение, предоставление заведомо недостоверной информации.

Заведомо недобросовестное поведение представителя ответчика усматривается и в его пояснениях суду в части того, что договор аренды нежилого помещения, заключенный между МП г.о.Самара «Ремжилуниверсал» и Балахновым В.А. является действующим, а нежилые помещения им до настоящего времени не возвращены, поскольку из представленного представителем истца уведомления от 22.03.2018 следует, что МП г.о.Самара «Ремжилуниверсал» направило Балахнову В.А. уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 11.04.2018 (л.д. 105).

Более того, из пояснений сторон, и выписки из ЕГРН (л.д. 49-53), судом установлено, что с 20.09.2018 по 20.09.2023 часть спорных нежилых помещений сдана в аренду ООО «Автоцентр», часть спорных помещений на период с 31.01.2019 по 19.09.2023 сдана в аренду АО «Тандер».

Исходя из совокупности установленных обстоятельств, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░.░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 84.700 ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 3.341 ░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 88.041 ░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 10 ░░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ (░░░░░░░) ░.░. ░░░░░░░░░░░░

░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                             ░░░░░░░░░