Решение по делу № 2-2386/2017 ~ М-1411/2017 от 28.02.2017

Дело №–2386/2017 год

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июня 2017 года      <адрес>

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Ефремовой М.В.

при секретаре ФИО4,

с участием истца ФИО1,

представителя истца по доверенности ФИО5,

представителя конкурсного управляющего ООО «ЕТЗК» ФИО8 по доверенности ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания», Акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» о признании недействительной сделки и применения последствий её недействительности, признании сделки об участии в долевом строительстве многоквартирного дома состоявшейся, признании права собственности на квартиру за истцом,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ответчикам ООО «ЕТЗК», АО «Россельхозбанк» о признании недействительной и применении последствий недействительности внесения записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности ООО «ЕТЗК» на <адрес> в <адрес> РБ и исключении из ЕГРП соответствующей записи; о признании недействительной и применении последствий недействительности сделки по договору об ипотеке (залоге недвижимости) в отношении <адрес> в <адрес> РБ между ООО «ЕТЗК» и ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» и исключении из ЕГРП соответствующей записи; о признании сделки об участии ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в отношении квартиры, расположенной по адресу: РБ, <адрес>104, состоявшейся, а ФИО2 добросовестным участником долевого строительства в отношении указанной квартиры; о признании за ФИО1 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес>104; о внесении в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес>104, за ФИО1

Свои исковые требования ФИО1 мотивирует тем, что в ноябре 2012 года между истцом и застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке по <адрес> «А», <адрес> РБ, ООО «ЕТЗК» был заключён Предварительный договор № купли-продажи двухкомнатной <адрес> проектной площадью 57,31 кв.м. в строящемся многоэтажном жилом <адрес> в <адрес> РБ (строительный адрес: <адрес> «А», <адрес>). Стоимость вышеуказанной квартиры истцом была оплачена полностью в несколько этапов: ДД.ММ.ГГГГ – 600 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 893 910 рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № и №. В исполнение условий Предварительного договора на основании Акта приёма-передачи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЕТЗК» передало, а ФИО1 приняла вышеуказанную квартиру, получила полный комплект ключей, газовое оборудование, приняла обязательства по оплате коммунальных услуг, расходов по техническому обслуживанию. В соответствии с п.6 указанного Акта произвела косметический ремонт и вселилась в квартиру с членами своей семьи, которые проживают в квартире с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время. ДД.ММ.ГГГГ квартира истца подключена к установленной домофонной системе, о чём заключён соответствующий договор. Одновременно с актом приема-передачи квартиры ООО «ЕТЗК» вручило ФИО1 уведомление о необходимости внесения доплаты в связи с уточнением размера площади квартиры в сумме 42 930 рублей, при этом ей сообщили, что в подтверждение удорожания ей будет предоставлен технический паспорт квартиры, в котором содержатся сведения об уточнённой площади приобретённой ею квартиры. Технический паспорт истцу так и не был предоставлен, однако ФИО1 внесла оплату: ДД.ММ.ГГГГ – 45 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 42 930 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 8 460 рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру №, №, №. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ООО «ЕТЗК» было вручено истцу Гарантийное письмо № от ДД.ММ.ГГГГ, которым ООО «ЕТЗК» гарантировало оформление документов на право собственности на квартиру на имя ФИО1 в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный гарантийный срок прошёл, право собственности до настоящего времени не зарегистрировано за истцом. Фактически при заключении предварительного договора купли-продажи указанной недвижимости в договоре было изложено, что таким образом он становится участником долевого строительства многоквартирного жилого дома по указанному в договоре адресу, и он приобретает право на <адрес> данном жилом доме после ввода его в эксплуатацию. По предварительному договору ДКП все обязательства по оплате строительства истцом были выполнены, соответственно ООО «ЕТЗК» так же обязалось заключить основной ДКП на квартиру и зарегистрировать право собственности на квартиру на ее имя по окончанию строительства в течение 60 дней. Поскольку все эти взаимоотношения возникли на стадии первоначальной застройки многоквартирного дома, т.е. до ввода его в эксплуатацию, то истец считает, что стала фактически инвестором и участником долевого строительства вышеуказанной квартиры в строящемся доме, и из предварительного договора следует, что застройщик не намеревался создавать для себя вновь построенное недвижимое имущество, т.е. <адрес>, а построить ее для ФИО1 Считает, что предварительный договор № является притворным договором, прикрывающими сделку между истцом и застройщиком по долевому участию в строительстве многоквартирного дома. В исполнение возникших обязательств ООО «ЕТЗК» передало истцу вышеуказанную квартиру, ДД.ММ.ГГГГ истец принял ее по акту приема-передачи №. ФИО1 взяла на себя обязательства по оплате коммунальных услуг за квартиру и вселилась в неё вместе со своей семьёй. С момента подписания акта приема-передачи истец в ней проживает и оплачивает коммунальные услуги. При таких обстоятельствах считает, что фактически стала участником долевого строительства многоквартирного дома и проинвестировал застройщику ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанной квартиры, однако договор долевого участия между ним и застройщиком составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был. Согласно волеизъявлению сторон право собственности на квартиру у неё возникло, но надлежащим образом в регистрационной палате документы оформлены не были. При обращении к застройщику с требованием о предоставлении документов на оформление права собственности на квартиру, а затем из полученной выписки из ЕГРП в феврале 2017 года истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ право собственности на вышеуказанную квартиру ООО «ЕТЗК» по мнимым основаниям зарегистрировало на себя, затем по договору ипотеки как незавершённое строительство от ДД.ММ.ГГГГ заложило квартиру в АО «Россельхозбанк». Однако, фактически квартира в распоряжение ООО «ЕТЗК» никогда не передавалась и им не принималась, так как с ДД.ММ.ГГГГ была передана истцу, которая в неё вселилась и проживает по настоящее время. Вышеуказанное свидетельствует об отсутствии у ООО «ЕТЗК» волеизъявления на совершение сделки и наступления правовых последствий по якобы заключенной сделке, т.е. сделка и акт приема - передачи являются мнимыми, а значит и сама сделка фиктивна, т.е. сделка является ничтожной и недействительной. Истец ДД.ММ.ГГГГ направила в ООО «ЕТЗК» телеграфом письмо с требованием о необходимости передачи ей пакета правоустанавливающих документов на квартиру для государственной регистрации права собственности на квартиру, но ответа по настоящее время не получено. Таким образом, ООО «ЕТЗК» уклонилось от принятого обязательства зарегистрировать право собственности на квартиру за ФИО1

Истец ФИО1 в судебное заседание исковые требования, с учётом уточнений, поддержала в полном объёме, просила их удовлетворить по доводам и основаниям, указанным в иске, суду пояснила, что оплата ею произведена полностью.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковое заявление, с учётом уточнённых требований, поддержала в полном объеме, просила удовлетворить по основаниям, указанным в иске. Суду пояснила, что истцом ФИО1 стоимость квартиры по договору оплачена полностью, дополнительная плата в связи с уточнением размера площади квартиры внесена в полном объёме, истец зарегистрирована и проживает в спорной квартире со своей семьёй, оплачивает коммунальные платежи.

Представитель конкурсного управляющего ООО «ЕТЗК» ФИО8 по доверенности ФИО6 в судебном заседании не возражала против удовлетворения искового заявления, поскольку плата за квартиру внесена в полном объёме.

Представители ответчика – ООО «ЕТЗК» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика – АО «Российский сельскохозяйственный банк» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, что подтверждается распиской о явке на судебное заседание, суду представили отзыв (возражение) на исковое заявление.

Представители третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о чем свидетельствует уведомление о вручении судебной повестки.

В соответствии со ст. 165.1 Гражданского Кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Учитывая, что обязанность суда по заблаговременному извещению ответчиков о месте и времени судебного заседания исполнена, ответчики за получением судебного извещения в почтовое отделение не явились, а своевременное рассмотрение гражданского дела не может быть поставлено в зависимость от недобросовестного бездействия ответчика, руководствуясь статьей 117 ГПК РФ, суд признает ответчиков извещенным надлежащим.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд, выслушав объяснения сторон, изучив и оценив материалы гражданского дела, исследовав материалы дела правоустанавливающих документов на спорную квартиру, пришел к выводу, что исковые требования ФИО1 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Выводы суда подтверждаются следующим доказательствами.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений части 2 ст. 1 Гражданского Кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 ст. 9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснениям пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Общее понятие «договора» определено в статье 420 Гражданского Кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей

При этом, понятие договора тождественно данному в ст. 153 ГК РФ понятию сделки, поскольку сделки могут быть односторонними либо двух- и многосторонними, то есть договорами. Следовательно, понятие сделки более широкое. Однако трактовка договора как согласованного волеизъявления и вида сделки означает, что все нормы о сделках, их форме, о недействительности сделок, за исключением статей 155 и 156 ГК РФ, регулирующих отношения из односторонних сделок, применимы к договору, что специально оговорено в п. 2 ст. 420 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 2, 4 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

При этом согласно положению п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Анализ указанной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что при отступлении договаривающихся сторон от императивных норм заключенный ими договор должен быть признан недействительным согласно положениям ст. 168 ГК РФ и последующих статей Гражданского кодекса РФ, содержащих соответствующие основания недействительности сделки.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕТЗК» и ФИО1 был заключен предварительный договор №, предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке в <адрес> а, <адрес> (строительный адрес), со следующими характеристиками: номер <адрес> (может быть изменён), количество комнат – 2 (две), этаж восьмой, проектная площадь – 57,31 кв.м. (п. 1.1 данного договора).

Согласно п. 2.1. данного договора стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 1 547 370 руб., являющейся твердой и неподлежащей изменению, кроме случаев, предусмотренных п. 2.2 настоящего договора.

Пунктом 2.6 предварительного договора предусмотрено, что в случае увеличения общей площади, передаваемой квартиры, согласно обмерам общей площади произведенными органами технической инвентаризации, стороны производят перерасчет стоимости квартир исходя из сложившейся общей площади квартиры и стоимости одного квадратного метра квартиры, указанного в п. 2.1 настоящего договора. Уплата суммы, рассчитанной в результате определения фактической площади квартиры, производится Стороной-2 в течение пяти рабочих дней с даты получения от Стороны-1 соответствующего уведомления (счета). В случае уменьшения общей площади продаваемой квартиры, согласно обмерам общей площади, произведенным органами технической инвентаризации, Стороны принимают в качестве расчетной общую проектную площадь, указанную в п. 1.1. настоящего договора, и стоимость одного квадратно метра квартиры, указанного в п. 2.1. настоящего договора.

В силу п. 4.1 заключенного предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее 60 дней с момента регистрации права собственности Стороны-1 на указанную квартиру в установленном законом порядке. До указанной даты Сторона-1 обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанной в п. 1.1. настоящего договора квартиры.

В соответствии со ст. 307 Гражданского Кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

На основании ст. 309 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского Кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из представленных суду квитанции к приходно-кассовому ордеру № следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 внесла в кассу ООО «ЕТЗК» сумму 60 000 руб., к приходно-кассовому ордеру № следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 внесла в кассу ООО «ЕТЗК» сумму 893 910 руб.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Применяя требования ст. 431 ГК РФ при толковании спорного договора можно сделать однозначный вывод о том, целью договоров, заключенных между истцом и ответчиком, для истца было получение квартиры в многоквартирном доме и на эту цель он вносил деньги в размере стоимости <адрес> 547 370 рублей в кассу ООО « ЕТЗК», а целью ответчика было привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора истец имел право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

Таким образом, условия предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствуют о том, что ответчиком ООО «ЕТЗК» осуществлялось привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома, причем стоимость квартиры в сумме 1 547 370 руб. была оплачена истцом полностью, так как квартира была передана истцу после ввода дома в эксплуатацию.

Между тем, договор об участии в долевом строительстве сторонами не заключался, а действия ответчика по строительству дома и привлечению денежных средств противоречат требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Совершенная сторонами сделка по привлечению денежных средств ФИО1 для строительства противоречит требованиям ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ и, в соответствии с ч. 2.1. Федерального закона № 214-ФЗ, подлежит признанию недействительной по требованию истца.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный Закон № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 2 ст. 1 вышеназванного Федерального Закона, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии со ст. 3 Федерального Закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Следует признать, что заключенный между ФИО1 и ООО «Единая торгово-закупочная компания» предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства не позднее 60 дней с момента регистрации права собственности, указан срок окончания строительства, установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты не оговорен, поскольку оплата произведена в день заключения предварительного договора купли - продажи.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заключенные между сторонами вышеназванный предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ является сделкой, прикрывающей собой обязательный для заключения в силу императивности положений Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU03307000-260 спорный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что на основании акта приема-передачи <адрес> по адресу: <адрес>104 от ДД.ММ.ГГГГ застройщик ООО «ЕТЗК» передал ФИО1, а последняя приняла жилое помещение (квартиру) № на восьмом этаже жилого <адрес>, состоящую их двух комнат, общей площадью с учетом не отапливаемых помещений (балконов и лоджий) – 58,9 кв.м., общей площадью без учета не отапливаемых помещений (балконов и лоджий) – 55,6 кв.м.

Согласно справке о финансово-лицевом счёте № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «ЕРЦ» отделение «Комсомольское», финансовый лицевой счет открыт на истца ФИО2 как на собственника жилого помещения с момента передачи ей квартиры застройщиком, в квартире зарегистрировано 2 человека. Задолженность по коммунальным платежам по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 162, 84 рублей.

Представленными суду счетами - извещениями, платежными квитанциями подтверждается, что истец ФИО1 полностью несет расходы по содержанию и коммунальным услугам переданного ей застройщиком жилого помещения.

Актами о проживании от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ФИО1 со дня передачи ей жилого помещения постоянно проживает в <адрес>, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время.

Из материалов дела следует, что впоследствии застройщик ООО «ЕТЗК» от регистрации возникших правоотношений в долевом участии истца в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру за истцом ФИО1 уклонился.

С учетом изложенного, оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что фактически истец ФИО1 стала участником долевого строительства многоквартирного дома и проинвестировала застройщику ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанной <адрес> до ввода в эксплуатацию дома, поэтому возникшие между истцом и ООО «ЕТЗК» правоотношения попадают под ст.4 ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», что соответствует правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного ДД.ММ.ГГГГ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ).

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между истцом и застройщиком ООО «ЕТЗК» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, что в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). Согласно письма Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ВС-368/13, действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или объекта недвижимости ит.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязывает застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчика, т.е. истца – ФИО1

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Представленными суду письменными документами (письма, акты, квитанции и т.д.), подтверждается факт совершения сделки и наличия волеизъявления сторон на ее совершение, о предмете сделки, ее участниках, порядке расчетов, порядке передачи и получения истцом предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сделка между сторонами об участии ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, <адрес>104 состоялась. Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п.1 ст.161 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

Иного порядка, как признания за истцом ФИО1 в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших правоотношений между истцом и застройщиком - ООО «ЕТЗК» не имеется.

По смыслу части 2 ст. 68 ГПК РФ передача спорной квартиры истцу ФИО1, т.е. признание ООО «ЕТЗК» возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

Доводы представителя истца о возникновении у него права собственности на переданную ему квартиру не опровергнуты и нашли подтверждение в судебном заседании.

Согласно ст. 16 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства регистрируется на основании заявления правообладателя, сторон договора.

Из исследованных в ходе судебного разбирательства материалов дела, правоустанавливающих документов на вышеуказанную квартиру следует, что в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ с заявлением о регистрации прав на квартиру обращалось ООО «ЕТЗК», предоставив справку № от ДД.ММ.ГГГГ, платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ В справке указано, что вышеуказанная квартира построена за счет собственных средств ООО «ЕТЗК», никому не продана, в споре и под арестом не состоит, правами третьих лиц не обременены и не является предметом залога.

Согласно Выписке из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем спорной квартиры является ООО «ЕТЗК», о чем произведена государственная регистрация права.

Таким образом, несмотря на то, что строительство спорной квартиры произведено за счет долевого финансирования истца, ответчик ООО « ЕТЗК» зарегистрировал право государственной собственности на квартиру и свое право оперативного управления.

Из материалов дела правоустанавливающих документов следует, что в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ по <адрес> с заявлением о внесении изменений в записи об ипотеке обратилось ОАО «Россельхозбанк».

Между тем, фактически квартира в распоряжение АО «Российский сельскохозяйственный банк» не передавалась, так как ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана истцу ФИО1 по акту приема-передачи <адрес> РБ, она в нее заселилась и проживает в ней по настоящее время.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности сделки, иными способами, предусмотренными законом.

Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что ответчик ООО «ЕТЗК» надлежащим образом исполнил свои договорные обязательства перед ФИО1, оплатившим в полном объеме стоимость спорной квартиры, ответчиком в силу ст. 56 суду не представлено.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из того, что ФИО1 обязательства по участию в долевом строительстве многоквартирного дома исполнила, жилое помещение является объектом завершенного строительства, передано ФИО1 во владение и пользование, однако договор долевого участия не заключен, ввиду уклонения другой стороны.

При этом, в силу п. 5 ст. 352 Гражданского Кодекса РФ в случае признания договора залога недействительным, залог прекращается.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Согласно разъяснениям Банка России, изложенным в Методических рекомендациях от ДД.ММ.ГГГГ N 273-Т к Положению Банка России "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" от ДД.ММ.ГГГГ N 54-П, кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки. С учетом изложенного, суд отклоняет доводы представителя ответчика АО «Российский сельскохозяйственный банк» о добросовестности действия Банка при заключении договора залога.

В связи с изложенным, подлежат внесению указанные сведения в запись о регистрации спорного имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на квартиру в соответствии со ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с частью 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию государственная пошлина в доход городского округа <адрес> в общем размере по 6468 руб. 25 коп. с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 131, 218, 307, 309-310, 421, 422, 432 Гражданского Кодекса РФ, ст. ст. 56, 98, 103, 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания», Акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» о признании недействительной сделки и применения последствий её недействительности, признании сделки об участии в долевом строительстве многоквартирного дома состоявшейся, признании права собственности на квартиру за истцом – удовлетворить.

Признать недействительной и применить последствия недействительности внесения записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности ООО «ЕТЗК» на <адрес> в <адрес> РБ и исключить из ЕГРП соответствующую запись.

Признать недействительной и применить последствия недействительности сделки по договору об ипотеке (залоге недвижимости) в отношении <адрес> в <адрес> РБ между ООО «ЕТЗК» и АО «Российский Сельскохозяйственный банк» и исключить из ЕГРП соответствующую запись.

Признать сделку об участии ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в отношении квартиры, расположенной по адресу: РБ, <адрес>104, - состоявшейся, а ФИО2 добросовестным участником долевого строительства в отношении указанной квартиры.

Признать за ФИО3 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес>104.

Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес>104, на имя ФИО1.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания» и Акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» госпошлину в доход местного бюджета городского округа <адрес> в размере по 6468 руб. 25 коп. с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий: Судья: М.В.Ефремова