Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-61/2018 ~ М-59/2018 от 12.03.2018

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Селемджинский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Комаровой Н.Г.,

при секретаре Паршаковой Т.В.,

с участием ответчика по первоначальному иску истца по встречному иску Машановой В.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лёгких Оксаны Владимировны к Машанову Сергею Владимировичу, Машановой Виктории Олеговне о расторжении договора найма жилья и о выселении из жилого помещения, а также по встречному иску Машанова Сергея Владимировича и Машановой Виктории Олеговны к Лёгких Оксане Владимировне о признании расписки о получении денег за проданную квартиру договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; о признании за Машановым Сергеем Владимировичем права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; о взыскании государственной пошлины,

У С Т А Н О В И Л:

Лёгких О.В. в лице своего представителя ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к Машанову С.В. и Машановой В.О., ссылаясь на то, что Бойко (Лёгких) О.В. согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры № <адрес>, что подтверждается выпиской из Росреестра. ДД.ММ.ГГГГ между Лёгких О.В. в лице ФИО2 и Машановым С.В. заключён договор на передачу квартиры в аренду на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Фактически Машанов С.В. стал проживать в спорной квартире ещё с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой Машанов С.В. берёт на себя обязательство по оплате задолженности по коммунальным услугам в сумме 44.425 руб. 18 коп. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ Машанов С.В. обязан был ежемесячно оплачивать только квартплату, электроэнергию, телефон, коммунальные услуги (ст. 678 ГК РФ). Учитывая, что Машанов С.В. обязанность по оплате должен был производить не в пользу собственника квартиры, по смыслу положения ч. 2 ст. 423 ГК РФ, данный договор является безвозмездным. Поскольку возражений у сторон друг к другу не возникло, Машанов С.В. оставался проживать в спорной квартире на тех же условиях, тем самым, договор продлевался каждый год на тех же условиях. В соответствии с положением ч. 1 ст. 699 ГК РФ, Лёгких О.В. вправе во всякое время отказаться от договора, заключённого без указания срока, известив Машанова С.В. за один месяц, поскольку заключённый между сторонами договор иного срока извещения не содержал. При этом данный договор был заключён ещё до введения обязанности государственной регистрации таких договоров, если они заключены на срок более чем на один год.

Вместе с тем, Машанов С.В. систематически допускал и допускает просрочку по оплате коммунальных платежей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по данным АО «Коммунальные системы БАМа» по лицевому счёту имеется задолженность в сумме 180.926 руб. 22 коп., что подтверждается соответствующим письмом № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором также указано, что судами вынесено 4 решения о взыскании с супругов Машановых в пользу АО «Коммунальные системы БАМа» задолженности за оказанные услуги по ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ судебные акты ими исполнены.

В исковом заявлении Лёгких О.В. также указывается, что ей ранее было известно, что Машанов С.В. систематически нарушал условия договора по оплате коммунальных платежей, ей, как собственнику, периодически звонили из управляющих компаний и предупреждали о долге, требуя его оплатить. Она по телефону указывала на Машанова С.В., как ответственное лицо по оплате, поэтому, решения судов обязывали не Лёгких О.В., а Машановых выплачивать долг. В ДД.ММ.ГГГГ Лёгких О.В. вновь стали поступать звонки о наличии задолженности, в связи с чем, Лёгких О.В. в лице ФИО2 направила Машановым ДД.ММ.ГГГГ требование о расторжении договора найма и о выселении из квартиры, а также требование о погашении до ДД.ММ.ГГГГ всей задолженности по оплате коммунальных услуг, что не противоречит положению ч. 1 ст. 699 ГК РФ. Данное требование Машановыми было получено ДД.ММ.ГГГГ, ими был дан ответ, из которого следует, что Машанов С.В. отказывается признавать Лёгких О.В. собственником, так как выкупил у неё данную квартиру, отказывается выполнять её требования и не намерен выселяться. Машанов С.В. в качестве правоустанавливающих за ним право собственности на квартиру документов ссылается на расписку, написанную Бойко Н.Д., из которой следует, что ФИО2 получила от него деньги в сумме 140.000 руб. за проданную квартиру. Саму расписку Машанов С.В. к ответу не приложил. При этом, Машанов С.В. не отрицает, что стороны между собой не заключали соответствующего договора купли-продажи квартиры, не отрицает, что документы, которые бы устанавливали за ним право собственности, не прошли государственной регистрации. Лёгких О.В. отрицает наличие каких-либо документов, подтверждающих переход права собственности в отношении квартиры в пользу Машанова С.В. Также Лёгких О.В. отрицает факт купли-продажи своей квартиры в пользу Машанова С.В. Машанов С.В. лишь намеревался купить данную квартиру за 350.000 руб., однако в связи с имеющимися материальными трудностями попросил Лёгких О.В. заключить договор аренды спорной квартиры на год, намереваясь найти нужную сумму для выкупа квартиры. В связи с чем, был заключён договор аренды спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Однако Машанов С.В. выплатил только 140.000 руб., на дальнейшем выкупе квартиры не настаивал, возврата денег не требовал, продолжал пользоваться спорной квартирой с согласия Лёгких О.В.

Истец указывает, что Машанов С.В. ссылается на расписку о получении ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ денег в сумме 140.000 руб., как суммы остатка, при этом он не предоставляет каких-либо доказательств того, что ранее выплачивал какие-либо деньги в счёт стоимости квартиры, что не может свидетельствовать о том, что спорная квартира им выкуплена, и что 140.000 руб. это остаток долга. Ничто не препятствовало Машанову С.В. составить проект договора купли-продажи, если действительно речь идёт о купле-продаже спорной квартиры.

Отказ Машанова С.В. от освобождения спорной квартиры, поскольку он себя считает собственником данного жилого помещения, нужно расценивать как отказ нанимателя от продления квартиры, при этом надо учитывать, что на Лёгких О.В. требования ст. 684 ГК РФ не распространяются.

При этом, если суд расценит договор от ДД.ММ.ГГГГ как возмездный, следует учитывать, что с ДД.ММ.ГГГГ прошло более трёх месяцев, в связи с чем, Лёгких О.В. согласно положений ч. 2 ст. 687 ГК РФ, имеет право требовать расторжения договора найма жилого помещения в судебном порядке, в связи с невнесением нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок.

Кроме того, Лёгких О.В. обратилась в органы полиции по факту мошеннических действий Машанова С.В. в отношении спорного жилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ органами полиции МО МВД РФ «Мазановский» было вынесено постановление об отказе в возбуждения уголовного дела в виду того, что Машанов С.В. позиционирует себя как собственник квартиры, сославшись на расписку от ФИО2 о получении ей от него 140.000 руб. за выкуп квартиры, тем самым, органы полиции усмотрели наличие гражданского спора.

Учитывая, что Лёгких О.В. является собственником спорного жилого помещения, сделок по его отчуждению не совершала, никаких денег от Машанова С.В. за квартиру не получала, сам Машанов С.В. никаких действий по признанию за собой права собственности на квартиру не совершал, не требовал от Лёгких О.В. заключения договора купли-продажи, учитывая положения ст. 688 ГК РФ, просит суд расторгнуть договор на передачу квартиры в аренду, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между Лёгких О.В. в лице ФИО2 и Машановым С.В. в отношении квартиры № <адрес>; выселить из квартиры № <адрес>, расположенной в доме № <адрес> Машанова С.В. и Машанову В.О.

Ответчики по первоначальному иску Машанов С.В. и Машанова В.О. иск Лёгких О.В. не признали и предъявили к ней встречный иск, в котором указывают на то, что ДД.ММ.ГГГГ Машанов С.В. с ответчиком через его представителя по доверенности ФИО2 заключил договор купли-продажи <адрес> на следующих условиях: Машанов С.В. погашает в уплату за проданное жильё задолженность по коммунальным услугам по данной квартире в размере 44.425 руб. 18 коп. в срок до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской, в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязуется выплатить оставшуюся часть суммы за проданную квартиру в размер 140.000 руб. На тот период пока не будет выплачена вся сумма по договору купли-продажи был заключён письменный договор на передачу квартиры в аренду сроком на 1 год, после полной оплаты стоимости квартиры должна была быть оформлена сделка купли-продажи квартиры в соответствии с законом. Последнюю часть стоимости квартиры в размере 140.000 руб. Машанов С.В. отдал представителю ответчика ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской. Однако сделку купли-продажи квартиры не заключили по причине того, что у продавца не было оформлено право собственности на квартиру и не было технического паспорта на квартиру. Именно поэтому представитель Лёгких О.В. ФИО2 передала Машанову С.В. подлинники всех документов на квартиру, в том числе и правоустанавливающий документ - договор от ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ Машановы за свой счёт оформили техпаспорт на квартиру. Однако после этого ни с Лёгких О.В., ни с её представителем связаться не смогли. Получив все денежные средства в полном объёме, Лёгких О.В. и его представитель ФИО2 просто уклонились от заключения сделки, именно поэтому до настоящего времени сделка не оформлена, а Машановы в спорной квартире не зарегистрированы, хотя фактически проживают в указанной квартире вместе с детьми, оплачивают все коммунальные и иные услуги по содержанию квартиры.

По мнению ответчиков по первоначальному иску и истцов по встречному иску Машановых расписка о получении представителем Лёгких О.В. ФИО2 денежных средств фактически является договором купли-продажи квартиры, расположенной по указанному выше адресу, договор исполнен сторонами с момента его заключения, то есть с момента передачи денег за проданную квартиру, однако вторая сторона уклоняется от совершения действий по оформлению и регистрации сделки. Из буквального толкования расписки следует, что действительная воля сторон была направлена на заключение и исполнение договора купли-продажи квартиры. Об этом свидетельствует уплата денежных средств за спорную квартиру и их принятие в качестве расчета за продажу квартиры; предоставление квартиры в фактическое владение и пользование; проживание Машановых в квартире в течение более 13 лет; несение ими бремени содержания указанной квартиры; не предъявлением к ним со стороны Лёгких О.В. или её представителя каких-либо вещно-правовых требований в отношении спорной квартиры в течение 13 лет. Предмет сделки в расписке определён посредством указания адреса и какой-либо неопределенности не вызывает, передачу денежных средств Лёгких О.В. не отрицает, то есть фактически договор купли-продажи квартиры был исполнен. В связи с чем, учитывая положения статей 420, 454, 549, 218 ГК РФ, просят суд признать расписку о получении денег за проданную квартиру от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 50,9 кв.м, признать за Машановым С.В. право собственности на данную квартиру.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску Лёгких О.В., её представитель по доверенности ФИО1 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом, ходатайств об отложении не предоставили.

Из ответа на встречное исковое заявление представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску Лёгких О.В. ФИО1, действующего на основании доверенности, следует, что законом определено, что договор считается заключённым, когда стороны по сделке определили и достигли соглашения по существенным условиям договора; в данном случае стороны договор в соответствии с законом не заключали; из требования Машанова С.В. о признании расписки от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи не следует, что эта расписка составляет собой договор купли-продажи, так как в ней нет согласия по конкретной стоимости квартиры, дата совершения сделки или достижения соглашения не определена, не указана; при этом Машанов С.В. в иске не указывает, почему стороны не составляли договор купли- продажи по форме, предусмотренной законом. Кроме того, к требованию о признании расписки от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи следует применить срок давности и отказать в этом требовании. Сделка по данной расписке спорная и сомнительная и здесь применяется срок давности. Уважительных причин по его пропуску у Машанова С.В. нет. При этом представитель обращает внимание на то, что Машанов С.В. обратился в суд только после того, как Лёгких О.В. обратилась в суд с иском о выселении его семьи из квартиры. Доказательств того, что Лёгких О.В. препятствовала в переоформлении перехода права, не предоставлено. Довод Машанова С.В. о том, что Лёгких О.В. в течение 13 лет не предъявляла к нему вещно-правовых требований в отношении квартиры, не имеет правового значения по исковому требованию о признании права собственности на объект недвижимости. Кроме того, этот довод не подтверждён доказательствами, поскольку Лёгких О.В. через ФИО2 интересовалась судьбой квартиры, об оплаченных коммунальных счетах неоднократно по телефону. Ведь у сторон был не расторгнутый договор аренды, который действовал до ДД.ММ.ГГГГ. Расписка от ДД.ММ.ГГГГ не может никак являться договором купли-продажи, так как свидетельствует только лишь о получении денег. 140.000 руб. - это вторая часть первой половины стоимости, которая была получена в счёт договоренной общей стоимости, которая указана в иске. Указание на слово «оставшуюся» означает остаток к сумме, выплаченной ранее – 44.425 руб. 18 коп. Обе эти суммы образовывали первую часть от общей стоимости. Машанов С.В. может лишь требовать возврата неосновательного обогащения, если такое имеет место быть; он жил всё это время в квартире и сам же просил 140.000 руб. ему не возвращать, а использовать их как преимущественное право на длительное проживание.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Машанов С.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещён надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Машанова В.О. в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований Лёгких О.В. отказать, и удовлетворить их требования по встречному иску по доводам, изложенным во встречном иске. При этом, Машанова В.О. дополнительно пояснила, что в сентябре ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 сама обратилась к её родственнице ФИО3 с вопросом о продаже спорной квартиры. В указанный период времени в п. Февральск было сложно купить квартиру, поэтому она с мужем решили купить у ФИО2 данную квартиру. ФИО2 по доверенности представляла интересы собственника данной квартиры Бойко (Лёгких) О.В. С ФИО2 они договорились о покупке <адрес> пгт. Февральск за 184.425 руб. 18 коп. При этом они договорились, что до ДД.ММ.ГГГГ оплачивают долг за коммунальные услуги в домоуправлении в размере 44.425 руб. 18 коп. и оставшиеся 140.000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ, о чём были составлены соответствующие расписки. Также ДД.ММ.ГГГГ между Машановым С.В. и Лёгких О.В. в лице её представителя ФИО2 был заключён договор аренды спорной квартиры сроком до ДД.ММ.ГГГГ в качестве предварительного договора купли-продажи спорной квартиры и для того, чтобы они смогли выполнить часть сделки по погашению задолженности за оказанные коммунальные услуги. Спорная квартира была передана Машанову С.В., задолженность по коммунальным услугам в домоуправлении была оплачена, также ФИО2, действовавшей по доверенности от имени Лёгких О.В. была передана оставшаяся часть денежных средств в размере 140.000 руб. за проданную квартиру, о чём ФИО2 собственноручно написала расписку. Сделку купли-продажи сразу оформить не смогли, так как у продавца не было оформлено право собственности, отсутствовал технический паспорт на данную квартиру, в связи с чем, ФИО2 передала им оригинал договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ они оформили технический паспорт на квартиру, однако связаться ни с Лёгких О.В., ни с её представителем ФИО2 не смогли. В последующем из-за тяжелого положения семьи не смогли обратиться в суд для признания права собственности на указанную квартиру. При этом вплоть до ДД.ММ.ГГГГ Лёгких О.В. судьбой квартиры не интересовалась, Машанова В.О. несла бремя содержания данного жилого помещения, оплачивала коммунальные услуги, именно с неё по решению судов взыскивалась задолженность за оказанные коммунальные услуги, вплоть до ДД.ММ.ГГГГ все лицевые счета по оплате коммунальных услуг были оформлены на имя Машановой В.О. В ДД.ММ.ГГГГ Машановой В.О. стало известно, что в п. Февральск приехала какая-то женщина, как потом она поняла это была ФИО2, которая собирала справки в ООО «ФКС», АО «КСБ», вела речь о том, что она собственник спорного жилого помещения. После чего лицевые счета на оплату коммунальных услуг были оформлены на имя Лёгких О.В., и только в ДД.ММ.ГГГГ Лёгких О.В. зарегистрировала на своё имя право собственности на данную квартиру, при этом основание для регистрации права собственности послужил дубликат договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так как оригинал находился у Машановых. Полагает, что Лёгких О.В. злоупотребила своим правом, воспользовалась тем, что они своевременно не обратились в суд о признании права собственности на данную квартиру, в связи с чем, просит в иске Лёгких О.В. отказать, признать состоявшимся факт купли-продажи квартиры № <адрес>, признать право собственности на указанную квартиру за Машанов С.В.

Прокурор Селемджинского района, ранее принимавший участие в судебных заседаниях, в последнем судебном заседании не присутствовал, о месте и времени рассмотрения дела уведомлён своевременно, ходатайств об отложении дела не предоставил, причины неявки суду не сообщил, своего заключения по делу не представил.

В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее-ГПК РФ), с учётом мнения явившихся участников процесса, суд принимает решение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Свидетель ФИО3, допрошенная в судебном заседании по ходатайству ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Машанова В.О., суду пояснила, что около 13 лет назад в её присутствии ФИО2, действовавшей по доверенности в интересах Лёгких О.В., Машановы передали денежные средства в сумме 140.000 руб. за проданную им квартиру по адресу: <адрес>, о чём ФИО2 собственноручно написала расписку. В последующем связаться с ФИО2 для дальнейшего оформления всех документов на квартиру Машановы не смогли, по имеющимся у них телефонам ни ФИО2, ни Лёгких О.В. не отвечали, куда они выехали, известно не было. В ДД.ММ.ГГГГ, в то время когда Машанова В.О. уехала в отпуск в г. Казань, ей (ФИО3) позвонили из домоуправления, а также из АО «Коммунальные системы БАМа» и сказали, что пришла женщина и требует какие-то справки по адресу, где проживают Машанова В.О. и Машанов С.В., при этом она ведёт себя очень нагло. Она поняла, что это женщина - ФИО2, у которой её племянница Машанова В.О. с мужем купили квартиру. Ей дали номер телефона ФИО2 Она пыталась поговорить с ней по телефону, но та ответила, что не может говорить и положила трубку, после чего на её звонки не отвечала. ФИО2 находилась в п. Февральск два дня, собирала какие-то документы. В последующем ей стало известно, что спорная квартира зарегистрирована на Лёгких О.В., при этом основанием указан дубликат правоустанавливающего документа. Она позвонила в отдел по имуществу с вопросом, как могли зарегистрировать право собственности, если оригинал правоустанавливающего документа находится у Машанова В.О., на что ей ответили, что они пропусти, что правоустанавливающий документ это дубликат, и что необходимо обращаться с этим вопросом в Росреестр.

Выслушав пояснения ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Машанова В.О., свидетеля ФИО3, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Предметом рассматриваемого спора является вопрос о правах сторон на жилое помещение – квартиру № <адрес>.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Бойко О.В. приобрела у ФИО4 квартиру № <адрес>. Указанный договор удостоверен государственным нотариусом Селемджинской государственной нотариальной конторы Амурской области, имеет регистрационную надпись комитета по управлению имуществом Селемджинского района Амурской области. Оригинал данного договора представлен суду Машанова В.О. для исследования, копия договора приложена к встречному исковому заявлению.

Принимая во внимание, что договор от ДД.ММ.ГГГГ между Бойко О.В. и ФИО4 был произведён до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), суд приходит к выводу, что указанный договор обязательной государственной регистрации не подлежит и Бойко О.В. являлась собственником спорной квартиры на законном основании.

Из справки о заключении брака № от ДД.ММ.ГГГГ отдела ЗАГС по г. Благовещенску и Благовещенскому району Управления ЗАГС следует, что согласно записи о заключении брака № от ДД.ММ.ГГГГ между Лёгких А.М. и Бойко О.В. заключён брак, после брака жене присвоена фамилия – Лёгких.

Из копии расписки Машанов С.В. от ДД.ММ.ГГГГ на имя начальника домоуправления следует, что он обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ погасить сумму задолженности 44.425 руб. 18 коп. за квартиру и коммунальные услуги по адресу: <адрес>.

Согласно копии договора на передачу квартиры в аренду от ДД.ММ.ГГГГ Машанов С.В. и ФИО2, действующая по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ от имени Лёгких О.В., заключили договор аренды квартиры № <адрес> на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, без права прописки.

Из уведомления, предоставленного истцом по первоначальному иску и ответчиком по встречному иску Лёгких О.В., следует, что ФИО2, действующая по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ от имени Лёгких О.В., уведомляет Машанов С.В. о том, что договор на передачу квартиры в аренду от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ. При этом указанное уведомление не содержит даты его написания.

Из приложенных сторонами копии почтового уведомления и конверта следует, что направленное ФИО2 Машанов С.В. уведомление ДД.ММ.ГГГГ получила Машанова В.О.

Из копии претензии от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2, действующая по доверенности № №, в связи с неисполнением п. 3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ требует от Машановых до ДД.ММ.ГГГГ погасить задолженность по оплате за квартплату и коммунальные услуги и освободить спорную квартиру. Согласно почтовым отправлениям указанная претензия получена Машанова В.О. ДД.ММ.ГГГГ.

Из ответа Машанов С.В. на претензию от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в ДД.ММ.ГГГГ Машанов С.В. договорился с представителем Лёгких О.В. - ФИО2 о купле-продажи спорной квартиры; при этом он согласно данной договоренности обязался погасить задолженность Лёгких О.В. по коммунальным услугам в размере 44.425 руб. 18 коп., и выплатить до ДД.ММ.ГГГГ оставшуюся сумму за спорную квартиру в размере 140.000 руб. Свои обязательства Машанов С.В. выполнил, что подтверждается расписками в получении денег, однако сделка купли-продажи в установленном порядке не была оформлена в виду того, что у представителя Лёгких О.В. – ФИО2 отсутствовало свидетельство о праве собственности на указанную квартиру и технический паспорт. В связи с чем, все подлинники документов на указанную квартиру были переданы ФИО2 ему, а Лёгких О.В. в лице своего представителя ФИО2 уклонились от заключения сделки.

Из обращения Лёгких О.В. в лице её представителя ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Лёгких О.В. отрицает факт купли-продажи спорной квартиры.

Из постановления врио начальника ПП «Февральский» МО МВД России «Мазановский» следует, что по заявлению Лёгких О.В. по факту мошеннических действий Машанов С.В. в отношении квартиры № <адрес> в возбуждении уголовного дела в отношении Машанова С.В. отказано в связи с отсутствием состава преступления, предусмотренного ст. 159 Уголовным кодексом Российской Федерации, поскольку усматриваются гражданско-правовые отношения.

Из представленных Лёгких О.В. справок ПАО «Дальневосточная энергетическая компания» Свободненского отделения Филиала Амурэнергосбыт о начислениях и оплатах № от ДД.ММ.ГГГГ за период с апреля по ДД.ММ.ГГГГ задолженность за пользование электрической энергией, потребитель Лёгких О.В., по адресу: <адрес>, составляет 99 руб. 82 коп.; справка № от ДД.ММ.ГГГГ - задолженность на ДД.ММ.ГГГГ составляет - 369 руб. 20 коп.

К исковому заявлению Лёгких О.В. приложена копия ответа АО «Коммунальные системы БАМа» № № от ДД.ММ.ГГГГ, представленного по запросу представителя ФИО1, о том, что лицевой счёт по адресу: <адрес> открыт в ДД.ММ.ГГГГ на Машанова В.О., также в лицевом счёте указаны Бойко О.В., Машанов С.В., ФИО5 Документов, послуживших основанием для открытия лицевого счёта, за сроком давности не сохранилось. Ранее судом было вынесено 4 решения о взыскании с Машанова В.О. и Машанов С.В. в пользу АО «Коммунальные системы БАМа» долга по ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ все судебные акты погашены. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по лицевому счёту составляет 180.926 руб. 22 коп., в том числе пени 41.464 руб. 62 коп. С ДД.ММ.ГГГГ на основании предоставленных документов будут внесены изменения в лицевой счёт, ответственным квартиросъёмщиком станет Лёгких О.В., в лицевом счёте будет указано 2 человека Лёгких О.В. и ФИО5

Из приложенной к исковому заявлению Лёгких О.В. копии ответа ООО «Февральские коммунальные системы» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по лицевому счёту ответственного квартиросъемщика Бойко О.В. задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, составляет 4.129 руб. 07 коп.

Согласно выписке из лицевого счёта, оформленного на Лёгких О.В., (исх. № № от ДД.ММ.ГГГГ), предоставленного АО «Коммунальные системы БАМа» по запросу суда, следует, что задолженность за оказанные коммунальные услуги по адресу: <адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 154.015 руб. 52 коп.

Согласно сведениям, представленным АО «Коммунальные системы БАМа» (исх. № № от ДД.ММ.ГГГГ) по запросу суда, лицевой счёт по адресу: <адрес>, открыт в ДД.ММ.ГГГГ на Машанова В.О. Кроме неё также в лицевом счёте были указаны Бойко О.В., Машанов С.В., ФИО5, документы, послужившие основанием для открытия лицевого счёта, за сроком исковой давности не сохранились. На основании выписки из ЕГРН, предоставленной Лёгких (Бойко) О.В. в ДД.ММ.ГГГГ года по вышеуказанному адресу внесены изменения, ответственным квартиросъемщиком стала Лёгких О.В., с ДД.ММ.ГГГГ в счёте указано 2 человека - Лёгких О.В. и ФИО5

По предоставленным по запросу суда сведениям в отношении регистрации по спорному жилому помещению ФИО5 судом установлено следующее.

Из копии поквартирной карточки по адресу: <адрес> ФИО5 был зарегистрирован с ДД.ММ.ГГГГ, сведений о дате его снятия с регистрации по данному адресу в карточке не имеется.

Вместе с тем, по сообщению миграционного пункта ПП «Февральский» МО МВД России «Мазановский» следует, что ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован по адресу: <адрес>, убыл в Тюменскую область.

Согласно сведениям, предоставленным ООО «Февральские коммунальные системы» (исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ) по запросу суда, по адресу: <адрес> «а» <адрес> зарегистрированных граждан нет. Машанов С.В. зарегистрирован по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, Машанова В.О. зарегистрирована по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

В судебном заседании Машанова В.О. суду пояснила, что ФИО5 не знает, сведениями о том, что он когда-либо проживал по данному адресу не располагает; жилые помещения, в которых она и её супруг Машанов С.В. зарегистрированы, принадлежали их родителям, право собственности на данные помещения за ними (Машановыми) не зарегистрировано, то есть квартира № <адрес> является единственным жильём для их семьи.

В судебном заседании ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску Машанова В.О. предоставила суду для исследования оригиналы квитанций от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ о произведённых ею платежах в Амурский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» на общую сумму 2.993 руб. и технического паспорта жилого помещения - <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, копия которых приложены к встречному исковому заявлению.

Согласно доверенности <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оригинал которой предоставлен суду ответчиком по первоначальному иску и истцом по встречному иску Машановой В.О., исследованной в судебном заседании, следует, что Лёгких О.В. доверяет ФИО2 управлять и распоряжаться принадлежащей ей квартирой по адресу: <адрес>, в том числе продавать, дарить, обменивать, заключать договор найма, во всех случаях определяя суммы и условия сделок; доверенность выдана сроком на три года.

Согласно предоставленному Машановой В.О. и исследованному в судебном заседании договору об оказании услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому между ООО «Февральские коммунальные системы» и Машановой В.О., ответственным квартиросъемщиком квартиры № <адрес> указана Машанова В.О., совместно с ней проживают Машанов С.В. - муж, ФИО6 - сын, ФИО7 - дочь.

Из вступившего в законную силу решения Селемджинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ОАО «Коммунальные системы БАМа» предъявлен к Машановой В.О. иск о взыскании задолженности за оказанные коммунальные услуги по адресу: <адрес>; сведения о переходе прав на указанную квартиру в Росреестре по Амурской области отсутствуют, Машанова В.О. фактически является собственником спорной квартиры; исковые требования ОАО «Коммунальные системы БАМа» удовлетворены, с Машановой В.О. взыскана задолженность за оказанные коммунальные услуги за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписки из лицевого счёта ООО «Расчётный центр БАМа», предоставленного Машановой В.О. и исследованного в судебном заседании, лицевой счёт за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ был оформлен на Машанову В.О.

Из расписки Машанова С.В. от ДД.ММ.ГГГГ, заверенной администрацией Февральского муниципального образования Селемджинского района Амурской области, следует, что Машанов С.В. в уплату за проданное жильё обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ погасить сумму задолженности 44.425 руб. 18 коп. за квартплату и коммунальные услуги по адресу: <адрес>.

Из расписки Машанова С.В. от ДД.ММ.ГГГГ, заверенной администрацией Февральского муниципального образования Селемджинского района Амурской области, следует, что Машанов С.В. обязуется оставшуюся сумму 140.000 руб. оплатить до ДД.ММ.ГГГГ за квартиру по адресу: <адрес>.

Из расписки ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что она получила в уплату за проданную квартиру по адресу: <адрес> оставшуюся сумму 140.000 рублей от Машанова С.В. Данная расписка заверена администрацией Февральского муниципального образования Селемджинского района Амурской области.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

     Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а также в порядке наследования.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Анализируя представленные сторонами и исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что, несмотря составление ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора на передачу спорной квартиры в аренду, действительная воля сторон была направлена на дальнейшее заключение и исполнение договора купли-продажи квартиры № <адрес> за 184.425 руб.18 коп.

Об этом свидетельствует уплата денежных средств за спорную квартиру в полном объёме, их принятие в качестве расчёта за продажу квартиры, предоставление квартиры в фактическое владение и пользование и проживание истца в квартире в течение более 13 лет, несение им бремени содержания указанной квартиры.

О передачи Машановым С.В. представителю Лёгких О.В. – ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ всей суммы за проданную квартиру по адресу: <адрес>, свидетельствует расписка ФИО2, в которой она указывает, что получила от Машанова С.В. 140.000 руб. как оставшуюся сумму в уплату за проданную квартиру. Данные обстоятельства служат доказательством того, что Машановым С.В. был произведён расчёт с ФИО2 по договору купли-продажи квартиры в полном объёме. В связи с чем, доводы Лёгких О.В., изложенные в исковом заявлении, о том, что Машанов С.В. намеревался приобрести указанную выше квартиру за 350.00 руб., но смог выплатить лишь часть - 140.00 руб., суд находит несостоятельными.

Кроме того, доказательствами, подтверждающими реальное исполнение договора купли-продажи квартиры, суд полагает возможным признать факт передачи ФИО2 Машанов С.В. после получения ею ДД.ММ.ГГГГ полного расчёта за проданную квартиру оригиналов имеющихся у неё документов - доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ; действия Машановых, направленные на дальнейшее оформление спорной квартиры в свою собственность – оплата Машановой В.О. денежных средств за изготовление технического паспорта на спорное жилое помещение, изготовление технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; Машановы на протяжении всего времени несли бремя по содержанию данного жилого помещения, на имя Машанова В.О. в ресурсоснабжающих организациях были оформлены лицевые счета по оплате предоставляемых коммунальных услуг, она оплачивала коммунальные услуги, именно с неё, как собственника жилого помещения, по решению судов взыскивалась задолженность за оказанные коммунальные услуги; а также не предъявление Лёгких О.В. каких-либо вещно-правовых требований в отношении спорной квартиры к Машанову С.В. на протяжении более 13 лет.

Информация в представленных расписках Машанова С.В. от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ в полной мере даёт возможность идентифицировать объект договора, предмет сделки определён сторонами в расписках посредством указания адреса, какой-либо неопределенности не вызывает.

Доказательств о наличии достигнутой между сторонами иной стоимости квартиры, о передачи Машановым С.В. денежных средств не в полном объёме, о чём утверждает истец по первоначальному иску Лёгких О.В., суду не представлено и в судебном заседании не добыто.

На основании представленных и исследованных в судебном заседании доказательств, учитывая изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что между Машановым С.В. и Лёгких О.В. в лице её представителя ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ имел место факт совершения сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что влечёт за собой возникновение у Машанова С.В. права собственности на указанное имущество – квартиру в силу положений ст.ст. 218, 429 ГК РФ.

В связи с чем, суд полагает подлежащими удовлетворению исковые требования Машанова С.В. и Машановой В.О. о признании состоявшимся договора купли-продажи спорной квартиры и о признании права собственности Машанова С.В. на вышеуказанную квартиру.

Рассматривая возражения представителя ответчика по встречному иску ФИО1 о пропуске истцами Машановыми срока для обращения в суд с указанными исковыми требованиями, суд приходит к следующему.

В силу положений статей 195, 196 ГК РФ исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В данном случае течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало о нарушении своего права.

В судебном заседании установлено, что о нарушении своих прав на жилое помещение, а именно о том, что Лёгких О.В. оформила на своё имя право собственности на спорную квартиру, Машановым стало известно в ДД.ММ.ГГГГ от ФИО3, в связи с чем, суд считает, что трёхгодичный срок исковой давности истцами Машановым С.В. и Машановой В.О. для обращения в суд с исковыми требованиями за защитой своих нарушенных прав не пропущен.

Таким образом, доводы представителя ответчика по встречному иску ФИО1 о применении срока исковой давности к требованиям Машановых, суд признаёт несостоятельными и неподлежащими удовлетворению.

Разрешая по существу требования истца по первоначальному иску Лёгких О.В. суд исходит из следующего.

Помимо приведённых выше исследованных судом доказательств, в судебном заседании также были исследованы предоставленные сторонами копии договора на передачу квартиры в аренду от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между Машановым С.В. и ФИО2, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ от имени Лёгких О.В.

Сличив данные копии, судом установлено, что на копии, представленной Лёгких О.В., имеются записи, выполненные от руки - «договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ пролонгирован до ДД.ММ.ГГГГ.», «совместно проживает супруга Машанова В.О., паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ ТКПМ пос. Февральск Амурской области»; на копии договора, имеющейся у Машановых, таких записей нет.

В обоснование своих исковых требований о расторжении с Машановым С.В. договора найма жилья и о выселении Машанова С.В. и Машановой В.О. из жилого помещения Лёгких О.В. представлена копия копии Благовещенского отделения АО «Ростехинвентаризация», выполненная с копии договора от ДД.ММ.ГГГГ о приобретении Бойко О.В. у ФИО4 квартиры № <адрес>.

Согласно выписки из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости ДД.ММ.ГГГГ право собственности на квартиру № <адрес> зарегистрировано за Лёгких О.В. на основании дубликата договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Приведенные выше доказательства свидетельствуют об отсутствии у истца по первоначальному иску и ответчику по встречному иску Лёгких О.В. оригиналов документов, необходимых для регистрации права собственности на жилое помещение в установленном законом порядке, в частности, отсутствие договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В судебном заседании было установлено, что оригинал данного договора был передан ФИО2 Машанову С.В. после получения ею оставшейся суммы за проданную спорную квартиру. Данный документ был исследован судом. Доказательств обратного Лёгких О.В. либо её представителем суду не представлено.

Исходя из установленного судом факта состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ между Машановым С.В. и ФИО2, действующей на основании доверенности от имени Лёгких О.В., договора купли-продажи квартиры № <адрес>, расположенной в доме № <адрес>, законных и обоснованных оснований полагать, что после указанной даты между данными сторонами имели место отношения по договору найма спорного жилого помещения, о чём указывает в своих исковых требованиях Лёгких О.В., не имеется. В связи с чем, отсутствуют основания для расторжения между Лёгких О.В. и Машановым С.В. договора на передачу квартиры в аренду от ДД.ММ.ГГГГ, и выселения из спорной квартиры Машанов С.В. и Машанова В.О.

На основании изложенного исковые требования Лёгких О.В. удовлетворению не подлежат.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

Гражданское процессуальное законодательство при этом исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования, в связи с чем, право на возмещение таких расходов принадлежит стороне, в пользу которой состоялось решение суда: истцу - при удовлетворении иска, ответчику - при отказе в удовлетворении исковых требований.

Ответчиком по первоначальному иску и истцом по встречному иску Машанова В.О. по делу была уплачена государственная пошлина в размере 16.561 руб. 43 коп., исходя из кадастровой стоимости спорного жилого помещения, указанной в сведениях об основных характеристиках объекта недвижимости Управления Росреестра по Амурской области – 1.672.285 руб. 91 коп., что подтверждается чек-ордером № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учётом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 40 ГПК РФ, статья 41 КАС РФ, статья 46 АПК РФ).

Поскольку встречный иск Машановых к Лёгких О.В. судом удовлетворён, истец Машанов С.В. участия в судебном заседании не принимал, исковые требования в суде поддерживала Машанова В.О., то с ответчика по встречному иску Лёгких О.В. подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в полном размере в пользу истца по встречному иску Машанова В.О., которой была уплачена пошлина при подачи встречного иска в суд.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Легких О.В. к Машанову С.В., Машановой В..О. о расторжении договора на передачу квартиры в аренду от ДД.ММ.ГГГГ и о выселении из жилого помещения - отказать.

Исковые требования Машанова С.В. и Машановой В.О. к Легких О.В. – удовлетворить.

Признать состоявшимся ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключённый между Легких О.В. , в лице ФИО2, и Машановым С.В. .

Признать за Машановым С.В. право собственности на квартиру № <адрес>.

Настоящее решение является основанием для регистрации за Машановым С.В. права собственности на указанное выше недвижимое имущество в соответствие с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С момента вступления настоящего решения суда в законную силу, считается погашенным право собственности предыдущего обладателя этого права.

Взыскать с Легких О.В. в пользу Машановой В.О. возмещение расходов по оплате госпошлины в размере 16.561 (шестнадцать тысяч пятьсот шестьдесят один) руб. 43 коп.

Настоящее решение может быть обжаловано сторонами в судебную коллегию по гражданским делам Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Селемджинский районный суд, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                                   Н.Г. Комарова