Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-9371/2017 ~ М-7497/2017 от 11.10.2017

2-9371/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 декабря 2017 года город Ставрополь

Ленинский районный суд Ставропольского края

в составе:

председательствующего судьи Масловой И.Н.

при секретаре Азнаварян Э.А.,

с участием адвоката Гулого М.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Жердева Сергея Сергеевича к ООО «Монолит» о признании нежилых помещений общим имуществом и признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском, в котором просит суд:

- признать нежилые подвальные помещения №<номер обезличен> общим имуществом многоквартирного жилого <адрес обезличен> <адрес обезличен>;

- признать за Жердевым С. С.чем, 159/3329 доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома расположенного по адресу <адрес обезличен> виде подвальных помещений <номер обезличен> многоквартирного жилого <адрес обезличен> в <адрес обезличен>.

В обоснование заявленных требований в иске со ссылкой на ст.ст.36, 37, 44 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006, ст. 16 ФЗ -189 «О введении в действие ЖК РФ», п. 2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.ст. 12, 209, 304 ГК РФ, указано, что Жердев С.С. является собственником <адрес обезличен> в <адрес обезличен>.

Собственником квартир №<номер обезличен>, 3а, 4, 5, 8, 9, 11, 12, нежилых помещений <номер обезличен>, 41, 42, 43, 44, 45 является ответчик ООО «Монолит».

По данным государственного кадастрового учета нежилые помещения №<номер обезличен>, 4, 5, 31, 32 учтены как <адрес обезличен> качестве жилых помещений. Таким же образом указанные спорные подвальные помещения №<номер обезличен>, 4, 5, 31, 32 отражены и учтены в данных технического инвентарного учета в качестве <адрес обезличен> техническом паспорте многоквартирного жилого <адрес обезличен> в <адрес обезличен> по состоянию на <дата обезличена>.

Ранее <номер обезличен> по данным технического учета значился за квартирой истца, которой был присвоен номер «7», одновременно в данных технического учета ГУП СК «<адрес обезличен>имущесство» - «БКИ» общие нежилые помещения №<номер обезличен>, 4, 5, 31, 32 в подвальном этаже были закреплены за балансом квартиры, которой присвоен номер «6», ранее принадлежавший квартире истца.

По обращению ООО «Монолит» в данные технического учета ГУП СК «<адрес обезличен>имущество» - «БКИ» были внесены исправления: нежилые подвальные помещения №<номер обезличен>, 4, 5, 31, 32 после проведения ГУП СК «<адрес обезличен>имущество» - «БКИ» внепланового технического осмотра <дата обезличена> отражены в техническом паспорте от <дата обезличена> в качестве помещений общего пользования. Фактически спорные нежилые помещения находятся в общем пользовании, никакой <адрес обезличен> там нет, лица, зарегистрированные или проживающие, отсутствуют, коммунальные платежи за <адрес обезличен> отсутствуют и не оплачиваются.

При этом <адрес обезличен> в <адрес обезличен> в реестрах муниципальной, краевой и федеральной собственности отсутствуют.

В судебное заседание истец Жердев С.С. не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в срок, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя.

Представители истца по ордеру и доверенности требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебном заседании не возражал против удовлетворения иска, указав, что действительно по документам в подвале дома числится <адрес обезличен>, хотя фактически это нежилые помещения <номер обезличен>, 4, 5, 31, 32.

Выслушав частников процесса, исследовав материалы дела, обозрев подлинник инвентарного дела, суд приходит к следующему выводу.

Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ч.2 ст. 195 ГПК РФ).

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Судом установлено, что Жердев С.С. является собственником <адрес обезличен> в <адрес обезличен>, что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д. 10-11).

ООО «Монолит» является собственником квартир №<номер обезличен>, нежилых помещений <номер обезличен>.

Между истцом и ответчиком возник спор о праве и принадлежности общего имущества - нежилых подвальных помещений №<номер обезличен> в многоквартирном жилом <адрес обезличен> в <адрес обезличен>.

Из кадастрового паспорта <адрес обезличен> в <адрес обезличен> усматривается, что нежилые помещения №<номер обезличен> учтены как <адрес обезличен> качестве жилых помещений

Из технического паспорта многоквартирного жилого <адрес обезличен> в <адрес обезличен> по состоянию на <дата обезличена> также усматривается, что помещения <номер обезличен> отражены и учтены в данных технического инвентарного учета в качестве <адрес обезличен>.

Согласно сведениям ГУП СК «Ставкрайимущество» - «БКИ» в общем имуществе не имеется нежилых помещений <номер обезличен> (справка ГУП СК «Ставкрайимущество»- «БКИ» <номер обезличен> от <дата обезличена>).

Из инвентарного дела <адрес обезличен> в <адрес обезличен> следует, что <номер обезличен> по данным технического учета значился за квартирой, которой затем присвоен номер «7», а общие нежилые помещения <номер обезличен> 32 в подвальном этаже закреплены за балансом квартиры, которой присвоен номер «<номер обезличен>», ранее принадлежавший квартире № <номер обезличен>

В данные технического учета ГУП СК «<адрес обезличен>имущество» - «БКИ» были внесены исправления: нежилые подвальные помещения №<номер обезличен> отражены в техническом паспорте от <дата обезличена> в качестве помещений общего пользования, в экспликации к поэтажному плану зданию перечеркнуты данные о <адрес обезличен>.

Ответчиком не отрицалось, что фактически спорные нежилые помещения находятся в общем пользовании, <адрес обезличен> - нет, лица, зарегистрированные или проживающие - отсутствуют, коммунальные платежи за <адрес обезличен> отсутствуют и не оплачиваются.

Общие подвальные помещения многоквартирного жилого дома отнесены к общей долевой собственности собственников всех помещений дома в силу прямого указания закона - ст.36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006. Земельный участок поступил в общую долевую собственность с момента его постановки на государственный кадастровый учет (присвоения кадастрового номера) в силу прямого указания закона об этом - ст. 16 ФЗ -189 «О введении в действие ЖК РФ», п. 2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья 36 ЖК РФ регулирует право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, в ч.1 этой статьи установлено следующее: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности». В п.2 ст.23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что «государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество».

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определены в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В частности, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 № 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящего в состав кондоминиума, а также доступ ко всем объектам кондоминиума. Споры о границах и размере земельного участка между истцом и ответчиком отсутствуют.

На основании ст. 209 ГК РФ, ч.2 ст. 36 ЖК РФ собственникам общего имущества принадлежит право распоряжения, то есть право принятия решений относительно судьбы этого имущества.

Распоряжение общим имуществом многоквартирного дома осуществляется, согласно ч. 2, 3, 4 ст. 36 ЖК РФ, - в пределах, установленных Жилищным Кодексом и гражданским законодательством. Иное законодательство применяется к жилищным отношениям - с учетом требований, установленных Жилищным кодексом РФ (ст. 8).

Распоряжение общим имуществом, то есть принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, о строительстве хозяйственных построек, других зданий, строений, сооружений, решений о пределах использования земельного участка, решений о передаче в пользование общего имущества в доме отнесено, согласно п. 1, 2, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 3, 4 ст. 36 ЖК РФ - к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решения по этим вопросам принимаются при наличии кворума (п. 3 ст. 45 ЖК РФ) и оформляются протоколами (п.1 ст. 46 ЖК РФ). Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство или перепланировка помещения невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такую реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники дома не принимали решения о передаче общих подвальных помещений в чью либо собственность в качестве квартиры.

Без решения общего собрания - ни один собственник какого-либо помещения не вправе самовольно распоряжаться общим имуществом, проводя какие-либо изменения общего имущества дома, в том числе неправомерны действия, если они направлены на внесение без общего согласия изменений в данные технического и государственного кадастрового учета в отношении учета общего имущества. Органы власти не являются собственниками общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник может осуществлять право распоряжения в отношении принадлежащего ему имущества в пределах, - не противоречащих закону, иным правовым актам и не нарушающих права и интересы других лиц.

Нахождение на техническом и государственном кадастровом учете общих подвальных помещений в качестве <адрес обезличен> нарушает установленный порядок распоряжения общим имуществом, что не допускается требованиями ст. 209 ГК РФ, - этим нарушены права и интересы других собственников, только они были вправе принимать решения в отношении этого имущества.

Аналогично выдел в натуре общего имущества прямо запрещен ч.4.1 ст. 37 ЖК РФ.

Этим нарушено право собственности всех собственников данного общего имущества, в том числе мое.

При этом, нет никакой разницы - каким способом нарушено право собственности на общее имущество. Важен только факт самовольного распоряжения общим имуществом без решения общего собрания собственников и факт нарушения права собственности всех его собственников. Для разрешения дела не имеет никакого значения техническая сторона проведенного образования квартиры из общих подвальных помещений: путем реконструкции это сделано или путем перепланировки, внесения изменений в документы технического и кадастрового учета, по проекту или с отклонениями от него.

Постановление Верховного Совета РФ «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и СанктПетербурга и муниципальную собственность» не предполагает возможности передачи в федеральную, краевую или муниципальную собственность помещений подвалов, лифтовых, колясочных и прочего общего имущества, так как эти акты не предполагают передачу указанных помещений отдельно от жилого дома.

Под критерии объектов, относящихся к муниципальной собственности, указанные спорные подвалы помещения не подпадают, так как не являются встроенно-пристроенными помещениями в жилом доме, построенными за счет 5–7% отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения. В перечнях имущества, передаваемого из государственной собственности в собственность муниципальных образований в соответствии с решениями Советов народных депутатов субъектов Федерации, принятых повсеместно в 1992 году на основании указанного постановления Верховного Совета РФ, подвалы, чердаки, лифтовые, колясочные и прочие помещения как самостоятельные объекты отсутствуют.

Таким образом, эти помещения при передаче домов из федеральной собственности в муниципальную и краевую собственность как самостоятельные объекты не существовали. Формирование или создание какого-либо самостоятельного объекта недвижимости жилого назначения осуществляется на основании проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и присвоением ему уникального кадастрового номера. Если нет надлежащим образом сформированного, т.е. спроектированного, построенного и принятого в эксплуатацию жилого объекта (помещения) на основании соответствующего решения органа местного самоуправления, нет и самостоятельного объекта права. Частью 10 ст.55 Градостроительного кодекса РФ установлено, что основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (ч.1 ст.55 ГрК РФ). Согласно ч.1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Таким образом, если объект построен, создан, сформирован без необходимых разрешений, предусмотренных ГрК РФ, и тем более без согласия собственников квартир жилого дома из помещений, являющихся общим имуществом, он незаконен, не может быть зарегистрирован в государственном реестре прав и не может состоять на государственном кадастровом учете.

Как следует из определения Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 №489-О-О, по смыслу положений п.1 ст.290 ГК РФ и ч.1 ст.36 ЖК РФ необязательно доказывать исключительно технический характер подвальных помещений. Если они используются для обслуживания более чем одной квартиры, это общее долевое имущество. Наличие иных полезных свойств у подвальных помещений не влечет за собой исключения этого помещения из общего имущества собственников. В постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. №64 установлено следующее: право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. Из данного разъяснения можно сделать вывод, что постановка общих подвальных помещений на технический учет и государственный кадастровый учет не соответствует закону.

Нарушение прав собственности - невозможно опровергнуть никакой технической документацией или заключениями экспертизы проекта. Для этого необходим только протокол с решением общего собрания. Иными документами недопустимо доказывать законность самовольного распоряжения общей собственностью.

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственники вправе требовать устранения любых нарушений своих прав собственности (владения, пользования, распоряжения), независимо от того - по проекту или без проекта, независимо от технического способа осуществления работ - путем реконструкции или путем перепланировки, внесения изменений в данные технического и кадастрового учета, с нарушением прочности здания или нет, - эти права были нарушены.

В данном случае законом установлен порядок принятия решения общим собранием собственников данного участка в соответствии с п.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ - о пределах использования общего имущества многоквартирного дома.

Образование (по документам технического учета) квартиры из подвальных помещений общего имущества одновременно фактически уменьшило размер общего имущества на эту же часть, что возможно только при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ. Без согласия всех собственников - это незаконно.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом либо состоит на государственном кадастровом учете в качестве объекта индивидуальной собственности, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст.304 ГК РФ). Согласно определению ВАС РФ от 21.10.2009 №ВАС-12537/09 не нуждается в доказывании тот факт, что в подвале каждого жилого дома размещены инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22, «факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения». В силу ч.4 ст.37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе выделять в натуре и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Согласно ст.36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в соответствии с решением общего собрания собственников. Уменьшение общего имущества дома возможно только с согласия всех собственников.

Право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество. Нарушение права общей долевой собственности заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности (ответчика). Данное нарушение может проявляться в препятствовании осуществлению права всех собственников предоставлять общее имущество здания в пользование третьим лицам. Согласие на принятие в собственность и принятие на себя бремени расходов по содержанию общего долевого имущества предусматривается при приватизации или приобретении в собственность ранее приватизированных помещений. Отказ от права общей долевой собственности в данном случае законом не предусмотрен.

Довод о том, что собственнику, обратившемуся в суд, на праве собственности в силу договоров купли-продажи принадлежит лишь только квартира, но не доля в праве на общее имущество, является несостоятельным, так как ст. 135 ГК РФ допускает возможность не указывать в правоустанавливающем документе принадлежности к главной вещи (Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2000 № 78-Г00-61).

Согласно п.1 ст.302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если имущество выбыло помимо воли собственника. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2 статьи 290 Гражданского кодекса). Таким образом, отчуждение общего имущества многоквартирного дома неуправомоченным лицом невозможно и не создает у любого приобретателя права собственности на это имущество.

Отсутствие надлежащего урегулирования вопроса состава и размера долей в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома влечет за собой также неопределенность вопроса о размере долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Площадь принадлежащей истцу <адрес обезличен> составляет <номер обезличен> кв.м. при ее соотношении к общей площади 332,9 кв.м. всех квартир и нежилых помещений в собственности ООО «Монолит», без учета площади помещений <адрес обезличен>, образует размер доли истца <номер обезличен> в праве общей собственности на имущество многоквартирного дома.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Жердева С. С.ча к ООО «Монолит» – удовлетворить.

Признать нежилые подвальные помещения №<номер обезличен> общим имуществом многоквартирного жилого <адрес обезличен>.

Признать за Жердевым С. С.чем <номер обезличен> доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома расположенного по адресу <адрес обезличен> виде подвальных помещений <номер обезличен> многоквартирного жилого <адрес обезличен> в <адрес обезличен>.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.Н. Маслова