Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-831/2013 ~ М-588/2013 от 15.03.2013

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Самарский районный суд г. Самары в составе судьи Кривицкой О.Г.,

при секретаре Сафроновой О.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению Гузенко Л.В. об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области ( Управление Росреестра по Самарской области) о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

у с т а н о в и л:

    Гузенко Л.В. обратилась в суд с заявлением об оспаривании решения Управления Росреестра по Самарской области, в обосновании заявленных требований указала, что между ней и <данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ был
заключен договор долевого участия №№, по которому ООО
«<данные изъяты>» (застройщик) обязуется построить и передать Гузенко Л.В. (инвестор) жилой дом с земельным участком в коттеджном
<данные изъяты>номером №, категории земель: земли поселений,
расположенного по адресу: <адрес>, на землях
<адрес> для комплексного освоения в
целях жилищного строительства. ДД.ММ.ГГГГ стороны сдали документы на
государственную регистрацию договора долевого участия.

ДД.ММ.ГГГГ заявителем было получено сообщение об отказе в государственной регистрации по вх.№,    в связи с несоответствием документов, представленных на регистрацию требованиям действующего законодательства, отсутствием у застройщика права распоряжения спорным объектом недвижимого имущества, а также отсутствием документов, подтверждающих изменения срока ввода объекта в эксплуатации.

С данным отказом заявитель не согласен, поскольку вышеуказанный договор долевого участия №№ от ДД.ММ.ГГГГ был заключен в соответствии с действующим законодательством, в период действия разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ (срок действия разрешения на строительство до июня 2010 года) и течение срока действия зарегистрированного договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Договор аренды между ООО «<данные изъяты> и Администрацией муниципального района <адрес> расторгнут на основании акта према-передачи ДД.ММ.ГГГГ, снятие ограничения (обременения) права в виде аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ вх. №

На основании изложенного Гузенко Л.В. просила суд признать незаконным отказ ФИО2 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (ФИО2 по <адрес>) в государственной регистрации договора долевого участия №№ от ДД.ММ.ГГГГ. Обязать ФИО2 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (ФИО2 по <адрес>) произвести государственную регистрацию договора долевого участия №№ от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании ФИО2 заявителя по доверенности ФИО7 заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить по изложенным в заявление основаниям.

ФИО2 заинтересованного лица ФИО2 по <адрес> ФИО8. действующая на основании доверенности, заявленные требования не признал, предоставил суду письменный отзыв на заявление, в котором просил отказать в удовлетворении требований.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

    Статьями 3 и 247 ГПК РФ предусмотрена возможность судебной защиты прав, свобод и охраняемых законом интересов лица, обратившегося в суд, нарушенных незаконными решениями, действиями (бездействием) должностных лиц.

     По смыслу указанной нормы, с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» по правилам, установленным главой 25 ГПК РФ, могут быть оспорены решения, действия (бездействие) указанных в п.2 органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ заявитель обратился в ФИО2 с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома, создаваемого на земельном участке, расположенном по указанному адресу.

Заявителю было отказано в государственной регистрации договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ на основании абз.4, 6 и 10 п.1 ст.20 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), а именно: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с п.2 ст. 16 и п.1 ст. 18 Закона о регистрации, к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, при этом они должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестр прав.

На государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа заявителем был представлен договор № К\33\Ц от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве объекта недвижимости, расположенного по указанному адресу, заключенный между ООО «Самарагорстрой» и заявителем.

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 3.3 представленного на государственную регистрацию договора стороны предусматривают обязанность зарегистрировать указанный договор в течение 30 дней с момента его подписания.

Однако, заявление о государственной регистрации подано заявителем и застройщиком в нарушении указанного пункта договора.

Тем не менее, само по себе указанное обстоятельство не явлется основанием для отказа в регистрации договора долевого участия.

Пункт 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве указывает на обязательные условия, которые должны содержаться в договоре участия в долевом строительстве.

В данном случае укзанное требование сторонами было соблюдено.

При этом п. 5 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве указывает, что в случае отсутствия в договоре условий, предусмотренных п. 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Так, кроме прочего, договор должен содержать условие о гарантийном сроке на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства.

Однако представленный на государственную регистрацию заявителем договор не содержит указания на гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства.

Тем не менее указанное обстоятельство не является основанием для отказа в регистрации договора долевого участия, поскольку п.1.4. договора установлен гарантийный срок на жилой дом – пять лет, устанавливается с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ( л.д.15).

Ссылка регистрирующего органа на несоответствие установленного в договоре п.1.6.срока ввода в эксплуатацию первой очереди объекта (в соответствии с проектной документацией - 2 квартал 2010г., а в соответствии с п. 3.1.7 застройщик обязан передать объект долевого строительства в срок не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.) необоснованна.

Установление указанных сроков относится к компетенции сторон, государственный органа, который не является стороной по указанному договору, не вправе вмешиваться в правоотношения, установленные договором, определяющим хозяйственную деятельность застройщика.

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право аренды земельного участка в пользу ООО «Самарагорстрой» прекращено ДД.ММ.ГГГГ

Более того, согласно разрешению на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ срок его действия истек в июле 2010г.

Ссылка государственного регистратора на то, что документы, подтверждающие продление срока действия разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, в ФИО2 отсутствуют, также не является основанием для отказа в регистрации договора.

В соответствии со ст.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Из содержания ч. 1 ст. 3 названного закона следует, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

В силу п.2 и п.3 ст. 25.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Договор долевого участия в строительстве по указанному адресу, представленный заявителем на государственную регистрацию, не является первым договором.

Указанное обстоятельство установлено решением Самарского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, вступившим в законную силу.

ФИО2 по <адрес> также пояснил в суде, что регистрация договоров долевого участия в строительстве на земельном участке по указанному адресу как объект недвижимости зарегистрирован в ЕГРП, последующие договоры регистрируются на основании судебных решений.

Согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела, помимо прочего, регистратору представлялся договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в ФИО2 Федеральной регистрационной службы по <адрес> за № от ДД.ММ.ГГГГ по указанному выше адресу.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» выдано разрешение на строительство многофункционального поселка на земельном участке по вышеуказанному адресу.

В силу ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство выдаётся при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок.

Таким образом, неоснователен вывод в решении об отказе о том, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, а ООО «Самарагорстрой» не отвечает понятию застройщика и не может привлекать денежные средства участников долевого строительства.

Между тем, суд находит обоснованным довод государственного регистратора об отсутствии согласия конкурсного управляющего на регистрацию договора долевого участия.

Также согласно сведениям ФИО2 Арбитражным судом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ вынесено решение, согласно которому в отношении ООО «<данные изъяты>» открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Конкурсным управляющим указанного общества утвержден ФИО3.

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов ФИО2 должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника).

При этом, в соответствии со ст. 129 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов ФИО2 должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом. Однако согласие конкурсного управляющего ФИО4 на подписание договора № № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве объекта недвижимости на государственную регистрацию не представлено.

Такое согласие представлено заявителем лишь в судебное заседание, дата ДД.ММ.ГГГГ.

Тогда как по смыслу ст. 254 ГПК РФ суд при рассмотрении дел, возникающих из публично-правовых отношений, проверяет законность и обоснованность уже принятого решения.

В данном случае регистрация по заявлению Гузенко Л.В. была приостановлена на основании решения от ДД.ММ.ГГГГ, на срок 1 месяц, было предложено заявителю представить согласие конкурсного управляющего в орган государственной регистрации до принятия решения об отказе от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.11).

Однако такого согласия своевременно заявителем в уполномоченный орган представлено не было. Лишь после принятия решения об отказе такое согласие было получено ( датировано ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, с учетом последнего довода, суд находит правильным решение государственного регистратора о том, что не представлены документы ( согласие конкурсного управляющего), необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявления не имеется.

    На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    В удовлетворении заявления Гузенко Л.В. об оспаривании решения ФИО2 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ( ФИО2 по <адрес>) о признании незаконным отказа от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора долевого участия № № от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

     Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Судья: Кривицкая О.Г

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.