Решение по делу № 2-425/2017 (2-9239/2016;) от 28.11.2016

Дело № 2-425/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11.05.2017. Рубцовский городской суд Алтайского края в составе

председательствующего:                Деуленко В.И.,

при секретаре                    Сковпень А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Кондратьева Ю.И. к территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае об обязании использовать рыночную стоимость имущества для заключения договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику с настоящим иском, просил признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка ....; обязать ответчика при заключении договора аренды земельного участка ... применять условия, изложенные в протоколе разногласий в редакции арендатора, следующего содержания: Приложение к Договору аренды от *** п. 1: «Размер арендной платы по настоящему Договору определен на основании отчета об оценке от *** выполненным индивидуальным предпринимателем В, в соответствии с требованиями Федерального закона от *** № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582». п. 3 «Размер арендной платы за участок в год составляет: *** руб. . Размер арендной платы в месяц: *** руб. ». В последствии истец требования уточнил, просил обязать ответчика при заключении договора аренды земельного участка ... определять размер арендной платы по договору аренды на основании заключения эксперта от *** , в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка составляет *** руб.

В обоснование требований истец указал, что является собственником объекта недвижимости – здания гаража, который расположен на земельном участке, находящимся в государственной собственности .... В целях использования принадлежащего недвижимого имущества истец обратился в адрес ответчика с предложением о заключении договора аренды земельного участка. Ответчиком в адрес истца был направлен проект договора аренды от ***. Согласно приложению размер арендной платы определен *** коп. Истцом была произведена независимая оценка стоимости земельного участка, стоимость составила *** руб. На полученный проект договора истцом был направлен протокол разногласий, согласно которому размер арендной платы составил *** руб. Протокол разногласий был отклонен ответчиком. Имеются значительные расхождения в данных о рыночной цене земельных участков, содержащихся в данных ТУ Росимущества в Алтайском крае и в отчетах, выполненных по обращению истца независимым оценщиком. Указанные расхождения возможно разрешить только в судебном порядке.

Истец Кондратьев Ю.И. в судебном заседании отсутствовал, о времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке.

Представитель истца Кондратьева Ю.И. – Ямщикова О.Л., действующая на основании ордера, в судебном заседании доводы и требования уточненного искового заявления поддержала.

Представитель ответчика – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Ранее представил суду отзыв на уточненное исковое заявление, в котором указал, что при расчете арендной платы за спорный земельный участок МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай от *** , выполненной индивидуальным предпринимателем А Согласно этому отчету рыночная стоимость по состоянию на *** составляет *** руб. При производстве переоценки земельного участка, эксперт Б должна оценить стоимость земельного участка по состоянию на ***, а также сделать вывод о недостоверности отчета А В связи с чем, считает заявленные истцом требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно абз. 3 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Оценочная деятельность на территории Российской Федерации осуществляется на основании ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По ст. 13 названного Федерального закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

В судебном заседании установлено, что земельный участок ... принадлежат на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ***.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок ... имеет кадастровую стоимость *** руб.

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере *** руб. согласно отчету А от ***, в размере *** руб. согласно отчету В от ***.

Истец на основании договора купли-продажи имущества от *** является собственником нежилого здания: ... что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ***.

На основании заявления истца, Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае подготовлен и направлен в адрес истца договор аренды земельного участка от ***.

В силу положений ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Размер арендной платы земельного участка ... определен в размере *** руб. в месяц ( ).

Не согласившись с рыночной стоимостью земельных участков, истец поручил оценщику В произвести оценку рыночной стоимости права аренды земельного участка: ...

Согласно отчету от *** об оценке рыночная стоимость земельного участка по состоянию на *** составляет *** руб.

Истец *** предложил протокол разногласий к договору аренды от ***, указав в протоколе разногласий, что рыночная стоимость земельного участка составляет *** руб., арендная плата составляет *** руб. в месяц.

Территориальное управление *** направило истцу протокол разногласий указав в протоколе разногласий, указав, что рыночная стоимость земельного участка составляет *** руб., арендная плата составляет *** руб. в месяц. Дополнительно сообщило, что Территориальным управлением при подготовке проектов договоров соблюдены требования действующего законодательства, предусматривающего порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Из-за имеющихся разногласий в отношении рыночной стоимости земельного участка, суд, по ходатайству представителя истца, назначил по делу проведение судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручил эксперту Б о чем имеется определение суда от ***.

В соответствии с заключением эксперта от *** рыночная стоимость земельного участка ... по состоянию на ***, составляет *** рублей.

При проведении оценки экспертом использовался сравнительный подход, учитывалась стоимость аналогов оцениваемого имущества, при этом в соответствии с п. 14 Федерального стандарта оценки сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии со ст. 12 Закона «Об оценочной деятельности», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проведенная ранее оценка земельного участка в суде проверена путем назначения судебной экспертизы. У суда нет оснований не доверять обстоятельствам, установленным заключением эксперта.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из содержания приведенных нормативных актов, заключения эксперта от *** эксперта Б суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению с учетом их уточнения.

Согласно правилам п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка, должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

    Требования Кондратьева Ю.И., удовлетворить.

    Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае при заключении договора аренды земельного участка ... определять размер арендной платы по договору аренды на основании заключения эксперта от *** , выполненного индивидуальным предпринимателем Б, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка ... составляет *** рублей.

    Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в Алтайский краевой суд через Рубцовский городской суд Алтайского края путем подачи апелляционной жалобы.    

    Председательствующий:                    В.И. Деуленко