Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-8063/2021 от 27.01.2021

Судья – Язвенко Р.В. Дело № 33-8063/2021

(№ 2-125/2019)

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

08 апреля 2021 года     г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего            Пономаревой Л.Е.,

судей                            Ефименко Е.В., Кияшко Л.В.

при помощнике судьи                Лещенко М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе с учетом дополнений представителя КИТ Финанс Капитал (ООО) по доверенности Белинина С.В. и апелляционной жалобе третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Третьяка В.А. на решение Адлерского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 09 апреля 2019 года,

заслушав доклад судьи Пономаревой Л.Е. об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционных жалоб,

У С Т А Н О В И Л А:

Демьянов И.К. обратился в суд с иском к ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», ООО «ГлавМос-Риэлти», ООО «Кит Финанс Капитал», третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в котором просил суд признать отсутствующим право собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на квартиру <№...>, расположенную по адресу: <Адрес...>к; снять обременение в виде ипотеки данной квартиры в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал»; признать право собственности Демьянова И.К. на квартиру <№...>, расположенную по адресу: <Адрес...>.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 26 апреля 2017 года иск Демьянова И.К. удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 августа 2017 года решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 26 апреля 2017 года оставлено без изменения.

Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 24 октября 2018 года кассационная жалоба Третьяка В.А. удовлетворена частично, решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 26 апреля 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 августа 2017 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края.

При новом рассмотрении дела судом ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» исключены из числа ответчиков и привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Третьяк В.А. привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора. Третьяк В.А. просит суд отказать в удовлетворении исковых требований Демьянова И.К.; признать право собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на квартиру <№...> (кадастровый <№...>), расположенную по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, отсутствующим; снять обременения в виде ипотеки в силу закона ООО «Кит Финанс Капитал» на квартиру <№...> (кадастровый <№...>), расположенную по адресу: Краснодарский край,
<Адрес...>к; признать за Третьяком В.А. право собственности на квартиру <№...> (кадастровый <№...>), расположенную по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>к; определить, что решение суда о признании права собственности Третьяка В.А. на квартиру является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Обжалуемым решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 09 апреля 2019 года заявленные требования Демьянова И.К. удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении самостоятельных требований Третьяка В.А. отказано.

Суд своим решением постановил: признать отсутствующим право собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на квартиру <№...>, расположенную по адресу: <Адрес...>.

Снять обременение в виде ипотеки в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал» на квартиру <№...>, расположенную по адресу: <Адрес...>.

Признать право собственности Демьянова И.К. на квартиру <№...>, расположенную по адресу: <Адрес...>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 июля 2019 года решение оставлено без изменения, апелляционные жалобы Кит Финанс Капитал (ООО), Третьяка В.А. - без удовлетворения.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21 ноября 2019 года апелляционное определение от 30 июля 2019 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05 марта 2020 года обжалуемое решение от 30 июля 2019 года о признании права собственности на квартиру за Демьяновым И.К. вновь оставлено без изменения.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10 ноября 2020 года по кассационной жалобе Третьяка В.А. апелляционное определение от 05 марта 2020 года отменено, дело с апелляционными жалобами Третьяка В.А., представителя КИТ Финанс Капитал (ООО) на решение Адлерского районного суда г.Сочи от 09 апреля 2019 года направлено на новое апелляционное рассмотрение.

В апелляционной жалобе представитель КИТ Финанс Капитал (ООО) по доверенности Белинин С.В. полагает решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 09 апреля 2019 года незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Просит обжалуемое решение суда отменить и принять по настоящему гражданскому делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что истцом Демьяновым И.К. пропущен срок исковой давности. Выводы суда первой инстанции и доводы истца, связанные с признанием предварительного договора в качестве договора долевого участия в строительстве жилья, противоречивы и не соотносятся ни с установленными обстоятельствами дела, ни с условиями договора. Вывод суда о недобросовестности ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ООО ГлавМос-Риэлти» не соответствует установленным по делу обстоятельствам. Истцом Демьяновым И.К. выбран неверный способ защиты права. В дополнениях к апелляционной жалобе указывает, что право собственности Демьянова И.К. и Третьяка В.А. на спорную квартиру никогда не регистрировалось в ЕГРН. Запись о праве собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» в отношении спорной квартиры внесена в ЕГРН 22.03.2016г. До этой даты Демьянов И.К. и Третьяк В.А. сделки по приобретению квартиры не оспаривали, вследствие чего общество является добросовестным приобретателем квартиры.

В апелляционной жалобе Третьяк В.А. полагает решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 09 апреля 2019 года незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Просит обжалуемое решение суда отменить и принять по настоящему гражданскому делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований Демьянова И.К. и удовлетворении его самостоятельных требований. Указывает, что на основании предварительного договора от 25.04.2007г. №55/С приобрел именно квартиру, о которой идет спор - <№...> с кадастровым номером <№...>, а не квартиру <№...> с кадастровым номером <№...>. Доказательств приобретения Третьяком В.А. квартиры <№...> истец не представил и в материалах дела не имеется.

В отзыве на апелляционную жалобу КИТ Финанс Капитал (ООО) конкурсный управляющий ООО «ГлавМос-Риэлти» Рулев И.Б. просит апелляционную жалобу КИТ Финанс Капитал (ООО) удовлетворить, отказать в удовлетворении всех требований Демьянова И.К., Третьяка В.А. в отношении квартиры <№...>.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчики, третьи лица не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания, суду о причинах неявки не сообщили. Представитель по доверенности Управления Росреестра Юртаева С.А. просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, признав причины их неявки неуважительными.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, заслушав пояснения представителя Демьянова И.К. по доверенности Малхасяна А.Р., полагавшего обжалуемое решение законным и обоснованным, судебная коллегия находит основания для отмены решения суда с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска Демьянова И.К. и частичном удовлетворении требований третьего лица Третьяка В.А.

На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В силу ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения; отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение; отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части; оставить апелляционные жалобу, представление без рассмотрения по существу, если жалоба, представление поданы по истечении срока апелляционного обжалования и не решен вопрос о восстановлении этого срока.

В соответствии с ч. 1, п. 1 ч. 4, ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, на основании договора инвестирования №03.3/39 от 26 апреля 2006 года застройщик ЗАО ИСК «ЭНБИЭМ» осуществлял строительство многоквартирного дома площадью 27 000 кв.м. по адресу: <Адрес...>, дом <№...>а (после завершения строительства дом <№...>к).

Между Демьяновым И.К., Третьяком В.А. и ООО «ГлавМос-Риэлти» возник спор в отношении объекта долевого участия в строительстве жилого помещения - квартиры порядковый <№...> на 6 этаже во второй секции многоквартирного дома по адресу: <Адрес...>.

01 августа 2007 года между Демьяновым И.К. (принципал) и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» (агент) заключен агентский договор № 30/С, предметом которого является совершение ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» от имени и за счет Демьянова И.К. юридических и иных действий по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность Демьянова И.К. квартиры, соответствующей определенным договором требованиям, а именно двухкомнатной квартиры общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 121,20 кв.м. на 6 этаже жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес...>, ориентировочной стоимостью <№...> рублей.

В тот же день, 01 августа 2007 года между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (поручитель) и Демьяновым И.К. (кредитор) заключен договор поручительства № 30/С, согласно условиям которого ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» приняло на себя обязательства отвечать перед Демьяновым И.К. за ненадлежащее исполнение/неисполнение должником ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора по осуществлению за счет Демьянова И.К. расчета в сумме 8 417 236,98 рублей по заключенному Демьяновым И.К. с ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» договору купли-продажи 2-комнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 121,20 кв.м., порядковый номер на этаже 3, расположенной на 6 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес...>.

Демьянов И.К. оплатил предусмотренную договором сумму ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», что подтверждается платежным поручением № 1711 от 08.08.2007 г.

После оплаты стоимости квартиры 09 августа 2007 года между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и Демьяновым И.К. заключен предварительный договор № 30/С купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является фактическое привлечение истца в число участников долевого строительства в объеме 2-комнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 121,20 кв.м., порядковый номер на этаже 3, на 6 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес...>.

ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» не исполнил принятые обязательства по предварительному договору № 30/С от 09.08.2007 г. 17 июля 2014 года между Демьяновым И.К. и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» заключено дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору №30/С от 09.08.2007 г., согласно которого вносятся изменения в п. 3.1, а именно были изменены предельные сроки заключения договора купли-продажи с «не позднее 31 декабря 2010 г.» на «не позднее 31 декабря 2014 г.».

Кроме этого, между Третьяком В.А. и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» заключен агентский договор от 25 апреля 2007 года №55/С, согласно которому ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» взяло на себя обязательство за вознаграждение и по его поручению совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению им в собственность квартиры на 6 этаже в жилом доме по адресу: <Адрес...> и машино-места в подземном гараже-стоянке указанного жилого дома. Согласно п.1.1 договора общая стоимость квартиры и машино-места составила <№...>. 23 мая 2007 года во исполнение п.п.2.3.5, 3.1, 3.5 агентского договора от 25 апреля 2007 год №55/С Третьяк В.А. оплатил ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» 5 619 889 рублей 44 коп. (за квартиру и машино-место) и 56 766 рублей 56 коп. (в качестве агентского вознаграждения ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость»), что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам. Также, 25 апреля 2007 года между Третьяком В.А. и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» заключен предварительный договор №55/С купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Третьяк В.А., надлежащим образом и в полном объеме осуществив финансирование строительства, приобретает в качестве результата инвестиционной деятельности право на получение и оформление в собственность квартиры 3 на 6 этаже во второй секции жилого дома по адресу: <Адрес...> и машино-места в подземном гараже-стоянке указанного жилого дома.

14 октября 2011 года между застройщиком ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти» заключен договор участия в долевом строительстве №1011-С, зарегистрированный в ЕГРН 21 ноября 2011 года. Из п.3.1 договора участия в долевом строительстве следует, что ООО «ГлавМос-Риэлти» оплачивает цену договора из кредитных средств, предоставляемых по кредитному договору, заключаемому с КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО). Согласно договору залога прав (требований), заключенному 16 ноября 2011г. между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) (залогодержатель) и ООО «ГлавМосРиэлти» (залогодатель), спорная квартира включена в перечень объектов долевого строительства, переданных в залог банку. Согласно соглашению об уступке прав (требований), заключенному 27 июня 2013г. между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и КИТ Финанс Капитал (ООО), права кредитора переданы КИТ Финанс Капитал (ООО). На основании договора № 04-1/0662з залога прав (требований) от 16 ноября 2011 г., соглашения об уступке прав (требований) от 27 июня 2013 г. было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО).

Многоквартирный жилой дом, в котором находится спорная квартира, завершен строительством в 2015 году.

ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 06.02.2015 г. № RU 23309-1169, согласно которого в эксплуатацию введен многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, <Адрес...>, на земельном участке общей площадью 4 921,0 кв. м, кадастровый <№...>.

После завершения строительства право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО «ГлавМос-Риэлти» 22.03.16г. с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу КИТ Финанс Капитал. Объект права: квартира площадью 99,3 кв.м., этаж 6, адрес: <Адрес...>, дом <№...>к, <Адрес...>. Кадастровый <№...>.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что хотя договор и поименован как предварительный, к возникшим между Демьяновым И.К. и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» правоотношениям может быть применен Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку из существа заключенных между сторонами предварительного договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества, агентского договора и договора поручительства усматривается, что целью истца при заключении вышеуказанных договоров было инвестировать денежные средства в строительство конкретной квартиры и в последующем приобрести ее в собственность.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости квартира создана не была, следовательно, уплаченные Демьяновым И.К. денежные средства за покупку указанного объекта недвижимости фактически были привлечены ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», заключив с ООО «ГлавМос-Риэлти» договор участия в долевом строительстве № 1011-С от 14.10.2011 г. с обременением в виде залога, нарушил обязательства, предусмотренные п.2.1 предварительного договора № 30/С от 09.08.2007 г., согласно которому общество гарантировало, что на момент заключения договора купли- продажи квартира не будет никому продана, подарена, сдана в аренду, наем, передана в безвозмездное пользование, не будет обременена иными гражданско-правовыми сделками и правами требований со стороны третьих лиц. Между тем, в нарушение указанного закона, между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти» заключен договор участия в долевом строительстве № 1011-С от 14.10.2011 г., объектом которого является, в том числе, спорная квартира. Указанный договор участия в долевом строительстве является ничтожной сделкой в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ГлавМос-Риэлти», спорной квартиры, а сделки, направленные на обременение указанной квартиры - недействительными.

Отказывая в удовлетворении требований Третьяка В.А., суд первой инстанции исходил из того, что 25 апреля 2007 года между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и Третьяком В.А. заключен предварительный договор № 55/С купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является фактическое привлечение Третьяка В.А. в число участников долевого строительства в объеме двухкомнатной квартиры общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 67,1 кв.м., номер на этаже 3, расположенной на 6 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома, находящегося по адресу: <Адрес...>.

Суд установил, что несмотря на то, что обе квартиры согласно предварительным договорам имеют порядковый номер на этаже 3, расположены на 6 этаже в секции/подъезде 2, они представляют собой две разные квартиры, находящиеся в разных секциях/подъездах. Спорная квартира <№...> с кадастровым номером <№...> не является объектом предварительного договора №55/С от 25.04.2007г., заключенного с Третьяком В.А.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований Демьянова И.К., по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в 2007-2010 г.г. застройщик – ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», осуществляя строительство многоквартирного дома по адресу: <Адрес...>, привлекала денежные средства граждан путем заключения предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества. Обязательным условием заключения предварительного договора была оплата до заключения предварительного договора купли-продажи полной стоимости приобретаемой недвижимости по агентскому договору ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» - агенту, который брал на себя обязательства в последующем перевести полученные от покупателя денежные средства ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ». Для того, чтобы у покупателя была гарантия того, что агент надлежащим образом исполнит обязательства по оплате приобретаемой недвижимости, между покупателем и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» заключался договор поручительства, по которому ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» отвечало за исполнение агентом обязательств по плате за приобретаемую покупателем недвижимость. Агентский договор и договор поручительства заключались одновременно в один день. Предварительный договор купли-продажи заключался после оплаты покупателем полной стоимости недвижимости агенту. Все три договора имели одинаковые номера, что также свидетельствует о взаимосвязанности сделок. Заключенные между сторонами сделки, с учетом сложившихся отношений, фактически представляют собой договоры участия в долевом строительстве.

По смыслу Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия в строительстве на какой-либо объект может быть заключен застройщиком только с одним лицом.

С учетом толкования норм права при конкуренции договоров долевого участия в отношении одного и того же объекта подлежат проверке такие юридические факты, как-то: какой из договоров был исполнен раньше, в том числе факт оплаты таких договоров; дата заключения договоров; отсутствие у сторон злоупотребления правом при их заключении и другие имеющие значение для дела обстоятельства.

На основании предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества квартира была отчуждена дважды: Третьяку В.А. по предварительному договору №55/С 25 апреля 2007 года и Демьянову по предварительному договору №30/с от 09 августа 2007г.. Владение Демьяновым И.К. спорной квартирой до признания за ним права собственности в 2017 году материалами дела не подтверждается. Предварительный договор с Третьяком В.А. заключен ранее, чем с Демьяновым И.К. Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о признании права собственности на квартиру за Третьяком В.А.

Согласно разъяснениям, содержащимся пункте 13 и 14 «Обзора судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, не заключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с гражданами не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Аналогичное право возникает у покупателя квартиры, который приобрел ее посредством заключения предварительного договора, если застройщик уклоняется от заключения основного договора. В этой ситуации гражданин, согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, имеет право на признание права собственности на квартиру, если строительство дома фактически завершено.

Доводы Демьянова И.К. о том, что предметом договора №55/С является квартира, получившая после завершения строительства <№...> и кадастровый <№...>, проверены судом апелляционной инстанции и признаны необоснованными.

План типового этажа, заверенный Сочинским отделением Филиал ФГУП «Ростеинвентаризация-Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю, не может служить каким-либо относимым доказательством планировок квартир, которые планировал создать застройщик многоквартирного жилого дома при заключении с Третьяком В.А. 25.04.2007 года договора, поскольку ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» осуществляет техническую инвентаризацию уже законченных строительством объектов капитального строительства и не участвует в процессе их проектирования и строительства. Кроме этого, Сочинское отделение Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю не является органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на основании представленной застройщиком проектной документации.

Представленный истцом технический паспорт на многоквартирный жилой дом, составленный 23 сентября 2015 года органом технической инвентаризации – Сочинским отделением Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по краснодарскому краю составлен более чем через 8 лет после заключения с истцом договора №55/С от 25.04.2007г., в связи с чем не может достоверно подтверждать, что перед подписанием данного договора квартира, являющаяся предметом договора, должна была располагаться не во второй секции, как указано в договоре, а в первой секции, как утверждает истец.

Поскольку об ошибке в договоре № 55/С в номере секции жилого дома заявлял сам истец Демьянов И.К., то именно на нем в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лежала обязанность доказать достоверными и относимыми доказательствами свои доводы о допущенной в тексте договора №55/С ошибке в номере секции жилого дома.

Таким образом, документов, подтверждающих соответствие доводов истца о наличии именно той проектной документации на строительство многоквартирного жилого дома, которая получила разрешение на строительство от органа местного самоуправления, истцом в материалы дела не было представлено.

Квартира <№...> с кадастровым номером <№...> находится в собственности иного лица – Янмурзаевой А.Р., номер регистрации права <№...>.

Доказательств того, что спорная квартира передана во владение Демьянова И.К. на момент начала судебного спора, который въехал в неё и стал в ней проживать, в материалы дела в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», заключив с ООО «ГлавМос-Риэлти» договор участия в долевом строительстве № 1011-С 14 октября 2011 года с обременением в виде залога в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО), нарушило обязательства, предусмотренные предварительным договором №55/С от 25 апреля 2007г., заключенного с Третьяком В.А.

ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», заключив договор с Третьяком В.А. на продажу квартиры и получив от последнего полную оплату за нее, не имело права включать данные квартиры в перечень имущества, подлежащего передаче ООО «ГлавМос-Риэлти» по договору участия в долевом строительстве от 14 октября 2011 года № 1011-с. Таким образом, указанные действия характеризуются как недобросовестное поведение ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», противоречащее принципам предела осуществления гражданских прав, установленными статьей 10 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В нарушение требований закона, предусматривающего заключение договора долевого строительства на один и тот же объект только с одним лицом, ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» заключила три договора    в отношении спорной квартиры. Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», являясь застройщиком многоквартирного жилого дома, в течение нескольких лет произвел отчуждение также и других квартир и нежилых помещений, машино-мест в пользу граждан по агентским договорам, а впоследствии 14.10.11г. – отчуждение квартир и нежилых помещений 19-этажного жилого дома в пользу ООО «ГлавМос-Риэлти» по одному договору долевого участия.

Данный договор с ООО «ГлавМос-Риэлти» заключен с целью вывода из активов ЗАО «ИСК ЭНБИЭМ» имущества и недопущения обращения на это имущество взыскания по требованиям иных кредиторов. Аффилированность лиц, а именно ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти» подтверждается информацией, размещенной на официальном сайте Группы Компаний «ЭНБИЭМ». Группа компаний выполняла полный цикл работ, связанных с финансированием и строительством. При осуществлении коммерческой деятельности по строительству жилья функции технического заказчика осуществляло ООО "ЭНБИЭМ - Стройсервис Инжиниринг", реализацией объектов на первичном и вторичном рынках занимается ООО "ЭНБИЭМ - Стройсервис Недвижимость", данные юридические лица, помимо прочих, входят в группу "ЭНБИЭМ-Девелопмент". При этом учредителем ООО «ГлавМос-Риэлти» с долей в размере 99% является ООО «ЭНБИЭМ-Девелопмент». Владельцами ООО «ГлавМос-Риэлти» на 14 октября 2011 год являлись ООО «ЭНБИЭМ-Девелопмент» с долей в 99 % и Кит Финанс Инвестиционный Банк (ОАО) - с долей 1 % (присоединен 18 апреля 2014 года к АКБ «Абсолют Банк» (ОАО)). Аффилированные связи между участниками сделок свидетельствуют об их осведомленности о незаконности продажи спорного имущества.

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы ООО «КИТ Финанс Капитал» о добросовестности ответчиков при совершении сделок с квартирой судебной коллегией отклоняются за необоснованностью. Иные доводы апелляционной жалобы также не могут быть приняты во внимание, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам и исследованным материалам дела.

Согласно ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Пленума от 19 декабря 2003 года
№ 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

По вышеизложенным основаниям судебная коллегия считает, что решение следует отменить, как неправильное по существу, незаконное и необоснованное, и принять по настоящему гражданскому делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований Демьянова И.К. и частичном удовлетворении самостоятельных требований Третьяка А.В.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 09 апреля 2019 года – отменить.

Принять по настоящему гражданскому делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Демьянова И.К, к ООО «ГлавМос-Риэлти», ООО «КИТ Финанс Капитал» о признании права собственности на квартиру, ее обременений отсутствующими – отказать.

Требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Третьяка А.В. удовлетворить в части.

Признать за Третьяком В.А. право собственности на квартиру <№...> (кадастровый <№...>), расположенную по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.

Снять обременения в виде ипотеки в силу закона ООО «Кит Финанс Капитал» на квартиру <№...> (кадастровый <№...>), расположенную по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.

Апелляционное определение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра об аннулировании записи в ЕГРН о праве собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на квартиру <№...> (кадастровый <№...>), расположенную по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 апреля 2021 года.

Председательствующий                        Л.Е. Пономарева

Судьи                                    Е.В. Ефименко

                                        Л.В. Кияшко