Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-763/2015 (2-3518/2014;) ~ М-2572/2014 от 18.08.2014

Дело № 2-763/2015                             

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 апреля 2015 года                       п. Емельяново

Емельяновский районный суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Ежелевой Е.А. при секретаре Кротовой Н.А. с участием представителей истца ФИО7, ФИО6, представителя ответчика ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Зодчий» о передаче земельного участка и регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Зодчий» (далее – ООО «Зодчий»), в котором просит обязать ООО «Зодчий» передать земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1171 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, ФИО2, подписать акт приема-передачи данного участка, произвести регистрацию перехода права собственности на данный участок от ООО «Зодчий» к ФИО2 по договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Зодчий» заключен инвестиционный договор № 57, в соответствии с п. 1.2 которого ООО «Зодчий» обязалось передать в собственность ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1171 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, а ФИО2 обязалась его оплатить; в соответствии с п. 2.2. данного договора ООО «Зодчий» также обязалось передать земельный участок и жилой дом по актам приема-передачи в срок, установленный в размере 5 договора при условии исполнения ФИО2 раздела 4 договора; в соответствии с п. 4.1 договора его цена составляет 5550000 рублей, в том числе, возмещение затрат ООО «Зодчий» на строительство дома в размере 4964500 рублей и стоимость земельного участка в размере 585500 рублей; ФИО2 свои обязательства по оплате земельного участка и строительства дома выполнила; разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано ДД.ММ.ГГГГ; однако ООО «Зодчий» до настоящего времени акты приема передачи дома и земельного участка не подписало, в Управление Росреестра с заявлением о регистрации перехода права собственности не обратилось; в то же время ФИО2 уже получила ключи от дома и приступила к использованию земельного участка; ответчик в этом ей не препятствует. Поскольку во внесудебном порядке истец оформить свое право собственности не может, просит суд произвести регистрацию перехода права собственности на основании статей 556 и 551 ГК РФ.

Истец в судебное заседание не явилась, просила дело рассматривать без ее участия.

Представители истца ФИО7, ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержали, в обоснование привели доводы, изложенные в исковом заявлении; дополнительно пояснили, что, ранее ответчик предлагал им подписать акты приема-передачи дома и земельного участка, но так как дом имел значительные недостатки, ФИО2 отказалась; впоследствии, когда уже она обратилась к ответчику с просьбой подписать акты приема-передачи, ответчик отказался.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признала, и пояснила, что в настоящее время подписать акты приема-передачи дома и земельного участка не представляется возможным, так как истец после ввода дома в эксплуатацию самовольно пристроил к нему гараж и возвел на земельном участке другие постройки, не предусмотренные проектом застройки; техническое состояние дома не соответствует тому, которое было на момент ввода дома в эксплуатацию; в этой связи ООО «Зодчий» обратилось в суд с иском о сносе самовольно возведенных построек и приведении дома с земельным участком в первоначальное состояние; разрешение вопроса о переходе права собственности на земельный участок без решения вопроса о праве собственности на дом, по мнению представителя ответчика, невозможно.

Третье лицо – Управление Росреестра в судебное заседание не явилось, хотя было извещено о нем надлежащим образом, о причине неявки не сообщило, об отложении рассмотрения дела не просило.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд нашел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Как установлено в судебном заседании, между истцом и ответчиком заключен Инвестиционный договор № от ДД.ММ.ГГГГ (далее – «Договор»); согласно п.п. 1.1, 1.2 ФИО2 – Инвестор обязалась осуществить финансирование строительства 2-этажного жилого дома общей проектной площадью 133,26 кв.м., расположенного по адресу: ФИО1, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1171 кв.м., а ООО «Зодчий» - Заказчик-Застройщик обязался своими силами или с привлечением третьих лиц построить и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать его Инвестору по акту приема-передачи; также Заказчик-Застройщик обязался передать в собственность Инвестору земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1171 кв.м, принадлежащий ему на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, а Инвестор обязался оплатить стоимость участка в сумме и сроки, указанные в договоре; пунктом 2.2. Договора предусмотрено, что Заказчик-Застройщик обязан передать Инвестору жилой дом и земельный участок по актам приема-передачи в срок, установленный в разделе 5 Договора, при условии исполнения Инвестором раздела 4 Договора; разделом 4 предусмотрены обязанности Инвестора по оплате жилого дома и земельного участка и порядку ее внесения; согласно п. 5.1 Договора срок завершения строительных работ по жилому дому – ДД.ММ.ГГГГ; согласно п.п. 5,7, 5,8, 5,9, 5,10, 5,11 в течение 3-х месяцев после подписания акта приемки выполненных работ по жилому дому Заказчик-Застройщик получает разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию; после ввода дома в эксплуатацию Заказчик-Застройщик в течение 14 календарных дней уведомляет Инвестора о готовности к передаче жилого дома, земельного участка по адресу, указанному в договоре; Инвестор обязан принять по актам приема-передачи жилой дом и земельный участок в течение 14 календарных дней с момента получения уведомления Заказчика-Застройщика о готовности к передаче дома и земельного участка; Заказчик-Застройщик после подписания актов приема-передачи земельного участка совместно с инвестором обязуется в течение 10 календарных дней обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности на земельный участок в Управление Росреестра; Инвестор после подписания акта приема-передачи жилого дома обязуется в течение 10 календарных дней обратиться с заявлением о регистрации права собственности н земельный участок в Управление Росреестра.

Из платежных документов и справки от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «Зодчий», видно, что ФИО2 полностью выполнила свои обязательства как по оплате стоимости строительства жилого дома, так и по оплате стоимости земельного участка (л.д. 14, 91).

Согласно разрешению № RU 24804-001-48 на ввод объекта в эксплуатацию жилой дом, расположенный по адресу: ФИО1, <адрес>, введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, связанные с вложениями инвестиций в банки и иные кредитные организации, а также в страховые организации, которые регулируются соответственно законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности и законодательством Российской Федерации о страховании, а также на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По общему правилу правовую природу договора определяет суд исходя из толкования условий данного договора и фактических отношений сторон, сложившихся при его заключении и исполнении.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.) (ред. от 04.03.2015) при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичная позиция была доведена до судов Письмом Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2013 г. N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Из содержания Договора и фактически сложившихся отношений сторон видно, что между истцом и ответчиком возникли отношения по привлечению денежных средств истца для строительства объекта недвижимости, необходимого истцу исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и по выполнению ответчиком работы, завершающейся передачей истцу созданного результата, то есть жилого дома.

Данные отношения не могут регулироваться ФЗ РФ от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Содержание заключенного сторонами Договора соответствует положениям статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", поэтому именно этот закон, по мнению суда, необходимо применить к возникшим между истцом и ответчикам правоотношениям.

Как установлено в судебном заседании, ответчик нарушил свои обязательства по передаче истцу объекта строительства – жилого дома в сроки, установленные п.5.1 и 5.8 Договора.

Помимо этого, ответчик нарушил свои обязательства по передаче в собственность истца земельного участка с кадастровым номером №, несмотря на то, что истец оплатил полную его стоимость, и разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено было еще 15 ноября 2012 года.

Согласно п. 2.2. Договора ответчик обязан передать истцу земельный участок по акту приема-передачи.

Из объяснений представителей истца следует, что данный акт до настоящего времени со стороны ответчика не подписан и ответчик уклоняется от этого, в связи с чем не представляется возможным зарегистрировать переход права собственности;

    Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Статья 551 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Статья 554 ГК РФ устанавливает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В п. 61 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В пункте 5 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что требование приобретателя вещи о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества. Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указывалось выше, между истцом и ответчиком заключен Инвестиционный договор, предметом которого является передача истцом ответчику денежных средств в целях строительства жилого дома и последующая передача этого дома (после завершения строительства) в собственность истца.

В то же время, исходя из буквального толкования условий данного договора, суд приходит к выводу, что он имеет элементы договора купли-продажи земельного участка, о чем свидетельствуют п. 1.2, 2.2, 3.3, 4.1, 5.1, 5.9, 5.10, и содержит в себе все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества.

В этой связи, принимая во внимание, что выстроенный на спорном земельном участке жилой дом также будет передаваться истцу, суд полагает возможным применить к возникшим правоотношениям положения статьи 551 ГК РФ и вынести решение о регистрации перехода права собственности на земельный участок.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                 РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Зодчий» о передаче земельного участка и регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Обязать ООО «Зодчий» подписать акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1171 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и передать его ФИО2.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1171 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к землям населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для малоэтажной жилой застройки, от общества с ограниченной ответственностью «Зодчий» к ФИО2 на основании Инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Емельяновский районный суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Решение вынесено в окончательной форме 13 апреля 2015 года.

Председательствующий: подпись

Копия верна:

Судья Емельяновского РС                Е.А.Ежелева