Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-24/2022 (2-676/2021;) от 24.08.2021

гражданское дело № 2-24/2022

УИД: 09RS0007-01-2019-000878-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июля 2022 года                              ст. Зеленчукская, КЧР

Зеленчукский районный суд КЧР в составе

председательствующего судьи Евсегнеевой Г.Ю.,

при помощнике судьи Байчорове М.К., секретаре судебного заседания Сарафановой А.С.,

с участием представителя истцов Цибульниковой Т.Е., ООО «Туристическая база «Алания» - Крицкой Н.Л.,

представителя истца ООО «Туристическая база «Алания» - Лучкова О.А.,

представителя ответчика Ярошева В.И. - Тюлькиной Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Цибульниковой Татьяны Евгеньевны, ООО «Туристическая база «Алания» к Ярошеву Виктору Ивановича о расторжении договора аренды жилых помещений и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды и другим требованиям,

установил:

Цибульникова Т.Е. обратилась в Зеленчукский районный суд с исковым заявлением к Ярошеву Виктору Ивановичу с исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просит:

    расторгнуть договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «Мариупольский завод тяжелого машиностроения» и Ярошевым Иваном Ивановичем о предоставлении во временное пользование на условиях аренды здания спального корпуса, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, здания спального корпуса, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № и земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Зеленчукский район, село Архыз, ул. Ленина. 2, и договор № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Ярошевым Иваном Ивановичем и Ярошевым Виктором Ивановичем о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенаем);

    в резолютивной части решения суда указать, что решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении обременения в пользу Ярошева Виктора Ивановича на объекты недвижимости: здания спального корпуса, площадью <данные изъяты> кв.м, № и здания спального корпуса, площадью <данные изъяты>8 кв.м №, расположенных по адресу: КЧР, Зеленчукский район, с. Архыз, ул. Ленина, 2;

    обязать Ярошева Виктора Ивановича в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с КН № по адресу: КЧР, Зеленчукский район, с. Архыз, ул. Ленина, 2, путем сноса (демонтажа) и вывоза одноэтажного строения столовой площадью застройки <данные изъяты> кв.м; одноэтажного строения гаража площадью <данные изъяты> кв.м, бани площадью 43,2 кв.м; элементов пристройки к зданию спального корпуса площадью <данные изъяты> кв.м КН №; элементов пристройки к зданию спального корпуса площадью 164,8 кв.м КН №; канализационного септика; произвести необходимые мероприятия по приведению земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м в первоначальный вид следующим образом: разработать проект рекультивации земельного участка и осуществить рекреационную рекультивацию земельного участка, занятого самовольными строениями и сооружениями; осуществить посадку 6 крупномеров сосен;

    указать в решении (в резолютивной его части), что если ответчик Ярошев Виктор Иванович не исполнит решения, истец вправе совершить упомянутые действия самостоятельно, но за счет ответчика, с последующим возмещением с ответчика необходимых расходов (понесенных фактически);

    взыскать с Ярошева Виктора Ивановича в пользу истцов понесенные по делу судебные расходы в размере 198228 рубля 34 копейки, из них почтовые расходы - 917,34 рублей; изготовление технического паспорта - 24311 рублей; заключение специалиста (рецензия) - 28000 рублей; оплата услуг представителя 145000 рублей.

    Привлеченное в качестве соистца по делу ООО «Туристическая база Алания» заявила идентичные требования.

При этом истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Мариупольский завод тяжелого машиностроения» и ООО «Туристическая база Алания» был заключен договор № купли-продажи недвижимого имущества:

-здания спального корпуса площадью <данные изъяты> кв.м КН №;

-здания корпуса обслуживающего персонала площадью <данные изъяты> кв.м КН №;

-здания спального корпуса площадью <данные изъяты> кв.м КН №;

-здания спального корпуса площадью <данные изъяты> кв.м КН №;

-здания спального корпуса площадью <данные изъяты> кв.м КН №;

-здания спального корпуса площадью <данные изъяты> кв.м КН №;

-здания спального корпуса площадью <данные изъяты> кв.м КН №;

-здания спального корпуса площадью <данные изъяты> кв.м, КН №;

-здания спального корпуса площадью <данные изъяты> кв.м КН №;

-домика на 4 человека площадью <данные изъяты> кв.м КН №;

-домика на 4 человека площадью <данные изъяты> кв.м КН №;

-здания медпункта площадью <данные изъяты> кв.м КН №;

-танцевального холла площадью <данные изъяты> кв.м, КН №;

-здания котельной площадью <данные изъяты> кв.м КН №;

-здания прачечной площадью <данные изъяты> кв.м КН №;

-здания склада площадью <данные изъяты> кв.м КН №;

-здания бани-сауны площадью <данные изъяты> кв.м КН №;

-здания дизельной площадью <данные изъяты> кв.м КН №;

-насосной площадью <данные изъяты> кв.м КН №,

находящегося по адресу: КЧР, Зеленчукский район, с. Архыз, ул. Ленина, д.2, и расположенного на земельном участке с КН № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, под размещение туристической базы. Земельный участок, на котором расположены перечисленные выше объекты недвижимости, находится в пользовании ООО «ТБ Алания» на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Зеленчукского муниципального района и ОАО «МЗТМ», сроком на 49 лет до ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «МЗТМ» и ООО «ТБ Алания».

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «МЗТМ» заключило договор № аренды жилых помещений с Ярошевым Иваном Ивановичем в отношении объектов недвижимости:

-здания спального корпуса площадью <данные изъяты> кв.м КН №;

-здания спального корпуса, площадью <данные изъяты> кв.м КН №;

-земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м

сроком до ДД.ММ.ГГГГ, с арендной платой –10 000 рублей в месяц.

ДД.ММ.ГГГГ между Ярошевым Иваном Ивановичем и Ярошевым Виктором Ивановичем был заключен договор № передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем), по условиям которого Ярошев В.И. принял на себя все права и обязанности по договору № аренды жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ. Факт передачи имущества арендодателем арендатору во временное владение и пользование подтверждается подписанным между сторонами актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. В мае 2019 года Цибульникова Т.Е. приобрела 100% доли уставного капитала ООО «Туристическая база Алания», и является его единственным участником. В ходе осмотра земельного участка с КН №, проведенного ДД.ММ.ГГГГ представителем истца ООО «ТБ Алания» и сотрудниками администрации Зеленчукского МР, установлено, что в его границах располагаются строения – столовая площадью <данные изъяты> кв.м, гараж площадью <данные изъяты> кв.м, баня площадью <данные изъяты> кв.м, инженерное сооружение канализационный септик. Установлено, что ответчик произвел реконструкцию переданных в аренду спальных корпусов, т.е. осуществил перепланировку и увеличил их площадь. После реконструкции площадь здания спального корпуса литер А7 увеличилась с <данные изъяты> кв.м до <данные изъяты> кв.м, а площадь здания спального корпуса литер А8 увеличилась с <данные изъяты> кв.м до <данные изъяты> кв.м. Строительство новых объектов и реконструкция спальных корпусов осуществлялась ответчиком самовольно без соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, противопожарных и иных правил, без получения разрешений на строительство от органа местного самоуправления и без согласия собственника строений ОАО «МЗТМ» (до ДД.ММ.ГГГГ). Согласно п.3.1. договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ арендатор имеет право производить реконструкцию имущества с согласия арендодателя, использовать имущество в соответствии с условиями настоящего договора. Согласно п.3.2. арендатор обязан соблюдать действующее законодательство, добросовестно исполнять требования арендодателя, не допускать ухудшения (порчи) объекта аренды. Из п.4.2. договора следует, что арендодатель имеет право одностороннего отказа от исполнения настоящего договора, в том числе, при не выполнении арендатором условий настоящего договора, а также при других основаниях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

Истцом ООО «ТБ Алания» в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ была направлена претензия об устранении нарушений условий договора аренды, выявленных в ходе проверки, которое ответчиком было оставлено без удовлетворения. Истцы указывают, что изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском, рассматриваемым по настоящему делу. Спорным договором установлены основания для одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя при невыполнении арендатором его условий. Возведенные ответчиком самовольные строения и перепланировка зданий не относятся к случаям, при которых выдача разрешения на строительство не требуется. В качестве основания для расторжения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и договора перенайма № от ДД.ММ.ГГГГ является возведение ответчиком на участке самовольных построек, использование спорного участка не по целевому назначению, а также нарушение арендатором обязанности по получению согласия арендодателя ОАО «МЗТМ» на реконструкцию спальных корпусов, возведение новых зданий, имеющих признаки недвижимого имущества, а также сооружений. Кроме того, ответчик не получил согласие на возведение новых зданий и сооружений и у собственника земельного участка администрации Зеленчукского муниципального района, который передан ответчику в порядке субаренды. Земельный участок с КН № предоставлялся ответчику с видом разрешенного использования - для размещения туристической базы. В то же время ответчик в нарушение условий договора (пункты 3.1.,3.2.) на указанном земельном участке возвел без согласия арендатора и разрешительной документации самовольное строение (акты осмотра от ДД.ММ.ГГГГ) – столовую, имеющую признаки недвижимого имущества, что не соответствует цели использования земельного участка, предусмотренной договором аренды, а также разместил гараж, баню, канализационный септик. Допущенные ответчиком нарушения обязанностей арендатора в части нецелевого использования участка и возведения строения без получения согласия арендодателя согласно условиям договора аренды являются достаточными для одностороннего расторжения договора.

Кроме того, согласно выкопировке из геодезической съемки, являющейся приложением № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, на момент передачи имущества Ярошеву И.И. и их последующей передаче по договору перенайма № от ДД.ММ.ГГГГ ответчику Ярошеву В.И. на плане числилось 15 сосен, в настоящее время осталось 9 сосен. С целью строительства и размещения на земельном участке самовольных построек ответчик уничтожил 6 многолетних сосен, тем самым нарушил требования п. 3.2. договора аренды, допустил ухудшение (порчу) объекта аренды в нарушение условий договоров

Также просят взыскать с ответчика судебные расходы.

Истец Цибульникова Т.Е., ответчик Ярошев В.И, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истцов Крицкая Н.Л. поддержала исковые требования в последней редакции, просила их удовлетворить по изложенным в нем основаниям.

Представитель соистца ООО «Туристическая база Алания» Лучков О.А. также просил удовлетворить исковые требования в полном объёме по изложенным основаниям, дополнительно пояснив, что арендная плата, которая вносится ответчиком Ярошевым В.И. по договору перенайма, слишком мала для подобного рода аренды недвижимого имущества. ООО «Туристическая база Алания» полагает, что поскольку Ярошев В.И. не согласен на корректировку ее размера, соистец несет убытки. Кроме того, добавил, что нахождением на территории ООО самовольно возведенных объектов капитального строительства нарушаются права и законные интересы соистца. В частности, планируемая газификация объекта, намерение руководства турбазы начать строительство гостиничного комплекса не могут быть реализованы в связи с нахождением указанных объектов на земельном участке. Крупномерами сосен просил считать общедоступную информацию о том, что к таковым необходимо относить взрослые деревья высотой примерно 20-25 м, и такие деревья могут быть доставлены и посажены.

Представитель ответчика Ярошева В.И. Тюлькина Т.А. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме по основаниям, изложенным в письменных возражениях, в которых указала на недоказанность истцами того, что при достройке элементов зданий спальных корпусов (помещений вспомогательного назначения) были затронуты конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, либо были превышены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, что подтверждается выводами заключения № от ДД.ММ.ГГГГ судебной строительно-технической экспертизы АНО Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ - ПРОФИ». По результатам проведенного осмотра экспертом установлено, что конструкции целостны, деформаций нет, прочность и устойчивость объектов исследования не нарушена, объекты угрозу жизни и здоровью граждан не создают. Исходя из изложенного в соответствии с п.п.2-4.1 ч.17 с.51 ГрК РФ получение разрешения на строительство (реконструкцию) спорных объектов не требовалось. Арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.12.2019 № 18-КГ19-134). Ответчик в соответствии с договором аренды и последующей переуступке прав по нему имел право на возведение спорных объектов без получения дополнительных разрешений и согласований ввиду того, что они возведены в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Необходимое согласие на весь перечень произведенных работ получено Ярошевым И.И. ДД.ММ.ГГГГ, в подтверждение чего в материалах дела имеется копия письма Ярошева И.И. № от ДД.ММ.ГГГГ на имя директора турбазы «Алания» ОАО МЗТМ г.Мариуполь JI.B. Куцевалова с приложенным чертежом. Акты осмотра объектов капитального строительства №№ 12, 13, 14, 15, 16 от 15.10.2019г., на которые ссылаются истцы, не могут быть приняты судом в качестве надлежащих доказательств, поскольку составлены без участия и вызова представителя арендатора. В каждом акте указано, что обследуемые объекты являются капитальными, хотя капитальными из них являются только пристроенные помещения вспомогательного использования к спальным корпусам (подтверждается заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ). В каждом акте указано: «нарушения действующего законодательства, а именно: отсутствует разрешительная документация, предусмотренная с.51, 55 Градостроительного кодекса РФ», при том, что спорные объекты капитальными не являются, а баня вообще вагончик. Истцами, в нарушение ст.56 ГПК РФ, не представлено суду надлежащих доказательств того, что на момент передачи земельного участка ответчику на земельном участке имелось 15 сосен. Истцами не доказан факт нарушения ответчиком условий договора аренды, а также градостроительных, строительных и противопожарных норм и правил в соответствии со ст. 622 ГК РФ. В данном случае речь идет о защите обязательственных прав, в связи с чем оснований признавать требование о расторжении договора аренды негаторным иском не имеется. Просила применить срок исковой давности, который истек ДД.ММ.ГГГГ.

Представителем истца – ООО «Туристическая база Алания» Лучковым О.А. представлены письменные возражения по доводам ответчика о применении срока исковой давности и аргументы истца о противоправности действий ответчика, согласно которым ответчиком не представлено никаких доказательств, когда началось и когда было окончено незаконное строительство. Начало течения срока исковой давности необходимо считать 2020 год, когда произошло окончание несогласованного и незаконного строительства и время установки септика. В соответствии со ст. 304 ГК РФ рассматриваемый иск является негаторным, требование о сносе самовольных построек заявлено владеющим собственником недвижимости на арендованном земельном участке, в связи с чем надлежит применить к нему положения ГК РФ о негаторном иске – ст.ст.304,208. Существенное нарушение противопожарных расстояний создает постоянную угрозу жизни и здоровью рабочего персонала, жильцов турбаз «Алания», турбазы «Высота» созданной ответчиком в арендованном имуществе и базе «Элам». Истец, как владелец, лишен права распоряжаться принадлежащим ему имуществом (земельным участком). Самовольным строительством ответчик в настоящем и будущем времени препятствует арендодателю в пользовании частью земельного участка под застройкой. Так истец не может приступить к проектированию и прокладке подземного либо надземного газопровода для отопления строений турбазы «Алания». Ввод газа на базу возможен только через сданную в аренду прилегающую к коттеджам территорию со стороны ул. Мира с. Архыз. У истца иные планы на данный земельный участок. Ответчик не обращался ни в администрацию Зеленчукского района, ни к арендодателю – АО «МЗТМ» для получения разрешения на строительство и для оформления акта ввода объектов в эксплуатацию. Полагал необходимым применить положения ст.222 ГК РФ, направленных на устранение таких нарушений правопорядка, которые могут принести к угрозе жизни и здоровью граждан, в связи с чем применение сроков исковой давности, препятствующих удовлетворению иска, противоречит самой природе данных отношений, функциональной направленности данной правовой нормы.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора администрации Зеленчукского муниципального района, в судебное заседание не явился, направил письменное ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. Ранее в судебном заседании представитель администрации указывал, что исковые требования незаконны, необоснованны, не подлежат удовлетворению. Администрацией в адрес ООО «Туристическая база Алания» никаких предписаний не выносилось, земельный участок, переданный в аренду ООО «Туристическая база Алания» соистцом и ответчиком используется по назначению. Акты осмотра объектов капительного строительства были произведены администрацией Зеленчукского МР ДД.ММ.ГГГГ и составлены только по результатам визуального осмотра. На сегодняшний день проведена судебная экспертиза, которая указывает, что на данные спорные объекты не требовалось получение разрешения, так как они являются не капитальными строениями. Считает, что данные объекты могут быть сохранены, так как экспертизой подтверждено, что они не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Остальные лица, участвующие в деле, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – администрации Архызского сельского поселения, отдела архитектуры и градостроительства администрации Зеленчукского муниципального района, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии КЧР, в судебное заседание не явились, причины неявки суду не представили, ходатайств не заявляли.

На основании ст. 167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Огласив исковое заявление, выслушав представителя истца Цибульниковой Т.Е., ООО «Туристическая база Алания» –Крицкую Н.Л., представителя соистца ООО «Туристическая база Алания» - Лучкова О.А., представителя ответчика Ярошева В.И. – Тюлькину Т.А., исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из положений ст. 605 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи.

В соответствии со п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Из п.1 ст. 617 ГК РФ следует, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Исходя из п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Из пункта 2 следует, что основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В договоре аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, что установлено пунктом 9 ст. 22 ЗК.

Возможность расторжения договора аренды земельного участка предусмотрена ст.ст. 45, 46 ЗК РФ в случае использования земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п.п. 2 – 4.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства; строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; капитального ремонта объектов капитального строительства.

В судебном заседании установлено, что на основании государственного акта от ДД.ММ.ГГГГ № исполнительного комитета Зеленчукского районного Совета депутатов трудящихся за Ждановским заводом тяжелого машиностроения для строительства туристической базы закреплен на праве бессрочного и бесплатного пользования земельный участок, площадь которого составляла <данные изъяты> гектаров в границах согласно плану землепользования (т.1 л.д. 187).

ДД.ММ.ГГГГ между Сельским муниципальным образованием с. Архыз и Открытым акционерным обществом «Мариупольский завод тяжелого машиностроения» заключен договор аренды земельного участка для размещения базы отдыха на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, согласованный в Министерстве имущественных, земельный отношений и охраны окружающей среды КЧР ДД.ММ.ГГГГ.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ указанный договор аренды расторгнут по соглашению сторон, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 27-28).

На основании постановления администрации Зеленчукского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией Зеленчукского МР и ОАО «Мариупольский завод тяжелого машиностроения» был заключен договор аренды земельного участка для размещения туристической базы на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по адресу: КЧР, Зеленчукский район, с. Архыз, ул. Ленина, 2, прошедший государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ ( т.2 л.д. 17-19, 31-34).

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Мариупольский завод тяжелого машиностроения» и Ярошевым Иваном Ивановичем заключен договор аренды № жилых помещений:

- здания спального корпуса площадью <данные изъяты> кв.м, условный №, (КН №);

- здания спального корпуса площадью <данные изъяты> кв.м, условный № (КН №),

и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: КЧР, п. Архыз, ул. Ленина, 2. Срок аренды установлен в п. 7.2 договора до ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 16-19.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора № права и обязанности по договору аренды № переданы ответчику Ярошеву Виктору Ивановичу.

ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Мариупольский завод тяжелого машиностроения» и Общество с ограниченной ответственностью «Туристическая база Алания» заключили договор № купли-продажи расположенных на земельном участке объектов недвижимости по адресу: КЧР, Зеленчукский район, п. Архыз, ул. Ленина, 2. Государственная регистрация права собственности в ЕГРН произведена ДД.ММ.ГГГГ.

В дополнительном соглашении № от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору указано на осведомленность покупателя ООО «Туристическая база Алания» о нахождении во временном пользовании у Ярошева В.И. недвижимого имущества в соответствии с договором аренды (перенайма) № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи доли в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью «Туристическая база Алания» серии № Цибульникова Т.Е. приобрела 100% доли уставного капитала ООО «Туристическая база Алания».

Из актов осмотра объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ио начальника отдела архитектуры и градостроительства администрации Зеленчукского МР Коробкиной О.Н. с участием специалистов Босовой Л.М., Ковтуновой Е.А. был произведен осмотр здания-столовой, гаража, здания-бани, здания-коттеджа (корпус 1), здания-коттеджа (корпус 2) по адресу: КЧР, <адрес>. Установлено отсутствие разрешения на строительство, не соблюдены параметры разрешенного строительства, предусмотренные Правилами землепользования и застройки Архызского СП. По результатам осмотра выданы извещения об устранении нарушений.

Согласно заключению эксперта АНО Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ– ПРОФИ» № от ДД.ММ.ГГГГ объекты: столовая площадью <данные изъяты> кв.м, гараж площадью <данные изъяты> кв.м, баня площадью <данные изъяты> кв.м и канализационный септик, расположенные по адресу: КЧР, Зеленчукский район, с. Архыз, ул. Ленина, д. 2, являются некапитальными объектами. Объекты: элементы достройки здания спального корпуса, площадью <данные изъяты> кв.м, КН №; элементы достройки здания спального корпуса площадью <данные изъяты> кв.м, КН №, являются капитальными объектами, являются пристроенными помещениями вспомогательного назначения исходя из назначений – экспликация помещений по данным технического паспорта на нежилые помещения, выполненного КЧ РГУП «Техинвентаризация» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. (листы 52-53 заключения).

Из заключения (рецензии) специалиста № судебного строительного эксперта Дик И.А. следует, что экспертное заключение АНО ЦСЭ «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ» № от ДД.ММ.ГГГГ произведено с нарушениями действующего законодательства, методик (методических рекомендаций) проведения данного вида исследований, не является допустимым доказательством, его выводы ошибочны и не могут использоваться при принятии юридически значимых и процессуальных решений. Специалистом указано, что при исследовании по поставленному судом вопросу № экспертом неверно определены характерные признаки исследуемых объектов, позволяющие отнести каждый из них к объектам капитального строительства.

Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истцов в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с КН № по адресу: КЧР, Зеленчукский район, с. Архыз, ул. Ленина, 2, площадью <данные изъяты> кв.м имеет вид разрешенного использования «под размещение туристической базы», в пользу ООО «Туристическая база Алания» установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 212-224)

Из оспариваемого договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что имущество, перечисленное в договоре, передается в аренду Ярошеву И.И. с целью временного размещения отдыхающих и создания всех необходимых условий для отдыха (п.1.3), состояние имущества удовлетворительное, но не пригодное для немедленного целевого использования (п. 1.2.2). Из п. 3.2 следует, что арендатор обязан осуществлять текущий ремонт имущества, а также производить улучшения имущества. В пункте 3.1 договора определено право арендатора на реконструкцию объектов с согласия арендодателя.

Судом установлено, что арендатор Ярошев И.И. согласовал предусмотренную договором аренды возможность проведения реконструкции, направив ДД.ММ.ГГГГ письмо № от ДД.ММ.ГГГГ на имя директора турбазы «Алания» ОАО МЗТМ г.Мариуполь Л.В. Куцевалова, в котором были перечислены виды работ по капитальному ремонту арендованных спальных корпусов литер А-7 и А-8, в том числе пристройки к зданиям котельных с бытовыми помещениями (прачечная, гладильная); устройство (монтаж) септика; строительство бани; строительство кафе-бара; танц. площадки; строительство 2-х деревянных закрытых (остекленных) беседок. На указанном письме стоит резолюция «Не возражаю» подпись и дата ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, строительством арендатором спорных объектов условия договора нарушены не были. В силу с п.1 ст. 617 ГК РФ все полученные Ярошевым И.И. согласования являются неотъемлемой частью договора аренды и распространяются на последующих правопреемников.

Указание истцом на то, что самовольным строительством нарушены градостроительные, противопожарные нормы и правила, что приводит к нарушению прав и законных интересов истцов, опровергаются заключением эксперта АНО Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ– ПРОФИ» № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором установлено, что объекты по адресу: <адрес>, столовая площадью <данные изъяты> кв.м, гараж площадью <данные изъяты> кв.м, баня площадью <данные изъяты> кв.м, канализационный септик являются некапитальными объектами, элементы достройки спальных корпусов являются капитальными объектами, пристроенными помещениями вспомогательного назначения, угрозу жизни и здоровью граждан не создают.

Судебная строительно-техническая экспертиза проведена в экспертном учреждении, имеющим соответствующие полномочия, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, имеет высшее экспертное образование, стаж работы экспертом 8 лет. Представленное заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к его составлению, содержит сведения об эксперте, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, а данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценку результатов исследований, выводы и их обоснование. У суда нет сомнений в обоснованности заключения, оно относимо, допустимо и достоверно, в связи с чем принимается судом как доказательство по делу.

При этом суд принимает во внимание показания, данные в судебном заседании экспертом Бондарь Д.В., из которых следует, что по результатам проведенного осмотра определялось техническое состояние конструкций, определено их соответствие строительным, градостроительным, противопожарным нормам и правилам, какие-либо повреждения либо действия на объекты и спальные корпуса не оказывалось, угрозы безопасности и надежности самих спальных корпусов не создают.

Необходимость установления канализационного септика обусловлено, в том числе, письмом главы администрации Архызского СП от 14.08.2019г. № в адрес ответчика о необходимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ отключиться от канализационного коллектора и установить на своем земельном участке антисептики либо выгребные ямы (т. 3 л.д. 1). Строительство столовой, бани, гаража, установка канализационного септика необходимы для осуществления всех необходимых условий для отдыха в соответствии с договором аренды.

Исходя из изложенного, в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ спорные строения самовольными постройками не являются, а соответственно сносу не подлежат. В соответствии с п.п. 2 – 4.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, письмом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования» получение разрешения на строительство спорных объектов не требовалось. При проведении судебной строительно-технической экспертизы экспертом установлено, что объекты исследования угрозу жизни и здоровью граждан не создают.

Представленные истцами акты осмотра объектов капитального строительства №№, 13, 14, 15, 16 от ДД.ММ.ГГГГ не могут быть приняты судом в качестве доказательств в обоснование позиции истцов, поскольку составлены в отсутствие Ярошева В.И., осмотр комиссией проводился визуально без дополнительных исследований, специалисты отдела архитектуры не полномочны определять статус объектов строительства. Кроме того, суд принимает во внимание, что допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля начальник отдела архитектуры и градостроительства администрации Зеленчукского МР Коробкина О.Н. указала, что по письменному обращению турбазы «Алания» был осуществлен выезд на место, где по результатам визуального осмотра были составлены акты, в которых нет выводов, а также зафиксировано, что отсутствует разрешительная документация на строительство. При этом указала, что признание объектов капитальным является прерогативой экспертов, а не специалистов отдела архитектуры.

Аналогичные показания дали ведущий специалист отдела архитектуры и градостроительства администрации Зеленчукского МР Ковтунова Е.А., специалист Босова Л.М.

К заключению (рецензии) специалиста № судебного строительного эксперта Дик И.А., ее пояснениям, данным в судебном заседании, аналогичным заключению, суд относится критически, так как специалистом дана оценка вопросам, входящим в компетенцию суда, а не специалиста. В рецензии представлены замечания на заключение эксперта, основанные на статьях Гражданского и Градостроительного Кодексов РФ без соответствующего технического и/или научного обоснования. Замечания рецензента в части самовольной постройки относятся к правовой части, что выходит за пределы компетенции не только эксперта (эксперта-строителя), но и рецензента (исходя из образования).

В качестве доказательств истцами представлены нотариально заверенные заявления ФИО1 и ФИО2, которые не могут быть приняты судом в качестве допустимых и достоверных доказательств по делу, поскольку из текста заявлений следует, что нотариусом удостоверялась лишь подлинность подписи, однако факты, изложенные в заявлении, удостоверены не были. Указанные лица не предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Кроме того, суд, реализуя конституционный принцип гражданского судопроизводства равноправия и состязательности сторон, отраженный также в ст. 12 ГПК РФ, обязан создавать условия для всестороннего и полного исследования доказательств, предоставлять всем участникам судебного разбирательства возможность участвовать в допросе свидетелей. В данном случае участники судебного разбирательства и суд такой возможности не имели. Указанные нотариально удостоверенные заявления не были получены нотариусом в порядке обеспечения доказательств в соответствии со ст. 103 ФЗ «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» (аналогичной нормой права Украины).

Свидетель Сорокин А.Е., являвшийся ио начальника управления таможенных декларирований акционерного общества Азовмаш с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ пояснил суду о правовой обоснованности, нормах гражданского законодательства, регулирующих процесс заключения договоров аренды. По существу спора свидетель никаких фактических данных, пояснений суду не представил.

Довод истцов об отсутствии согласия собственника земельного участка Администрации Зеленчукского МР на строительство спорных объектов не является основанием для удовлетворения требований, поскольку собственник земельного участка с самостоятельными требованиями относительно предмета спора не обращался. В судебном заседании представитель указал на отсутствие претензий к Ярошеву В.И. относительно размещения на земельном участке объектов для туристической деятельности, выразил мнение о необоснованности требований истцов.

Требование истцов о необходимости осуществить посадку 6 крупномеров сосен не подлежит удовлетворению, поскольку суду не представлено достоверных доказательств факта передачи сосен в количестве пятнадцати штук арендатору, а также причастности ответчика к ликвидации 6 деревьев.

Судом учитывается, что расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны, оно должно иметь место при существенном нарушении договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Истцовой стороной не представлено достаточных и бесспорных доказательств наличия существенных нарушений условий договора со стороны ответчика.

При этом суд полагает необходимым отметить, что одним из оснований необходимости расторжения договора аренды представитель истца Лучков О.А. указал на то, что у ООО «Турбаза Алания» возникли сложности с реализацией строительства гостиничного комплекса в связи с наличием на территории объектов аренды, проект строительства комплекса невозможно реализовать в этой связи, также невозможно газифицировать территорию, поскольку газопровод возможно проложить только по территории земельного участка, предоставленного в аренду.

Указанные доводы не могут быть приняты как существенное нарушение прав арендодателя, поскольку не свидетельствуют о недобросовестности арендатора, изменение в настоящее время намерений арендатора относительно порядка пользования арендованным у Администрации Зеленчукского МР земельным участком не могут являться основанием для расторжения договора аренды.

Довод ответчиков о том, что размер арендной платы не соответствует характеру пользования арендным имуществом, что влечет для арендодателя утрату выгоды, также не могут быть приняты судом в качестве основания расторжения договоров, поскольку указанный вопрос может быть разрешен сторонами в ином, предусмотренном законом порядке.

Давая оценку заявленному представителем ответчика ходатайству о применении к спорным правоотношениям срока исковой давности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Из ч. 1 ст. 196 ГК РФ следует, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ. Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начиналось со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим. Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

По смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления (п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября2015 г. №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Требование о расторжении договора аренды и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) в связи с существенными нарушениями условий договоров со стороны ответчика является самостоятельным способом защиты права, отличным от требования устранения всяких нарушений права законного владельца, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, негаторным иском не является, что исключает применение к возникшим правоотношениям статьи 208 ГК РФ.

Поскольку первоначальный арендатор Ярошев И.И. ДД.ММ.ГГГГ сообщил правопредшественнику ООО «Туристическая база Алания» о намерении строительства объектов на арендуемом земельном участке, ДД.ММ.ГГГГ указано на отсутствие возражений директора турбазы «Алания» ОАО МЗТМ Куцевалова Л.В., следовательно, правопредшественникам соистцов о намерении в нарушение условий договора аренды начать строительство стало известно ДД.ММ.ГГГГ. Суд полагает, что с указанной даты подлежит исчислению срок исковой давности, и его пропуск является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Требование истца о взыскании судебных расходов в соответствии со ст. 98 ГПК РФ не подлежит удовлетворению в связи с отказом в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Цибульниковой Татьяны Евгеньевны, общества с ограниченной ответственностью «Туристическая база «Алания» о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Мариупольский завод тяжелого машиностроения» и Ярошевым Иваном Ивановичем о предоставлении во временное пользование на условиях аренды здания спального корпуса, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, здания спального корпуса, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № и земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Зеленчукский район, село Архыз, ул. Ленина. 2, и договор № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Ярошевым Иваном Ивановичем и Ярошевым Виктором Ивановичем о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) с указанием в резолютивной части решения суда, что решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении обременения в пользу Ярошева Виктора Ивановича на объекты недвижимости: здания спального корпуса, площадью <данные изъяты> кв.м, КН № и здания спального корпуса, площадью <данные изъяты> кв.м КН №, расположенных по адресу: КЧР, Зеленчукский район, с. Архыз, ул. Ленина, 2; обязании Ярошева Виктора Ивановича в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с КН № по адресу: КЧР, <адрес>, путем сноса (демонтажа) и вывоза одноэтажного строения столовой площадью застройки <данные изъяты> кв.м; одноэтажного строения гаража площадью <данные изъяты> кв.м, бани площадью <данные изъяты> кв.м; элементов пристройки к зданию спального корпуса площадью <данные изъяты> кв.м КН №; элементов пристройки к зданию спального корпуса площадью <данные изъяты> кв.м КН №; канализационного септика; произвести необходимые мероприятия по приведению земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м в первоначальный вид следующим образом: разработать проект рекультивации земельного участка и осуществить рекреационную рекультивацию земельного участка, занятого самовольными строениями и сооружениями; осуществить посадку 6 крупномеров сосен с указанием в решении (в резолютивной его части), что если ответчик Ярошев Виктор Иванович не исполнит решения, истец вправе совершить упомянутые действия самостоятельно, но за счет ответчика, с последующим возмещением с ответчика необходимых расходов (понесенных фактически); а также взыскании с Ярошева Виктора Ивановича в пользу истцов понесенных по делу судебных расходов в размере 198228 рубля 34 копейки, из них почтовые расходы - 917,34 рублей; изготовление технического паспорта - 24311 рублей; заключение специалиста (рецензия) - 28000 рублей; оплата услуг представителя 145000 рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Зеленчукский районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 25 августа 2022 года.

Председательствующий

судья                                                                       Г.Ю. Евсегнеева