Решение по делу № 2-206/2020 (2-5922/2019;) ~ М-5304/2019 от 10.10.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июня 2020 года город Ангарск

Ангарский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Шишпор Н.Н., при секретаре Тиховой А.А., с участием прокурора Лейдерман Н.Л., представителя истца Калашникова И.А. – Лесничей У.Д., представителя ответчика Залуцкого М.А. – Навроцкого Р.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-206/2020 по иску Калашникова Игоря Александровича к Залуцкому Максиму Анатольевичу об обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Залуцкого Максима Анатольевича к Калашникову Игорю Александровичу, Демидову Максиму Сергеевичу о признании недобросовестным приобретателем, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Калашников И.А. обратился в суд с иском к Залуцкому М.А. об обращении взыскания на заложенное имущество, указав в его обоснование, что 25.10.2016 между ним и Залуцким М.А. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., .... В соответствии с п. 3 договора цена квартиры определена в размере <данные изъяты>,00 руб. и подлежала оплате в следующем порядке: 350 000 руб. в день подписания договора купли-продажи; 996 000 руб. - равными платежами по 83 000 руб. ежемесячно не позднее 27 числа каждого месяца в срок до 27.10.2017.

Поскольку договором предусмотрена рассрочка платежа, квартира находится в залоге у продавца. Залуцкий М.А. до настоящего времени обязательства по договору не исполнил, ни одного платежа в счет оплаты не произвел.

В связи с чем, просит обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру по адресу: ..., ..., ... посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере <данные изъяты> руб.

Не согласившись с заявленными требованиями, Залуцкий М.А. предъявил к Калашникову И.А., Демидову М.С. встречный иск о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделок.

В обоснование заявленных требований, с учетом их уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ указал, что на основании договора купли-продажи от 5.08.2015 являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ....

Он утратил право собственности на спорную квартиру, став жертвой действий ответчиков на крайне невыгодных условиях, которую он вынужден был совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств при следующих обстоятельствах.

В июне 2015 года его супруга ФИО8 устроилась на работу в агентство недвижимости «Крепость», директором которого являлась Баранова А.С. В конце августа 2015 года Баранова А.С., зная о том, что у Залуцкого М.А. в собственности находится однокомнатная квартира, обратилась к ФИО8 с просьбой оказать помощь в получении денежного займа в размере 450 000 руб., для чего следовало убедить Залуцкого М.А. предоставить в залог спорную квартиру для обеспечения денежного займа. Баранова А.С. пояснила, что деньги ей нужны для работы, она их вернёт займодавцу, которым являлся Демидов М.С. в срок не более чем через 2 недели. Также Баранова А.С. пояснила, что залог нужно будет оформить договором купли-продажи на того человека, который занимает деньги, а именно на Демидова М.С., что это обычная и стандартная схема и условия всех инвесторов, которые занимают деньги под залог недвижимости.

Он и его супруга ФИО8 согласились; 24.08.2015 он приехал в многофункциональный центр ..., куда подъехали Баранова А.С. и Демидов М.С., последнего представили как займодавца, но по документам Демидов М.С. формально являлся покупателем.

Он и Демидов М.С. формально подписали документы, которые были заранее заготовлены, содержание этих документов он внимательно не читал, помнит, что это были - договор купли-продажи, а также была заполненная на бланке расписка о якобы получении им денег за сделку, но фактически денег по данной сделке он не получал.

После того, как он подписал документы, Баранова А.С. получила от ФИО10 сумму займа в размере 450 000 руб. Указанные документы были подписаны в один день, ему пояснили, что он не прекратит быть собственником спорной квартиры и по прежнему будет пользоваться ею, что нашло своё подтверждение, поскольку в данной квартире до настоящего времени проживает его семья.

Полагает, что договор купли-продажи квартиры, заключённый 25.08.2015, не порождает никаких правовых оснований, является формальным, фиктивным, поскольку прикрывает договор займа с залогом.

По прошествии двух недель после получения займа Баранова А.С. сообщила ФИО8, что не может вернуть Демидову М.С. займ; затем у Барановой А.С. начались проблемы с правоохранительными органами, последняя не отказывалась от своих обязательств и просила Залуцкого М.А. подождать с переоформлением квартиры в его собственность.

В сентябре 2016 года с ним встретился Калашников И.A., последний пояснил, что он «перезанял» Барановой А.С. деньги и сейчас он залогодержатель спорной квартиры. Со слов Калашникова И.А следовало, что он занял Барановой А.С. денежные средства в размере 1 000 000 рублей также под залог спорной квартиры по той же «схеме», формально оформив право собственности на себя, заключив с Демидовым М.С. договор купли-продажи.

Позднее со слов Барановой А.С. ему стало известно о том, что Демидов М.С. потребовал от Барановой А.С. вернуть деньги, которые та у него занимала. Поскольку денег у Барановой А.С. не было, последняя обратилась к Калашникову И.А. с целью получения займа, и который Баранова А.С. получила в сумме около 1 000 000 рублей и они с Демидовым М.С. переоформили через куплю-продажу спорную квартиру, о чём его не уведомили. Калашников И.А. пояснил ему, что Баранова А.С. займ не возвращает, в связи чем, угрожал выселить из спорной квартиры его родственников, используя свои формальные права собственника, продать спорную квартиру постороннему лицу.

Угрожая произвести указанные действия, в сентябре 2016 года Калашников И.А. предложил ему «переписать» на него спорную квартиру, указать в договоре купли-продажи стоимость квартиры <данные изъяты> руб., из которых: 350 000 руб. Залуцкий М.А. якобы оплачивает сразу, а 996 000 сроком до 27.10.2017.

Он был вынужден принять данное предложение Калашникова И.А. с тем, чтобы вернуть документально и формально свои права собственника спорной квартиры. Однако условия, предложенные Калашниковым И.А., он выполнять не собирался, поскольку предыдущие две сделки в отношении спорной квартиры являлись недействительными в силу их ничтожности, поэтому покупать у самого себя свою же квартиру смысла не имелось.

Более того, обязательство по возврату денег Калашникову И.А. по договору займа, прикрывающему оспариваемые сделки, лежит не на нем, а на Барановой А.С.

Тем не менее, Калашников И.А. все же обратился в суд и взыскал с него деньги по договору купли-продажи, поскольку Баранова А.С. вернуть ему деньги не может в связи с отбыванием наказания в местах лишения свободы.

Считает, что Калашников И.А. не продал спорную квартиру третьему (постороннему) лицу, а предложил ему выкупить спорную квартиру в рассрочку потому что, в Ангарском городском суде Иркутской области?было рассмотрено несколько аналогичных гражданских дел, в которых Калашников И.А. был привлечён в качестве ответчика. Решениями суда сделки были признаны недействительными, поскольку были совершенны при аналогичных обстоятельствах, в связи с чем, Калашников И.А. «подстраховался» и, чтобы не утратить свой залог и занятые Барановой А.С. деньги, оформил указанную выше рассрочку.

6.07.2018 поняв, что стал жертвой мошенников, он обратился в прокуратору г. Ангарска о привлечении к уголовной ответственности Калашникова И.А., Демидова М.С. и Баранову А.С., в отношении которых проводилась проверка в порядке ст.ст.144-145 УПК РФ. 15.11.2018 по итогам проверки было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.

Считает, что Калашниковым И.А., Демидовым М.С. нарушены его права и законные интересы, поскольку, не зная истинных намерений указанных лиц, утратил своё право собственности на спорную квартиру полагая, что оформляет договор залога (обременение) на спорную квартиру, а фактически подписал договор купли-продажи.

Ссылаясь на положения п. 1 ст. 170 ГК РФ полагает, что указанные сделки являются мнимыми, а следовательно, подлежат признанию недействительными в силу ничтожности.

Полагает, что приобретая 2.10.2015 квартиру у Демидова М.С., Калашников И.А. действовал недобросовестно, не принял мер для выяснения прав на отчуждение квартиры, так как в договоре между ним и Демидовым указано о сохранении права пользования квартирой членами его семьи; кроме того, его должен был насторожить небольшой промежуток времени между сделками.

Ссылаясь на положения ст. 179 ГК РФ указывает, что Калашников И.А. вынудил его подписать договор купли-продажи квартиры от 25.10.2016 под угрозой, что продаст квартиру посторонним лицам, выселит из квартиры его семью, поскольку Баранова А.С. ему займ не возвращает. Он вынужден был на крайне невыгодных для себя условиях подписать этот договор, чтобы вернуть документально и формально свои права собственника спорной квартиры.

На основании изложенного, просит признать Калашникова И.А. недобросовестным приобретателем по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ..., заключенному 2.10.2015 между Демидовым М.С. и Калашниковым И.А.;

признать недействительным договор купли-продажи этой же квартиры, заключенный 25.10.2016 между Калашниковым И.А. и Залуцким М.А., применить последствия недействительности сделки, вернув стороны в первоначальное положение;

признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 2.10.2015 между Демидовым М.С. и Калашниковым И.А., применить последствия недействительности сделки, вернув стороны в первоначальное положение;

признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 25.08.2015 между Залуцким М.А. и Демидовым М.С., применить последствия недействительности сделки, вернув стороны в первоначальное положение.

Определением суда от 11.06.2020 производство по делу в части исковых требований Залуцкого М.А. к Калашникову И.А., Демидову М.С. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ..., заключенного 25.08.2015 между Залуцким М.А. и Демидовым М.С., применении последствий недействительности сделки, о признании недействительным договора купли-продажи этой же квартиры, заключенного 2.10.2015 между Демидовым М.С. и Калашниковым И.А., применении последствий недействительности сделки, о признании недействительным договора купли-продажи той же квартиры, заключенного 25.10.2016 между Калашниковым И.А. и Залуцким М.А., применении последствий недействительности сделки - по основаниям, предусмотренным п. 1, п. 2 ст. 170 ГК РФ, прекращено.

В судебное заседание истец Калашников И.А. не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель Калашникова И.А. – Лесничая У.Д., действующая на основании доверенности, исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество поддержала, встречный иск не признала, поддержав доводы письменных возражений, которые приобщены к материалам дела, заявив о пропуске срока исковой давности.

Ответчик Залуцкий М.А. ( истец по встречному иску) в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель Залуцкого М.А. – адвокат Навроцкий Р.В., действующий на основании доверенности, иск Калашникова И.А. не признал, встречные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Демидов М.С. в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Определением суда от 4.03.2020 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Баранова А.С.

Третье лицо Баранова А.С. о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, в судебное заседание не явилась, отбывает наказание в местах лишения свободы; письменных объяснений по существу спора не представила.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заключение прокурора Лейдерман Н.Л., изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении иска Калашникова И.А. об обращении взыскания на заложенное имущество и об отказе в удовлетворении встречного иска Залуцкого М.А. Выводы суда основаны на следующем.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 25.08.2015 между Залуцким М.А. и Демидовым М.С.заключен договор купли-продажи, по которому Демидову М.С. была передана в собственность квартира по адресу: ..., ..., ...; право собственности Демидова М.С. зарегистрировано 7.09.2015.

2.10.2015 Демидов М.С. распорядился принадлежащей ему спорной квартирой, продав ее Калашникову И.А., заключив с ним договор купли-продажи; право собственности Калашникова И.А. зарегистрировано 16.10.2015.

25.10.2016 между Калашниковым И.А. и Залуцким М.А. заключен договор купли-продажи, по которому Залуцкому М.А. была передана в собственность квартира по адресу: ..., ..., ....

В соответствии п.3 договора стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей, которые оплачиваются покупателем в следующем порядке: 350 000 руб. в день подписания договора; 996 000 руб. не позднее 27 числа каждого месяца в срок до 27.10.2017.

В целях обеспечения надлежащего исполнения покупателем обязательств по оплате стоимости квартиры он предоставляет залог указанной выше квартиры.

2.11.2016 осуществлена государственная регистрация права собственности Залуцкого М.А. на квартиру по адресу: ..., ..., ... на основании договора купли-продажи от 25.10.2016 и государственная регистрация ипотеки в силу закона, где залогодержателем указан Калашников И.А.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Ангарского городского суда от 28.02.2019 по делу № 2-47/2019 по иску Калашникова И.А. к Залуцкому М.А. о взыскании денежных средств, судебных расходов; встречному иску Залуцкого М.А. к Калашникову И.А., Демидову М.С. о признании недействительными в силу ничтожности договоров купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, следовательно, в силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ не подлежат оспариванию и не доказываются вновь при рассмотрении настоящего спора, в котором участвуют те же лица.

Как следует из указанного судебного акта, покупатель Залуцкий М.А. не исполнил свои обязательства по договору купли-продажи от 25.10.2016, в связи с чем, удовлетворен иск Калашникова И.А., в пользу которого с Залуцкого М.А. взыскана сумма задолженности по договору купли-продажи от 25.10.2016 в сумме <данные изъяты> руб.

В удовлетворении встречного иска Залуцкого М.А. к Калашникову И.А., Демидову М.С. о признании недействительными в силу ничтожности договоров купли-продажи квартиры от 25.08.2015, от 2.10.2015, от 25.10.2016, применении последствий недействительности сделки, отказано.

Отказывая в удовлетворении иска Залуцкого М.А. в полном объеме, суд исходил из того, что все сделки совершены в требуемой форме, фактически исполнены сторонами, воля которых соответствовала содержанию сделок, поэтому пришел к выводу об отсутствии оснований, по которым они могут быть признаны недействительными (в качестве правовых оснований Залуцкий М.А. указывал на притворность и мнимость указанных сделок).

Истец, ссылаясь на недействительность сделок, совершенных в отношении спорного жилого помещения, просит признать Калашникова И.А. недобросовестным приобретателем, указывая на то, что он не принял мер для выяснения прав Демидова М.С. на отчуждение квартиры, не учел наличие лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее отчуждения, его не насторожил небольшой промежуток времени между сделками.

Оценивая указанные требования, суд полагает их не подлежащими удовлетворению. Фактически указанные обстоятельства нашли свою правовую оценку в решении Ангарского городского суда от 28.02.2019, а потому в силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ не подлежат доказыванию вновь и оспариванию при рассмотрении настоящего спора. Решение суда от 28.02.2019 имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора; отказывая в удовлетворении иска Залуцкого М.А., суд исходил из того, что квартира приобреталась Калашниковым И.А. не для целей проживания в ней, а в целях вложения средств, что Калашников И.А. знал о наличии лиц, сохраняющих право пользования квартирой.

Разрешая требования о признании недействительным договора купли-продажи от 25.10.2016 по основаниям, предусмотренным ст. 179 ГК РФ и отказывая в их удовлетворении, суд учитывает следующее.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 3 статьи 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с положениями ст. 179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего ( п. 1).

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего ( п.3).

В качестве обоснования требований о недействительности сделки, Залуцкий М.А. ссылается на то, что вынужден был совершить ее под влиянием угроз Калашникова И.А., обещавшего продать квартиру посторонним лицам и выселить его семью из квартиры, а также ссылается на то, что указанную сделку он совершил на крайне невыгодных для себя условиях, поскольку учитывая обстоятельства совершения предыдущих сделок, фактически должен был приобрести квартиру у самого себя.

Судом установлено, что ОЭБиПК УМВД России по Ангарскому городскому округу на основании заявления Залуцкого М.А. о привлечении к уголовной ответственности Барановой А.С., Демидова М.С., Калашникова И.А., которые обманным путем пытаются истребовать у него денежные средства за принадлежащую ему квартиру, проведена проверка в порядке ст. 144 УПК РФ.

Постановлением от 8.12.2019 в возбуждении уголовного дела в отношении Барановой А.С., Демидова М.С., Калашникова И.А. по факту незаконных действий в отношении Залуцкого М.А. отказано в связи с отсутствием в действиях указанных лиц состава преступления.

Как было указано выше, в качестве правового основания признания сделки от 25.10.2016 недействительной, Залуцкий М.А. ссылается на то, что совершил её под влиянием угроз Калашникова И.А., обещавшего продать квартиру посторонним лицам и выселить из квартиры его семью.

Учитывая, что решением Ангарского городского суда от 28.02.2019 отказано в удовлетворении требований о признании сделок в отношении спорной квартиры ничтожными, поскольку все они совершены при действительной воле сторон и реально исполнены ( за исключением оплаты со стороны Залуцкого М.А. по сделке от 25.10.2016), суд отклоняет доводы Залуцкого М.А. о том, что угрозы Калашникова И.А. заключались в возможности отчуждения последним квартиры иным лицам; будучи собственником, Калашников И.А. вправе был распорядиться принадлежащей ему квартирой, продав её любому лицу, в том числе и Залуцкому М.А. Указанные действия не могут быть расценены в качестве угроз, поскольку фактически составляют правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом.

Что касается доводов иска о том, что спорная сделка совершена на крайне невыгодных (кабальных) для истца условиях, суд полагает, что при установленных фактических обстоятельствах дела, учитывая, что все предыдущие сделки в отношении квартиры недействительными не признаны, указанные обстоятельства не соответствуют фактическим и основаны на неверном понимании истцом заявленных им правовых оснований.

В данном случае стоимость квартиры, определенная в договоре купли-продажи от 25.10.2016 соответствует рыночной стоимости, что Залуцким М.А. не оспаривается; при этом договором предусмотрена возможность оплаты по договору с рассрочкой платежа, что никоим образом не указывает на кабальность сделки, напротив - предоставляет покупателю возможность произвести оплату с отсрочкой во времени.

Разрешая заявление Калашникова И.А. о пропуске срока исковой давности, суд находит его заслуживающим внимания.

В соответствии с положениями ст.ст. 195, 196, 197 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Согласно п. 2. ст. 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Сделка, оспариваемая по основанию, предусмотренному ст. 179 Гражданского кодекса РФ, относится к категории оспоримых, срок исковой давности по требованию о признании такой сделки недействительной составляет один год.

Учитывая, что суд не установил наличие в действиях Калашникова И.А. угроз, следовательно, срок исковой давности следует исчислять с момента совершения сделки, то есть с 25.10.2016; на дату предъявления настоящего иска (13.01.2020), такой срок истек.

В силу положений п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

На основании ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Соответствующих доказательств, свидетельствующих о наличии исключительных обстоятельств, препятствовавших подаче искового заявления в суд в пределах срока, установленного п. 2 ст. 181 ГК РФ, Залуцким М.А. не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования Залуцкого М.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ..., заключенного 25.10.2016 между Калашниковым И.А. и Залуцким М.А., не подлежат удовлетворению в том числе, по причине пропуска срока исковой давности.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что Залуцкий М.А. является собственником спорного жилого помещения на основании договора купли-продажи от 25.10.2016, право собственности зарегистрировано 2.11.2016, одновременно зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу залогодателя Калашникова И.А.

Обязательства Залуцкого М.А. перед Калашниковым И.А. по оплате цены квартиры не исполнены; решением Ангарского городского суда от 28.02.2019 задолженность по договору купли-продажи от 25.10.2016 взыскана с Залуцкого М.А. в пользу Калашникова И.А. в размере <данные изъяты> руб. На основании указанного судебного акта выдан исполнительный лист и возбуждено исполнительное производство; до настоящего времени требования исполнительного документа Залуцким М.А. не исполнены, что подтверждается справкой, выданной Ангарским районным отделом судебных приставов УФССП по Иркутской области и не оспаривается последним. При таких обстоятельствах, требования Калашникова И.А. об обращении взыскания на предмет залога являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Удовлетворяя требования Калашникова И.А., суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст.348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно п.1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 1 ст. 54 указанного Федерального закона в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона согласно которой обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

-сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

-период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Аналогичное правило содержится в п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 337 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

На день рассмотрения дела такая сумма составляет <данные изъяты> руб., что составляет более 5% от стоимости предмета ипотеки; в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи Залуцкий М.А. не внес ни одного платежа.

Таким образом, оснований, предусмотренных п.2 ст. 348 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 54.1 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) при которых обращение взыскания не допускается, судом не установлено.

В соответствии с п.п.4 п.2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с п.1 ст. 56 указанного Федерального Закона способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов.     Калашников И.А. просит установить стоимость квартиры при ее продаже на торгах в размере <данные изъяты> руб., что составляет 80% от цены, определенной в представленном им отчете № 18182-к от 26.10.2018, в котором рыночная цена квартиры определена в размере 1 330 000 руб.

Не согласившись с указанной оценкой, Залуцкий М.А. обратился к экспертам ОООО «Оценочно-консалтинговая фирма «САМИ», которые на основании непосредственного осмотра квартиры, учитывая индивидуальные особенности предмета оценки, определили рыночную стоимость квартиры по состоянию на 18.11.2019 в размере <данные изъяты> руб.

Представленный отчет суд находит допустимым доказательством, поскольку он составлен квалифицированным экспертом в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; выводы, содержащиеся в нем, аргументированы; Калашников И.А. возражений относительно указанного отчета не представил, согласившись с ним.

С учётом изложенного, судом устанавливается способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов, а начальная продажная цена предметов ипотеки – квартиры по адресу: ..., квартал ..., ... должна быть определена в размере <данные изъяты> руб., что составляет 80% рыночной стоимости квартиры, определенной в отчете оценщика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Иск Калашникова Игоря Александровича к Залуцкому Максиму Анатольевичу об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, общей площадью 35,4 кв.м., расположенную по адресу: ..., ..., ..., принадлежащую на праве собственности Залуцкому Максиму Анатольевичу, определив способ реализации предмета залога - продажа с публичных торгов, установить начальную продажную цену - <данные изъяты> руб., для уплаты из стоимости предмета залога задолженности Залуцкого Максима Анатольевича перед Калашниковым Игорем Александровичем по договору купли-продажи от 25.10.2016 года.

В удовлетворении исковых требований Залуцкого Максима Анатольевича о признании Калашникова Игоря Александровича недобросовестным приобретателем по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ..., заключенному 2.10.2015 между Демидовым Максимом Сергеевичем и Калашниковым Игорем Александровичем, признании недействительным договора купли-продажи указанного жилого помещения, заключенного 25.10.2016 между Калашниковым Игорем Александровичем и Залуцким Максимом Анатольевичем, применении последствий недействительности сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение будет изготовлено 18.06.2020.

Судья Н.Н. Шишпор