Решение по делу № 2-246/2020 (2-2951/2019;) ~ М-3096/2019 от 16.12.2019

Дело № 2-246/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 февраля 2020 года город Иваново

Ленинский районный суд г.Иваново в составе

председательствующего судьи Шолоховой Е.В.,

секретаря Алеева И.Ю.,

с участием представителя истца Гарибяна Армена Гришаевича Кузнецова Артема Николаевича,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения Ивановской области «Ивановское музыкальное училище (колледж)» Низаевой Наталии Васильевны,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гарибяна Армена Гришаевича к Администрации города Иванова о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Гарибян Армен Гришаевич обратился в суд с иском к Администрации города Иванова о признании права собственности на самовольную постройку, мотивировав его следующим.

Гарибяном А.Г. в 2006 году на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.08.2006 был приобретен в собственность жилой дом, одноэтажный, общей площадью 71,5 кв.м, с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>. В 2013 году Гарибян А.Г. по договору купли-продажи от 26.11.2013 № приобрел под указанным выше жилым домом в собственность земельный участок площадью 219 кв.м, (в настоящее время после уточнения площадь участка составляет 221 кв.м), с кадастровым номером № и разрешенным использованием: «жилой дом». В 2016 году у истца появились градостроительные намерения по реконструкции жилого дома путем надстройки второго этажа, в связи с чем истец начал сбор исходно-разрешительной документации. Гарибяном А.Г. был получен градостроительный план земельного участка, утвержденный приказом Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иванова от 22.11.2016 №. Согласно данному градостроительному плану жилой дом и земельный участок располагались в установленной Правилами землепользования и застройки города Иванова, утвержденными Решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 года № 694, территориальной зоне О-2, видами разрешенного использования земельных участков которой не предусмотрено размещение индивидуальных жилых домов. Принимая во внимание сложившийся в регионе упрощенный порядок оформления прав на индивидуальные жилые дома, возведенные (реконструированные) на имеющих соответствующий вид разрешенного использования земельных участках, истец решил осуществить реконструкцию без предварительного получения разрешения на строительство от Администрации города Иванова. После завершения строительных работ Гарибян А.Г. был намерен поставить реконструированный дом на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в упрощенном порядке в соответствии со ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предоставив документы, подтверждающие факт реконструкции дома (технический план, кадастровый паспорт), и правоустанавливающий документ на земельный участок. Реконструкцию дома Гарибян А.Г. осуществлял в 2017 - 2018 годах. Однако, поставить реконструированный жилой дом на кадастровый учет и получить кадастровый паспорт на объект истцу не удалось, поскольку при приеме документов ему сообщили о том, что в силу положений п. 3 ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» для осуществления кадастрового учета изменений реконструированного жилого дома необходимо предоставить разрешение на строительство и (или) разрешение на ввод в эксплуатацию, выданные органом местного самоуправления. В целях получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию Гарибян А.Г. обратился в Администрацию города Иванова с соответствующим заявлением. Письмом от 02.03.2018 № ответчиком было отказано в выдаче разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию реконструированного жилого дома, ввиду того, что объект к моменту обращения истца уже был реконструирован и является самовольной постройкой. Также было сообщено о возможности легализации постройки в судебном порядке на основании ст. 222 ГК РФ. Факт отсутствия нарушений установленных параметров застройки, строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных норм и правил при осуществлении строительства спорного объекта подтвержден заключением специализированной организации. Аналогичным образом доказано отсутствие нарушений прав и охраняемых интересов третьих лиц при сохранении жилого дома, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан. Жилой дом был реконструирован истцом на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, имеющем соответствующее разрешенное использование. Истец предпринимал меры для получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию реконструированного дома. В выдаче разрешений было отказано.

На основании изложенного истец просит суд признать за собой право собственности на реконструированный объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом), площадью 233,9 кв.м., двухэтажный, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Истец Гарибян А.Г. в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, направил для участия в деле своего представителя.

Представитель истца Кузнецов А.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, его объяснениях по делу.

Представитель ответчика Администрации города Иванова Солдатова А.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена в установленном законом порядке, в письменных возражениях просила рассмотреть дело без ее участия, пояснила, что земельный участок, на котором расположен спорный объект, находится собственности истца, отнесен к категории земель - земли населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования «жилой дом». В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Иванова, утвержденными решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694, он входит в территориальную зону размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения О-2. Основными видами разрешенного использования земельных участков, расположенных в границах обозначенной территориальной зоны, размещение объектов индивидуального жилищного строительства не предусмотрено. Жилой дом в состоянии, предшествовавшем его реконструкции, в установленном законом порядке был приобретен истцом в 2006 году, то есть до ведения в действие Правил землепользования и застройки, что с учетом пункта 2 решения Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694 может свидетельствовать о нераспространении требований введенных градостроительных регламентов. Земельный участок перешел к истцу на основании распоряжения Департамента управления имуществом Ивановской области путем его продажи. Согласно представленному в материалы гражданского дела техническому плану здания количество этажей здания - 2, высота объекта не превышает предельно установленную. Земельный участок и расположенный на нем объект частично находятся в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>», расположенного по адресу: <адрес>, где установлен запрет на строительство, реконструкцию и ремонт зданий в границах такой территории. Вместе с тем, с учетом представленных документации по обеспечению сохранности объекта культурного наследия, содержания экспертных заключений и итогов консультаций специалистов, свидетельствующих о том, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковые требования подлежат удовлетворению.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения Ивановской области «Ивановское музыкальное училище (колледж)» Низаева Н.В. в судебном заседании против удовлетворения требований истца не возражала, пояснив, что учитывая, что работы по реконструкции жилого дома были проведены истцом до получения всей необходимой разрешительной документации, и лицо, осуществившее самовольную постройку не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, зарегистрировать право собственности истцу возможно только в соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ, если истец докажет, что реконструированный объект соответствует градостроительным, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, является безопасным, не создает угрозу для граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также, если истец представит в материалы дела доказательства, подтверждающие невозможность оформления правоустанавливающих документов на реконструированный объект недвижимости во внесудебном порядке. В подтверждение наличия у истца прав собственности должны быть представлены доказательства, подтверждающие наличие юридических оснований возникновения данного права.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Ивановского городского комитета по управлению имуществом в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, просил рассмотреть дело без участия представителя, в письменном отзыве указал, что согласно данным публичной кадастровой карты и сведениям из Росреестра онлайн от 13.01.2020 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, сформирован и поставлен на кадастровый учет площадью 219 кв.м с разрешенным использованием для малоэтажной застройки, находится в частной собственности (регистрационная запись №). Согласно выписке из ЕГРН от 23.11.2018, площадь указанного земельного участка составляет 221 кв.м, участок находится в собственности Гарибяна А.Г. По онлайн-данным Росреестра от 13.01.2020 по адресу: <адрес>, расположен жилой дом с кадастровым номером №, площадью 71,5 кв.м, находится в частной собственности (регистрационная запись № от 12.09.2006). В результате реконструкции указанного жилого, находящегося в частной собственности истца, без соответствующих разрешений была увеличена его площадь, которая составила 233,9 кв.м. Право собственности на самовольную постройку за истцом может быть признано только при соблюдении условий, предусмотренных ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Газпром газораспределение Иваново» в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, в письменном отзыве просил рассмотреть дело без участия представителя, указав, что истец 13.01.2020 в результате технического осмотра и проверки состоянии охранных зон объектов систем газоснабжения по адресу: <адрес>, специалистами филиала АО «Газпром газораспределение Иваново» в г. Иваново нарушений состоянии охранных зон наружного газопровода низкого давления не выявлено. Удовлетворение исковых требований Комитет оставил на усмотрение суда.

    Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, в письменном отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что земельный участок по адресу: <адрес> (кадастровый №), расположен: в границах охранной зоны объекта культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>» (решение Исполнительного комитета областного Совета народных депутатов от 04.05.1990 №); на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>» (приказ Департамента культуры и культурного наследия Ивановской области от 25.04.2013 №). Объект культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>» поставлен на государственную охрану постановлением Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 № «О дополнении и частичном изменении постановления Совета Министров РСФСР от 30 августа 1960 г. № «О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР»». Границы охранной зоны и режимы использования земель в границах охранной зоны объекта культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>» утверждены решением Исполнительного комитета областного Совета народных депутатов от 04.05.1990 № 175 «Об утверждении проектов зон охраны памятников истории и культуры исторических населенных пунктов Ивановской области» («Собрание законодательства Ивановской области», 27.06.2003, специальный выпуск). Информация о расположении земельного участка по адресу: <адрес> (кадастровый №) также имеется на «Градостроительном портале города Иванова» в сети «Интернет». Приказом Департамента культуры и культурного наследия Ивановской области от 25.04.2013 № утверждены границы территории объекта культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>». Земельный участок по адресу: <адрес> (кадастровый №) непосредственно связан с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>». В 2017 году региональным органом охраны объектов культурного наследия на основании Задания на осуществление мероприятий по контролю за состоянием объектов культурного наследия и систематическому наблюдению в отношении объектов культурного наследия федерального значения, объектов культурного наследия регионального значения, объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, выявленных объектов культурного наследия проведено мероприятие в границах зон охраны объекта культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>» (решение Исполнительного комитета областного Совета народных депутатов от 04.05.1990 №) по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером №. Предметом мероприятия по надзору являлось соблюдение органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и физическими лицами обязательных требований, а именно: градостроительных регламентов в границах территорий зон охраны объекта культурного наследия и установленных для этих территорий особых режимов использования земель. В ходе визуального осмотра земельного участка и фотофиксации, установлено, что по состоянию на 13.10.2017 на участке расположен двухэтажный объект недвижимости, ведутся отделочные работы фасадов (штукатурка, покраска). Вместе с тем, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, на земельном участке с кадастровым номером № расположен жилой дом, количество этажей - 1, площадь – 71,5 кв.м, материал наружных стен - кирпичные, год завершения строительства - 1917. Сведения о расположении на земельном участке по адресу: <адрес>№ (кадастровый №) одноэтажного дома подтверждаются материалами фотофиксации, произведенной экспертом государственной историко-культурной экспертизы ФИО11 в рамках подготовки акта государственной историко-культурной экспертизы по определению категории историко-культурного значения выявленного объекта культурного наследия «<данные изъяты>», расположенного по адресу: <адрес>. Заказчиком указанного акта государственной историко-культурной экспертизы являлся Гарибян А.Г. В рамках полномочий, установленных подпунктом 1 пункта 6 статьи 11 Федерального закона № 73-ФЗ, комитетом Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия получена информация от Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иванова о наличии утвержденного градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно представленной информации 22.09.2014 Гарибяну А.Г. выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №. Заявления о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости в Администрацию города Иваново не поступало. Градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый №), утвержденный приказом управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иванова от 22.09.2014 №, содержит информацию о расположении указанного участка в границах охранной зоны объекта культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>», а также необходимости согласования проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных хозяйственных и иных работ, в том числе реконструкции здания, с региональным органом охраны объектов культурного наследия. По итогам проведенного надзорного мероприятия установлено, что разрешительная документация на проведение работ по реконструкции объекта недвижимости, а именно: согласованный проект реконструкции объекта недвижимости на земельном участке по адресу: <адрес> (кадастровый №); согласованный раздел проектной документации по обеспечению сохранности объекта культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>», в распоряжении комитета Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия отсутствует. Таким образом, был установлен факт проведения работ в нарушение требований, установленных Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (статья 34, пункт 3 статьи 36), пункта 22 Постановления Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 № 972 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации». В действиях правообладателя земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости усмотрены признаки административного правонарушения, а именно: нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, нарушение режима использования земель в границах территорий объектов культурного наследия либо несоблюдение ограничений, установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия» (часть 1 статьи 7.13 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях). По указанному факту должностным лицом комитета Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия составлен протокол об административном правонарушении. Постановлением Ленинского районного суда г. Иваново по делу № 5-5/2018 Гарибян А.Г. признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст.7.13 КоАП РФ, ему назначено наказание в виде административного штрафа. В апреле 2018 года комитетом Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия, учитывая наличие положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы, согласован раздел документации об обеспечении об обеспечении сохранности объекта культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>, при проведении работ по реконструкции здания по адресу: <адрес>. Разрешение спора Комитет оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Ивановский государственный химико-технологический университет» (далее – ФГБОУ ИГХТУ) в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, в письменном отзыве просил рассмотреть дело без его участия, указав, что здание ИГХТУ, расположенное по адресу: <адрес> на земельном участке, смежном с земельным участком с кадастровым номером №, является памятником культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>» с утвержденными границами территории объекта культурного наследия. В соответствии с решением исполнительного комитета Ивановского областного Совета народных депутатов от 04.05.1990 №, утвердившим границы охранных зон объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), у памятника культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>» «граница охранной зоны совпадает с красными линиями <адрес>, <адрес> и <адрес>, с северо-западной стороны проходит на расстоянии 10 погонных метров от торца корпуса, ломается в середине квартала и опускается вниз на расстоянии 10 метров от торца музыкального училища». В соответствии со схемой границ охранной зоны земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> входит в охранную зону памятника архитектуры. Вместе с тем, ИГХТУ располагает копией приказа Департамента культуры и культурного наследия Ивановской области от 25.04.2013 №, утвердившего иные границы территории объекта культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>», расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, и установившего особый правовой режим использования земель в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>», расположенного по адресу: <адрес> <адрес>. Другими документами, устанавливающими границы территории объекта культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>», расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, ИГХТУ не располагает. С учетом изложенного, ИГХТУ просит учесть факт того, входит (или не входит) земельный участок с кадастровым номером № в границы территории объекта культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>», расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, с особым правовым режимом использования земель.

При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, дело рассматривается судом в отсутствие ответчика и неявившихся третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Суд, заслушав истца и представителя третьего лица, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в том числе выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), истец является собственником жилого дома, одноэтажного, общей площадью 71,5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, а также земельного участка с кадастровым номером №, площадью 219 кв.м (221 кв.м – с учетом уточнения), расположенного по тому же адресу (далее – спорный объект, жилой дом и спорный земельный участок соответственно).

Из искового заявления и объяснений представителя истца следует, что истец в 2017-2018 годах произвел реконструкцию своего жилого дома путем надстройки второго этажа, увеличив тем самым площадь здания, то есть изменив его технические характеристики.

Попытка истца оформить свое право на самовольно реконструированный объект во внесудебном порядке не удалась, поскольку необходимое для внесения изменений в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН разрешение на строительство объекта, разрешение на ввод его в эксплуатацию после реконструкции Администрацией города Иванова выдано истцу не было, учитывая, что жилой дом уже был реконструирован истцом на момент его обращения без получения такого разрешения.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п.31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22) при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В пункте 26 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство объекта само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В материалы дела представлен ответ Администрации города Иванова на заявление Гарибяна А.Г. от 02.03.2018 №, в котором истцу Администрацией города Иванова отказано в выдаче разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию реконструированного жилого дома, ввиду того, что объект к моменту обращения истца уже был реконструирован.

Оснований не соглашаться с обоснованностью ответа Администрации города Иванова и для признания соответствующего решения органа местного самоуправления, принятого в пределах его компетенции и с соблюдением норм административного регламента предоставления муниципальной услуги, незаконным не усматривается.

Следовательно, разрешение на реконструкцию спорного жилого дома истец не получал, несмотря на то, что статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) необходимость его получения на момент реконструкции была предусмотрена, в связи с чем жилой дом истца является самовольной постройкой.

В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 ГрК РФ (в редакции от 03.08.2018), введенного в действие в указанной редакции с 04.08.2018, разрешение на строительство или реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства не требуется.

Статьей 51.1 ГрК РФ предусмотрен уведомительный порядок осуществления застройщиком строительства (реконструкции) объектов индивидуального жилищного строительства с получением от уполномоченного органа местного самоуправления уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Вместе с тем, по смыслу вышеуказанных норм закона, они применимы к объектам индивидуального жилищного строительства, строительство или реконструкция которых еще не завершены застройщиком.

В рассматриваемом случае жилой дом истца завершен его реконструкцией в 2018 году, что подтверждается Техническим планом здания от 31.01.2019.

Следовательно, право на самовольную постройку иначе, чем в судебном порядке, истцом оформлено быть не может.

Из материалов дела, в том числе из Технического плана здания, составленного по состоянию на 31.01.2019 кадастровым инженером Старостиным И.В., усматривается, что реконструированный жилой дом расположен на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (вид разрешенного использования: «жилой дом» согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН)), следовательно, целевое использование земельного участка при реконструкции объекта не нарушено.

В силу пункта 9 статьи 1, статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования определяются градостроительным регламентом территориальной зоны в составе Правил землепользования и застройки, положения которых в соответствии с частями 3, 9 статьи 31 ГрК РФ должны соответствовать требованиям генерального плана поселения.

Таким образом, законодатель ограничивает право собственника земельного участка осуществлять строительство на участке необходимостью соблюдения требований о назначении территории, а также вида разрешенного использования земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства, которые устанавливаются с учетом публичного интереса и необходимости развития территории города.

Вместе с тем, из анализа норм частей 8, 9 статьи 36 ГрК РФ следует, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Аналогичная норма предусмотрена пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ; тем же пунктом установлено, что реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Таким образом, с учетом прав собственника, предусмотренных ст. 209 ГК РФ, ст.ст. 40, 43 ЗК РФ, отнесение земельного участка к территориальной зоне, для которой не предусмотрен установленный вид разрешенного использования земельного участка, не препятствует использованию этого участка в соответствии с видом разрешенного использования, не соответствующего градостроительному регламенту, если этим не создается угроза жизни и здоровью граждан, а также если в противоречии с градостроительным регламентом не создается новый объект недвижимости.

Как следует из выданного истцу градостроительного плана земельного участка, утвержденного приказом Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иванова от 22.11.2016 № (далее – ГПЗУ) в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Иванова, утвержденными решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694, земельный участок истца отнесен градостроительным регламентом к территориальной зоне О-2 – зоне размещения объектов социально-культурного и бытового назначения.

Среди основных, условно-разрешенных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков данной территориальной зоны жилищное строительство, в том числе индивидуальное, не предусмотрено.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что земельный участок истца фактически использовался для жилищного строительства задолго до установления градостроительного регламента вышеуказанной территориальной зоны и самой этой зоны: существовавший ранее на данном земельном участке и приобретенный истцом жилой <адрес> согласно Техническому паспорту от 09.11.2009 (адресная часть которого была изменена распоряжением МКУ МФЦ в городе Иванове от ДД.ММ.ГГГГ № «О присвоении постоянного адреса объекту недвижимости, расположенному по <адрес>») был возведен на нем до 1917 года, в то время как градостроительный регламент – Правила землепользования и застройки города Иванова – утвержден Решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694, т.е. гораздо позже установления целевого назначения и вида разрешенного использования данного земельного участка.

Размещение на таком земельном участке объектов социального, культурного и бытового назначения без прекращения прав собственника на земельный участок и жилой дом, права на который зарегистрированы в установленном законом порядке, невозможно.

В связи с изложенным собственнику расположенного на спорном земельном участке жилого дома не может быть отказано в праве использования такого земельного участка и ранее расположенного на нем жилого дома в целях улучшения существующих жилищных условий и продолжения использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Согласно представленным в материалы дела документам и отзывам третьих лиц - Комитета Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия и ФГБОУ ИГХТУ – спорный земельный участок расположен в границах охранной зоны объекта культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>» и непосредственно связан с земельным участком в границах территории данного объекта культурного наследия федерального значения.

Указанный объект культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>» поставлен на государственную охрану постановлением Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 № «О дополнении и частичном изменении постановления Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 № «О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР»»; границы охранной зоны и режимы использования земель в границах его охранной зоны ранее были утверждены решением Исполнительного комитета областного Совета народных депутатов от 04.05.1990 № 175 «Об утверждении проектов зон охраны памятников истории и культуры исторических населенных пунктов Ивановской области», а в настоящее время границы его охранной зоны утверждены Приказом Департамента культуры и культурного наследия Ивановской области от 25.04.2013 № 122.

Учитывая расположение спорного земельного участка в соответствующей охранной зоне и его связь с земельным участком, занимаемым вышеуказанным объектом культурного наследия, истец по результатам проверки градостроительных регламентов в границах территорий зон охраны объекта культурного наследия и установленных для этих территорий особых режимов использования земель, проведенной в 2017 году Комитетом Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия, как лицо, несанкционированно осуществляющее реконструкцию спорного объекта на спорном земельном участке, был привлечен к административной ответственности за совершение административного правонарушения, выразившегося в нарушении требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, нарушении режима использования земель в границах территорий объектов культурного наследия либо несоблюдении ограничений, установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия: на основании составленного должностным лицом Комитета протокола об административном правонарушении Постановлением Ленинского районного суда г. Иваново по делу № 5-5/2018 Гарибян А.Г. признан виновным в совершении данного административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст.7.13 КоАП РФ; ему назначено наказание в виде административного штрафа.

Причиной привлечения истца к указанной административной ответственности, как следует из вышеизложенного, являлось выявление Комитетом факта отсутствия у истца разрешительной документации на проведение работ по реконструкции объекта недвижимости, расположенного в границах охранной зоны объекта культурного наследия, а именно: отсутствовали согласованный проект реконструкции объекта недвижимости на земельном участке по адресу: <адрес> (кадастровый №); согласованный раздел проектной документации по обеспечению сохранности объекта культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>», чем нарушались требования ст. ст. 34, 36 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», пункта 22 Постановления Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 № 972 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации».

В апреле 2018 года Комитетом Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия, учитывая наличие положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы, соответствующий раздел проектной документации об обеспечении об обеспечении сохранности объекта культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>» по адресу: <адрес> при проведении работ по реконструкции здания по адресу: <адрес>, был истцу согласован. Данный раздел проектной документации представлен истцом в материалы дела.

Таким образом, учитывая право истца осуществлять использование своего земельного участка в соответствии с установленным до введения в действие градостроительного регламента видом его разрешенного использования, и надлежащее санкционирование надзорным органом по государственной охране объектов культурного наследия реконструкции спорного объекта, расположенного в границах соответствующей охранной зоны, в соответствии с согласованной им проектной документацией, суд приходит к выводу о возможности признания за истцом прав на реконструированный жилой дом при условии выполнения требований ст. 222 ГК РФ о необходимости отсутствия угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, нарушения строительных норм и правил.

В представленном суду Проекте реконструкции жилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, выполненном ООО «СК БИОНТ» (ТОМ V, Раздел документации об обеспечении сохранности объекта культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>»), выполненном в 2018 году (в процессе осуществляемой истцом реконструкции спорного жилого дома), специалистами общества сделаны выводы о том, что производство работ по реконструкции здания ведется без динамических нагрузок на грунт. В процессе производства работ не используется крупногабаритная строительная техника. Работы по реконструкции не оказывают физического влияния на объект культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>. Увеличение этажности и пристройка лестницы здания, расположенного по <адрес>, не оказывает негативного влияния на визуальное восприятие объекта культурного наследия федерального значения «<данные изъяты>».

Согласно Заключению о техническом состоянии несущих и ограждающих строительных конструкций индивидуального жилого <адрес> в <адрес> на момент обследования (после выполнения реконструкции) от 12.10.2018, выполненному ООО «АРГУМЕНТ», реконструкция спорного жилого дома заключается в следующем: в демонтаже (сносе) двух оконных блоков в жилой с закладкой одного оконного блока и разборке подоконной части с организацией дверного проема с установкой дверного блока; в демонтаже (сносе) дверных блоков, перегородок и стен с дверными проемами между коридором, жилыми и подсобным и возведение перегородок с дверными проемами с установкой дверных блоков с организацией гостиной, кухни и теплогенераторной; в устройстве фундаментов, кладке стен с оконными и дверными проемами с установкой оконных и дверных блоков, выполнения межэтажного перекрытия с устройством лестницы и перегородок с дверными проемами с установкой дверных блоков с организацией помещений лестницы и туалетов; в надстройке стен с оконными и дверными проемами с установкой оконных и дверных блоков, выполнения чердачного перекрытия, выполнением стропильной системы с устройством кровли, в устройстве перегородки с дверным проемом с установкой дверного блока с организацией помещений лестницы, санузла и жилой (комнаты-студии). Технические характеристики и объемно-планировочные решения жилого домa, расположенного по адресу: <адрес> на момент обследования соответствуют Федеральному закону № 123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», требованиям СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Площадь застройки земельного участка составляет 145,6 кв.м. Коэффициент застройки участка - 66 %. Степень огнестойкости здания - II. Класс конструктивной пожарной пасности С1. Расстояние от индивидуального жилого дома № до здания № составляет 10,0 м. Расстояние от индивидуального жилого <адрес> до здания 7 по Шереметевский проспект составляет 8,0 м. Расстояние от индивидуального жилого <адрес> до здания № по <адрес> составляет 1,0 м. На основании визуального осмотра индивидуального жилого <адрес> в <адрес> можно сделать вывод о достаточной прочности и надежности основных несущих конструкций, помещения пригодны для дальнейшей безопасной эксплуатации. Примененные при строительстве конструкции и материалы соответствуют назначению и области применения, находятся в работоспособном состоянии и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Согласно учетной карточке личной консультации гражданина № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Отделом надзорной деятельности городского округа Иваново ГУ МЧС России по Ивановской области, нарушений требований пожарной безопасности при реконструкции жилого <адрес>, по адресу: <адрес>, в соответствии с Правилами противопожарного режима в Российской Федерации от 25.04.2012 № 390, не выявлено. В результате визуального обследования дефектов и повреждений, снижающих прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций, ограждающих обследуемые помещения, не обнаружено, поэтому детальное обследование не требуется (п. 7.4. СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»).

Данные доказательства суд считает отвечающими признакам относимости, допустимости и достоверности, выполненными экспертами, обладающими познаниями в области проектных и строительных работ, учитывая, что ООО «АРГУМЕНТ» является членом СРО «Ассоциация проектировщиков «Содружество профессиональных проектировщиков в строительстве», что подтверждается соответствующим свидетельством.

Правообладатели смежных с земельным участком истца земельных участков и объектов капитального строительства возражений относительно сохранения самовольно реконструированного истцом жилого дома в новых параметрах не представили, о нарушении своих прав не заявляют; доказательства наличия таких нарушений в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, учитывая, что жилой дом истца реконструирован им самовольно, без получения предусмотренного законом разрешения на его строительство, воод в эксплуатацию, однако его реконструкция не противоречит целевому использованию земельного участка, право на использование которого для целей индивидуального жилищного строительства у истца имеется; при возведении объекта не нарушены строительные и иные нормы и правила, влияющие на безопасность объекта капитального строительства; сохранение объекта недвижимости в измененных параметрах не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе смежных землепользователей, с учетом исторически сложившихся границ жилой застройки и допустимости проведения работ по реконструкции на основании согласованной органом по государственной охране объектов культурного наследия проектной документации, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о том, что реконструированный жилой дом истца может быть сохранен в настоящем виде.

В соответствии с разъяснениями пункта 26 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры, а также если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая изложенное и нормы ст. 222 ГК РФ в действующей редакции, на самовольно реконструированный жилой дом следует признать за истцом право собственности.

Согласно п.31 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. Соответствующее решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимого имущества в измененных параметрах, а также осуществления государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

Ответчик Администрация города Иванова, будучи органом местного самоуправления, от уплаты государственной пошлины освобождена в соответствии с действующим налоговым законодательством; является номинальным ответчиком по иску, в связи с чем данные судебные расходы относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования Гарибяна Армена Гришаевича к Администрации города Иванова удовлетворить.

Признать за Гарибяном Арменом Гришаевичем право собственности на самовольно реконструированный жилой дом с кадастровым номером №, площадью 233,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, сохранив его в реконструированном состоянии с характеристиками, отраженными в Техническом плане здания от 31.01.2019, выполненном кадастровым инженером ООО «Ивановский центр «ЗЕМЛЯ» Старостиным Ильей Витальевичем.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд г.Иваново путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Шолохова Е.В.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 11.02.2020