Решение по делу № 2-29/2013 (2-1621/2012;) ~ М-1598/2012 от 22.10.2012

Дело № 2-29/2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«13» февраля 2013 год                             город Ишимбай

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи О.В. Гильмановой

при секретаре А.З. Камаловой

с участием     истцов Ворониной В.И., Недоспасовой Е.С.

    представителя Ворониной В.И. - В.М. Салишева

    ответчика А.М. Мухаметьяновой

    представителя ответчика Р.А. Разина

представителя Администрации МР Ишимбайский район Г.А. Каримова

представителя ООиП В.Н. Амировой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ворониной В.И,, Недоспасовой Е.С. к Мухаметьяновой А.М. о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

Воронина В.И,, Недоспасова Е.С. обратились в Ишимбайский городской суд РБ с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела, к Мухаметьяновой А.М. о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> недействительным и применении последствий недействительности сделки, приведении сторон в первоначальное положение.

В обоснование заявленных требований, сослались на то, что ДД.ММ.ГГГГ Воронина В.И. и Недоспасова Е.С. заключили договор купли-продажи <адрес>. Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 3 Договора купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ отчуждаемая квартира оценена сторонами в <данные изъяты>, расчет за квартиру произведен полностью путем передачи «Покупателем» «Продавцам», наличных денежных средств, до подписания настоящего договора. Однако, ответчиком денежные средства за продаваемую квартиру не переданы. Причитающуюся им сумму от продажи квартиры путем мошенничества присвоила себе К. О. Факт присвоения денежных средств К. О. установлен вступившим в законную силу приговором Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ частично измененным кассационным определением Судебной коллегии по уголовным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ На момент заключения договора купли-продажи квартиры Недоспасова Е.С. ДД.ММ.ГГГГг.р. была <данные изъяты>, следовательно для отчуждения квартиры требовалось согласие органа опеки и попечительства. Разрешение органа опеки и попечительства в нарушение ст. 37 Гражданского Кодекса РФ /далее по тексту ГК РФ/ надлежащим образом не оформлено. Постановление Администрации Муниципального района Ишимбайского района № от ДД.ММ.ГГГГ «О продаже жилья Ворониной», является поддельным, поскольку под таким же номером - № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано другое постановление «О передаче объектов нежилого фонда в оперативное управление <данные изъяты>». О том, что постановление № от ДД.ММ.ГГГГ «О продаже жилья Ворониной» было поддельным истцы не знали. Считают, что поскольку согласие органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры получено не было, денежные средства за квартиру им не переданы, заключенный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям закона, и является ничтожным. Просят признать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес> заключенный между Ворониной В.И., Недоспасовой Е.С. и Мухаметьяновой А.М. с другой стороны, недействительным (ничтожным) и применить последствия недействительности сделки приведя стороны в первоначальное положение; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на объект права: квартира, жилое, общей площадью <данные изъяты> <адрес> на имя Мухаметьяновой А.М., ДД.ММ.ГГГГг.р.

В судебном заседании Воронина В.И. заявленные требования поддержала, просила их удовлетворит по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель Ворониной В.И. - Салишев В.М. просил заявленные требования удовлетворить, дал пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении. В дополнение пояснил, что Воронина В.И. и Недоспасова Е.С. не уполномачивали К. О. на получение денежных средств от продажи спорной квартиры, каких - либо доверенностей ей не выдавали. Помимо того, что К. О. присвоила денежные средства, она также подделала согласие Администрации МР Ишимбайский район на совершение оспариваемой сделки. Истцы в дальнейшем планируют обратится с исковым заявлением к К. О. о взыскании денежных средств.

Недоспасова Е.С. в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Мухаметьянова А.М. в судебном заседании заявленные требования не признала, просила в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в возражении. В дополнение пояснила, что она является добросовестным приобретателем и не должна отвечать за действия К. О.

Представитель Мухаметьяновой А.М. - Разин Р.А. просил суд в удовлетворении требований истцов отказать. В дополнение пояснил, что Мухаметьянова А.М. за приобретенное жилое помещение рассчиталась в полном объеме, мошеннических действий с её стороны не было.

Представитель Администрации МР Ишимбайский район Г.А. Каримов просил суд в удовлетворении заявленных требований отказать. В дополнение пояснил, что в данном случае покупатель не знала о том, что на регистрацию было представлено поддельное согласие органа опеки и попечительства.

Представитель органа опеки и попечительства В.Н. Амирова в судебном заседании пояснила, что согласие органа опеки о попечительства на совершение оспариваемой сделки получено не было, однако, заключенная сделка прав <данные изъяты> на тот момент Недоспасовой Е.С. не нарушала, поскольку площадь приобретаемой квартиры была больше площади проданного жилого помещения.

К. О. на судебное заседание не явилась.

Суд, с учетом мнения участвующих в деле лиц и положений статей 119, 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося третьего лица.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п.1, 3 ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Форма договора продажи недвижимости определена статьей 550 ГК РФ, согласно которой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами п. 2 ст. 434 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу норм ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним определены в пункте 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно пункту 2 названной статьи не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 этого Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

На совершение сделки купли-продажи жилых помещений необходимо разрешение (согласие) органов опеки и попечительства в следующих случаях:

- если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности <данные изъяты>, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц (п.2 ст. 37 ГК РФ);

- если в отчуждаемом жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения <данные изъяты> члены семьи собственника (п.4 ст. 292 ГК РФ, Решение ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).

Со дня введения в действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения требуется только в случаях, когда проживающие в этом жилом помещении <данные изъяты> члены семьи собственника находятся под опекой или попечительством либо остались без родительского попечения (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. В иных случаях закон не предусматривает получение согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают <данные изъяты> члены семьи собственника. Следовательно, не требуется и представление документа о таком согласии на государственную регистрацию договора продажи жилого помещения.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и Мухаметьяновой А.М. заключен договор купли-продажи принадлежащей истцам на праве собственности по <данные изъяты> доли квартиры расположенной в <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права №, № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного истцами - Ворониной В.И., Недоспасовой Е.С. и ответчиком - Мухаметьяновой А.М., что соответствует требованиям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 3 данного договора указано, что отчуждаемая квартира оценена сторонами договора и продана Покупателю за <данные изъяты>. Расчет за квартиру произведен полностью путем передачи Покупателем продавцам, наличных денежных средств, до подписания настоящего договора.

Пунктом 8 указанного договора определено, что сделка разрешена на основании постановления Администрации муниципального района Ишимбайский район № от ДД.ММ.ГГГГ при условии одновременной покупки <данные изъяты> доли на имя <данные изъяты> Недоспасовой Е.С. ДД.ММ.ГГГГг.р. <данные изъяты> квартиры по адресу: <адрес>.

В пункте 10 договора указано, что право собственности на приобретенную квартиру по настоящему договору у Покупателя возникает с момента регистрации права собственности в УФРС по РБ.

Пунктом 3 Акта приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами установлено, что расчет произведен полностью. Претензий не имеется.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Указание в оспариваемом договоре на то, что «расчет за квартиру произведен полностью /покупатель произвел оплату путем передачи наличных денежных средств/ претензий не имеется», свидетельствует о факте произведенной оплаты. Данную правовую позицию разделил и Верховный суд России при вынесении Определения судебной коллегии по гражданским делам от ДД.ММ.ГГГГ №-В11-3.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стоимость продаваемой квартиры определена по соглашению сторон договора в размере <данные изъяты> и данная сумма уплачена Мухаметьяновой А.М. (покупателем) Ворониной В.И., Недоспасовой Е.С. (продавцам) до подписания настоящего договора. В пункте 3 Акта приема-передачи, также указано, что расчет произведен полностью.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписан лично Ворониной В.И., Недоспасовой Е.С., что последними не отрицалось при рассмотрении дела.

Таким образом, Воронина В.И., Недоспасова Е.С. подписав указанный договор лично, тем самым подтвердили факт оплаты им стоимости отчуждаемого имущества, что является также подтверждением надлежащего исполнения Мухаметьяновой А.М. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно договор сторонами исполнен.

Кроме этого, приговором Ишимбайского городского суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ измененным кассационным определением судебной коллегии по уголовным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что К. О. являясь директором агентства недвижимости «Лидер», основной целью которого является извлечение прибыли посредством удовлетворения потребностей юридических и физических лиц в услугах по оформлению подготовке и продаже недвижимости, совершение посреднических услуг связанных с недвижимым имуществом, оказывала услуги Ворониной В.И., Недоспасовой Е.С. и Мухаметьяновой А.М. по оформлению сделки купли - продажи недвижимости, а именно: реализация квартиры Ворониной В.И., Недоспасовой Е.С. расположенной по адресу: <адрес> приобретение последними, оформление права собственности на <данные изъяты> квартиру расположенную по адресу: <адрес>. Согласно устной договоренности сторон К. О. получила от Мухаметьяновой А.М. денежные средства за квартиру Ворониной В.И., Недоспасовой Е.С. расположенной по адресу: <адрес> в общей сумме <данные изъяты> в три этапа, о чем составлены расписки в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ на сумму - <данные изъяты>, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму - <данные изъяты>, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму - <данные изъяты>. В дальнейшем К. О. по устной договоренности с Ворониной В.И. взяла у последней <данные изъяты> в качестве первоначального взноса за квартиру расположенную по адресу: <адрес> для передачи продавцам - З. М. (действующего от своего имени и от имени своей жены З. А.). К. О. с целью «видимости», для того чтобы придать своим действиям законный характер подготовила формальный предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на покупку квартиры расположенную по адресу: <адрес>, стоимость квартиры определена в <данные изъяты> расчет произведен в два этапа: <данные изъяты> от реализации квартиры принадлежащей Ворониной В.И.,Недоспасовой Е.С. расположенной по адресу: <адрес>, передаются для пополнения счета и погашения задолженности по ипотеке в <данные изъяты> и снятия обременения с вышеуказанной квартиры, второй этап: <данные изъяты> будут переданы продавцу З. М. (действующего от своего имени и от имени своей жены З. А.). Из денежных средств в размере <данные изъяты> принадлежащих Ворониной В.И. по договоренности с К. О., последняя должна была использовать с целью приобретения для Ворониной В.И. <данные изъяты> квартиры расположенную по адресу: <адрес>. К. О. из денежных средств в сумме <данные изъяты> находящихся у нее, принадлежащих Ворониной В.И. по договоренности с последней, должна была использовать с целью приобретения для Ворониной В.И. Недоспасовой Е.С. <данные изъяты> квартиры расположенной по адресу: <адрес>, в последующем ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ К. О. передала денежные средства в общей сумме <данные изъяты>. З. А. за двухкомнатную квартиру расположенную по адресу: <адрес>, о чем была составлена расписка согласно которой З. А. получила указанные деньгиза <данные изъяты> доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес> претензий З. А. не имеет. Оставшиеся у К. О. <данные изъяты> принадлежащих Ворониной В.И. должны были быть направлены К. О. на погашение задолженности по ипотеке перед <данные изъяты> в сумме <данные изъяты> за квартиру расположенную по адресу: <адрес>, после чего снять обременение с данной квартиры, <данные изъяты> забрать себе в качестве агентского вознаграждения за оказание посреднических услуг, а <данные изъяты> передать З. М. тем, самым произвести окончательный расчет со всеми участниками сделки. После снятия обременения с квартиры расположенной по адресу: <адрес>, К. О. должна была оформить на имя Ворониной В.И. право собственности на квартиру расположенную по указанному адресу, однако К. О. этого не сделала. Таким образом, К. О. в результате устной договоренности с Ворониной В.И. завладела причитающееся ей денежными средствами в размере <данные изъяты>.

Следовательно, довод истцов Ворониной В.И., Недоспасовой Е.С. о том, что ответчиком Мухаметьяновой А.М. деньги за продаваемую ими квартиру, расположенную по адресу: <адрес> не передавались, судом отклоняется, поскольку имелась устная договоренность между истцами и К. О. по распоряжению указанными средствами.

Исходя из смысла п. 4 ст. 292 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 121 и 122 Семейного Кодекса РФ, при отчуждении жилого помещения, в котором проживает <данные изъяты>, согласия органа опеки и попечительства по общему правилу не требуется, поскольку предполагается, что <данные изъяты> находится на попечении родителей и это не опровергнуто имеющейся у органа опеки и попечительства информацией об отсутствии попечения со стороны родителей.

Довод истцов о том, что согласие органа опеки и попечительства при совершении сделки в установленном законом порядке не получено, в рассматриваемом случае судом не может быть принят во внимание как безусловное основание для признания заключенного договора купли-продажи квартиры - ничтожным.

При заключении договора купли-продажи квартиры, истцами в регистрирующий орган представлено постановление № от ДД.ММ.ГГГГ в котором указано, что рассмотрено заявление Ворониной В.И. выдано разрешение на продажу однокомнатной квартиры по адресу: РБ, <адрес>, при условии одновременной покупки на имя Ворониной В.И. <данные изъяты> доли и <данные изъяты> Недоспасовой Е.С. ДД.ММ.ГГГГг.р. - <данные изъяты> доли в двухкомнатной квартире, по адресу: <адрес>.

В договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ пунктом 8 сторонами установлено, что данная сделка разрешена на основании постановления Администрации района Ишимбайский район № от ДД.ММ.ГГГГ при условии одновременной покупки <данные изъяты> доли на имя <данные изъяты> Недоспасовой Е.С. ДД.ММ.ГГГГг.р. <данные изъяты> квартиры по адресу: <адрес>.

Таким образом, истцы в момент заключения сделки знали, о существовании данного постановления администрации и его условиях. В период регистрации договора купли-продажи квартиры истцами не заявлялись требования о приостановке регистрации сделки по основаниям ее не оплаты или подложности представленных на регистрацию документов.

Истцами в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено документов для применения п.2 ст. 37 ГК РФ, п.4 ст. 292 ГК РФ.

Порядок реализации и приобретения недвижимости установленный п. 8 договора купли - продажи квартиры истцами нарушен, а именно одновременная реализация и покупка <данные изъяты> доли на имя <данные изъяты> Недоспасовой Е.С. ДД.ММ.ГГГГг.р. <данные изъяты> квартиры по адресу: <адрес>, в результате устной договоренности истцов с К. О., которая денежные средства в сумме <данные изъяты>, не направила на погашение задолженности по ипотеке перед <данные изъяты> за приобретаемую истцами двухкомнатную квартиру расположенную по адресу: <адрес>.

Право собственности Мухаметьяновой А.М. на объект недвижимости однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>, зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации праваот ДД.ММ.ГГГГ №.Документы, которые необходимы были для перехода права собственности на спорный объект недвижимости в регистрирующий орган представлены обеими сторонами сделки.

Суд принимает во внимание то, что оспариваемая сделка повлекла соответствующие ей правовые последствия в виде регистрации за ответчиком права собственности на спорный объект недвижимости п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Разрешая требования истцов о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд учитывает доводы ответчика и, руководствуясь ст. 302 ГК РФ, приходит к выводу, что Мухаметьянова А.М. является добросовестным приобретателем, поскольку суду не представлено достоверных доказательств того, что она таковым не является.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

В период времени с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время истцы проживают в двухкомнатной квартире расположенной по адресу: <адрес>, никаких действий по оформлению права собственников на указанный объект недвижимости не предпринимали.

Оценив доводы истцов о несоответствии оспариваемого договора закону, а именно, по ст. ст. 37, 168, 292 ГК РФ и п. 1 ст. 454 ГК РФ, суд исходит из того, что истцами, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств в подтверждение несоответствия оспариваемого договора указанным требованиям закона.

С учетом изложенного, требования о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Ворониной В.И., Недоспасовой Е.С. и Мухаметьяновой А.М. недействительным и применении последствий недействительности сделки не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194, 196-198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление Ворониной В.И,, Недоспасовой Е.С. к Мухаметьяновой А.М. о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Ишимбайский городской суд РБ в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения - 19 февраля 2013 года.

Судья                              О.В. Гильманова

Решение не вступило в законную силу.я