Решение по делу № 2-3/2020 (2-377/2019;) ~ М-352/2019 от 24.07.2019

Дело № 2-3/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 февраля 2020 г. с.Александровка

Александровский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего: судьи Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области временно исполняющего обязанности судьи Александровского районного суда Оренбургской области Беймлера П.Ю.,

при секретаре судебного заседания Жихаревой О.В.,

с участием истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску Мурзакаева Ш.Ш., его представителей Филимонова Е.В., Мурзакаева М.Ш.

представителей ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ООО «Золотой колос» Шарипова М.З., Дымова А.А.,

третьих лиц Летягина С.Н., Даутова Г.И., Даутовой Р.А., Разяпова М.М., Даньшиной Ф.М., Дибаева Р.М., Ибрагимова Ш.Ф., Даутовой А.К., Муртазина М.Ф., Аюкаевой Р.Н.,

рассмотрев материалы гражданского дела по первоначальному иску Мурзакаева Шауката Шарифовича к ООО «Золотой Колос», Управлению Росреестра по Оренбургской области о признании договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности прекратившим своё действие, признании незаконным уведомления об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прекращения права аренды;

встречному исковому заявлению ООО «Золотой колос» к Мурзакаеву Ш.Ш. о признании договора земельного участка с кадастровым номером № заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Золотой Колос» и собственниками земельного участка, с кадастровым номером № действующим на неопределенный срок в период с 04.10.2018 года по дату принятия общим собранием собственников земельного участка с кадастровым номером № решения о продлении срока действия данного договора до 03.10.2023 года; обязать Мурзакаева Ш.Ш. не учинить препятствий в регистрации дополнительного соглашения по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № признать незаконным проект межевания, изготовленный кадастровым инженером ФИО41 22 мая 2019 года, извещение о согласовании которого опубликовано в газете «Звезда» Александровского района от 23 мая 2019 года № 19 (9869),

У С Т А Н О В И Л:

Мурзакаев Ш.Ш. обратился в суд с иском к ООО «Золотой Колос», Управлению Росреестра по Оренбургской области о признании договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности прекратившим своё действие, признании незаконным уведомления об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прекращения права аренды, указав, что 16.08.2013г. заключен договор аренды земельного участка (из категории земель сельскохозяйственного назначения), находящихся в долевой собственности, с кадастровым номером № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, местоположение: <адрес>, <данные изъяты> разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, площадью <данные изъяты> кв.м. (1542,48 га.) при множественности лиц на стороне арендодателей сроком на 5 лет с ООО «Золотой колос». По мнению истца, действие договора аренды земельного участка при множественности сторон прекратилось 16 августа 2018г. и в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГКРФ данный договор продлился на неопределенный срок, в сведениях ЕГРП на земельный участок сохраняется обременение в виде аренды в пользу ООО «Золотой колос».

19.11.2018 г. собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по вопросу продления договора аренды земельного участка (из категории земель сельскохозяйственного назначения), находящихся в общей долевой собственности от 16.08.2013г., не состоялось ввиду отсутствия необходимого для его проведения кворума.

23.11.2018 г. истец и десять участников долевой собственности в соответствии с ч. 2, ст. 610 ГКРФ направили уведомление об отказе от договора аренды земельного участка (из категории земель сельскохозяйственного назначения), находящихся в общей долевой собственности от 16.08.2013г. арендатору ООО «Золотой колос», которое было получено 27.11.2018 г. Возражений от арендатора ООО «Золотой колос» относительно указного уведомления в адрес арендаторов не поступило.

28.02.2019 г. истец и десять участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № обратились в Управление Росреестра по Оренбургской области с заявлением о погашении записи об аренде земельного участка, в целях снятия обременения в виде аренды с земельного участка, но 11.06.2019г. ими было получено уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, собственности, мотивированное тем, что представитель по доверенности девяти участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № ФИО13 не представил доверенности от оставшихся семидесяти одного собственников земельных долей, что по нашему мнению незаконно, так как доверенность это форма добровольного волеизъявления гражданина для совершения от его имени каких - либо действий и кроме этого часть собственников указного земельного участка умерли.

20.06.2019 г. общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по вопросу расторжения договора аренды земельного участка (из категории земель сельскохозяйственного назначения), находящихся в долевой собственности от 16.08.2013г., признано не состоявшимся из-за отсутствия необходимого кворума.

Просил суд признать договор аренды земельного участка (из категории земель сельскохозяйственного назначения), находящихся в долевой собственности от 16 августа 2013г., с кадастровым номером 56:04:0000000:1166, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, местоположение: <адрес>, <данные изъяты> заключенный при множественности лиц на стороне арендодателей и обществом с ограниченной ответственностью «Золотой колос», прекратившим свое действие с 27 февраля 2019 г.; обязать ответчика общество с ограниченной ответственностью «Золотой колос» возвратить арендодателям земельный участок с кадастровым номером № земель: земли сельскохозяйственного назначения, местоположение: <данные изъяты> признать незаконным уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права собственности № от 11 июня 2019г. принятое государственным регистратором Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области ФИО1; обязать ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировать прекращение права аренды на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: <данные изъяты>.).

ООО «Золотой колос» обратилось в суд со встречным иском к Мурзакаеву Ш.Ш. о признании незаконным и не порождающим правовых последствий извещения о расторжении договора аренды земельного участка, указав в обоснование встречного иска, что как усматривается из договора аренды данные земельный участок обременен правом аренды в пользу ООО «Золотой Колос». До настоящего времени договор аренды не расторгнут, земельный участок фактически продолжает пользоваться ООО «Золотой Колос». Полагает, что при таких обстоятельствах указанный договор аренды продлен на условиях бессрочного договора, на тех же условиях. Возражая против требований первоначально иска, представитель общества указал, что доказательств наличия согласия арендатора на осуществление выдела земельных участков из земельного участка с кадастровым номером № о расторжении спорного договора аренды, в материалы дела не представлено. Считает, что выдел земельных участков без согласия арендатора, без решения общего собрания невозможен, а проект межевания ответчиков нарушает права арендатора на использование земельного участка в целях выращивания сельскохозяйственной продукции.

В окончательной редакции исковых требований просил суд признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 16.08.2013 года между ООО «Золотой Колос» и собственниками земельного участка, с данным кадастровым номером, действующим на неопределенный срок в период с 04.10.2018 года по дату принятия общим собранием собственников земельного участка с указанным кадастровым номером решения о продлении срока действия данного договора до 03.10.2023 года; обязать Мурзакаева Ш.Ш. не чинить препятствий в регистрации дополнительного соглашения по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № признать незаконным проект межевания, изготовленный кадастровым инженером Раудиной М.А. 22 мая 2019 года, извещение о согласовании которого опубликовано в газете «Звезда» Александровского района от 23 мая 2019 года № 19 (9869) (т.3 л.д. 200-201).

В судебное заседание ответчик – Управление Росреестра по Оренбургской области, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте, представителя не направил, заявлений, ходатайств суду не представил.

Третьи лица – кадастровый инженер Раудина М.А., представитель администрации Тукаевского сельсовета Александровского района, Мурзакаев Р.Р., Узякова Э.Г., Фазлыева Л.Г., Летягина Л.И., Мурзакаев М.Н., Ювакаева Ф.Ш.,, Ибрагимова Г.Х., Ювакаев С.С., Дибаев Э.Г., Дибаев Г.М., Жданов М.М., Ювакаев Х.Г., Мурзакаев Р.Р., Ювакаев Д.Х., Мурзакаева С.М., Салимов М.Х., Салимова М.Ш, Фаткуллина Р.А., Даутов М.М., Курунова Р.М., Курунов В.А., Мамаев Р.З., Гайсина А.Р., Мурзакаева А.Г., Усманова А.И., Абдразакова (Мурзакаева) Г.Р., Узбекова Г.З., Сундетов Ш.К., Вахитова Э.М., Галиуллина Р.Г., Дибаева С.Р., Дибаева Д.Б., Даутова Ф.А., Даутов Р.С., Даутова М.Г., Даутова С.Н., Жданова С.А., Жданов М.Н., Жданова Ф.Г., Ибрагимов И.З., Ибрагимова Ф.М., Истилюпова М.И., Курунов А.А., Курунова М.А., Сайфутдинова Ф.Л., Мамаева Г.Г., Мурзакаев М.К., Мурзакаева Д.М., Муртазина Л.Г., Михайлова Л.М., Усманов Б.Ф., Усманова Ф.Г., Усманов Р.Ф., Ювакаев Р.С., Ювакаева Ф.Ф. Ювакаева Х.Х., Ювакаев Х.Г., Ювакаев С.С., Ювакаева Ф.Ш., Ювакаев Н.Ф, Буркаев Р.Н., Мамаева Г.Г., Даутова Х.Н., Мурзакаев А.Н., Мурзакаев А.А., Мурзакаев Р.А.,, Мурзакаева Ш.Г., Дибаева Р.А. несмотря на надлежащее извещение о времени и месте, не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

На основании п.4, 5 ст.167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В судебном заседании истец Мурзакаев Ш.Ш., его представители Филимонов Е.В., действующий на основании доверенности, и Мурзакаев М.Ш., действующий на основании устного заявления, доводы искового заявления поддержали по изложенным основаниям. Выразили несогласие со встречными исковыми требованиями.

Третьи лица Муртазин М.Ф., Дибаев Р.М., Ибрагимов Ш.Ф. поддержали встречные исковые требования ООО «Золотой колос». Указали суду о своем желании продлить договор аренды земельного участка с ООО «Золотой колос». Третье лицо Муртазин М.Ф. суду дополнительно пояснил, что 01.07.2013 года при проведении общего собрания участников долевой собственности, на котором он был утвержден в качестве уполномоченного от имени участников долевой собственности, в частности, заключать без доверенности договоры аренды данного земельного участка, голосовавших против передачи в аренду земельного участка не было.

Третьи лица Летягин С.Н., Даутов Г.И., Даутова Р.А., Разяпов М.М., Даньшина Ф.М., Даутова А.К., Аюкаева Р.Н. оставили разрешение спора на усмотрение суда.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

На основании пункта 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Общие правила и условия образования земельных участков определены статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях: 1) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; 3) образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

Пунктом 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте сельскохозяйственных земель).

В силу положений пункта 1 статьи 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного закона.

Пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи (пункт 2).

Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4).

Пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель установлено, участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Указанная позиции нашла свое отражение в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2017), утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 12 июля 2017 года.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положения пункта 5 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников долевой собственности, а также арендаторов земельных участков; эти положения находятся в системном единстве с общим правилом, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, о необходимости при образовании земельных участков получить согласие арендаторов, которое обеспечивает защиту прав указанных лиц и соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения от 16 июля 2013 г. № 1196-О, от 29 января 2015 г. № 162-О, от 21 мая 2015 г. № 1197-О и от 25 февраля 2016 г. № 348-О).

Как следует из материалов дела 16.08.2013г. заключен договор аренды земельного участка (из категории земель сельскохозяйственного назначения), находящихся в долевой собственности, с кадастровым номером № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, местоположение: <данные изъяты>

Разрешая требования истца Мурзакаева Ш.Ш. о признании договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности прекратившим своё действие и обязании ответчика ООО «Золотой колос» возвратить арендодателям земельный участок с кадастровым номером № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, местоположение: <данные изъяты>. суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрена возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Данное положение, как указано в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ.

Вместе с тем правило п. 9 ст. 22 ЗК РФ распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 ГК РФ, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, к отношениям расторжения, продления договора аренды земель №, подлежат применению нормы права, содержащиеся в ч.1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 607 ст. 610, ч.1 ст. 615, ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из содержания названных правовых норм, оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд, учитывая фактические действия сторон, а именно: пользование арендатором арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды; получение арендодателями арендной платы за период, в том числе и после окончания срока действия договора аренды, в 2018-2019 гг. (т.4 л.д. 61-77), что сторонами не оспаривается; отсутствие возражений арендодателя в адрес арендатора о существенных нарушениях арендатором условий договора, приходит к выводу о том, что договор аренды по окончании указанного в нем пятилетнего срока аренды не расторгнут, что подтверждается данными ЕГРП, следовательно, данный договор считается заключенным на неопределенный срок.

При этом в материалах дела доказательства подтверждающие, что на общем собрании участников долевой собственности от 01 июля 2013 г. истец и десять участников долевой собственности голосовали против передачи в аренду земельного участка, отсутствуют.

Более того, 01.11.2019 года состоялось общее собрание собственников земельного участка с кадастровым №, на котором большинством голосов договор аренды данного земельного участка продлен на срок до 03.10.2023 года (т.3 л.д. 135-188).

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения требований истца Мурзакаева Ш.Ш. о признании договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности прекратившим своё действие и обязании ответчика ООО «Золотой колос» возвратить арендодателям земельный участок с кадастровым номером № у суда не имеется.

По этим же основаниям суд приходит к выводу и об отказе в удовлетворении такого требования встречного иска ООО «Золотой колос», как - признании спорного договора аренды земельного участка от 16.08.2013 года действующим на неопределенный срок в период с 04.10.2018 года по дату принятия общим собранием собственников от 01.11.2019 года решения о продлении срока действия спорного договора аренды до 03.10.2023 года.

Разрешая требования первоначального иска к Управлению Росреестра по Оренбургской области, суд, принимая во внимание то обстоятельство, что судебной защите в силу статьи 11 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ подлежит только нарушенное право, проверив, в какой мере принятое государственным регистратором Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права собственности (т.1 л.д. 41-43), приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований первоначального иска к Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, поскольку оспариваемое уведомление принято государственным регистратором в рамках предоставленных ему законом полномочий, не противоречит нормам действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы истца по первоначальному иску, следовательно, обязанности по регистрации прекращения права аренды на спорный земельный участок при установленных судом обстоятельств по настоящему делу у Управления Росреестра по Оренбургской области не возникло.

Требования истца ООО «Золотой колос» по встречному исковому заявлению об обязании Мурзакаева Ш.Ш. не чинить препятствий в регистрации дополнительного соглашения по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № суд считает необоснованными, поскольку основаны лишь на предположениях, и вопреки требований ст.ст.12,56,57 ГПК РФ, документально не подтверждены.

Относительно требований истца по встречному исковому заявлению ООО «Золотой колос» о признании незаконным проекта межевания, изготовленного кадастровым инженером Раудиной М.А. 22 мая 2019 года, извещение о согласовании которого опубликовано в газете «Звезда» Александровского района от 23 мая 2019 года № 19 (9869), суд исходит из того, что сам по себе проект межевания земельного участка каких-либо прав или обязанностей в отношении спорного объекта недвижимости не порождает; его признание судом незаконным правовых последствий для сторон не влечет. Признание незаконным проекта межевания спорного земельного участка с кадастровым номером 56:04:0000000:1166 не является надлежащим способом защиты права, так как не влечет восстановление нарушенного права истца по встречному иску.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления Мурзакаева Шауката Шарифовича к Обществу с ограниченной ответственностью «Золотой Колос», Управлению Росреестра по Оренбургской области отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Золотой колос» к Мурзакаеву Шаукату Шарифовичу отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Александровский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья П.Ю. Беймлер

Мотивированное решение составлено 19 февраля 2020 года.

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-3/2020, которое хранится в Александровском районном суде Оренбургской области.