Решение по делу № 33-8787/2017 от 10.08.2017

Судья Деуленко В.И.                        Дело № 33-8787/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 августа 2017 года                                 г. Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе

председательствующего Науменко Л.А.,

судей Тертишниковой Л.А., Арбачаковой А.В.

при секретаре Рогожиной И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Кондратьева Ю. И. к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай об обязании использовать рыночную стоимость имущества для заключения договора аренды

по апелляционной жалобе ответчика Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай на решение Рубцовского городского суда Алтайского края от 11 мая 2017 года.

Заслушав доклад судьи Науменко Л.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Кондратьев Ю.И. является собственником объекта недвижимости – здания гаража, который расположен на земельном участке с кадастровым номером ***, находящимся в государственной собственности, расположенным в <адрес>. Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае Кондратьеву Ю.И. направлен проект договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ., согласно приложению к которому размер арендной платы составляет 71 871 руб. 24 коп. в год.

Кондратьев Ю.И. обратился в суд с иском к Территориальному управленю Росимущества в Алтайском крае, просил признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного в <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м.; обязать ответчика при заключении договора аренды указанного земельного участка применять условия, изложенные в протоколе разногласий в редакции арендатора, следующего содержания: Приложение *** к Договору аренды от ДД.ММ.ГГ *** п. 1: «Размер арендной платы по настоящему Договору определен на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГ *** выполненным индивидуальным предпринимателем Б.Н.Резником, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582». п. 3 «Размер арендной платы за участок в год составляет: 177000*10,5%=18 585 руб. (восемнадцать тысяч пятьсот восемьдесят пять) рублей. Размер арендной платы в месяц: 177000*10,5%/12 = 1548,75 руб. (одна тысяча пятьсот сорок восемь) рублей 75 копеек». В ходе рассмотрения дела истец требования уточнил, просил обязать ответчика при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного в <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. определять размер арендной платы по договору аренды на основании заключения эксперта от ДД.ММ.ГГ ***, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка составляет 215 000 руб.

В обоснование требований указал, что до обращения в суд им была произведена независимая оценка стоимости земельного участка, которая определена в размере 177 000 руб. На полученный от ответчика проект договора истцом был направлен протокол разногласий, который отклонен. Поскольку имеются значительные расхождения в данных о рыночной цене земельного участка, использованных ТУ Росимущества в Алтайском крае, и содержащихся в отчете, выполненном по обращению истца независимым оценщиком, истец полагает, что возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке.

Приказом Росимущества № 470 от 19.12.2016 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае переименовано в Межрегиональное территориальное управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай).

Ответчик в отзыве указал, что считает заявленные истцом требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку при расчете арендной платы за спорный земельный участок МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай использовало отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ ***, выполненный индивидуальным предпринимателем Дешевой Д.Н. Согласно этому отчету рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 684 488 руб. При повторной оценке земельного участка, проведенной в ходе рассмотрения дела, эксперт Малахова Ж.С. должна была определить стоимость земельного участка также по состоянию на ДД.ММ.ГГ и оценить достоверность отчета ИП Дешевой Д.Н., чего не было сделано.

Решением Рубцовского городского суда Алтайского края от 11 мая 2017 года иск удовлетворен.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае обязано при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного в <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, определять размер арендной платы по договору аренды на основании заключения эксперта от ДД.ММ.ГГ ***, выполненного индивидуальным предпринимателем Ж.С.Малаховой, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного в <адрес> составляет 215 000 рублей.

МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение, полагая, что решение суда не соответствует закону. В данном случае в нарушение требований ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» истцом не представлены доказательства несоответствия отчета об оценке ИП Дешевой Д.Н., использованного при определении размера арендной платы, законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также не подтверждена невозможность его использования для принятия решений, связанных с реализацией полномочий собственника. Таким доказательством может быть отрицательное экспертное заключение на отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ *** с выводами о недостоверности сведений, содержащихся в нем, которое не представлено. Само по себе несогласие с оценкой не является основанием для ее пересмотра. В ходе проведенной при рассмотрении дела экспертизы эксперт Малахова Ж.С. не сделала выводов о недостоверности вышеуказанного отчета. Суд эти обстоятельства не принял во внимание и в нарушение ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отдал предпочтение отчету, выполненному в рамках судебного разбирательства. При этом ответчиком была использована для расчета арендной платы рыночная стоимость земельного участка, которая была определена по состоянию на ДД.ММ.ГГ, а в ходе рассмотрения дела была определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГ, что также не было принято судом во внимание. Дата, по состоянию на которую оценивается участок, имеет существенное значение. Таким образом проведенная экспертиза не опровергает правильность выводов, содержащихся в отчете об оценке, выполненном Дешевой Д.Н.

Представитель Кондратьева Ю.И. Ямщикова О.Л. в возражениях просит оставить решение суда без изменения, полагая, что указанные ответчиком нормы в данном случае неприменимы, так как предметом спора были условия заключаемого договора аренды (преддоговорной спор), а не оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием рассмотрения гражданского дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК), судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого решения.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный в <адрес>, относящийся к категории земель населенных пунктов, предназначенных для производственной базы, с кадастровым номером ***, находится в собственности Российской Федерации (л.д. 56).

Кондратьеву Ю.И. на праве собственности принадлежит здание автомобильного гаража площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на данном земельном участке.

В соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса, на праве оперативного управления.

Таким образом, заключение договора аренды земельного участка с собственником находящейся на нем недвижимости для уполномоченного органа государственной власти является обязательным.

В силу п. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов после кадастрового учета земельного участка путем подачи в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; заключения договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком.

Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет.

Согласно п. 4.1.14 Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае (приложение № 7 к приказу Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 5 марта 2009 г. № 63) территориальное управление уполномочено предоставлять в установленном порядке земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, площадью, равной либо меньше десяти гектаров, в аренду, безвозмездное срочное пользование, постоянное бессрочное пользование.

Распоряжением ТУ Росимущества в Алтайском крае *** от ДД.ММ.ГГ по заявлению Кондратьева Ю.И. принято решение предоставить истцу на праве аренды вышеуказанный земельный участок сроком на <данные изъяты> лет.

В соответствии с п.п. 5-7 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган по результатам рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка осуществляет подготовку проекта договора аренды земельного участка, а также направляет проект указанного договора для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ. Проект договора, направленного заявителю, должен быть им подписан и представлен в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проекта.

Согласно п.п. 1, 3 (подп. 1) ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности устанавливается Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п.п. 2 (подп. «г»), 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 30.10.2014, действовавшая на момент направления истцу проекта договора), размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, в том числе, на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Согласно п. 4.1.5 Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае (приложение № 7 к приказу Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 5 марта 2009 г. № 63) территориальное управление организует оценку имущества в целях осуществления имущественных, иных прав и законных интересов Российской Федерации.

Истцу был направлен подписанный ответчиком проект договора аренды *** земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от ДД.ММ.ГГ. Согласно п. 3.1 проекта порядок расчета и размер арендной платы определен в приложении *** к договору, являющемся его неотъемлемой частью. В этом приложении указано, что размер арендной платы определен на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГ ***Р, выполненного ИП Д.Н.Дешевой. Сумма арендной платы в год определена как произведение рыночной стоимости земельного участка на действующую ставку рефинансирования Центробанка России и составила 71 871,24 руб. (684 488 * 10,5%), в месяц – 5 989,27 руб.

В проекте также указано, что арендная плата по договору исчисляется с ДД.ММ.ГГ, то есть с даты государственной регистрации права собственности Российской Федерации, и за период с указанной даты по дату государственной регистрации договора аренды (которая определена как момент вступления договора в силу – п. 2.2) подлежит уплате в течение 45 дней с момента государственной регистрации договора (п. 3.3). В этой части условия проекта договора истцом не оспорены.

После получения проекта договора истец по собственной инициативе заказал оценку земельного участка и получил отчет об оценке *** на дату ДД.ММ.ГГ, составленный ИП Резником Б.Н., согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 177 000 рублей.

В связи с этим истец обратился к ответчику с протоколом разногласий от ДД.ММ.ГГ, предложив изложить пункт 3 приложения *** договора в другой редакции, определив размер годовой арендной платы по формуле 177 000 * 10,5% = 18 585 руб., и соответственно уменьшив размер арендной платы в месяц до 1 548,75 руб.

Ответчик направил истцу протокол согласования разногласий, где предложил заключить договор в первоначальной редакции приложения ***.

Таким образом между сторонами возник спор о величине рыночной стоимости земельного участка, которую необходимо принимать во внимание при определении размера арендной платы по условиям заключаемого договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 8, ч. 6 ст. 10, ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. Датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В данном случае судом в ходе рассмотрения спора была назначена судебная оценочная экспертиза, заключением эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, определена рыночная стоимость спорного участка в размере 215 000 рублей по состоянию на 31.08.2016 (л.д. 130). Эта стоимость была определена судом в качестве обязательной для сторон при заключении договора аренды.

В силу ч.ч. 1-3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Определяя в качестве обязательной для сторон оценку спорного земельного участка, полученную в результате судебной экспертизы, суд оценил представленные сторонами доказательства и пришел к обоснованному выводу о достоверности результатов судебной экспертизы.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд не вправе был определять в качестве условия договора аренды стоимость земельного участка не соответствующую оценке, проведенной ответчиком, без признания результатов этой оценки недостоверными путем проведения с этой целью самостоятельного экспертного исследования, не соответствует закону, поскольку представленный ответчиком отчет об оценки является лишь одним из доказательств, подлежавших оценке судом при рассмотрении спора.

Действительно, в соответствии ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Однако в силу статьи 13 указанного Федерального закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом суд был уполномочен обязать стороны заключить сделку по цене, определенной с ходе рассмотрения спора, и реализация этого полномочия не поставлена законом в зависимость от предварительного признания недостоверной оценки, проведенной одной из сторон до обращения в суд.

Дата, по состоянию на которую определена рыночная стоимость земельного участка, соответствует дате проекта договора, указанной ответчиком, следовательно, наиболее приближена к моменту согласования сторонами условий договора, учитывает интересы обеих сторон. В законе отсутствует норма, предусматривающая необходимость определения судом стоимости участка при рассмотрении спора, связанного с разногласиями при заключении договора, только на дату его первоначальной оценки. В связи с этим довод апелляционной жалобы о необходимости определения указанной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГ, как было указано в отчете, составленном по инициативе ответчика, является несостоятельным.

При таких обстоятельствах в пределах доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

апелляционную жалобу ответчика Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай на решение Рубцовского городского суда Алтайского края от 11 мая 2017 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: