Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-930/2020 от 20.03.2020

Судья Воропаева Н.А. Дело № 33-930/2020 №2-3/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

2 июля 2020 года г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Корневой М.А.

судей Жидковой Е.В., Букаловой Е.А.

при секретаре Власовой Л.И.

в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования г. Болхов Орловской области к Ильинову Ю.В. о расторжении договора аренды и по встречному иску Ильинова Ю.В. к администрации муниципального образования г. Болхов о признании договора незаключенным,

по апелляционной жалобе администрации муниципального образования г. Болхов Орловской области на решение Болховского районного суда Орловской области от 22.01.2020, которым постановлено:

«исковое заявление администрации муниципального образования г. Болхов Орловской области к Ильинову Ю.В. о расторжении договора аренды оставить без удовлетворения.

Встречный иск Ильинова Ю.В. к администрации муниципального образования г. Болхов Орловской области о признании договора незаключенным удовлетворить.

Признать договор аренды от <дата> по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества на основании протокола аукциона от <дата> б/н незаключенным между администрацией муниципального образования г. Болхов Орловской области к Ильиновым Ю.В.».

Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Жидковой Е.В., объяснения представителя администрации муниципального образования <адрес> по доверенности ФИО5, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия

установила:

Администрация муниципального образования г. Болхов Орловской области обратилась в суд с иском к Ильинову Ю.В. о расторжении договора аренды.

В обоснование требований указала, что <дата> между администрацией муниципального образования г. Болхов и Ильиновым Ю.В. заключен договор аренды от <дата> муниципального имущества – нежилого одноэтажного здания (баня) площадью 564,3 кв.м, кадастровый номер №, инвентарный номер №, сарая площадью 71,8 кв.м, земельного участка, площадью 2115 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, кадастровый номер №, разрешённое использование - для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения, расположенных по адресу: <адрес>.

Срок действия договора со <дата> по <дата>.

Согласно акту приема-передачи от <дата> указанное имущество передано Ильинову Ю.В.

<дата> договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

В соответствии с условиями договора, арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, использовать имущество по прямому назначению, поддерживать в должном санитарном и техническом состоянии. Однако, приняв имущество, ответчик не приступил к выполнению условий договора.

<дата> истец направил ответчику уведомление о досрочном расторжении договора аренды, которое было получено <дата> представителем Ильинова Ю.В. по доверенности Баженовым В.Н. Ответ на уведомление истцу не поступил.

<дата> истец направил ответчику соглашение о расторжении договора аренды, которое получено ответчиком лично <дата>.

В связи с невыполнением условий договора в части оплаты арендного платежа истец направил ответчику претензию от <дата> с требованием оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате в сумме 64791,67 руб.

По изложенным основаниям, с учетом уточнения исковых требований, истец просил суд расторгнуть договор аренды от <дата>, обязать ответчика передать муниципальное имущество согласно акту приема-передачи, взыскать с Ильинова Ю.В. задолженность по арендной плате за период с <дата> по <дата> в размере 221545,68 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей - 2116,26 руб. за оконченный финансовый 2018 год за период с <дата> по <дата> от суммы 70016,79 руб.; взыскать с ответчика задолженность по арендной плате с <дата> до момента расторжения договора; взыскать с ответчика пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ на сумму задолженности 70 016,79 руб. от суммы долга за каждый день просрочки с <дата> до даты фактической уплаты долга.

Ильинов Ю.В. обратился в суд со встречным иском к администрации муниципального образования г. Болхов Орловской области о признании сделки по заключению договора аренды нежилого помещения несостоявшейся, договора аренды незаключенным.

В обоснование требований указал, что он выиграл право на заключение договора аренды нежилого здания (бани) площадью 564,3 кв.м, сарая площадью 71,8 кв.м, земельного участка площадью 2115 кв.м, кадастровый номер №. С момента проведения аукциона до настоящего времени им не был подписан договор аренды указанного имущества, ему имущество ни фактически, ни по акту не передавалось. Он ни разу не посещал территорию и объекты передаваемого недвижимого имущества, не использовал недвижимое имущество.

Указывает, что не мог подписать договор, который содержал заведомо невыполнимые условия.

По изложенным основаниям, Ильинов Ю.В. просил суд признать сделку по заключению договора аренды нежилого помещения заключенного <дата> между Ильиновым Ю.В. и администрацией муниципального образования г. Болхов на основании итогов аукциона от <дата> несостоявшейся, а договор аренды - незаключенным.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Баженов В.Н.

Судом постановлено обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе администрация муниципального образования г. Болхов просит решение суда отменить, как незаконное, необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.

Приводит доводы о том, что судом первой инстанции не было дано оценки тем обстоятельствам, что Ильинов Ю.В. уполномочил Баженова В.Н. представлять его интересы при проведении торгов и подписании договора аренды.

Указывает, что судом при назначении почерковедческой экспертизы не было учтено то обстоятельство, что подписи в договоре могли быть выполнены от имени Ильинова Ю.В. его представителем Баженовым В.Н..

Ссылается на то, что имеет место недобросовестное поведение Баженова В.Н., в связи с чем подлежат взысканию убытки, связанные с неуплатой арендных платежей, которые понесла администрация.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно протоколу о результатах отрытого проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды на объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности муниципального образования Город Болхов от <дата>, право на заключение договора аренды на объекты недвижимости: нежилое одноэтажное здание (баня) площадью 564,3 кв.м, сарай, назгначение нежилое,1 –этажный, площадью 71,8 кв.м, земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, площадь 2115 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес> продано Ильинову Ю.В.

<дата> по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества между администрацией муниципального образования г. Болхов Болховского района Орловской области и Ильиновым Ю.В. был заключен договор аренды.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество - нежилое одноэтажное здание (баня) площадью 564,3 кв.м, кадастровый №, инвентарный №, сарай площадью 71,8 кв.м, земельный участок, площадью 2115 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый №, разрешенное использование - для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения, расположенное по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 1.5 договора срок его действия составляет 25 лет, с <дата> по <дата>.

Из содержания пп. 1.6, 2.4.14 договора аренды следует, что договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, а имущество - переданным с момента подписания сторонами акта приема-передачи муниципального имущества.

Все действия и расходы по государственной регистрации настоящего договора осуществляет арендатор, который обязуется обеспечить государственную регистрацию договора в течение месяца с момента подписания его сторонами.

Арендная плата по договору составляет 388 750 рублей в год без учета НДС и перечисляется ежегодно по истечении финансового года в срок до 25 января следующего за отчетным годом (пп. 3.1, 3.2 договора).

В силу п. 4.2 договора аренды за неисполнение условия, определенного п. 3.2 договора аренды, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, от суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно акту приема-передачи от <дата> к договору аренды муниципального имущества от <дата>, арендодатель в лице администрации муниципального образования г. Болхов передал, а арендатор в лице Ильинова Ю.В. принял муниципальное имущество, указанное в договоре, в том виде в котором оно было на момент подписания договора со всем оборудованием.

В соответствии приложением № к договору аренды от <дата> арендодатель передал Ильинову Ю.В. необходимый инвентарь.

Договор аренды от <дата> был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Орловской области <дата>.

Как следует из пояснений представителя администрации муниципального образования г. Болхов, на государственную регистрацию спорный договор аренды представлял не Ильинов Ю.В., а администрация, которая также понесла расходы по его регистрации.

При этом, как следует из условий договора аренды, обязанность по государственной регистрации договора аренды и связанных с регистрацией расходов несет арендатор.

<дата>, <дата> администрация муниципального образования г. Болхов направила Ильинову Ю.В. уведомление о принятии мер по выполнению условий договора аренды и требование о досрочном расторжении договора аренды.

Указанные документы были направлены не по адресу регистрации Ильинова Ю.В.

<дата> в администрацию муниципального образования г. Болхов от имени Ильинова Ю.В. поступило гарантийное письмо, в котором арендатор просил обеспечить арендованное имущество теплом и электроэнергией.

<дата> администрация муниципального образования г. Болхов направила Ильинову Ю.В. соглашение о расторжении договора аренды.

<дата> в администрацию муниципального образования г. Болхов от имени Ильинова Ю.В. был направлен ответ на претензию.

Проверяя доводы Ильинова Ю.В. о том, что договор аренды от <дата> и приложения к нему им не подписывались, определением суда от <дата> по делу была назначена почерковедческая экспертиза.

Согласно заключению эксперта Федерального бюджетного учреждения «Орловской лаборатории судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации № от <дата>, подпись от имени Ильинова Ю.В. в договоре аренды от <дата> между администрацией муниципального образования г. Болхов Болховского района Орловской области в лице главы г. Болхова ФИО7 и Ильиновым Ю.В., расположенная в графе «Арендатор Ильинов Ю.В.», в акте приема - передачи к договору аренды муниципального имущества б/н от <дата> (приложение № к договору аренды муниципального имущества б/н от <дата>), расположенная в графе «Арендатор Ильинов Ю.В.», в приложении № к договору аренды муниципального имущества б/н от <дата> расположенная в графе «Арендатор Ильинов Ю.В.», в гарантийном письме от имени Ильинова Ю.В. от <дата>, расположенная в графе «Ильинов Ю.В.», в ответе на претензию от имени Ильинова Ю.В. от <дата> расположенная после слов «С уважением Ильинов Ю.В.», выполнены не самим Ильиновым Ю.В., а другим лицом (лицами) с подражанием подлинной подписи Ильинова Ю.В.

Оснований не доверять выводам эксперта, проводившего судебную экспертизу, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда первой инстанции не имелось. Исследование проводилось уполномоченным лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, ответы на которые получены с соблюдением установленного процессуального порядка.

Таким образом, суд принял экспертное заключение в качестве достоверного, относимого и допустимого доказательства по делу.

Установив, что Ильинов Ю.В. договор аренды не подписывал и имущество в аренду не принимал, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении встречных исковых требований Ильинова Ю.В. о признании договора аренды от <дата> незаключенным, отказе в удовлетворении первоначальных требований администрации муниципального образования г. Болхов.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции.

Довод апелляционной жалобы о том, что договор аренды мог быть подписан Баженовым В.Н. и впоследствии одобрен Ильиновым Ю.В., являются несостоятельными.

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с ч. 1 ст. 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии со ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Из имеющейся в материалах дела доверенности Ильинова Ю.В. на представление его интересов Баженовым В.Н. следует, что Ильинов Ю.В. уполномочивал Баженова В.Н. представлять его интересы при проведении аукционных мероприятий. В доверенности отсутствуют полномочия Баженова В.Н. на подписание договоров аренды.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о последующем одобрении сделки Ильиновым Ю.В. материалы дела не содержат, а подписи от имени Ильинова Ю.В. в гарантийном письме от имени Ильинова Ю.В. от <дата>, в ответе на претензию от имени Ильинова Ю.В. от <дата> Ильинову Ю.В. не принадлежат, что подтверждается заключением эксперта.

Вопреки доводам апелляционной жалобы доказательств недобросовестности поведения Ильинова Ю.В. суду первой и апелляционной инстанций представлено не было.

Разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела и постановил законное и обоснованное решение, оснований к отмене судебного решения по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

определила:

решение Болховского районного суда Орловской области от 22.01.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования г. Болхов Орловской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи