Решение по делу № 2-4921/2016 от 25.05.2016

Дело № 2-4921/2016

РЕШЕНИЕ СУДА ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Буянтуевой Т.В.,

при секретаре Письменной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гарчук и Гарчук О.А. к ООО «Техинвест» в лице конкурсного управляющего ФИО7 о признании права собственности на квартиру, прекращении права собственности, прекращении залога,

УСТАНОВИЛ:

Истцы Гарчук, Гарчук О.А. обратились в суд с требованием о признании права собственности на квартиру, признании прекратившимися права собственности ООО «Техинвест» и права залога ПАО Сбербанк на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование своих требований истцы ссылаются на то, что между истцами и ООО «Техинвест» ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи № ПДПК-АР-К6-16, предметом которого было обязательство сторон в будущем, после получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи двухкомнатной <адрес>, общей площадью 63,26 кв.м., включая летние помещения 9,18 кв.м., расположенной на 6 этаже жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>, севернее <адрес>, корпус 6). Стоимость квартиры составила 3.971.146, 50 руб. Квартира принадлежит продавцу на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Гранель Девелопмент» договора №АР-1-К6/2012 об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. На момент заключения предварительного договора купли-продажи квартира передана застройщиком продавцу по акту приема-передачи. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию разрешением, выданным ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.о. <адрес>. Истцами указано на полное выполнение своих обязательств по предварительному договору купли-продажи – денежные средства в размере 3971 146, 50 руб. перечислены в адрес продавца платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А41-78652/2014 продавец ООО «Техинвест» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника. Истцы, ссылаясь на банкротство продавца, указывают на невозможность заключения основного договора купли-продажи и оформления права собственности на квартиру во внесудебном порядке.

В обоснование требования о прекращении залога в пользу ПАО Сбербанк истцы сослались на возникновение указанного обременения после заключения предварительного договора купли-продажи. Согласно приложенным к исковому заявлению выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке в пользу ПАО Сбербанк внесена в государственный реестр ДД.ММ.ГГГГ По мнению истцов, к спорным правоотношениям применению подлежат положения ст. 352 ГК РФ о добросовестном приобретателе.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности заявленные требования поддержал, просил исковое заявление удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Техинвест» в лице конкурсного управляющего ФИО7 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ПАО Сбербанк по доверенности исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать, пояснив, что в настоящем споре не могут быть применены положения ст. 352 ГК РФ о прекращении залога в случае приобретения заложенной вещи добросовестным приобретателем. Истцы не являются добросовестными приобретателями, поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи не проявили должные заботу и осмотрительность. Сделка, положенная в основу исковых требований, заключена с нарушением действующего законодательства в отсутствие согласия залогодержателя (банка).

3-е лицо представитель Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что между ФИО5, Гарчук О.А. (покупатели) и ООО «Техинвест» (продавец) ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи № ПДПК-АР-К6-16, предметом которого является обязательство сторон в будущем, после получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи двухкомнатной <адрес>, общей площадью 63,26 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры определена сторонам в размере 3971 146, 50 руб.

Как следует из предварительного договора и подтверждается материалами дела, квартира принадлежит продавцу на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Гранель Девелопмент» договора №АР-1-К6/2012 об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи спорная квартира передана застройщиком продавцу по акту приема-передачи. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию разрешением, выданным ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.о. <адрес>.

Обязательство по перечислению в адрес продавца денежных средств в размере 3971 146, 50 руб. истцами выполнено в полном объеме.

Вместе с тем, указанные обстоятельства не являются достаточным основанием для признания за истцами права собственности на спорный объект, прекращения права залога ПАО Сбербанк на спорную квартиру.

При этом суд исходит из следующего.

Выписка из ЕГРП, на которую ссылаются истцы, датирована ДД.ММ.ГГГГ, в то время как предварительный договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ

Существенное значение для рассмотрения настоящего спора имеет информация о наличии/отсутствии обременений квартиры на момент заключения предварительного договора.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцами не представлены надлежащие доказательства отсутствия обременений на спорную квартиру на момент заключения предварительного договора купли-продажи.

При исследовании вопроса о наличии/отсутствии обременений на квартиру на момент заключения предварительного договора купли-продажи к представленной истцами выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним суд относится критически, поскольку данная выписка выдана позднее даты заключения сделки.

Согласно указанной выписке спорная квартира обременена залогом ПАО Сбербанк. Ипотека в пользу банка зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ на основании договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ

Как пояснил в судебном заседании представитель банка, в соответствии с договором залога № в залог банку были представлены имущественные права ООО «Техинвест» на строящиеся квартиры.

Согласно штампам на договоре в ЕГРП государственная регистрация ипотеки осуществлена ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, на момент заключения предварительного договора (ДД.ММ.ГГГГ) запись об обременении в пользу банка спорной квартиры в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним уже была внесена.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, носят открытый характер и не могли быть неизвестны истцам. Истцы, как потенциальные покупатели, не проявили должные заботу и осмотрительность, не проверили наличие обременения в отношении спорной квартиры. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Суд соглашается с доводами представителя ПАО «Сбербанк» о необоснованности ссылки истцов на государственную регистрацию залога в марте 2015 г.

В силу норм Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сведения о возникшем до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома обременении квартиры, входящей в состав такого дома, подлежат отражению в разделе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, открытом на принадлежащий застройщику на праве собственности или находящийся у него в аренде, субаренде либо безвозмездном пользовании земельный участок, на котором осуществляется строительство. Аналогичные положения содержатся в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №.

Сведения об обременении квартиры залогом банка на момент заключения предварительного договора содержались в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (залог в пользу банка зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ) и должны были быть известны истцам.

Отметка о регистрации ипотеки на спорную квартиру ДД.ММ.ГГГГ объясняется тем, что запись о государственной регистрации права собственности на данный объект внесена в государственный реестр ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» залог объекта недвижимости может быть зарегистрирован после государственной регистрации права собственности на такой объект.

Только после внесения записи о государственной регистрации права собственности ООО «Техинвест» на спорную квартиру, регистрирующий орган был вправе внести запись о регистрации залога указанного объекта.

Таким образом, ссылка истцов на положения подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ несостоятельна. Истцы, проявив должные заботу и осмотрительность, должны были знать о наличии обременения на объект/имущественные права продавца на него. Недобросовестное поведение продавца и неосмотрительность покупателей не могут являться основанием для прекращения права залога банка.

Отсутствие оснований для признания прекратившимся права залога банка обусловлено, в том числе отсутствием в материалах дела документов, подтверждающих согласие банка, как залогодержателя, на отчуждение предмета залога.

Между тем необходимость получения согласия банка, как залогодержателя предусмотрена пунктом 3.1.2 договора залога, положениями статьи 346 ГК РФ, статьи 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Подтверждение направления денежных средств, полученных ООО «Техинвест» от покупателей по предварительному договору, в счет погашения задолженности перед банком в материалы дела не представлены.

Залог в пользу банка на момент подписания предварительного договора купли-продажи существовал и не прекратил свое действие в настоящее время, поскольку задолженность перед банком по договору об открытии кредитной линии, в обеспечение которого был предоставлен залог спорной квартиры, до настоящего времени не погашена.

Кроме того, суд принимает во внимание определение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А41-78652/2014 (дело о банкротстве ООО «Техинвест»). Указанным судебным актом за ПАО Сбербанк установлен статус залогового кредитора, в том числе, в отношении спорной квартиры. Определение не было обжаловано, вступило в законную силу.

Таким образом, при рассмотрении спора истцами не представлены доказательства законности и обоснованности заявленных требований. При таких обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Гарчук и Гарчук О.А. к ООО «Техинвест» в лице конкурсного управляющего ФИО7 о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, прекращении права собственности и прекращении залога отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.В. Буянтуева

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ