Решение по делу № 2а-61/2016 ~ М-46/2016 от 28.03.2016

    ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело № 3а-61/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 мая 2016 года                                                                           г. Чита

Забайкальский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Васильевой Т.И.,

при секретаре Батуевой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Захаровой О.А. о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю от 30 декабря 2015 года № 105, обязании комиссии принять решение об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

28 марта 2016 года Захарова О.А., посредством представителя по доверенности Корженко Н.Н., обратилась в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю от 30 декабря 2015 года № 105, которым отклонено ее заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <площадь> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации и обслуживания производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, обязании комиссии принять решение об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года.

В обоснование требований представитель административного истца Корженко Н.Н. указала, что земельный участок с кадастровым номером № принадлежит Захаровой О.А. на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка на вышеуказанную дату определена в размере <сумма> рублей, что существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 529 от 28 ноября 2015 года в размере <сумма> рублей. Данное обстоятельство нарушает права Захаровой О.А., поскольку ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей, уплачиваемых ею за указанный земельный участок, в связи с чем 9 декабря 2015 года она обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Отклонение комиссией заявления по мнению представителя административного истца противоречит положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», Порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263, поскольку установленные указанными нормативными документами требования к прилагаемым в обоснование заявления о пересмотре кадастровой стоимости документам, в частности требование о предоставлении положительного экспертного заключения на отчет об оценке, административным истцом соблюдены.

Административный истец Захарова О.А. в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Представитель административного истца Корженко Н.Н. в письменном ходатайстве просила рассмотреть административное дело без ее участия.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю, Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Забайкальскому краю, Администрация городского поселения «Город Краснокаменск», извещенные о времени и месте судебного заседания, просили рассмотреть административное дело в отсутствие своих представителей.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Захаровой О.А. на основании нижеследующего.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, либо установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок) утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263.

Согласно пункту 1 указанного Порядка комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Российской Федерации создается одна постоянно действующая комиссия.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 24 октября 2012 года № П/449 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю в составе 4 человек. Приказами Росреестра от 21 марта 2014 года № П/120, 18 декабря 2014 года № П/608, 5 февраля 2015 года № П/46, 19 февраля 2015 года № П/80, 30 апреля 2015 года № П/200, 7 августа 2015 года № П/424, 12 февраля 2016 года № П/0066, 21 марта 2016 года № П/0126, сформирован состав Комиссии численностью 4 человека.

Согласно статье 24.18 Федерального закона 29 июля 1998 года № 135-ФЗ заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов: кадастровый паспорт объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (далее - положительное экспертное заключение) в случаях, установленных Порядком. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Судом в ходе судебного разбирательства по настоящему административному делу установлено, что 9 декабря 2015 года Захарова О.А. обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю (далее - комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <площадь> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации и обслуживания производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>.

Указанный земельный участок принадлежит Захаровой О.А. на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от <Дата> № – л.д. 24).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка на момент обращения с указанным заявлением была установлена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года № 6/нпа «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края» по состоянию на 1 января 2014 года в размере <сумма> рублей.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № был приложен отчет № 529 от 28 ноября 2015 года, подготовленный <наименование оценочной организации> и подписанный оценщиком Ч., являющейся членом некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и Экспертов» (регистрационный № в реестре членов РОО). Ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована, страховщик – <наименование страховщика>, период действия договора – с <Дата> по <Дата> (страховой полис № ГО 11-15/000005).

Согласно представленному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <площадь> кв.м,, расположенного по адресу: <адрес>, определена в размере <сумма> рублей.

Также в комиссию представлено положительное экспертное заключение № 096.2015.11.10 от 2 декабря 2015 года на отчет об оценке № 529 от 28 ноября 2015 года эксперта К. (регистрационный № от <Дата> согласно реестру членов некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и Экспертов»), согласно которому вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности НП СРО «ЮСО». Выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными и достоверными.

Решением комиссии от 30 декабря 2015 года № 105 заявление Захаровой О.А. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № отклонено.

В качестве основания для отказа в удовлетворении заявления комиссией указано то обстоятельство, что отчет об оценке допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение его пользователей, что нарушает пункт 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 254, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

Согласно положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В настоящее время Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 254 является не действующим.

В соответствии с требованиями пункта 5 действующего в настоящее время Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Приведенная в решении комиссии ссылка на недействующий ФСО № 3 не свидетельствует о его незаконности, поскольку содержание действующей в настоящее время нормы совпадает с содержанием пункта 13 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 254.

Пунктом 13 ФСО № 3 от 20 мая 2015 года предусмотрено, что в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Под объектом-аналогом согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Вывод о несоответсвии отчета вышеприведенным нормам основан на следующем. Приведенная в разделе 8.3 отчета информация о количестве сделок, совершенных Управлением Росреестра по Забайкальскому краю за период 2010-2013 годы, признанна недостоверной; представленная в указанном разделе структура земельного фонда Забайкальского края не содержит информации о категории земель населенных пунктов. В разделе 8.4 отчета оценщик в качестве фактора, тормозящего развитие рынка земельных участков в Забайкальском крае, указывает на неразвитость рынка землеустроительных услуг, а также на сложную и затратную процедуру формирования земельных участков, что не соответствует действительности. В разделе 8.5 и в отчете в целом не приведена информация о зоне, в которой расположен земельный участок, несмотря на что оценщиком сделан вывод о том, что и назначение и вид разрешенного использования не оказывают влияния на кадастровую стоимость и могут быть изменены без значительных временных и материальных затрат.

Проверяя изложенные в решении комиссии доводы, суд пришел к выводу о наличии оснований для отклонения заявления Захаровой О.А. по мотиву того, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № допускает неоднозначное толкование.

Так, в тексте объявлений о продаже земельных участков, принятых в качестве объектов-аналогов № 1, 3 отсутствует указание на их назначение (л.д. 77, 79). Вместе с тем, в таблице 9.1 отчета их назначением указано «промназначение» (л.д. 65). В таблице 8.1 отчета назначение указанных земельных участков определено как «коммерческое» (л.д. 57).

Каких-либо выводов, пояснений относительно принятых значений вида разрешенного использования объектов-аналогов, необходимости их корректировки при итоговом расчете не приведено.

Кроме того, суд соглашается с позицией комиссии о том, что отчет содержит немотивированные надлежащим образом выводы о неразвитости рынка землеустроительных работ, сложности и затратности процедуры формирования земельных участков, не приложена подтверждающая информация о количестве заключенных сделок и источнике этих сведений, в разделе 8.3 в структуре земельного фонда Забайкальского края отсутствует информация о землях населенных пунктов, выбор объектов-аналогов осуществлен исходя из расположения в границах городского округа «Город Чита» без учета зон их расположения.

Изложенные обстоятельства оцениваются судом как допускающие неоднозначное толкование отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Принятые и использованные оценщиком в отчете сведения являются неполными либо противоречивыми и могли повлиять на размер рыночной стоимости, определенной в результате проведенной оценки.

На основании изложенного выводы комиссии об отклонении заявления Захаровой О.А. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, изложенные в решении от 30 декабря 2015 года № 105, признаются судом обоснованными.

Решение принято комиссией в правомочном составе. На заседании присутствовали трое из четырех ее персонально утвержденных членов, единогласно проголосовавших «против» установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Нарушений порядка проведения заседания и голосования по заявлению, а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого комиссией решения, в ходе рассмотрения административного дела не установлено.

Из протокола заседания комиссии от 30 декабря 2015 года № 100 следует, что заседание проходило с участием представителя заявителя по доверенности Корженко Н.Н. Замечаний относительно порядка проведения заседания представителям в ходе рассмотрения заявления не высказано.

Довод представителя административного истца о том, что комиссия не наделена полномочиями рассматривать по существу представленные отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков на предмет их соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, основан на неправильном толковании вышеприведенных положений пункта 20 Порядка.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности независимо от наличия положительного экспертного заключения, и, следовательно, наделена полномочиями по проверке как отчета об оценке рыночной стоимости, так и положительного экспертного заключения на отчет.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении комиссией заявления Захаровой О.А. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <площадь> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации и обслуживания производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, предусмотренных законом оснований для его удовлетворения не имелось, решение об отклонении заявления от 30 декабря 2015 года № 105 является законным и обоснованным.

Таким образом, требование административного истца Захаровой О.А. о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю от 30 декабря 2015 года № 105 удовлетворению не подлежит.

При этом отказ в удовлетворении требования административного истца о признании незаконным решения комиссии не является препятствием для его обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, в порядке, предусмотренном главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Согласно положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Захаровой О.А. о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю от 30 декабря 2015 года № 105, обязании комиссии принять решение об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Судебную коллегию по административным делам Забайкальского краевого суда.

Судья                                             (подпись)            Т.И. Васильева

Решение в окончательной форме изготовлено 16.05.2016.

<данные изъяты>

Подлинник решения подшит в материалах административного дела № 3а-61/2016, находящегося в производстве Забайкальского краевого суда.