Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5001/2014 ~ М-4802/2014 от 18.09.2014

Дело №2-5001/14

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 декабря 2014 года г.Смоленск

Ленинский районный суд г. Смоленска в составе:

председательствующего (судьи) Олифер А.Г.,

при секретаре Арбузовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Герасимова С.Н. и Герасимовой М.Н. к ООО «Финансово-промышленная компания «Мегаполис» о взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

Герасимов С.Н. и Герасимова М.Н. обратились в суд с иском к ООО «Финансово-промышленная компания «Мегаполис» (далее также – Общество), указывая, что по договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ (далее также – Договор), заключенному между ними, с одной стороны, и ООО «Финансово-промышленная компания «Мегаполис», с другой стороны, с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ года к договору Общество обязалось передать истцам однокомнатную квартиру № расположенную <адрес>, площадью <данные изъяты> за оговоренную сторонами в пункте 3.1 Договора цену, составляющую <данные изъяты> из расчета <данные изъяты> за <данные изъяты> без применения понижающего коэффициента <данные изъяты> Согласно данных кадастрового учета общая площадь квартиры при окончательном обмере составила <данные изъяты> В свою очередь, площадь лоджии, стоимость которой включена в оплаченную истцами цену договора, составила <данные изъяты> Таким образом, стоимость лоджии из расчета <данные изъяты> за <данные изъяты> без понижающего коэффициента, составила <данные изъяты>

Ссылаясь на письмо Департамента регионального развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, определяющее порядок расчета стоимости единицы общей площади квартир при строительстве, указал, что ответчиком необоснованно включена в цену Договора полная стоимость лоджии без применения понижающего коэффициента <данные изъяты> в результате чего истцами произведена переплата указанной стоимости наполовину, составляющую <данные изъяты>

В первоначальном иске просили признать недействительным пункт 3.1 Договора долевого участия с взысканием с Общества <данные изъяты> излишне уплаченной ответчику стоимости лоджии в сумме <данные изъяты>, проценты в сумме <данные изъяты> за пользование чужими денежными средствами, компенсацию морального вреда по <данные изъяты> каждому из истцов.

Впоследствии истцы исковые требования уточнили; ссылаясь на нормы жилищного законодательства определяющие состав помещений, образующих общую площадь жилого помещения, к которым не относится площадь лоджии, полагали необоснованным включение Обществом в цену Договора, предусмотренную пунктом 3.1, всей стоимости лоджии, в связи с чем в уточненном иске просили взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства в сумме <данные изъяты> проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> по <данные изъяты> в счет денежной компенсации морального вреда каждому истцу и штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителей в размере <данные изъяты>

Истица Герасимова М.Н., в судебное заседание не явилась, её интересы в суде представлял Герасимов С.Н. по доверенности.

Истец Герасимов С.Н. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, дополнительно пояснив суду, что условие договора об определении расчетной стоимости приобретаемого жилого помещения, включая стоимость лоджии, фактически, вопреки требованиям ст.15 ЖК РФ, было навязано Обществом, при том что в силу ст.36 ЖК РФ балконные плиты являются общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома, на которых и относится бремя расходов по их оплате и содержанию. При этом пояснил суду, что изначально вступая в договорные отношения с Обществом, истцы имели намерением приобретение жилого помещения с выходом на лоджию. Фактически лоджия представляет собой отдельную площадь с единственным выходом на неё из квартиры истцов. Доступ на лоджию из иных помещений, включая помещения общего пользования, исключен.

Представитель ответчика Воробьев В.В. в судебном заседании относительно заявленных исковых требований возражал, указав, что условие об определении цены квартиры, исходя из расчетной её площади, включающей площадь лоджии, без применения понижающих коэффициентов, с достаточной ясностью, исключающей возможные сомнения, изложено в тексте договора и согласовано обоими истцами. Договором прямо предусмотрено включение лоджии в состав передаваемого истцам имущества. Порядок определения цены договора, исходя из принципа свободы договора, не противоречит действующему законодательству, которое не содержит ограничений в определении застройщиком объекта долевого строительства его продажной цены. Стоимость лоджии включается в расходы застройщика, направленные, в том числе, и на удовлетворение блага истцов, выразивших желание иметь жилое помещение с выходом на лоджию. Ссылка истцов на письмо Департамента Регионального развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, несостоятельна, поскольку оно не является нормативным актом, а используется лишь для определения нормативных затрат на строительство. Аналогичным образом полагал несостоятельной и ссылку истцов на ч.5 ст.15 ЖК РФ, указывая, что содержащееся в ней определение состава жилого помещения дано в целях исчисления коммунальных платежей и установления уровня обеспеченности граждан жилыми помещениями.

На основании ч.ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившейся истицы Герасимовой М.Н.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований п.4 ст.4 указанного Федерального закона договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно ст.5 Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу положений п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

Согласно доводам истцов, площадь лоджии, не входящей, в силу норм жилищного законодательства, в общую площадь жилого помещения и, по существу, относящейся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, не подлежала включению ответчиком в цену договора и, соответственно, оплачена истцами излишне.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Герасимовым С.Н., Герасимовой М.Н., с одной стороны, и ООО «Финансово-промышленная компания «Мегаполис», с другой стороны, истцы личными средствами приняли участие в долевом строительстве <адрес> по завершении которого Общество обязалось передать истцам однокомнатную <адрес> указанного дома (л.д.5-7).

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Смоленской области ДД.ММ.ГГГГ за №

В соответствии с пунктом 1.2 Договора в качестве характеристики передаваемой квартиры указана её расчетная площадь равная <данные изъяты>

Пункт 1.3 Договора содержит разъяснение, согласно которому под расчетной площадью понимается площадь квартиры, установленная Договором для целей расчета с дольщиком и определения полной стоимости квартиры, образующая сумму всех частей квартиры, включая площадь вспомогательных помещений, а также балконов, лоджий, веранд и терасс, без применения понижающих коэффициентов.

В свою очередь, проектную площадь в соответствии с тем же пунктом Договора образует сумма площадей тех же элементов планировки, но с применением понижающих коэффициентов в соответствии со строительными нормами и правилами.

Отдельно данным пунктом Договора указано, что общую площадь квартиры образует сумма площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и терасс.

Пунктом 3.1 Договора цена договора определена как стоимость расчетной площади квартиры, то есть с учетом балконов, лоджий и терасс, исходя из стоимости 1 квадратного метра равной <данные изъяты> без применения понижающих коэффициентов, составляющая <данные изъяты>

Таким образом, заключая Договор, истцы исходили из условия оплаты расчетной, но не проектной или общей площади квартиры, включающей площадь балконов, лоджий и терасс по оговоренной цене за единицу площади без применения понижающих коэффициентов.

Первоначально установленная цена Договора в сумме <данные изъяты> истцами полностью оплачена (л.д.8-11).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к Договору по данным инвентаризационного учета сторонами уточнена расчетная площадь квартиры, подлежащая оплате, которая окончательно составила <данные изъяты> (л.д.13). Одновременно указанным соглашением определена сумма доплаты дольщиками цены Договора пропорционально увеличенной расчетной площади квартиры, составившая <данные изъяты>

Согласно технического паспорта и кадастрового плана квартиры <адрес> общая площадь указанной квартиры составила <данные изъяты> При этом, площадь лоджии, не включенной в общую площадь квартиры, составила <данные изъяты>

Доплата к окончательной стоимости квартиры произведена истцами своевременно и в полном объеме (л.д.12, 14).

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20) указанная квартира передана Обществам истцам. При этом площадь передаваемой квартиры в акте указана в соответствии с данными технической инвентаризации с учетом площади лоджии, составляющей <данные изъяты>

Таким образом, истцы приняли для оформления в собственность квартиру расчетной площадью <данные изъяты> включающей площадь лоджии.

Из плана квартиры, содержащегося в техническом паспорте, усматривается, что доступ на лоджию обеспечивается единственным проходом из квартиры истцов, исключая, таким образом использование лоджии лицами, не являющимися законными правообладателями данной квартиры.

Согласно п.1 ст.424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу указанных выше правовых норм стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять как подлежащий передаче объект долевого строительства, так и стоимость строительства объекта в соответствии с проектной документацией.

На основании вышеизложенного, суд полагает, что включение в расчетную площадь квартиры, подлежащую оплате истцами, площади лоджии без применения понижающего коэффициента, не противоречит как нормам гражданского, так и жилищного законодательства, а также специальным нормам Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закона РФ «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителя).

Строительная организация при заключении договоров долевого участия в строительстве вправе оговорить любой порядок расчета стоимости взноса за квартиру - как с применением, так и без применения понижающих коэффициентов. Поскольку в законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки объекта долевого строительства, то стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ.

Доводы истцов о том, что включение в стоимость квартиры стоимости лоджии повлекло нарушение их прав как потребителей, суд, исходя из свободы договора, принимая во внимание явно выраженное согласие истцов на применение при расчете цены Договора расчетной площади жилого помещения, включающей площадь лоджии, которая в силу конструктивного решения предназначена для использования исключительно законными владельцами смежного с ней жилого помещения, а, следовательно, не может являться общим имуществом собственников помещений дома в целом, полагает необоснованными.

Согласно п.5 ст. 15 ЖК РФ, введенного в действие с ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь квартиры стала рассчитываться из суммы всех площадей квартиры, за исключением площади балконов, лоджий, веранд и террас.

Однако то обстоятельство, что орган технической инвентаризации по-иному определяет площадь квартиры, не дает оснований для изменения того порядка определения цены договора, который стороны определили при его заключении.

Закон о защите прав потребителя не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве.

На основании изложенного требование истцов о взыскании с ответчика <данные изъяты> как излишне уплаченной стоимости лоджии по договору долевого участия в строительстве жилья суд полагает не подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Герасимова С.Н. и Герасимовой М.Н. к ООО «Финансово-промышленная компания «Мегаполис» о взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска.



Председательствующий А.Г. Олифер

Решение в окончательной форме изготовлено 12.12.2014 года.