Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1137/2021 от 15.10.2021

УИД 36RS0010-01-2021-000437-57

2-1137/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Борисоглебск                                                    08 декабря 2021 года

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего - судьи                        Хабибулиной С.В.,

при секретаре                                                    Метляевой И.С.,

с участием истца Окуневой Л.В.,

представителя истца – адвоката Колбасиной В.В., представившей удостоверение № 1072, ордер № 10397 от 01.11.2021,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области – Бохонок Е.А., действующей на основании доверенности от 25.12.2020 № 33-11/12921,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Окуневой Людмилы Владимировны к Закрытому акционерному обществу «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация Борисоглебского городского округа Воронежской области, о признании действительным договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности на незавершенный строительством объект, признании права собственности на незавершенный строительством объект,

установил:

Окунева Л.В. обратилась в Борисоглебский городской суд Воронежской области с иском, в обоснование которого указывает, что 28.02.2014 между ней и закрытым акционерным обществом «Переселенческая организация ТЭПЦ «ХОКО» (ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО») был заключен договор купли - продажи незавершенного строительством объекта (жилого дома) готовностью 11%, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому она приобрела незавершенный строительством объект и оплатила его стоимость в размере 100 000 рублей.

Вместе с тем, то обстоятельство, что ответчик в установленном законом порядке не зарегистрировал за собой право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества готовностью 11%, расположенный по адресу: <адрес>, в настоящее время препятствует истцу в регистрации прав на приобретенную им недвижимость в установленном законом порядке.

С учетом изложенных обстоятельств, истец просит признать за ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» право собственности на незавершенный строительством объект готовностью 11 %, расположенный по адресу: <адрес>; признать действительным договор купли-продажи указанного объекта, заключенный 28.02.2914 года между ней и ответчиком; признать за ней право собственности на указанный объект по договору купли-продажи от 28.02.2014 года.

В последующем, в ходе рассмотрения дела Окуневой Л.В. были представлены уточненные исковые требования. Истец просила признать за ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» право собственности на незавершенный строительством объект готовностью 11 %, расположенный по адресу: <адрес>; признать заключенным (действительным) договор купли-продажи указанного объекта, заключенный 28.02.2914 года между ней и ответчиком; признать переход права собственности на спорный объект недвижимости от ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» к Окуневой Л.В.

Решением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 14.05.2021 исковые требования удовлетворены частично: произведена государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от 28.02.2014, заключенному между закрытым акционерным обществом «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» и Окуневой Людмилой Владимировной на незавершенный строительством объект (жилой дом) готовностью 11 %, расположенный по адресу: <адрес>, от закрытого акционерного общества «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» к Окуневой Людмиле Владимировне; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Определением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 28.07.2021 удовлетворено заявление администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области о пересмотре решения суд по вновь открывшимся обстоятельствам; решение Борисоглебского городского суда Воронежской области от 14.05.2021 по гражданскому делу № 2-389/2021 по иску Окуневой Л.В. к ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» о признании действительным договор купли-продажи, признании права собственности на объект незавершенный строительством отменено.

Определением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 18.10.2021 указанное гражданское дело вновь принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Борисоглебского городского округа Воронежской области.

Определением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 28.10.2021 в протокольной форме к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Воронежской области.

Представитель ответчика ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, а также заявление о признании исковых требований.

Представитель третьего лица- Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства управление извещено надлежащим образом, представитель представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Истец Окунева Л.В., ее представитель Колбасина В.В. заявленные исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области Бохонок Е.А. возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» разрешение на строительство спорного объекта недвижимости разрешения не получало, право постоянного бессрочного пользования на земельный участок, расположенный под объектом, прекращено, сам объект недвижимости фактически отсутствует.

Заслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что решением Борисоглебского городского Совета народных депутатов Исполнительного комитета № 751 от 25.09.1990 определен земельный участок для строительства объектов жилищного (около 300 одно-двух этажных домов) и социально –культурного назначения Творчесокму экспериментальному производственному центру «ХОКО» в проектируемом восточном жилом районе города Борисоглебска.

14.12.1990 Борисоглебским городским Советом народных депутатов исполнительного комитета было принято решение № 933: с целью обновления проектной документации по восточному жилому району согласно СНиП 2.07.02-89 «Градостроительство, Планировка и Застройка городских и сельских поселений» заказчиком проекта застройки восточного жилого района определен творческий экспериментально-производственный центр «ХОКО». В границах I и II квартала указанному юридическому лицу выделено 300 участков для собственного и городского строительства, согласно решению горисполкома №751 от 25.09.1990.

Судом установлено, что 20.02.1992 постановлением Главы Администрации Борисоглебского района и города Борисоглебска №240 зарегистрировано АО закрытого типа «Творческий экспериментально - производственный коммерческий центр «ХОКО», созданное на базе ТЭПКЦ «ХОКО», с определением основных видов деятельности.

05.10.1993 АО ТЭПКЦ «ХОКО» Инспекцией государственного архитектурно - строительного надзора Воронежской области дано разрешение на выполнение строительных, монтажных работ № 14-1 на 300 жилых домов и объектов социального культуры.

23.05.1994    года постановлением администрации города Борисоглебска и Борисоглебского района № 607 осуществлено распределение земельных участков, отведенных АО ТЭПКЦ «ХОКО» во II и VI кварталах Восточного жилого района (39.7864 га) в пропорциях: администрации г. Борисоглебска и Борисоглебского района - 30%; АО ТЭПКЦ «ХОКО» - 70%.

10.08.1995    года постановлением администрации города Борисоглебска и Борисоглебского района № 1014 от АО ТЭПЦ «ХОКО» дополнительно был отведен земельный участок площадью 57 085 кв.м. для жилой застройки во втором квартале Восточного жилого района г. Борисоглебска.

28.02.1997 постановлением администрации города Борисоглебска и Борисоглебского района № 243 «Об изъятии земельного участка в муниципальный фонд» решено изъять у АО ТЭПКЦ «ХОКО» в муниципальный фонд земельный участок площадью 1,11 га в Восточном жилом районе (II и VI квартал) с последующей компенсацией земель в других кварталах Восточного жилого района г. Борисоглебска. Площадь земельного участка, принадлежащая АО ТЭПКЦ «ХОКО» после изъятия, составит 30,14 га.

07.04.1997 года Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Борисоглебского района АО ТЭПКЦ «ХОКО» было выдано свидетельство № 12432 на право бессрочного (постоянного) пользования землей в городе Борисоглебске Воронежской области на земельный участок площадью 30,14 га для строительства и эксплуатации жилых домов кварталов №№ 2 и 6 Восточного жилого района в г. Борисоглебске.

Постановлением администрации города Борисоглебска - района № 404 от 07.04.1998г. было изменено название Переселенческой организации закрытого акционерного общества «Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО» на закрытое акционерное общество «Переселенческая организация творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО» и зарегистрирован устав в новой редакции.

30.04.1998 администрацией города Борисоглебска-района ЗАО «Переселенческая Организация ТЭПКЦ «ХОКО» выдано свидетельство о государственной регистрации предприятия (регистрационный № 11), с указанием первоначальной регистрации 20.02.1992.

Согласно постановлению главы администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области от 26.12.2019 № 3598 прекращено право бессрочного (постоянного) пользования, определенного ранее за Акционерным обществом Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО», на земельный участок площадью 30,14га, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, квартал №2 и №6 Восточного жилого района.

На основании постановления главы администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области от 11.02.2020 № 262 с 01.01.2020 прекращено право бессрочного (постоянного) пользования, определенного ранее за Акционерным обществом Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО», на земельный участок площадью 1,84га, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, квартал №1 Восточного жилого района.

Как следует из материалов дела, 23.02.2014 года заседанием Наблюдательным Совета ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» принято решение продать незавершенный строительством объект (жилой дом) готовностью 11%, расположенный на земельном участке площадью 900 кв.м, по адресу: <адрес>, за 100 000 (сто тысяч) рублей Окуневой Людмиле Владимировне. Оформление документов возложить на покупателя.

Судом установлено и это подтверждается материалами дела, что 28.02.2014 между ЗАО «ПО ТЭПЦ «ХОКО» в лице генерального директора ФИО1 , действующего на основании устава, и Окуневой Людмилой Владимировной был заключен договор купли - продажи указанного объекта за 100 000 (сто тысяч) рублей, переданных истцом ответчику согласно п.3 договора при его подписании. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществлены по подписанному сторонами акту приема-передачи от 28.02.2014 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие правила об обязательствах, если иное не предусмотрено законом.

На основании пункта 2 статьи 434 ГК РФ договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу части 7 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 4 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. ст. 131, 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Из справки № 111 от 26.02.2021., выданной БТИ Борисоглебского района, следует, что по материалам инвентарного дела №, хранящегося в архиве Бюро технической инвентаризации Борисоглебского района Воронежской области объект недвижимого имущества - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, строительство которого в настоящее время не завершено, степень готовности объекта - 11%., 26.02.2021 поставлен на государственный технический учет, собственником значится Окунева Л.В. Данное обстоятельство подтверждается также техническим паспортом от 25.02.2021, копия которого представлена в материалы дела.

Из представленной в материалы дела копии уведомления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области от 28.10.2020 усматривается, что в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на указанную дату отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из содержания указанной нормы следует, что условием приобретения права собственности на то или иное имущество в результате совершения различных гражданско-правовых сделок является наличие у лица, отчуждающего соответствующее имущество, права собственности на него.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента таковой регистрации.

По смыслу закона, отчуждение имущества по договору купли-продажи покупателю допускается только собственником этого имущества.

При этом, факт нахождения спорного имущества в пользовании продавца сам по себе не является доказательством наличия (возникновения) права или законного владения (абзац 4 пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В соответствии со ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего на момент возникших правоотношений) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абз. 3 п. 2 ст. 13 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи от 28.02.2014 между ЗАО «ПО ТЭПЦ «ХОКО» и Окуневой Л.В. право собственности на спорный объект незавершенного строительства за продавцом не было зарегистрировано.

Как разъяснено в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В ходе рассмотрения дела представитель администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области оспаривал факт выдачи разрешения на строительство жилого дома по адресу: <адрес>.

Из материалов дела также следует, что разрешение на строительство жилого дома, расположенного по указанному адресу, ЗАО «ПО ТЭПЦ «ХОКО» не выдавалось.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

На основании пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.

Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из перечисленных в ст. 222 ГК РФ нарушений, в том числе возведения постройки без разрешения на строительство. Такой объект подлежит квалификации в качестве самовольной постройки и, по общему правилу, подлежит сносу. В случае если осуществившее такую постройку лицо, а при отсутствии сведений о нем, собственник земельного участка имеют намерение сохранить самовольное строение, то они предъявляют иск по правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. Для применения пункта 3 статьи 222 ГК РФ необходимо предъявление в суд иска, в частности собственником земельного участка, где возведена постройка, о признании за ним права собственности на самовольно возведенный объект, на котором и лежит обязанность доказывания отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29.04.2010 с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

При рассмотрении иска о признании права собственности суд устанавливает, возможно ли сохранить самовольно возведенный объект, и в обязательном порядке проверяет наличие совокупности прямо предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ условий, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку.

Кроме этого, согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29.04.2010 иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 N 306-ЭС19-19642, приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, т.е. в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

Между тем, из материалов дела следует, что ЗАО «ПО ТЭПЦ «ХОКО» иск о признании права собственности на спорное строение не предъявлялся.

Доводы представителя истца Колбасиной В.В. о том, что ранее не требовалось разрешение на строительство жилого дома являются ошибочными.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а также статьей 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.

При этом, по объектам, построенным до введения в действие в 2005 году Градостроительного кодекса Российской Федерации, для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов.

Понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 ГК РФ, которая применяется с 01.01.1995, к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие Федеральным законом от 30.11.1994 № 52-ФЗ.

Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании. Данный правовой вывод сделан в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12048/11, в то время как для строительства жилых домов требовалось соответствующее разрешение.

Отношения, связанные с самовольной постройкой, регулировались постановлением Совета народных комиссаров от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках», в соответствии с пунктом 6 которого самовольные застройщики, приступившие после издания данного постановления к строительству без надлежащего письменного разрешения, обязаны немедленно по получении соответствующего письменного требования исполкома городского или поселкового Совета депутатов трудящихся прекратить строительство и в течение месячного срока своими силами и за свой счет снести все возведенные ими строения или части строений и привести в порядок земельный участок.

При этом, в период строительства спорного объекта обязанность выдавать застройщикам разрешения на строительство была возложена на органы государственного строительного контроля, городские и поселковые исполнительные комитеты (постановление Совета Народных Комиссаров РСФСР от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках»).

Согласно пункту 2 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, утвержденного Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 03.06.1992 № 131, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается заказчику (застройщику) на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта в случае предоставления документов согласно установленному перечню.

Инструкцией о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной Народным комиссариатом коммунального хозяйства РСФСР 25.12.1945, устанавливалось, что в целях уточнения права владения строениями и учета строений бюро инвентаризации ведут по установленным формам реестры и производят регистрацию строений, в том числе строений отдельных граждан на праве личной собственности или праве застройки (§ 1).

Объектом регистрации является домовладение в целом с самостоятельным земельным участком, под отдельным порядковым номером по улице, переулку, площади независимо от числа совладельцев данного домовладения (§ 5 Инструкции).

Регистрации подлежат те строения с обслуживающими их земельными участками, которые закончены строительством и находятся в эксплуатации.

Право пользования земельным участком, обслуживающим строение, в порядке, определенном Инструкцией, отдельно не регистрируется (§ 6 Инструкции).

В соответствии с § 13 Инструкции в случае выявления строений, возведенных застройщиками самовольно, инвентаризационные бюро сообщают о том горкомхозам и горжилуправлениям для принятия мер (сноса или переноса) в соответствии с постановлением СНК РСФСР от 22.05.1940 № 390.

Постановлением СНК РСФСР от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках» запрещалась выдача домовых книг и прописка жильцов, вселившихся в строения, возведенные без надлежащего письменного разрешения.

При таких обстоятельствах с 1993 года по настоящее время требуется разрешение для строительства жилого дома.

Ссылка истца и его представителя на наличие у ответчика разрешения на выполнение строительно-монтажных работ № 14-1 от 05.10.1993 правового значения при разрешении возникшего спора не имеет, поскольку, срок действия разрешения был установлен на 60 месяцев (5 лет).

Кроме того, данный документ не является решением территориального органа исполнительной власти о строительстве конкретного объекта недвижимости в отсутствие проектной документации, а касается разрешения на строительство 300 жилых домов и объектов культуры, не идентифицированных надлежащим образом.

Так же судом принимается во внимание, что согласно копии технического паспорта на спорный объект недвижимости, изготовленный 25.02.2021, год начала строительства обозначен 2021.

Помимо этого, статья 20 Земельного кодекса Российской Федерации, признавая сохранение возникшего у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, действует в системном единстве с положениями Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 2, 3, 9, 9.1 и 12 статьи 3 которого предусматривают обязательность переоформления в собственность земельных участков, ранее предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование.

Пункт 2 статьи 3 названного Федерального закона установил, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Следовательно, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками за юридическими лицами в Российской Федерации признано легитимным до 1 июля 2012 года, им был предоставлен более чем десятилетний срок для переоформления своих прав. Правовой смысл приведенных норм не может свидетельствовать о том, что право ЗАО «ПО ТЭПЦ «ХОКО», пользующегося земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования после 1 июля 2012 года подлежит защите, поскольку с этого времени федеральное законодательство не признает юридические лица легитимными землепользователями.

Бездействие ответчика по переоформлению земельного участка свидетельствует об утере материального интереса к нему.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик не обладал равными правами с собственниками и арендаторами земельных участков, а, соответственно, не обладал правом на строительство объектов недвижимости на данном земельном участке.

Материалы дела свидетельствуют, что указанный выше земельный участок находится в фактическом владении муниципального образования.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Между тем, доказательств, подтверждающих принадлежность отчуждаемого имущества продавцу, истцом не представлено.

Поскольку продавцом недвижимости право собственности на проданный объект не было зарегистрировано в установленном законом порядке, то данное право не может перейти к истцу на основании подписанной им в 2014 году с продавцом сделки.

Сам по себе факт передачи спорного имущества истцу не создает у последнего титула собственника без надлежащего правового основания и без соблюдения порядка, установленного законом.

Представитель истца в ходе судебного разбирательства ссылался на добросовестность покупателя Окуневой Л.В. при совершении сделки купли-продажи.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.

Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неправомочным отчуждателем.

Также необходимо учитывать правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, согласно которой приобретатель недвижимого имущества в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является добросовестным приобретателем применительно к имуществу, право на которое в установленном законом порядке зарегистрировано за отчуждателем, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что этот приобретатель знал об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом либо, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых мог узнать об отсутствии у последнего такого права (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 г. N 16-П по делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО13).

Статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

По смыслу приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при оценке добросовестности приобретателей прав на недвижимое имущество следует исходить из того, что они могут полагаться на данные публичного реестра прав на недвижимое имущество.

Таким образом, в 2014 году Окунева Л.В. могла удостовериться, что право продавца на спорный объект недвижимости не зарегистрировано.

В ходе судебного разбирательства истец пояснила, что сразу после регистрации права собственности в Рсреестре снесла объект незавершенного строительства.

Как разъяснено в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Исходя из приведенных выше положений закона и их разъяснений объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности.

При этом, вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Данный вывод содержится также в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520.

Между тем, спорный объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует, поскольку работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы не завершены и состояние спорного объекта не позволяет идентифицировать его как объект недвижимости, что подтверждается фотоматериалом, представленным как стороной истца, так и представителем третьего лица.

Как было отмечено выше, из копии технического паспорта на спорный объект недвижимости, изготовленный 25.02.2021, усматривается, что год начала строительства обозначен 2021.

Кроме того, согласно копии инвентарного дела на объект незавершённого строительства по адресу: <адрес>, степень готовности объекта - 11% определен Бюро технической инвентаризации Борисоглебского района Воронежской области – Филиалом Акционерного общества «Воронежоблтехинвентаризация».

Согласно части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в реестр объектов недвижимости Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в качестве основных сведений об объекте незавершенного строительства вносятся в том числе сведения о степени его готовности в процентах.

При этом статья 24 Закона N 218-ФЗ не содержит каких-либо требований по определению или расчету степени готовности конструктивных элементов проекта строительства.

В силу пункта 43 Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 (далее - Требования), степень готовности объекта незавершенного строительства определяется кадастровым инженером по одной из формул, указанных в подпункте 17 пункта 43 Требований.

БТИ Борисоглебского района Воронежской области осуществляет технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от - 04.08.1998 № 37.

В рамках своей компетенции в соответствии со статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» Учреждение осуществляет хранение, комплектование, учет, использование архива учетно-технической, оценочной и правоустанавливающей документации, включая технические паспорта, регистрационные книги, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, и иные инвентаризационные документы, и несет ответственность за сохранность указанных документов.

Таким образом, БТИ Борисоглебского района Воронежской области при подготовке кадастровых паспортов не было уполномочено самостоятельно определять степень готовности объекта незавершенного строительства, в связи с чем, наличие объекта недвижимости по состоянию на 2014 год именно в том состоянии, которое заявлено истцом, вызывает сомнения.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Между тем, истцом в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено доказательств, достоверно подтверждающих статус спорного объекта недвижимости, а также действительное право продавца на спорное имущество.

Поскольку продавцом недвижимости право собственности на проданный объект не было зарегистрировано в установленном законом порядке, право не возникло в силу закона по основаниям, указанным в решении, то данное право не может перейти к истцу на основании подписанной им в 2014 году с продавцом сделки.

Сам по себе факт передачи спорного имущества истцу не создает у последнего титула собственника без надлежащего правового основания и без соблюдения порядка, установленного законом.

При таких обстоятельствах, требования истца не подлежат удовлетворению.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.07.2021 (л.д. 143-144) на указанный выше объект недвижимости зарегистрировано право собственности Окуневой Л.В. на основании решения Борисоглебского городского суда Воронежской области от 22.0.6.2021.

Наличие зарегистрированного права собственности истца на спорный объект нарушает права администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области как органа, уполномоченного распоряжаться соответствующим земельным участком.

Наличие в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со ст. 36 ЗК РФ.

Кроме того, поскольку спорный объект, права на который в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

Поскольку судом установлено, что право собственности Окуневой Л.В. на спорное здание было зарегистрировано на основании решения Борисоглебского городского суда Воронежской области от 14.05.2021, которое впоследствии было отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, запись о праве собственности Окуневой Л.В. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит погашению.

Кроме того, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении несуществующего объекта не может быть сохранена по причине ее недостоверности.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

           решил:

В удовлетворении исковых требований Окуневой Людмиле Владимировне к Закрытому акционерному обществу «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» о признании действительным договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности на незавершенный строительством объект, признании права собственности на незавершенный строительством объект отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательном виде через Борисоглебский городской суд Воронежской области.

Председательствующий              подпись                          С.В. Хабибулина