Судебный акт #3 (Решение) по делу № 2-7311/2018 ~ М-6711/2018 от 16.08.2018

Дело № 2-7311/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Благовещенск                                                                                                   09 ноября 2018 года

Благовещенский городской суд Амурской области в составе председательствующего судьи Касымовой А.А., при секретаре Гайнулиной Е.Д., с участием представителя Азимовой М.Н. Злочевского В.В., Кантемирова В.Г., Кантемировой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Благовещенске гражданское дело по иску Азимовой М. Н. к Кантемирову В. Г., Кантемировой Е. В., Кантемировой В. Н. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок,

установил:

Азимова М.Н. обратилась в суд с указанным иском, в обоснование указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1222 кв.м, расположенного в г.Благовещенска Амурской области, квартал 508А. С 2013 года по 2018 год она со своей семьей пользовалась данным земельным участком, на данном участке ими было начато строительство жилого дома. В конце 2017 года они были вынуждены выехать на проживание за пределы г.Благовещенска, но супруг истицы периодически посещал данный участок. Весной 2018 года супруг истицы, имея намерение оплатить услуги электроснабжения, обратился к специалистам ДЭК, где ему сообщили, что владелец лицевого счета изменен. Обратившись с заявлением в полицию, им стало известно о том, что земельный участок был продан Абдуллаевым И.П. Кантемирову В.Г. на основании нотариальной доверенности. Однако такую доверенность она не выдавала, земельный участок не продавала, денежные средства за него не получала. Просит суд с учетом уточнений признать недействительными договор купли-продажи от 18 января 2018 года и договор дарения указанного земельного участка от 08 февраля 2018 года; применить последствия недействительности указанных сделок в виде возврата указанного участка в собственность Азимовой М.Н.

Азимова М.Н. в судебном заседании от 22 октября 2018 года пояснила, что она является многодетной матерью и спорный земельный участок использовался ее семьей для подсобного хозяйства. В 2017 году хозяйства стало больше и они вынуждены были переехать в другое место жительства. С Абдуллаевым И.П. она не знакома, доверенность с правом продажи принадлежащего ей земельного участка на его имя не выдавала. Просит удовлетворить заявленные требования.

Представитель Азимовой М.Н. в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснил, что письмом нотариуса Пикаловой Т.А. подтверждаются обстоятельства того, что доверенность от имени Азимовой М.Н. ею (Пикаловой Т.А.) не удостоверялась, в связи с чем считает, что договор купли-продажи, заключенный Абдуллаевым И.П. от имени Азимовой М.Н. является недействительным. Кроме того, 08 февраля 2018 года Кантемиров В.Г. подарил спорный участок своей матери Кантемировой В.Н.; полагает, что данная сделка также является недействительной. Просит суд применить последствия недействительности ничтожных сделок, возвратив земельный участок в собственность Азимовой М.Н.

Кантемиров В.Г. в судебном заседании с исковыми требованиями Азимовой М.Н. не согласился, в обоснование возражений пояснив, что в январе 2018 года он увидел на интернет-портале «Авито» объявление о продаже земельного участка в районе 5-й стройки г.Благовещенска. По телефону договорился с продавцом о встрече, на которую приехал Абдуллаев И.П., предоставил выписку из государственного реестра недвижимости на данный участок, а также нотариальную доверенность на право распоряжения им, выданную собственником Азимовой М.Н. Доверенность не имела признаков подделки и не вызвала никаких подозрений. Он предложил встретиться с Азимовой, чтобы оформить куплю-продажу от имени собственника, на что Абдуллаев ответил, что Азимова уехала и её нет в Благовещенске. Тем не менее, он решил разыскать Азимову М.Н., чтобы она подтвердила намерение продать участок. Приехав по адресу проживания Азимовой, указанному в доверенности, истицу он не нашел; соседка пояснила, что жильцы этой квартиры уехали куда-то около двух месяцев назад. Затем он сделал запрос и получил выписку на участок с сайта Росреестра, согласно которой участок действительно принадлежал Азимовой М.Н. и не имел обременений.

В присутствии Абдуллаева он осмотрел продаваемый участок и расположенный на нем недостроенный дом. На доме был размещен баннер с указанием цены в 1 000 000 рублей. Абдуллаев пояснил, что Азимовой нужно было срочно уехать, поэтому она готова продать участок за 500 000 рублей. Цена его устроила и не вызвала подозрений, так как участок находился в запущенном состоянии, дом, находящийся на участке, построен с нарушением правил землепользования и застройки.

Он вновь встретился с Абдуллаевым в МФЦ, оформили договор купли-продажи в автомобиле с надписью: «БТИ, составление договоров», который стоял рядом с МФЦ, отдали пакет документов в МФЦ для перерегистрации участка. Ни у кого из специалистов доверенность не вызвала сомнений в подлинности. 19 января 20185 года сделка была зарегистрирована в Росреестре по Амурской области.

После регистрации он выплатил Абдуллаеву часть стоимости земельного участка в сумме 320 000 рублей, по договоренности, оставшаяся сумма должна была быть передана после получения кредита в банке, о чем Абдуллаеву была дана расписка. Встретиться они должны были 29 января, но в этот день телефон Абдуллаева был недоступен; после Абдуллаев на связь не выходил.

Позже он переоформил участок на маму, так как он покупался для нее и она, являясь пенсионеркой и инвалидом второй группы, освобождена от уплаты земельного налога.

В апреле 2018 года на участок приехал Маматякубов М.М., муж Азимовой М.Н., и сообщил, что участок принадлежит ему и он его не продавал.

Он написал заявление в полицию с изложением всех имеющихся фактов для выяснения законности продажи участка; в возбуждении уголовного дела было отказано за отсутствием в действиях Абдуллаева И.П. состава преступления. Полагает, что им приняты все возможные меры для обеспечения законности сделки.

Кантемирова Е.В. в судебном заседании поддержала позицию, изложенную Канетмировым В.Г.

Маматякубов М.М., привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, в судебном заседании от 22 октября 2018 года пояснил, что является супругом Азимовой М.Н. У них имелось намерение продать земельный участок, для чего он обращался к своему знакомому и показывал ему копии документов на земельный участок. Оригиналы документов он никому не давал. После того как они с семьей переехали жить за пределы г.Благовещенска он регулярно приезжал на спорный участок зимой 2017-2018 года. Весной 2018 года он поехал оплатить электроэнергию и ему сообщили, что лицевой счет оформлен на Кантемирова В.Г. Он начал разбираться в сложившейся ситуации и выяснил, что земельный участок, принадлежащий его супруге, продан Кантемирову В.Г. по доверенности, оформленной его супругой на Абдуллаева И.П. Она такую доверенность не выдавала, Абдуллаев И.П. их семье не знаком.

Азимова М.Н., Кантемирова В.Н., Маматякубов М.М., Абдуллаев И.П., представитель Управления Росреестра по Амурской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования распоряжения своим имуществом.

Согласно части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Положениями части 1 статьи 549 и статьи 550 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с частью 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

В силу статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 35 и 39 постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 и 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301 и 302 ГК РФ. По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Таким образом, юридически значимыми по данному делу являются, в частности, обстоятельства утраты собственником владения спорным имуществом (по его воле или помимо его воли).

При этом следует учитывать, что выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации г.Благовещенска Амурской области №1469 от 22 марта 2013 года Азимовой М.Н. из муниципальной собственности предоставлен в собственность (бесплатно) земельный участок, площадью 1222 кв.м, с кадастровым номером ***, из категории земель населенных пунктов, находящийся в квартале 508 А, используемый для строительства индивидуального жилого дома.

08 апреля 2013 года Азимовой М.Н. выдано свидетельство о государственной регистрации права на указанный земельный участок серии 28АА777921.

Из регистрационного дела на спорный земельный участок усматривается, что 18 января 2018 года сотрудником Управления Росреестра по Амурской области принято заявление Абдуллаева И.П., действующего по нотариально заверенной доверенности от Азимовой М.Н., и Кантемирова В.Г. о регистрации права собственности и перехода права собственности на указанный земельный участок. К заявлению прилагался договор купли-продажи земельного участка от 18 января 2018 года и доверенность от 16 июня 2017 года.

Согласно условиям договора купли-продажи земельного участка от 18 января 2018 года Абдуллаев И.П., действующий за Азимову М.Н. по доверенности от 16 июня 2017 года, зарегистрированной в реестре за №2Д-2348, выданной (удостоверенной) нотариусом Благовещенского нотариального округа Амурской области Пикаловой Т.А., продал Кантемирову В.Г. земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 1222 кв.м, вид разрешенного использования – для размещения индивидуального жилого дома, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, квартал 508А.

Цена приобретаемого земельного участка определена сторонами в размере 500 000 рублей, из которых: 50 000 рублей получены продавцом до подписания настоящего договора, остальную часть – 450 000 рублей покупатель обязуется оплатить до 28 января 2018 года (пункт 4 договора).

На основании частей 1 и 3 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

В соответствии с частью 1 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении (ч.3 ст.183 ГК РФ).

Оценивая фактические обстоятельства, при которых была совершена оспариваемая сделка, суд учитывает доводы Азимовой М.Н. о том, что она не выдавала Абдуллаеву И.П. доверенность, ссылка на которую имеется в договоре купли-продажи от 18 января 2018 года.

Указанные обстоятельства подтверждаются письмом нотариуса Благовещенского нотариального округа Амурской области Пикаловой Т.А., согласно которому доверенность от имени Азимовой М.Н. ею не удостоверялась, никаких действий с участием Азимовой М.Н. и Абдуллаевым И.П. ею не совершалось, реестровые номера в формате 2Д-2348 ею не используются, бланк с номером 28АА0865992 нотариальной палатой ей не выдавался и ею не использовался.

Нотариусом Благовещенского нотариального округа Берловым А.П. на судебный запрос дан ответ о том, что бланк строгой отчетности 28 АА 0865992 был получен им НО Нотариальная палата Амурской области 17 мая 2017 года и использован при совершении нотариального действия: удостоверение договора отчуждения доли уставного капитала ООО «Фабер» от 08 июня 2017 года, реестровый номер 2С-433. К ответу приложена копия договора купли-продажи доли в уставном капитале общества, заключенного 08 июня 2017 года между Канухиным Е.Е. и Гуревич Н.П.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО «Фабер» в сведения о данном юридическом лице 16 июня 2017 года внесены изменения относительно учредителей юридического лица на основании договора купли-продажи доли в уставном капитале общества от 08 июня 2017 года серии 28АА0865992.

Таким образом, в результате сделки купли-продажи земельного участка, принадлежавшего Азимовой М.Н., право собственности на него перешло к ответчику Кантемирову В.Г. Сделка оформлена письменным договором купли-продажи от 18 января 2018 года, который от имени продавца Азимовой М.Н. подписан иным лицом Абдуллаевым И.П. при отсутствии необходимых полномочий. При этом представляемая – Азимова М.Н. впоследствии данную сделку не одобрила.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка, заключенный 18 января 2018 года между Абдуллаевым И.П., действующим за Азимову М.Н. по доверенности от 16 июня 2017 года серии 28АА0865992, и Кантемировым В.Г., противоречит закону, является недействительной сделкой в силу части 1 статьи 166, части 1 статьи 168, статьи 182, статьи 550 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В связи с тем, что договор купли продажи земельного участка от 18 января 2018 года является недействительным, он не влечет правовых последствий.

При этом, из материалов дела следует, что 08 февраля 2018 года между Кантемировым В.Г., Кантемировой Е.В. (дарители) и Кантемировой В.Н. (одаряемый) заключен договор, по условиям которого дарители безвозмездно передали в собственность одаряемого земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 1222 кв.м, расположенный по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, квартал 508А.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Статьей 302 ГК РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Материалами дела установлено, что спорный земельный участок выбыл из владения собственника Азимовой М.Н. помимо ее воли, что дает основания истице для предъявления виндикационного иска на основании статьей 301, 302 ГК РФ; добросовестность приобретателя не исключает возможность истребования имущества из его владения, если установлено, что имущество было похищено или выбыло из владения собственника помимо его воли; в отсутствие у сторон договорных отношений спор о возврате имущества подлежит рассмотрению по правилам статьи 302 ГК РФ, независимо от того, какие требования заявлены истцом.

Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года №122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из положений указанных норм права следует, что собственником недвижимого имущества признается лицо, за которым такое право зарегистрировано. Лицо, претендующее на аналогичное право в отношении данного имущества, должно оспорить уже существующее зарегистрированное право иных лиц на это имущество.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Судом установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован переход к Кантемирову В.Г., а впоследствии к Кантемировой В.Н. права собственности на спорный земельный участок. Основанием для регистрации права ответчиков послужили договор купли-продажи квартиры от 18 января 2018 года и договор дарения от 08 февраля 2018 года, соответственно, представленные в регистрирующий орган.

Следовательно, наступили правовые последствия недействительной сделки.

При обстоятельствах, изложенных выше, и учитывая, что имущество выбыло из владения собственника Азимовой М.Н. без ее воли, одобрение Азимовой М.Н. спорной сделки не получено, требования о применении последствий недействительности сделки обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как следует из материалов дела, при обращении в суд с указанным иском Азимовой М.Н. понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей, что подтверждается чеком-ордером от 15 августа 2018 года, которые подлежат взысканию с ответчиков в пользу истицы.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление Азимовой М. Н. к Кантемирову В. Г., Кантемировой Е. В., Кантемировой В. Н. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером ***, расположенного в г.Благовещенска Амурской области, квартал 508А, заключенный 18 января 2018 года между Абдуллаевым И. Полад оглы, действующим по доверенности 28АА 0865992 за Азимову М. Н., и Кантемировым В. Г..

Признать недействительным договор дарения земельного участка, с кадастровым номером ***, расположенного в г.Благовещенска Амурской области, квартал 508А, заключенный 08 февраля 2018 года между Кантемировым В. Г., Кантемировой Е. В. и Кантемировой В. Н..

Применить последствия недействительности указанных сделок, возвратить в собственность Азимовой М. Н. земельный участок, расположенный в г.Благовещенске Амурской области, квартал 508А; признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности Кантемировой В. Н. на указанный земельный участок, исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации перехода к Коробко О. В. права собственности на данную квартиру.

Взыскать с Кантемирова В. Г. в пользу Азимовой М. Н. расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 000 рублей.

Взыскать с Кантемировой Е. В. в пользу Азимовой М. Н. расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 000 рублей.

Взыскать с Кантемировой В. Н. в пользу Азимовой М. Н. расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий                                                                                              А.А. Касымова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 12 ноября 2018 года.